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GENIA001
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 Posté - 05 janv. 2014 : 15:13:44
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Un compromis a été signé entre un copropriétaire et un acheteur d'un lot.
Ce copropriétaire a des dettes importantes et je souhaiterais pourvoir récupérer le maximum lors de cette transaction.
Il possède 4 lots, mais n'en vend qu'un à cette occasion.
Sa dette est sur l'ensemble de ses millièmes.
Jusque-là tous les comptes s'établissaient sur cette base.
Le notaire m'a demandé de remplir le formulaire exigé par l'article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié.
Donc je dois lui indiquer le chiffrage attaché à ce seul lot et pas à l'ensemble des biens de ce copropriétaire.
Ce qui m'oblige à refaire tous les comptes.
On pourrait croire que je ne peux demander que la dette se rapportant à ce lot et pas la dette totale.
Pourtant, le syndic est en droit d'intégrer dans son opposition au paiement du prix de vente d'un lot l'intégralité des charges et dettes dues par l'ancien propriétaire, y compris, par conséquent, celles afférentes à un autre lot que celui vendu.
Donc, je peux différentier les charges se rapportant au seul lot vendu et en même temps réclamer la totalité de la dette due par le copropriétaire ?
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Posté - 05 janv. 2014 : 16:35:00
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pas du tout, ce copro a des dettes, un point c'est tout et peu importe leur origine. On ne différencie pas les lots.
mais, car il y a toujours un mais, le détail des impayés et leurs justificatifs doivent être fournis au notaire....
"Mais attendu qu'ayant relevé que les deux oppositions comportaient les mêmes chiffres, alors que la composition des lots vendus était différente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a exactement retenu que l'opposition devait comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le " super privilège " que le syndicat invoquait mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles étaient afférentes et, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, en a justement déduit que les oppositions, non accompagnées d'un décompte détaillé, n'étaient pas régulières ;"
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...10&fastPos=1
Faites très attention à ce point....
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Gédehem
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Posté - 05 janv. 2014 : 23:41:40
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C'est le copropriétaire qui est créancier du syndicat (débiteur), peu importe que la créance soit répartie sur plusieurs lots.
D'où la nécessité de bien détailler (précision chirurgicale) les sommes dues au risque de les voir contester... |
Édité par - Gédehem le 05 janv. 2014 23:43:28 |
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GENIA001
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 Posté - 07 janv. 2014 : 14:26:27
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J'ai passé la journée à constituer ce dossier volumineux 13 pages d'un questionnaire, une dizaine de copies d'ancienne AG, le double des jugements en cours, le rapport d'entretien de l'immeuble, les certificats amiante et compagnie etc ....)
Je passe chez le notaire pour déposer et savoir de quoi il en retourne et on me dit : la vente est annulée !
Ils auraient pu me prévenir, tout de même.
Bon, j'ai encore rêvé de récupérer les dettes .......... |
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2014 : 15:51:13
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Le travail n'est pas inutile : vente ou pas, vous avez en main tous les éléments pour faire valoir les prétentions du syndicat. |
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JPM
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Posté - 11 janv. 2014 : 09:59:43
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Grosses erreurs 
Veuillez relire l'article 5 1° du décret : " ... les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire vendeur ...
Conclusions :
1) dans l'état daté, le syndic ne peut fournir des indications financières que pour le lot vendu.
2) l'opposition ne peut être faite que pour les créances afférentes au lot vendu (Cass civ 3e 14 avril 1982)
3) l'opposition met en jeu le privilège spécial. Il est donc évident que celui ci ne joue qu'au titre du lot vendu.
Le syndic est-il dans l'impossibilité de recouvrer les autres créances à cette occasion ? non. Mais il ne bénéficie pas des garanties dédiées.
Il doit faire mention des autres créances dans la note d'information au notaire, qui est indépendantes de l'état daté.
Il peut consulter pour monter une saisie entre les mains de l'acquéreur et/ou du notaire, pour les créances attachées aux autres lots.
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Posté - 11 janv. 2014 : 10:12:50
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oui, jpm vous avez raison, mais ce n'est pas une erreur car il faut compléter votre information par l'article 5-1 :
"Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus."
d'où l'interet de mettre ces créances (détaillées) dès l'état daté... |
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JPM
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7
Posté - 11 janv. 2014 : 10:32:24
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L'article 5-1 ne change rien du tout.
La portée de ses dispositions est aussi limitée au lot vendu.
L'article 5-1 traite de la procédure d'opposition. J'ai indiqué que l'opposition ne peut être faite que pour les créances liées au lot vendu et fourni les références de l'arrêt de la Cour de cassation.
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Posté - 11 janv. 2014 : 11:05:01
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jpm certes vous avez cité une date pour un arrêt de la CC, aussi est ce celui-ci que vous avez voulu citer n°80-16285 qui dit ceci :
"
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (RENNES, 10 JUILLET 1980) STATUANT EN REFERE, QUE, PROPRIETAIRE DE DEUX LOTS DANS UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE DONT M Y... ETAIT SYNDIC, M X... A VENDU L'UN EN 1971 ET L'AUTRE EN 1977 ;
QUE M Y... AYANT FAIT OPPOSITION SUR LE PRIX DE VENTE DU SECOND ENTRE LES MAINS DU NOTAIRE, M X... L'A ASSIGNE EN NULLITE ET MAINLEVEE DE CETTE OPPOSITION ;
ATTENDU QUE M X... REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR DECLARE VALABLE L'OPPOSITION FAITE PAR LE SYNDIC EN VERTU DE L'ARTICLE 20 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, MALGRE L'ABSENCE D'INSTANCE POSTERIEURE EN VALIDITE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE M X... AVAIT SOUTENU DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL QUE LA PROCEDURE INSTITUEE PAR L'ARTICLE 20 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 NE POUVAIT S'APPLIQUER QUE SUR LE PRIX DE VENTE DU LOT DONT LE DEBITEUR ETAIT PROPRIETAIRE AU MOMENT DE LA VENTE DE CE LOT, CE QUI N'ETAIT PAS LE CAS EN L'ESPECE, L'OPPOSITION AYANT ETE PRATIQUEE, EN REALITE, SUR LE PRIX DE VENTE D'UN LOT POUR SURETE ET PAIEMENT DES CHARGES AFFERENTES A UN AUTRE LOT D DEJA CEDE ;
QU'EN S'ABSTENANT DE REPONDRE A CE CHEF DETERMINANT DE CES CONCLUSIONS, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;
ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE SI L'ARTICLE 20 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 CONSTITUE UNE EXCEPTION D'INTERPRETATION NECESSAIREMENT RESTRICTIVE, A LA REGLE GENERALE DE LA SAISIE-ARRET, QUI EXIGE UN TITRE OU UNE AUTORISATION DU JUGE, CE TEXTE N'A NULLEMENT POUR EFFET D'EXCLURE LE RECOURS AUX AUTRES FORMALITES LEGALES DE LA SAISIE-ARRET, ET EN PARTICULIER A LA PROCEDURE DE VALIDITE, A DEFAUT DE DISPOSITION EXPRESSE EN SENS CONTRAIRE ;
QUE DES LORS, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, EN L'ESPECE, DECLARER TOTALEMENT DISTINCTES LES PROCEDURES D'OPPOSITION ET DE SAISIE-ARRET, SANS VIOLER LES ARTICLES 20 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, 563, 564 ET 565 DE L'ANCIEN CODE DE PROCEDURE CIVILEMAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE CE SERAIT AJOUTER A L'ARTICLE 20 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 UNE DISPOSITION QU'IL NE COMPORTE PAS QUE DE PRETENDRE QUE LE SYNDIC NE PEUT FAIRE OPPOSITION SUR LE PRIX DE VENTE D'UN LOT QUE POUR OBTENIR PAIEMENT DES SEULES DETTES OU CHARGES AFFERENTES A CE LOT ;
QUE D'AUTRE PART, L'ARRET QUI A REPONDU AUX CONCLUSIONS RETIENT A BON DROIT QUE CETTE OPPOSITION EST DISTINCTE DE LA PROCEDURE DE SAISIE-ARRET ET NE PEUT ETRE CONSIDEREE COMME NULLE DU SEUL FAIT DE L'ABSENCE D'ASSIGNATION EN VALIDITE ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 10 JUILLET 1980 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES. ;
il me semble à lire totalement l'arrêt qu'il est contraire à votre affirmation, à savoir que la CA a jugé bon droit que l'article 20 s'appliquer à toutes les dettes d'un copro, puisque la CC a rejeté le pourvoi qui avait jugé en ce sens.
donc l'article s'applique bien à toutes les dettes, et est confirmé par l'arrêt que j'avis moi-même cité.
et à mon avis, ce n'est que justice |
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JPM
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Posté - 11 janv. 2014 : 14:10:47
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Je ferai une vérification de la citation.
Dans l'arrêt que vous reproduisez, le vendeur n'était propriétaire, à la date de la vente, que d'un seul lot. La question litigieuse ne peut se poser que lorsque le vendeur, propriétaire de plusieurs lots et débiteur au titre de tous ces lots, vend l'un d'entre eux et conserve les autres.
Au demeurant il serait bien entendu souhaitable que le syndic puisse recouvrer, à l'occasion de la vente de l'un des lots, tout ce qui est dû au syndicat. On ne peut admettre qu'une seule réserve : les droits des autres créanciers inscrits.
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Gédehem
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Posté - 11 janv. 2014 : 16:03:21
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L.art.20 : "Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, ........"
Le vendeur ...libre de toute obligation à l'égard du syndicat.
Il s'agit des créances du vendeur en général, pas nécessairement celles attachées à tel lot, déja vendu ou qu'il conserverait. |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2014 16:04:01 |
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JPM
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Posté - 11 janv. 2014 : 18:24:57
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J'ai récupéré le dernier arrêt de cassation qui traite de la question. Il faut tenir compte du résumé établi par le service de documentation de la Cour de cassation, qui j'ai reproduit.
http://www.jpm-copro.com/Cass%2003-11-2011-1.htm
Il est bien vrai que le certificat de l'article 20 porte sur toutes les obligations et pour tous les lots. Mais cela à pour seul effet de permettre au notaire de remettre les fonds sans délai au vendeur. Quand le certificat n'est pas délivré, ce qui est le cas le plus fréquent, l'état daté est établi pour le ou le(s) seuls lot(s) vendu(s).
Le syndic peut en fait ajouter les créances afférentes aux autres lots, mais l'arrêt du 3//11/2011 montre qu'il doit le faire avec un très grand soin.
Le notaire comme les parties doivent pouvoir distinguer ce qui concerne le(s) lot(s) vendu(s) et ce qui concerne le lot conservé.
Le syndic peut encore, sous les mêmes réserves, insérer toutes les créances dans l'opposition, qui met en oeuvre le privilège.
Ce n'est pas tant avec le vendeur demeurant copropriétaire qu'avec les créanciers inscrits que les difficultés apparaissent, s'il n'y a pas de quoi payer tout le monde.
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GENIA001
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Posté - 19 juin 2014 : 23:12:10
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En fin de compte, le lot en vente a fait l'objet du droit de préemption, mais le copropriétaire a refusé le montant diminué fixé par les Domaines.
Du coup, l'administration a saisi le juge pour obliger la vente à son profit.
Le juge va fixer le montant. Mais les 2 parties peuvent encore refuser chacune les résultats de la procédure.
Tout est bloqué, de ce fait. Le propriétaire ne peut plus vendre lui même son bien.
A présent, en tant que syndic, j'envisage éventuellement une vente aux enchères du lot appartenant au copropriétaire défaillant.
Le problème est :
Si un acquéreur enchérit pour une somme supérieure à la valeur fixée par le Tribunal : comment cela se passe t-il ?
La collectivité qui veut s'emparer du bien, par son droit de préemption, doit-elle devoir payer le prix atteint lors de la vente aux enchères, ou peut-elle emporter le bien au prix fixé par le Tribunal antérieurement ?
Y a-t-il un texte légal sur ce sujet ?
Merci de votre aide. |
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Sunbird
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Posté - 20 juin 2014 : 08:44:49
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Vous ne pouvez rien faire il y a préemption.
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JPM
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Posté - 20 juin 2014 : 09:45:15
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En cas de vente par adjudication la DIA (déclaration d'intention d'aliéner) est régularisée par le greffier du tribunal pour une vente judiciaire ou le notaire pour une vente par notaire.
L'exercice du droit de préemption entraîne la suspension des opérations de vente.
Le prix est quasiment fixé comme en matière d'expropriation. Il peut être discuté devant le juge et devant la Cour d'appel.
Une autre voie est de mettre cause la motivation de la décision de préempter qui n'est pas toujours très solide. Au bout du lien ci dessous vous trouverez l'exemple d'une préemption ayant pour seul objet de " lisser " les prix de vente dans la commune et déclarée illégale.
http://droitdepreemption.blogspirit...tion+abusive
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Vente d'un lot d'un copropriétaire défaillant 
