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 Posté - 27 janv. 2014 : 10:40:17
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Bonjour,
Notre syndic à décider de purger le béton de nos balcons fissuré avec l'accord de la présidente du conseil syndical car c'était soi-disant urgent. Mis à part la présidente, personne n'a été informé et nous nous sommes retrouvé devant le fait accomplit alors que nous sommes en hiver et qu'aucun travaux de réparation n'était envisagé.
Si nous avions été au courant nous aurions demandé une pose de filet qui aurait retenu les morceaux qui aurait pu éventuellement tomber.
Devant cette situation, un copropriétaire a fait venir un expert en bâtiment en son nom, en voyant que certains pieds de rambardes étaient dans le vide et que la ferraille rouillait. Ce qui cette fois est réellement dangereux
Les travaux de réparation sont estimés à 300 000€. Nous sommes 49 copropriétaires et nous n'avons pas les moyens de réparer, pouvons nous nous retourner contre le syndic?
Merci,
Cordialement, Mélodie
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Posté - 27 janv. 2014 : 11:32:28
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le syndic et le CS sont totalement inconscients.
en cas d'urgence, le syndic est habilité à prendre des mesures d'urgence "conservatoire" et non faire des travaux de remise en état.
il demande des devis de remise en état et convoque une AG sans se préoccuper du délai des 21 jours et l'AG (et non le syndic et le CS) pour prise de décision.
mais peut-être concevoir que les travaux de purge étaient des mesures conservatoires. je suppose que l'ordre de service des travaux de 300 00 € n' pas encore été donné...
citation: Article 37 du décret
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. |
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Posté - 27 janv. 2014 : 12:06:56
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Merci de votre réponse. Je suppose qu'il faudrait maintenant prouver que purger les balcons n'était pas une mesure conservatoire mais que poser des filets l'aurait été.
De plus il semblerait qu'il n'y ait pas eu 3 devis mais qu'une société aurait été appelé en urgence et nous aurait donc facturé 50% de plus.
Quels recours avons-nous? |
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vazy
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Posté - 27 janv. 2014 : 22:40:41
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Le travail de purge qui consiste a enlever les parties non adhérentes et s'agissant de balcon, dangereuses, n'est pas à proprement parler une mesure de sauvegarde de l'immeuble.
C'est par contre à l'évidence une mesure de sauvegarde des personnes !
Le syndic a agit dans le but de préserver le syndicat, responsable d'un morceau de béton tombant sur la tête d'un passant !
On peut au moins lui reconnaitre celà .
A contrario sans action de sa part, si l'évènement malheureux s'etait produit, que n'aurait-on dit sur ce syndic irresponsable et incapable !
Melodieflo: etes-vous bien sûr que la pose de filet soit moins couteuse que la purge (qu'il aurait fallut faire tôt ou tard en y rajoutant les frais supplémentaires de dépose des filets) ?
citation: voyant que certains pieds de rambardes étaient dans le vide et que la ferraille rouillait. Ce qui cette fois est réellement dangereux
Maintenant que la purge est faites les copropriétaires peuvent se rendre compte de l'état de dégradation de leur bien, mais il ne faut pas se tromper: la ferraille ne rouille pas parce qu'on a enlevé le béton autour ! Non, c'est parce que la ferraille etait rouillé depuis des années et que la rouille gonfle que cela fait éclater le béton.
Le danger existait avant la purge mais il n'était pas visible car le béton fissuré mais encore adhérent cachait la misère...
Mais un enfant aurait pu mourir de la chute du bloc de béton et un copropritaire de l'arrachement d'une rambarde.
Alors plutot que de chercher un responsable extérieur, les copropriétaire devraient plutot se demander comment ils ont pu laisser l'immeuble se dégrader à ce point. Car avant d'en arriver là , il leur aura fallu pour le moins un certain aveuglement, les signes avant-coureurs ne sont pas discrets (fissures et soulèvements du béton, coulures de rouilles etc...)
Que fait le CS dans votre copropriété ?
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Posté - 27 janv. 2014 : 23:10:15
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Merci pour votre réponse.je comprend vos explications.en effet un accident aurait pu être dramatique.
Cependant,je viens d acheter,sachant que le ravalement à été fait il y a 5 ans y compris les balcons,j'ai un peu de mal à comprendre comment il est possible que les balcons se fissurent et qu'il faille les purger.J'ai du mal à comprendre que le syndic puisse agir sans nous informer ni avant ni après et nous laisser devant le fait accompli.et bien sur je me retrouve sans voix quand un expert en bâtiment nous dit qu'il faut vite réparer car maintenant le risque d'arrachement est réel, que plus on attend,plus la situation va empirer et que pour mon appartement de 70m carré il faut que je paie 7500€.
Alors oui je me dis que la pose de filet aurait été utile le temps d'informer les copropriétaires et que nous puissions nous organiser pour faire les travaux dans la foulée.malheureusement, à ce jour, nous n'avons pas les fonds.Je trouve ce manque de communication très surprenant. |
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Posté - 28 janv. 2014 : 09:08:36
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mélodieflo : le syndic peut prendre des mesures conservatoires, payer un acompte ( max 1/3 du devis) en cas d'urgence.
MAIS il a obligation de convoquer une AG pour valider devis; AG qu'il peut convoquer sous 8 jours ( le temps de trouver les devis, de préparer les convosc, et leur envoi).
SANS accord de l'AG votre syndic ne peut appeler les fonds.
IL pouvait donc sécuriser ces balcons pour un cout très inférieur, et convoquer cette AG 8 jours plus tard. 300 000€ pour purger des balcons parait énorme ???
DE plus aucune société ne fait payer 50% de plus pour une intervention rapide !! du "pipo" à 100 0000 €! 
Ces fissures ne sont pas apparues subitement non plus.
Si le syndic n'a pas convoquer l'AG, il commet une faute grave de gestion. Malheureusement votre CS a commis aussi une faute en laissant faire le syndic.
Le syndic a t'il convoqué cette AG ? Si ce 'nest pas le cas, comment votre syndic a t'il pu payer 100 000 € , et le solde de 200 000 € |
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Posté - 28 janv. 2014 : 09:33:48
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Bonjour Philippe,
Je me suis peut-être mal exprimé, ce sont les travaux de remise en état qui sont estimés à 300 000€( par un expert mandaté par un copropriétaire, qui s'inquiétait en voyant les pieds de balustrade dans le vide, et non par le syndic).On ne nous à pas encore donné le montant de la purge, on nous a juste dit que la facture était majoré de 50 % car l'entreprise était venu en urgence. Mais pas d'autres communications, pas d'AG... |
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Posté - 28 janv. 2014 : 09:53:06
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melodieflo : un petit RAR pour demander des explications au syndic; avec copie au président du CS.
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Louis92
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Posté - 28 janv. 2014 : 10:54:24
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melodieflo : on comprend que la présidente du CS a donné son accord toute seule.
Deux cas :
- accord vraiment sans consulter ses collègues du CS : elle a fait erreur, ne déclenchez pas une guerre avec elle pour une erreur, surtout en ces circonstances, lui rappeler tout de même le fonctionnement d'un CS,
- elle a transmis l'accord du CS : fonctionnement normal, le syndic agit après avoir consulté le CS.
Cdlt. Louis92.
PS : pour ce qui est du ravalement, s'il consistait à simplement nettoyer les façades, il est normal que les piétements de rambardes soient restés en l'état. Il faudrait savoir si un architecte a signalé le souci des piétements ou pas et savoir pourquoi le ravalement n'a pas couvert les piétements (décision avant AG ? décision AG ?). Il faudrait arrêter de travailler avec qui n'a pas donné de recommandations adaptées. |
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Posté - 28 janv. 2014 : 13:46:19
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Il est certain que je ne veux pas déclencher de guerre avec la présidente, je me doute qu'elle a voulu bien faire et comme j'ai pu le dire à d'autres copropriétaires, personne n'est volontaire pour la remplacer.Mais se retrouver sans arrêt devant le fait accompli et n'être informer de rien est agaçant.Nous avons des nouvelles quand il faut réparer pas avant.
Le syndic ne nous a pas prévenu qu'il était dangereux de s'appuyer sur les rambardes...Je trouve ça inquiétant
Par exemple, notre gardien démissionne, le CS décide de ne pas le remplacer car celui qui vient de partir ne travaillait pas correctement et que forcément nous ne pourrons pas en trouver un bien...Je paie 1000€ de charges trimestrielles pour 70 m², ça ne choque personne alors qu'il y a seulement 4 étages et que nous n'avons pas d'ascenseur... Ils n'ont pas changé de syndic depuis la construction de l'immeuble en 1969, mais ils ne veulent pas changer car ça pourrait être pire...
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Posté - 28 janv. 2014 : 14:02:01
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melodieflo : "le CS décide de ne pas le remplacer car celui qui vient de partir ne travaillait pas correctement et que forcément nous ne pourrons pas en trouver un bien..."
Le CS n'a pas AUCUN pouvoir de décision en ce qui concerne le remplacement de ce gardien !! Le CS ne gère pas le SDC.
SEULE l'AG peut décider de supprimer le poste de gardien et à la majorité article 26. Les membres du CS pourront alors s'exprimer en votant NON, et chacun pour sa quote-part (et quelques pouvoirs)
Si le poste de gardien existe dans votre RDC, alors le syndic DOIT embaucher un nouveau gardien; il n'a pas à suivre le CS sur ce sujet.
Il peut souscrire un contrat en l'attente de trouver ce nouveau gardien.
EN tnat que copropriétaire vous pouvez proposer un contrat de syndic concurrent à la prochaine AG. Vous devez notifier votre demande en RAR et bien avant l'envoi des convcations; Syndic et CS ne peuvent pas s'y opposer. |
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Posté - 28 janv. 2014 : 15:07:18
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attention, on dérive sur l'autre sujet de melodieflo...  |
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vazy
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 Posté - 28 janv. 2014 : 21:51:33
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Au sujet des balcons il faudrait étudier avec le CS et le syndic la possibilité de faire jouer la garantie décennale de l'entreprise de ravalement , ou l'assurance Dommage-ouvrage qui a du (aurait du...) être souscrite par le syndic.
Le préjudice pour le syndicat est conséquent, il faut invoquer la malfaçon ou (et) un défaut de conseil lors de la mise en oeuvre du ravalement. |
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Sunbird
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Posté - 28 janv. 2014 : 23:31:21
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300 000 euros?
Êtes vous sures du chiffre avancé?
Si il y a des pieds de rambarde dans le vide suite à la purge, c'est que l'eau rentrait au niveau du pied, et est à l'origine de l'éclatement du béton, et de la formation de la rouille.
Si le syndic a du prendre ce type de décision dans l'urgence ce n'est pas normal car ce n'est pas en 6 mois que ces désordres apparaissent.
Dans cette histoire on a peut être des copropriétaires qui bloquent les travaux, et aujourd'hui seule l'urgence était la solution qui restait au syndic.
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Sunbird
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Posté - 28 janv. 2014 : 23:32:36
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Rien ne vous empêche de vous faire élire au CS lors de la prochaine AG. |
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Posté - 30 janv. 2014 : 12:33:37
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Bonjour, merci pour toutes vos réponses.J'essaie de démêler tout ça.Un membre du conseil syndical m'a dit que les différents devis étaient de 350 000€...on augmente encore la note.Et je compte bien faire partie du conseil syndical cette année! |
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evy
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Posté - 14 mars 2014 : 13:21:33
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Juste pour vous dire que: 1000 euros pour 70 m2 sans ascenseur et gardien si j'ai bien compris c'est très cher: je paye moins cher que vous pour 85m2 avec gardien et ascenseur et espaces verts en RP et je trouve déjà l'addition salée.
Pour vos travaux je suis étonnée de la note c'est le prix de notre ravalement avec maçonnerie incluse pour 45 lots deux batiments.
Bon courage |
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JPM
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Posté - 14 mars 2014 : 13:48:31
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Reprocher au syndic de faire purger des balcons qui tombent dans la rue et suggérer comme solution moins onéreuse la pose de filets, voila bien une intervention dans le droit fil des méthodes actuelles de gestion depuis la SNCF (avec ses boulons d'aiguillage) jusqu'aux ministères avec les logiciels de paye à 3 000 000 € qui ne peuvent pas sortir des bulletins de paye.
Ce qu'on peut se demander dans votre cas, comme dans bien d'autres cas, c'est comment votre syndicat a pu laisser ces dalles de balcons se dégrader progressivement sans bouger.
Vous invoquez vos difficultés financières. Elles sont respectables mais ne pèsent rien devant le risque d'un bout de ciment qui tue quelqu'un.
Il faudrait permettre à votre syndic de venir donner son avis dans le forum.
C'est une idée qui me vient tout à coup Pour certains sujets, refiler au syndic le lien vers le sujet 
A dire vrai je l'ai déja fait deux fois. Dans un cas le syndic s'est dégonflé bien que n'étant pas en mauvaise situation. Dans l'autre cas c'est l'uinaute, il y a quatre mois, qui a retiré son sujet.
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Posté - 14 mars 2014 : 14:02:16
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Bonjour,
Alors pour l’info et si ca peut aider d'autres copropriétaires.Après conseil de l'ARC, nous avons demandé le remboursement de la facture de purge car il n'y a pas eu d'accord du CS et aucun copropriétaires n'a été prévenus.Nous ne mettrons pas les devis proposés à l'ordre du jour et nous reprendrons tout ça une fois que nous aurons changer de syndic à la prochaine AG.D'autre part, en demandant des devis ailleurs, nous arrivons à moins de 100 000€ pour les réparations.
Merci pour votre aide |
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 mars 2014 : 14:36:18
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J'admets bien volontiers qu'il faut avoir tous les éléments d'un dossier pour donner un avis cohérent.
Mais demander le remboursement de la facture de purge ??? C'est tout bien gentil. Mais si la purge était nécessaire et si le coût est correct vous n'aurez rien du tout, ni de l'entrepreneur bien sur ni même du syndic.
Si la facture est au double du prix normal, vous avez unechance de récupérer quelque chose.
Pour changer de syndic ? C'est toujours possible. Il faut en trouver un autre.
Quant aux devis ? Il faut déjà avoir un descriptif précis et cohérent avec le problème technique qui se pose. En suite on peut comparer les propositions conformes avec le descriptif. Il est difficile de faire ce genre de travail sans maître d'oeuvre.
C'est dns 6 à 12 mois que vous pourrrez faire un point sérieux.
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Posté - 14 mars 2014 : 14:54:39
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Il s'est avéré que la purge n'était pas nécessaire sur les 2 bâtiments et le gestionnaire a admit avoir fait une erreur.De plus la facture est de 4000€ et aurait du avoir l'accord du CS.Nous avons contacté 3 autres entreprises qui ont fait le même diagnostic sans que nous donnions la moindre infos et nous fournissent des devis beaucoup moins cher.Les autres syndics ont la même conclusion après visite sur les lieux et toujours sans que nous les ayons influencés.. |
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Une décision du syndic entraine de gros frais 
