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 CONTRAT DE 6 MOIS
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BIBI
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Posté - 13 mars 2014 :  21:46:03  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Que pensez vous :
- de proposer un renouvellement de contrat du syndic pour 6 mois ,
Lui signifiant que c'est une forme de mise à l'épreuve, face au constat de carences du non suivi des impayés .. et non application de la loi SRU ..
du montant des créances (30% du budget ) .. aucune MED , aucun référé

Ce laps de temps permettra de prévoir la mise en concurrence de son contrat .. OU pas : selon sa réactivité .. ou pas ..

bonne soirée
bibi

Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

 1 Posté - 13 mars 2014 :  23:11:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous pouvez le proposer, mais le syndic est pas obligé d'accepter..
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 14 mars 2014 :  09:49:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
BIBI : régler les créances qui se situe à 30% !! du budget en 6 mois n'est pas crédible et pas sérieux.

On ne règle aps ce genre de problème en 6 mois, mais en 3 ou 4 ans.

Ce syndic a comme seule obligation à ce stade de dettes est de demander la nomination d'un AJ.

Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 14 mars 2014 :  09:53:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
30% du budget


Du budget prévisionnel, je suppose?

Qui se décomposent comment?

- créances sur travaux?
- créances sur budget prévisionnel?
Les deux?
Sur combien de temps?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 14 mars 2014 09:53:54

rambouillet
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 14 mars 2014 :  11:19:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bibi, un contrat de syndic de 6 mois, certes vous pouvez, bien sur mais à la condition qu'il accepte ... et pour savoir s'il fait bien son travail quel plan d'action le CS a t il mis en oeuvre pour le "suivre" et voir son efficacité, comme par exemple (et mis dans le contrat) : réunion mensuelle syndic, comptable et CS, par exemple...

BIBI
Contributeur vétéran

France
1227 message(s)
Statut: BIBI est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 15 mars 2014 :  13:39:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Effectivement Rambouillet :
sorte de mise à l'épreuve !
- sous condition : communication mensuelle de l'état des dépenses - factures à payer- balances générales et individuelles des cop - listing de banque - ouverture d 'un compte séparé -
- alors que le syndic ne communiquait ces documents que contraints et forcés une fois /an
Bien entendu ces précisions seront spécifiées dans le contrat .. Il n'y aura pas de quitus , et que : l'approbation partielle des comptes ..
Syndic sur PARIS .. pour une copropriété proche d'Antibes .. (Particularité : résidence séniors services .. ) syndic qui a quasiment le monopole dans ce secteur .
Néanmoins : Sans oublier les particularités (des impayés : suite indivision /après décès .. les héritiers ne payant pas les charges : en attendant la liquidation ..)etc..

Merci pour votre participation , Bibi

Viviane
Pilier de forums

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Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 15 mars 2014 :  16:36:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
l'approbation partielle des comptes ..


Soyez précis dans votre approbation des comptes. Surtout avec des impayés.

Si le syndic engage une procédure à l'encontre d'un mauvais payeur, et qu'il réclame des sommes qui n'ont pas été approuvées par l'AG, il se fera probablement renvoyer dans les cordes par le juge.

Exemple:
appel exigible au 1er avril 2013.
Au 15 juillet 2013 le syndic engage une procédure car non payé. Pas de problème, la somme est exigible.

Au 15 mars 2014 l'AG refuse d'approuver les comptes 2013.

Au 15 avril 2013 le syndic engage une procédure pour (entre autres) non paiement de cet appel du 1er avril 2013.

Le juge dira probablement, vous êtes bien gentils, mais si l'AG refuse d'approuver les comptes, c'est qu'il y a un problème. Je ne suis pas certain que cet argent est bien dû, donc revenez me voir après approbation.

Il faut donc faire TRES attention à la rédaction de la résolution. Donc préciser une à une les dépenses refusées.

Y'a plusieurs écoles:

L'AG approuve les comptes de l'exercice 2013 à l'exception des dépenses suivantes
liste des dépenses refusées
Le montant des dépenses approuvées est donc de: XXXX euros.

OU

Voter sur les dépenses refusées une à une.
Puis sur le montant global des dépenses acceptées.

Voir aussi quel est le montant total des dépenses refusées, et quelles sont les chances que le syndic les règle lui-même sans procédure.

Si ce montant est élevé, et que le syndic ne les règle pas, vous allez aggraver vos problèmes de trésorerie, car le syndic doit "rendre" aux copros la différence appels/dépenses approuvées


Il faut donc, dans l'attente du résultat d'une éventuelle procédure, voter une "dotation aux provisions sur créances douteuses" du même montant et exigible quasi immédiatement.

C'est en quelque sorte une "avance" que font les copros en attendant le résultat du litige.

Enfin, c'est une excellente chose de passer au compte séparé, mais avec des impayés encore plus que d'habitude, il vous faut absolument faire le bilan de la trésorerie disponible, et voter les éventuelles rallonges nécessaires.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 15 mars 2014 16:42:30

rambouillet
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18250 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 15 mars 2014 :  16:45:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Syndic sur PARIS .. pour une copropriété proche d'Antibes ..

cela me rappelle un autre post sur UI : syndic dématérialisé...

bibi, vérifier bien votre RdC, car à lire votre dernière intervention, vous etes aussi en plus de la copro sous ce régime de la loi de 1965 modifiée :
citation:
Chapitre IV bis : Résidences-services
Article 41-1
Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers.
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.
Article 41-2
Le syndicat des copropriétaires de "résidence-services", mis en place dans les conditions prévues à l'article 41-1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.
Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.
Article 41-3
Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1.
Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.
Article 41-4
Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.
Article 41-5
Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés à l'article 41-1 est gravement compromis et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services.


et du décret de 1967 :
citation:
Section IV bis : Dispositions particulières aux résidences-services
Article 39-2
La convention prévue à l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment la durée pour laquelle elle est conclue, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux.
Article 39-3
Le bilan mentionné au second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières d'exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention.

Il est signé par le président du conseil syndical et notifié par le syndic conformément aux prescriptions du 4° du II de l'article 11.

En cas de difficulté d'exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées.
Article 39-4
Lorsque le syndicat des copropriétaires procure lui-même le ou les services, il tient une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et aux mesures prises pour son application.
Article 39-5
Tous les litiges relatifs à l'exécution de la convention visée à l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble.
Article 39-6
Pour l'application de l'article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, l'instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président du conseil syndical.
Article 39-7
La décision prise en application de l'article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 est portée à la connaissance des copropriétaires qui n'étaient pas partie à l'instance à l'initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.


ATTENTION à ces particularités....

BIBI
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 15 mars 2014 :  21:26:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
MERCI pour toutes ces précisions, bonne soirée
BIbi
 
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