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LionelB
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Posté - 27 janv. 2014 : 22:23:15
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Je suis copropriétaire depuis quelques mois d’une ancienne loge de gardien au rez-de-chaussée (habitation) achetée à la copropriété. J’ai acheté en l’état avec des étais soutenant des solives à consolider ou a remplacer, selon les termes de la Préfecture de Police de Paris qui depuis plusieurs années a pris un arrêté de péril. Ces solives sont parties communes. L’architecte de l’immeuble a fait faire un devis par une entreprise de charpente qui chiffre la consolidation des solives par des poutrelles métalliques qui doublent les solives. Ce devis a été validé au cours d’une AGE. Je n’ai pas voté contre. Cependant, j’avais introduit en amont de l’AGE une action en référé et un expert judiciaire va être nommé. Ma première question : puis-je exiger le remplacement des solives à l’identique, c'est-à -dire en chêne (immeuble 18ème siècle) ? Ma seconde question : la Préfecture de Police demande la réalisation d’un faux-plafond coupe feu une heure (un autre devis concernant sa réalisation aux frais de la copropriété été voté en AGE) ; suis-je tenu d’en accepter la réalisation ou puis-je conserver les poutres apparentes comme chez la quasi totalité de mes voisins ? Merci pour votre aide.
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vazy
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Posté - 27 janv. 2014 : 23:02:46
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La réfection à l'identique est préférable pour l'homogénéité structurelle du bati ancien mais s'agissant de solives nécessite le plus souvent la dépose des lambourdes et parquet du niveau supérieur (d'où privation de jouissance etc...) La solution métallique (renforcement de l'existant) peut souvent se mettre en oeuvre sans dépose. Il va sans dire que le budget n'est pas le même...
citation: a Préfecture de Police demande la réalisation d’un faux-plafond coupe feu une heure A quel titre ? C'est un local accueillant du public ?
Sur le plan de la sécurité incendie les poutrelles métalliques ont une tenue au feu nettement moins bonne que des solives en chênes (contrairement au sens commun). |
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LionelB
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Posté - 27 janv. 2014 : 23:54:17
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Merci pour votre réponse. Il s'agit d'une ancienne loge c-a-d d'un logement depuis toujours, vendu comme logement avec création d'un nouveau lot de copropriété comme appartement. Cette habitation est destinée à être louée comme habitation. Ce logement est uniquement entouré d'appartements; pas de public à l'hrizon! Un entrepreneur m'a parlé d'une nouvelle règlementation depuis 2011 mais je n'en sais pas plus, malheureusement. En savez-vous davantage? |
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Posté - 28 janv. 2014 : 07:43:14
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citation: Ce devis a été validé au cours d’une AGE. Je n’ai pas voté contre. Cependant, j’avais introduit en amont de l’AGE une action en référé et un expert judiciaire va être nommé. Ma première question : puis-je exiger le remplacement des solives à l’identique, c'est-à -dire en chêne (immeuble 18ème siècle) ?
je suppose que votre référé porte sur le remplacement des poutres en chêne à l'identique.
il est possible que votre juge des référés vous donne raison... mais si par la suite vous avez voté POUR la solution proposée en AG qui ne comporte pas le remplacement à l'identique de ces poutres, je crains que votre action en référé s'efface d'elle-même. En effet si vous demandez avant une AG une chose et qu'en AG vous votez le contraire de ce que vous vouliez, cela signifie que vous acceptez la nouvelle solution.
Quant au problème de la préfecture de Police (?), il est possible que ce soit quelque chose de spécifique à Paris intramuros, personnellement je ne peux répondre sur cette obligation. Mais là aussi dans la mesure où ceci a été décidé légalement par une AG vous ne pourrez vous y opposer....
PS : dernière chose à propose des poutres apparentes : on suppose que votre immeuble n'est pas classé au monument historique ou immeuble Malraux... |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 28 janv. 2014 : 11:10:17
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citation: Un entrepreneur m'a parlé d'une nouvelle règlementation depuis 2011 mais je n'en sais pas plus, malheureusement. Contactez les services de la préfecture de police qui sont à l'origine de cette demande et demandez-leur sur quelle base règlementaire ils appuient leur exigence (référence précise d'un texte de loi ou decret etc...) |
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LionelB
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Posté - 28 janv. 2014 : 13:15:19
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Merci beaucoup pour votre réponse. Mon référé concerne en premier lieu la demande de dommages intérêts pour impossibilité depuis mon acquisition d'engager des travaux de rénovation de l'ancienne loge inoccupée depuis plus de 15 ans, donc travaux absolument indispensables avant toute occupation, compte tenu du retard de la copropriété à remplacer les solives alors même que la Préfecture avait produit différentes injonctions depuis plusieurs années. Mon questionnement n'est ni technique ni procédural, il est de savoir si dans l'absolu il est possible d'exiger le remplacement à l'identique (soit poutres en chêne) donc solution plus chère ou si je dois me plier à une solution de confortation (moins chère) et en l'espèce qui me ferai perdre une dizaine de centimètre de hauteur sous plafond. Auriez-vous une piste sur ce point?
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LionelB
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Posté - 28 janv. 2014 : 13:20:38
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Je n'avais pas vu le message précédent. En effet, je vais demander directement à la Préfecture et vous tiendrai informé. Encore merci à tous pour votre contribution. |
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Posté - 28 janv. 2014 : 15:04:00
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finalement, c'est un peu confus... car maintenant vous etes sur un problème de hauteur sous plafond et non de natures de poutres en elles-mêmes.
normalement avec des poutres acier, votre plafond doit être à même hauteur et c'est le faux plafond qui pose cette difficulté de hauteur. Donc comme le dit vazy, il faut demander les textes d'appui à la préfecture de police et a-t-elle fait cette demande/exigence PAR ECRIT. si vous aviez réellement cette baisse de plafond, et fonction de ce qu'il y a exactement sur votre acte d'achat (contraintes, servitudes, etc...), vous pourriez demander au syndicat une baisse de vos tantièmes ou des DI, car il y a atteinte à vos parties privatives.
citation: Article 9 Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30. Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
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LionelB
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Posté - 30 janv. 2014 : 11:29:13
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Je suis allé à une rencontre hebdomadaire avec les architectes de sécurité de la Préfecture de Police de Paris quai de Gesvres (avec ou sans rendez-vous) et j'ai donc pu rencontrer l'architecte de mon arrondissement. Ce dernier m'a proposé de lui écrire afin qu'il me réponde officiellement qu'il lève cette injonction de rétablir un faux-plafond couupe-feu 1 heure, qui ne se justifie pas entre deux logements surtout que mon plancher haut (plafond) est en maçonnerie très épaisse. C'est une très bonne nouvelle car je vais pouvoir conserver mes poutre apparentes. Pour ce qui concerne mon droit éventuel d'exiger le remplacement à l'identique des poutres abimées (en chêne et pas de fenforts enmétal), l'architecte n'a pas de réponse et me renvoit vers un avocat. Pour lui en qualité d'architecte de sécurité, l'essentiel est que la cnfortation soit réalisée. Je vais donc devoir interroger mon avocat mais qui n'a pas l'air très compétent en la matière (avocat de protection juridique). Si un membre en sait plus, j'en serai ravi. Encore merci à tous. |
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Posté - 30 janv. 2014 : 12:26:48
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LionelB : "devis a été validé au cours d’une AGE. Je n’ai pas voté contre"
L'AG a adopté ces travaux d'urgence également, le syndic devait donc appeler les fonds immédiatement ET commander ces trvaux.
N'étant pas opposant ni défaillant, puisque vous avez approuvez ces travaux, vous n'avez pas la possibilité de contester cette résolution dans les 2 mois ( article 42).
Ces travaux s'impose donc à TOUS, Le tribunal ira dans ce sens.
Vous demandez maintenant des poutres apparentes, alors que vous avez adopté les poutres métalliques. Le syndic devait vous répondre que l'AG ayant adopté les travaux avc les poutres métalliques, il n'a aucun droit de modifier cette décision. Le CS doit aussi vérifier et exxiger du syndic l'exécution de ces travaux.
Assigner le TGI pour demander des poutres en bois n'est pas viable !!
Maintenant vous ne pouvez louer cet appartement car les trevaux ne sont pas lancés par le SDC. Vous pouvez assigner le syndic en DI, et vous gagnerez ce procès.
Mais si vous bloquez de votre coté ces trvaux car vous exigez des poutres en bois, oubliez ces DI !!
De plus, vous ne pouvez exiger ces poutres en bois, car ce sont des parties communes,et cela regarde le SDC. la majorité a decidé, cela s'impose à vous.
Votre réaction est assez incohérente : vous votez pour des travaux lors de l'AG et vous contestez ces mêmes travaux et le retard !
VOus avez un plafond assez haut, alors vous pourrez coller des fausses poutres sur ce nouveau plafond, sans avoir besoin de l'accord de l'AG !!
Vous allez dépenser beaucoup de temps et d'argent sur ce dossier indéfendable par un avocat, bon ou mauvais.
SEULE la décision d'AG et votre vote POUR, et le fait que cela concerne des parties communes à la charge du SCC sont les seuls arguments juridiques de votre dossier que le juge recevra, et il rejettera votre demande de poutres en bois, sans aucun doute.
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LionelB
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Posté - 30 janv. 2014 : 17:15:22
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Merci infiniement pour votre analyse effectivement implacable juridiquement et pleine de bon sens qui montre que j'ai bien agi à l'encontre de mes intérêts. Je vais poursuivre le procès en ne visant que les DI et voir avec l"expert judiciaire quelle est la meilleure solution pour minimiser le "préjudice" esthétique des poutrelles en métal et la perte de hauteur. |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 30 janv. 2014 : 22:14:31
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Vous pourriez tout simplement abandonner votre action en justice et chercher un compromis. Par votre rencontre avec l'architecte vous avez fait supprimer l'obligation du faux-plafond c'est une économie substantielle pour le syndicat. D'autre part en abandonnant votre action vous faites aussi faire une économie au syndicat (DI +frais d'avocat) En échange le syndic convoque une AG pour faire voter une nouvelle résolution : poutre en bois Ça se négocie, non ?
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Posté - 31 janv. 2014 : 07:51:52
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citation: En échange le syndic convoque une AG pour faire voter une nouvelle résolution : poutre en bois
je pense qu'il ne faut pas aller contre les poutres métalliques, mais par contre vous pouvez négocier l'habillage de ces poutres aux frais du syndicat...
Pour rappel : quand vous avez acheté, ces poutres ne vous appartenaient déjà pas , elles appartenaient au syndicat. |
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LionelB
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Posté - 03 févr. 2014 : 03:01:37
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Je reprends contact après ce WE. Non, malheureusement pas possible de négocier avec le syndic. C'est la guerre dans l'immeuble. Les autres copros sont braqués contre moi et le syndic défend leurs intérêts. Les DI, si je les obtient, équivaudraient à 800€ / mois de retard dans la réalisation des travaux de confortation des solives (soit le montant du loyer mensuel de mon studio) que je ne peux ni occuper ni louer car il m'est impossible de faire réaliser les importants travaux de réhabilitaton, qui sont absolument indispensables pour le rende habitable, tant que ces travaux sur solives n'ont pas été achevés. Cela pour plusieurs raisons 1/ le studo est très étroit et les étais qui confortent les solives prennent une place folle ce qui ne permet pas à une entreprise de travailler 2/ surtout également à cause du risque réel d'effondrement 3/ et de la responsablité que les entreprises refusent de prendre en cas de problèmes. J'ai acquis le studio en février 2013, soit depuis 1 an déjà , donc les DI potentiellement sont élevés et dépassent de beaucoup le coût du faux-plafond coupe feu que je fais économiser à la copro. Cete dernière sait d'ailleurs que je souhaite conserver les poutres apparentes et qu'il s'agit là de ma motivation principale. Mais dans l'absolu vous aviez une excellente idée. Pour le côté esthétique, je vais effectivement essayer de m'associer le concours de l'expert judiciaire pour harmoniser au mieux les profilés métalliques de confortation des solives, je veux dire pour les intégrer au mieux. Encore un grand merci pour votre aide ... |
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