Initialement posté par amepi


Pour en revenir au sujet, la commission est due par la partie prévue au mandat, tout simplement.

Si le prix est inférieur à celui du mandat, libre au vendeur de négocier la commission comme condition de son acceptation. Après c'est trop tard.

Initialement posté par amepi

La jurisprudence analyse la préemption pour ce qu'elle est, une substitution d'acquéreur, qui ne peut se faire que si l'agence a trouvé un acquéreur. C'est donc la vente initiée par l'agence qui se poursuit.
Cette jurisprudence est particulièrement constante.

Initialement posté par Angie


Mais ne peut on pas faire valoir que la vente n'a pas lieu au prix demandé ???

Initialement posté par quelboulot

En fait, comme nul n'est censé ignoré la loi, tout propriétaire devrait se "payer" quelques cours sur l'Urba et sa commune avant d'envisager la vente de son bien. Une sorte de permis de vendre en Immo, comme le Permis de conduire.
CQFD.

Est on en droit de penser que de ce fait la fratrie va rester dans l'indivision , la vente étant bloquée ???
Sauf revirement bien improbable du "récalcitrant" le passage par la case tribunal est il la seule solution ???

http://www.challenges.fr/immobilier...divisio.html

Les nouvelles modalités de vente des biens en indivision


La loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures est parue au Journal Officiel du 13 mai 2009. Elle reprend et complète les objectifs de la loi du 20 décembre 2007 relative à la simplification du droit et vise à supprimer les ambiguïtés des textes applicables, à rendre les règles juridiques plus cohérentes entre elles et à améliorer la clarté du langage utilisé. Sont notamment concernées les nouvelles modalités de vente des biens en indivision

Le principe de l’unanimité

La vente d’un bien indivis exige, comme tout acte de disposition, un accord unanime des indivisaires (art. 815-3 du Code civil). Plusieurs mesures tempèrent, toutefois, le caractère contraignant de cette règle traditionnelle. Tout d’abord, depuis la loi du 31 décembre 1976 relative à l’indivision, deux textes du code civil prennent formellement en considération l’intérêt commun pour permettre au juge d’autoriser un indivisaire à accomplir un acte subordonné à l’accord de tous :
- l’un visant l’opposition d’un indivisaire mettant en péril l’intérêt commun (art. 815-5 du Code civil),
- l’autre relatif à l’urgence que requiert ce même intérêt (art. 815-6 du Code civil).
Puis, la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions a innové en passant outre l’impératif d’unanimité pour la vente de meubles indivis en vue de payer les dettes et charges de l’indivision. Cette vente, et plus généralement la gestion courante des biens indivis, ne nécessite que l’accord d’une majorité représentant deux tiers des droits indivis (art. 815-3 du Code civil). La loi de simplification du droit franchit une étape en s’inspirant de ces précédents. Elle permet au juge d’autoriser la vente d’un bien de l’indivision à la demande d’une majorité qualifiée (2/3 des droits indivis).

Les nouvelles règles applicables en l’absence d’unanimité

L’objectif affiché du législateur est de faciliter et d’accélérer certains règlements de successions. Cette nouvelle forme de vente devrait supprimer, ou du moins limiter, les paralysies tenant aux oppositions de personnes, au veto ou à l’indifférence d’un indivisaire. En remédiant aux inconvénients liés à la règle de l’unanimité, le contentieux devrait être aussi allégé. Toutefois, certains auteurs ne manqueront pas d’observer que cette évolution donne à l’indivision des airs de groupement personnifié.

I) Demande d'indivisaires majoritaires :
Par exception au principe d’unanimité, l’aliénation d’un bien indivis peut intervenir à l’initiative d’un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis (art. 815-5-1, al. 1, nouv. du Code civil). L’application de la règle majoritaire n’est pas toutefois automatique, les intérêts des minoritaires ne pouvant être négligés. Un rôle important est, à cet égard, assigné au notaire. Le bon déroulement de la procédure dépend de lui. Le processus de vente est enclenché par l’affirmation devant ce praticien de la volonté des indivisaires majoritaires de procéder à l’aliénation (art. 815-5-1, al. 2, nouv. du Code civil).
Ce dispositif d’aliénation à la demande d’une majorité qualifiée n’a pas vocation à s’appliquer en cas de démembrement de la propriété du bien. La vente de ce bien s’effectue lors d’un partage dans les conditions prévues aux articles 817, 818 et 819 du Code civil.
L’application de l’article 815-5-1 du Code civil ne peut pas non plus être demandée si l’un des indivisaires est présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté par suite d’éloignement ou placé sous un régime de protection juridique. Dans ces cas prévus à l’article 836 du Code civil, l’indivisaire n’est pas en mesure de faire valoir ses droits faute de pouvoir être utilement informé de l’intention exprimée par les majoritaires. Or, cette information est une condition de la régularité de la procédure.

II) Information des minoritaires :
Afin de garantir les droits des minoritaires, la volonté de la majorité des indivisaires de procéder à l’aliénation d’un bien indivis doit leur être signifiée (art. 815-5-1, al. 3, nouv. du Code civil).
Le notaire dispose d’un délai d’un mois après avoir recueilli l’intention d’aliéner pour faire procéder à la signification. Cette formalité conditionne l’opposabilité à la minorité des décisions prises. Elle doit intervenir par acte d’huissier de justice.
Les indivisaires dûment informés ont 3 mois pour se prononcer sur l’aliénation envisagée. Ce délai de réflexion court à compter de la signification faite par le notaire (art. 815-5-1, al. 4, nouv. du Code civil).

III) Autorisation du tribunal en l'absence de ralliement des minoritaires :
Le recours au juge suppose une opposition déclarée à l’aliénation ou une absence de manifestation des minoritaires, celle-ci valant opposition à la vente. Le notaire constate leur refus ou leur inertie dans un procès-verbal de difficultés à l’issue du délai de 3 mois.
À la demande des indivisaires majoritaires, le Tribunal de Grande Instance (TGI) est alors convié à se prononcer sur l’aliénation du bien indivis. Celui-ci se prononce en tenant compte des éléments fournis à l’appui de la demande et des observations des minoritaires et notamment du procès-verbal constatant le conflit entre les indivisaires.
L’aliénation peut être autorisée par le TGI si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires (art. 815-5-1, al. 4 et 5, nouv. du Code civil). Il appartiendra à la jurisprudence de dégager le critère d’appréciation de cette atteinte excessive que la loi ne précise pas.

IV) Forme et opposabilité de la vente :
L’aliénation s’effectue dans la forme des licitations, c’est-à-dire par adjudication devant le TGI ou un notaire, mais elle ne vaut pas partage (art. 815-5-1, al. 6, nouv. du Code civil). Les sommes qui en sont retirées, reviennent dans la masse indivise et peuvent servir à l’apurement du passif.
Toutefois, le remploi des fonds indivis est exclu. Cette solution s’impose puisque l’objectif affiché de la vente vise précisément à permettre à des indivisaires de sortir de l’indivision.
L’aliénation qui intervient dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable aux indivisaires dont le consentement a fait défaut (art. 815-5-1, al. 7, nouv. du Code civil). Cette opposabilité de la vente suppose toutefois que les indivisaires qui ne se sont pas associés à la demande exprimée devant le notaire, aient été valablement informés par lui des intentions des majoritaires. Le défaut d’information rend la procédure irrégulière.

Remarque : l’indivisaire qui souhaite obtenir l’attribution préférentielle du bien litigieux peut faire une demande reconventionnelle en partage. Elle empêche alors la vente du bien.

V.G. avec le SYNAR, Syndicat National de la Rénovation.