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mespres
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41
 Posté - 10 févr. 2014 : 11:15:09
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Gedehem, avez vous un avis sur le problème que j'évoque : la prise en compte "juridique" de l'évolution de la liste des usagers des ascenseurs. Cela me semble bien plus complexe que la question technique que j'ai évoquée.
citation: soit c'est un projet "privatif" à certains, d'où la liste pour savoir 'qui', et l'AG n'a pas compétence pour statuer sur un devis, sur le montant des travaux.
Je serais d'accord, si ces travaux ne concernaient pas potentiellement tout le syndicat. Ici, nul ne peut prédire l'avenir ... Votre raisonnement serait valable si la liste des usagers de l'ascenseur était intangible. |
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Gédehem
Pilier de forums
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 42
Posté - 10 févr. 2014 : 12:19:22
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L'affaire est "simple", à condition que tout soit prévu et bordé dès le départ.
Une petite fiche d'UI sur la question (qui évite de tout reprendre  ):
Dans le cas de situations bloquées, certains peuvent être alors tentés par la solution consistant pour les partisans de l'ascenseur de se faire autoriser par l'assemblée de le réaliser à leurs frais, en application de l'article 25 b de la loi ou à défaut par le tribunal en application de l'article 30, qui dispose que "lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée"...
Note. Une réserve : la pose d'un ascenseur "privatif" impose d'aliéner au moins en partie la cage d'escalier (emprise sur l'escalier lui-même, éventuellement réduit, sur le volume de la cage. Sans oubler le local technique, à construire en terrasse ou en sous-sol.
La décision d'aliéner nécessite donc un vote à la maj.art.26, donc l'autorisation de construire qui en découle aussi (qui peut le plus ....)
(.....)
Au demeurant, ni la création d'un ascenseur dans ces conditions ni son entretien ne devraient s'effectuer dans le cadre du syndicat, puisque tant l'article 25 que l'article 30 mentionnent l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'"exécuter" les travaux à leurs frais, non de les faire exécuter par le syndicat des copropriétaires. L'ascenseur ainsi créé n'est donc pas une partie commune du syndicat des copropriétaires mais la propriété de ceux qui l'ont financé.
Les syndics ne devraient donc prendre en charge la maîtrise d'ouvrage de la réalisation de l'ascenseur puis sa gestion qu'aux termes d'une convention à conclure entre les "financeurs" et le syndicat des copropriétaires, à faire avaliser par l'assemblée, qui prévoirait les responsabilités respectives, la prise en charge par les seuls "financeurs" du supplément de salaire du gardien s'il en existe un ainsi que de la rémunération spéciale du syndic pour toute cette prestation (que les autres copropriétaires n'ont pas lieu de supporter) enfin les modalités précises - complexes à définir - du rachat - devant notaire ? (*)- des quotes-parts par les copropriétaires qui décideraient de bénéficier après coup de l'équipement créé... "
(*) gras et souligné sont ajoutés par mes soins.
S'agissant su notaire dont il est question, celui ayant procédé à l'enregistrment de la grille de répartition adoptée par l'AG est tout indiqué, tant pour la convention "demandeurs-financeurs" / syndic que pour le "droit d'entrée" de ceux qui voudront avoir usage de cet équipement.
Un point "juridique" tout de même : cet équipement "privatif" dans son financement et son usage n'est pas au sens propre "privatif". Il est commun à quelques-uns, en indivision entre eux.
Dans la mesure où au fur et à mesure tous les copropriétaires seraient "entrés" dans l'ascenseur, il deviendrait "équipement commun spécial" aux seuls copropriétaires du Bat.B....
A prévoir.....
Ajout, pour rester dans le sujet :
L'AG a déja pris la décision d'aliéner pour construire un ascenseur, + adoption d'une grille de répartition.
SI cet équipement doit être "privatifs" à certains, l'AG n'a plus à statuer, hormis peut être les conditions de la "convention" à passer avec le syndic.
Bien que, s'agissant d'une prestation privative, elle ne concerne pas le syndicat. |
Édité par - Gédehem le 10 févr. 2014 12:24:05 |
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mespres
Contributeur vétéran
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43
Posté - 10 févr. 2014 : 13:45:00
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J'aime bien votre réponse Gedehem  . Y a-t-il encore des UInautes qui désirent s'aventurer dans la construction d'un ascenseur "privatif-collectif "  |
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Gédehem
Pilier de forums
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44
Posté - 10 févr. 2014 : 14:20:38
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Le syndicat de scuper semblait en prendre le chemin !
Sauf qu'il s'est pris les pieds dans le tapis et qu'il en a cassé le pot au lait ..... |
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JPM
Modérateur
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45
Posté - 10 févr. 2014 : 22:20:13
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Une fois de plus en matière de copropriété les praticiens, syndics professionnels et juristes ont fait oeuvre utile dans ce domaine.
Le régime prévu par la loi pour les améliorations faisant l'objet d'une autorisation judiciaire a été repris pour des installations autorisées par l'assemblée générale.
L'autorisation prévoit la possibilité de rachats d'utilisation par des copropriétaires n'ayant pas participé à la construction. Tout est prévu pour la mise en oeuvre de ces rachats, y compris les répartitions de charges, des précautions techniques et les modalités de calcul du coût de rachat.
L'installation est effectivement une partie commune aux constructeurs d'origine. L'indivision s'étend progressivement aux acquéreurs successifs. A ce titre l'installation est administrée par le syndic et couverte par la multirisque du syndicat. Ce détail est trop fréquemment oublié.
Les décisions d'assemblée doivent être insérées dans le règlement de copropriété et publiées . Dès lors elles sont opposables aux acquéreurs mais aussi le droit d'acquérir des parts de l'indivision est porté à la connaissance des acquéreurs d'un lot non desservi.
Les indivisaires ne peuvent pas refuser de céder des parts de l'installation.
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46
Posté - 11 févr. 2014 : 07:26:27
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pour ma part, et depuis le début, je suis d'accord avec jpm (cette fois ) et il me semble que c'est ce que le syndic a fait sur cette opération : l'équipement (l'ascenseur) est un équipement commun avec une clé d'installation et d'entretien (déjà votées) qui prend ou prendrait en compte uniquement les copros prêts à "acheter" cet équipement commun au début. Je crois même (à voir dans les autres posts de scuper) que le géomètre a prévu l'évolution de la clé d'entretien au fur et à mesure de l'entrée, dans cette indivision de l'équipement, de nouveaux copros. |
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Gédehem
Pilier de forums
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47
Posté - 11 févr. 2014 : 10:05:51
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JPM ne dit pas exactement cela, et je suis d'accord avec lui :
Je précisais :
"cet équipement "privatif" dans son financement et son usage n'est pas au sens propre "privatif". Il est commun à quelques-uns, en indivision entre eux."
JPM :
"L'installation est effectivement une partie commune aux constructeurs d'origine. "
Si cet ascenseur est demandé par un seul copropriétaire, avec le même mécanisme évolutif d'entrée, il ne serait pas "commun".
Demandé par 5 ou 6, il leur est "privativement" commun.
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JPM
Modérateur
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48
Posté - 11 févr. 2014 : 11:55:03
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Petite finesse 
Lorsqu'il n'y a qu'un seul demandeur à l'origine, il existe deux possibilités, en fonction essentiellement des conditions techniques et accessoirement des souhaits du demandeur.
Dans quelques cas il est techniquement possible d'établir un ascenseur réellement privatif et c'est le souhait du demandeur. L'assemblée peut approuver cette solution. Le bénéficiaire supportera toutes les charges de construction, d'entretien et de fonctionnement. MAIS l'installation est inscrite dans le volume commun et, mieux encore, dans le bâti et le gros-oeuvre. Elle reste donc sous le contrôle du syndic. Le bénéficiaire peut choisir l'entreprise pour l'entretien mais le syndic conserve un droit de contrôle. L'administration ne tient pas toujours compte de la situation particulière (on l'a bien vu lors des travaux pour les handicapés). L'ascenseur doit être couvert par l'assurance du syndicat mais il convient de préciser la situation dans la police.
Dans les autres cas, on revient à la solution exposée : Le copropriétaire installateur est, dans un premier temps, seul utilisateur. Mais il est tenu d'accueillir tout candidat à l'entrée dans le club. Dès lors l'indivision initialement virtuelle apparaît dans tout sa splendeur.
Il y a comme cela beaucoup d'entités virtuelles dans une copropriété la première est l'assemblée générale entre deux réunions , ensuite le conseil syndical lorsqu'il n'est plus légalement constitué ou lorsqu'il n'y a pas eu de candidats, la fiction de la répartition immédiate des charges lorsqu'un fournisseur impayé assigne les copropriétaires " chacun pour sa quote-part ", et encore d'autres.
Notamment la copropriété elle même pour les immeubles répondant à la définition posée par l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965, assujettis au régime mais dont les propriétaires ne se sont pas souciés de consulter le notaire.
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Vote pour le financement d'un ascenseur 
