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dr4
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 Posté - 19 févr. 2014 : 17:25:34
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Bonjour
je viens de recevoir une relance de mon syndic.
j'ai réglé les 4 appels de fonds mais il exige que je règle l'avance de tresorerie qui n'a pas fait l'objet d'un vote de l'assembléé générale.
adf avance trèsorerie urgent assurance 145.60€
que dois je faire?
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nefer
Modérateur
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1
 Posté - 19 févr. 2014 : 18:12:43
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Vous lui demandez la copie de la résolution du vote de cette avance |
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Posté - 19 févr. 2014 : 19:00:42
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Si l'avance de trésorerie (en fait la nouvelle terminologie est la "réserve", anciennement l'"avance de trésorerie permanente") est inscrite au règlement de copropriété, vous avez signé en achetant. Il n'y a pas lieu de la faire voter puisqu'elle est contractuelle !
Si elle ne figure pas dans le règlement, le syndic ne peut la créer qu'en faisant voter (à l'article 26) un modificatif au règlement de copropriété, et en le faisant publier... |
Édité par - rédaction Universimmo le 19 févr. 2014 19:02:04 |
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Posté - 19 févr. 2014 : 20:04:04
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citation: adf avance trèsorerie urgent assurance 145.60€
mais est ce que l'on parle bien de l'avance de trésorerie traditionnelle et remboursable, ou bien est ce que le syndic s'aperçoit que le compte va être dans le rouge (d'où le mot urgence) et demande un appel de fonds supplémentaire pour payer l'assurance ...
il faudrait plus d'explications et que dr4 nous explique la phrase que j'ai citée. |
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mespres
Contributeur vétéran
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4
Posté - 19 févr. 2014 : 20:22:16
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citation: adf avance trèsorerie urgent assurance 145.60€
tel que libellé, l'assurance augmente énormément (cause : sinistralité) et il n'y a plus d'argent. Mauvaise gestion, mais si les copros ne paient pas ce sera encore plus compliqué ... et couteux. Donc appel de fond totalement illégal, mais peut être est ce la moins mauvaise solution ... La prochaine AG devra augementer l'avance de trésorerie. |
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nefer
Modérateur
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5
Posté - 19 févr. 2014 : 22:22:02
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il doit s'agir d'un appel de fonds exceptionnel, fait sans aucun vote en AG |
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Posté - 20 févr. 2014 : 07:56:27
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finalement il vaut mieux attendre les explications de dr4...  |
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Zezile
Nouveau Membre
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Posté - 03 mars 2014 : 14:20:48
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Bonjour,
J'ai le même souci. J'ai reçu vendredi du syndic un "appel de fonds exceptionnel" de 580 euros et des poussières... Or, les motifs évoqués pour cet appel de fonds (en dehors de l'augmentation des tarifs du gaz et de l'assurance... mais il y avait déjà eu une régularisation après l'AG l'année dernière, et mes charges ont déjà augmenté de 60 euros par trimestre cette année) - bref, les motifs évoqués m'inquiètent pour le moins, car tous ont déjà normalement été réglés par le biais d'appels de fonds votés en AG ou par le biais des charges courantes... Nous sommes par ailleurs censés avoir un fonds de roulement de 11000 euros.
Par le biais d'une autre personne du conseil syndical, j'ai appris que le syndic était "dans le rouge" et que, à ce qu'il dit, certains copropriétaires "ne paient pas leurs charges"... Or, outre que ce dernier motif n'est pas évoqué dans le courrier, le syndic réclame au total à la copropriété plus de 26000 euros.
Comment faire pour tirer ça au clair, sachant qu'ils ne sont pas nécessairement coopératifs (ils étaient dans une situation confortable avant mon arrivée, car il n'y a, à part moi, que 2 personnes âgées au conseil syndical, dont un vieux monsieur de 88 ans qui avoue n'y rien comprendre et vous dit "il faut demander au syndic", et une retraitée LOCATAIRE qui vit dans l'immeuble depuis 40 ans et a établi son empire sur celui-ci, tout en se faisant payer ses notes de téléphone par les copropriétaires... qui ne mouftent pas, car elle se charge d'accueillir les techniciens quand il y a besoin...)...
J'ai demandé la liste des copropriétaires et leurs coordonnées, je serais curieuse de voir si je vais l'obtenir. |
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Zezile
Nouveau Membre
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Posté - 03 mars 2014 : 14:27:42
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J'ai oublié de préciser que les postes de dépense évoqués ne sont précisés que globalement dans le courrier lui-même, assortis de montants "généraux" qui normalement sont déjà réglés. Le formulaire comptable d'appel de fonds se contente... d'appeler des fonds, comme s'il s'agissait d'un appel de charges courantes... Le courrier précise que le détail comptable sera fourni avec la convocation à l'AG (elle doit avoir lieu en mai) et qu'il suffira de "valider" cet appel de fonds en AG.
Autrement dit, on paie ("par retour", est-il précisé, c'est-à -dire qu'il s'agit d'une urgence), et on saura plus tard de quoi il retourne réellement... |
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nefer
Modérateur
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9
Posté - 03 mars 2014 : 14:33:46
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le syndic ne peut pas faire d'appel de fonds sans un vote en AG!
demandez au CS quelles actions a entrepris le syndic l'encontre des débiteurs
le syndic doit répondre à la demande du CS |
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Zezile
Nouveau Membre
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10
Posté - 03 mars 2014 : 21:06:06
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C'est bien ce qu'il me semblait...
En ce qui concerne le CS, j'en fait partie, mais comme je l'ai décrit dans mon premier message, j'arrive un peu comme un éléphant dans un jeu de quilles... On m'a déjà refusé (en tant que copropriétaire et membre du CS) les clés des caves et garages pour pouvoir accueillir les prestataires quand il y a besoin.
La question des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges n'a été évoquée qu'officieusement auprès de la locataire qui fait office de cerbère dans cet immeuble - aucune mention n'en est faite dans le courrier d'appels de fonds, qui se contente de "geindre" sur toutes les dépenses qu'il a fallu faire l'année dernière - comme si celles-ci n'avaient pas déjà fait l'objet de règlements !!
Alors, oui, il faut sans doute que j'appelle le syndic, mais je vais ce soir retrouver chacun des montants déjà réglés pour pouvoir leur opposer du concret... sans oublier que j'ai beaucoup de mal à rester calme en ce qui les concerne (la gestionnaire et son assistante se sont permis de me parler sur un ton à l'AG l'année dernière !!)... |
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mespres
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11
Posté - 03 mars 2014 : 22:46:46
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citation: Par le biais d'une autre personne du conseil syndical, j'ai appris que le syndic était "dans le rouge" et que, à ce qu'il dit, certains copropriétaires "ne paient pas leurs charges"... Or, outre que ce dernier motif n'est pas évoqué dans le courrier, le syndic réclame au total à la copropriété plus de 26000 euros.
Attention, ce 'est le syndicat (les copropriétaires) qui est dans le rouge, pas le syndic. Les réponses à vos questions sont les documents comptables de votre syndicat. Le syndic doit fournir au CS la balance des comptes, afin d'identifier le problème. Il doit aussi vous fournir la situation comptable de chaque copropriétaire. Stricto sensu, le syndic n'a pas le droit d'appeler des fonds de cette manière, il doit convoquer une AG spéciale ... qui ne pourra que voter l'appel et qu'il faudra payer (recommandés, honoraires syndic, ...) |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 03 mars 2014 : 23:28:17
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+les relevés de comptes et le grand livre, ce qui vous permettra de savoir où part l'argent, et donc si ces appels sont ou pas nécessaires. |
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mespres
Contributeur vétéran
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13
Posté - 03 mars 2014 : 23:38:30
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La balance donne une photo sur quelques pages, avec beaucoup de renseignements. Le grand livre permet une investigation plus poussée. Enfin, si défiance il y a vis à vis du syndic, le rapprochement bancaire est incontournable (vérifier que la banque est en phase avec les comtes du syndic, si le syndic gére ces syndicat sous compte unique ce rapprochement est impossible : il ne faut pas laisser perdurer la situation. le compte individualisé est indispensable. De toute façon, la loi alur va imposer le compte séparé) |
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Zezile
Nouveau Membre
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14
Posté - 04 mars 2014 : 00:30:01
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Merci pour toutes ces précisions !! C'est vraiment complexe quand on n'est pas formé... Cela veut-il dire qu'il faut que je me rende sur place, ou m'est-il possible d'obtenir des copies de ces documents ? J'imagine que non, pour le "grand livre" ?
Pour ce qui est du compte séparé, cela fait 3 ans que je suis la seule à le réclamer - même les copropriétaires trouvent le compte unique très bien !! Moyennant quoi, quand on est seule à promouvoir quelque chose dans une AG... Bref, donc il s'agit effectivement d'un compte unique...
Sinon, pour en revenir à ce que vous dites, Mespres - si je comprends bien, nous n'avons pas d'autre option que d'approuver et de régler cet appel de fonds ? Autrement dit, on est encore bien heureux de ne pas avoir une AG extraordinaire à régler en plus ? J'ai passé ma soirée à vérifier le compte-rendu d'AG 2013 et les appels de fonds réglés - au pire, on a entre 3000 et 5000 euros d'"imprévus", dont 3000 qui concernent uniquement les garages...
Faut-il que je demande les documents par recommandé ? Je n'ai pas de réponse à mon mail d'hier demandant les coordonnées des copropriétaires (la majorité n'habitent pas l'immeuble)... |
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Zezile
Nouveau Membre
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Posté - 04 mars 2014 : 00:52:06
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NB : pour autant, je ne suis pas sûre de tout comprendre aux documents, car je ne connais rien en comptabilité... Peut-être que l'UNARC pourrait m'aider ? Mais j'ai peu de temps, car je voudrais contacter les copropriétaires (j'essaie de voir avec les locataires s'ils peuvent me fournir ces coordonnées, car je crains que le syndic ne s'empresse pas d'accéder à ma demande). Par ailleurs, la date limite pour soumettre des questions à l'ordre du jour de l'AG est fixée au 31 mars - je suppose qu'il n'y a rien à faire à cela, malgré les circonstances ? |
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mespres
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16
Posté - 04 mars 2014 : 07:16:10
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Vous n'êtes pas à l'aise en comptabilité : le grand livre va vous perdre. Par contre la balance vous permettra de comprendre la situation. Vous aurez le solde des copropriétaires (comptes 450), les charges (les comptes 600) et les produits (comptes 700).
Situation saine : pas de copros débiteur, les charges inférieures aux produits. Demandez un rendez vous au syndic pour expliquer tout ça. Ne partez pas avec l'idée qu'il vous vole, cela va gêner vos relations avec le syndic. |
Édité par - mespres le 04 mars 2014 07:17:02 |
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Zezile
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17
Posté - 04 mars 2014 : 08:42:36
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Vraiment merci pour toutes ces explications !! Quant à mes relations avec le syndic, vous avez raison - je suis peut-être trop réactive, mais il faut dire que la situation dans cet immeuble ("monopole" d'une retraitée locataire qui fait obstruction dès qu'elle se sent menacée dans ses privilèges) ne prête pas toujours à la sérénité... Et, en l'occurrence, il m'est difficile de ne pas me demander d'où sortent ces 26700 euros... Ce serait plus facile si les copropriétaires se mobilisaient davantage, mais la plupart n'habitent pas sur place, et ceux qui sont dans l'immeuble sont très âgés... |
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Viviane
Pilier de forums
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18
Posté - 04 mars 2014 : 08:52:36
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Mespers a raison, il faut un minimum de temps pour apprendre à lire le grand livre . Mais ça mange pas de pain de le demander quand même quand vous aurez eu la balance..
Sur la balance (qui est en fait une page où ne figurent que les soldes de tous les comptes du grand livre), regardez le solde du compte n°512. C'est le montant des fonds que vous avez. Inutile d'appeler un complément s'il est bien garni.(en tenant toutefois compte des factures pas encore réglées)
citation: si je comprends bien, nous n'avons pas d'autre option que d'approuver et de régler cet appel de fonds ? Autrement dit, on est encore bien heureux de ne pas avoir une AG extraordinaire à régler en plus ?
Avec une AG dans deux mois, si j'ai bien compris, y'a tout de même assez peu de chances que le syndic n'ait pas d'autre choix que de faire rentrer l'argent tout de suite. Il faut donc vérifier qu'il n'est pas juste en train d'essayer de "passer en force" de façon à n'avoir plus qu'à faire ratifier sans discussion cette décision.
Si cet appel est dû à une augmentation imprévue mais justifiée des charges 2014(petites réparations en cascade..), il faut augmenter le budget prévisionnel.
Si elle est dûe a des charges 2013 supérieures au budget prévu, le problème sera réglé par l'approbation des comptes. Le syndic appellera alors le déficit.
S'il est dû à des travaux exceptionnels, (donc qui doivent être décidés par l'AG) il ne faut les ratifier que s'ils étaient vraiment urgents. Si ce n'est pas le cas, il faut éventuellement refuser de les payer. Le syndic n'a pas à engager de son propre chef des dépenses exceptionnelles sans caractère d'urgence, même avec l'accord du CS
Ensuite, il faut bien sur, en fin d'exercice, imputer cette dépense à ceux qui la doivent. Par exemple, vous parlez des garages. Si les charges imprévues ont été effectuées en 2013, viennent des garages et que les garages sont, selon le RDC, seuls à régler l'entretien des garages, 2013 étant terminé, il doit imputer ces charges sur les garages, qui seront donc seuls à devoir "rallonger" (après approbation des comptes) pour combler le déficit de l'exercice 2013
Si cet appel est dû aux impayés, il faut une AG pour le voter. Ca ne peut être qu'une avance, qui sera remboursé aux copropriétaires une fois le problème réglé. Et il faut alors vérifier que le syndic a bien fait le nécessaire pour recouvrer ces impayés. Rallonger sans discuter ni vérifier quoi que ce soit à chaque impayé, c'est pousser le syndic à ne rien faire pour résoudre le problème.
Enfin, , je ne vois pas comment "La question des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges n'a été évoquée qu'officieusement auprès de la locataire qui fait office de cerbère dans cet immeuble. Que vient donc faire une locataire dans une question qui ne la concerne en rien?
citation: Cela veut-il dire qu'il faut que je me rende sur place, ou m'est-il possible d'obtenir des copies de ces documents ? J'imagine que non, pour le "grand livre" ?
Si vous êtes au CS, sachez que le CS peut obtenir copie de TOUS les documents, quels qu'ils soient. Aujourd'hui, par mail, c'est ultra simple, avec un bon syndic, on fait comme ça. Mais si le syndic l'exige, déplacez vous...pour récupérer les copies comme le précise l'article 26 du décret de 1967,( lien dans la signature)
citation: Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
Feuille de présence: c'est une annexe au PV (article 14 du décret de 1967, ) et le syndic DOIT en délivrer copie à tous ceux qui en font la demande (article 33 du même décret). Mais si vous récupérez les adresses auprès des locataires, ça ira probablement plus vite.
citation: Faut-il que je demande les documents par recommandé ? Si vous n'avez pas de réponse rapide (2 ou 3 jours maxi) à votre mail, oui.
citation: Peut-être que l'UNARC pourrait m'aider ?
Tout à fait. Si le CS ne veut pas s'abonner, prenez une adhésion individuelle, et mettez cette adhésion à l'ODJ de la prochaine AG.
citation: Par ailleurs, la date limite pour soumettre des questions à l'ordre du jour de l'AG est fixée au 31 mars - je suppose qu'il n'y a rien à faire à cela, malgré les circonstances ?
Il est illégal d'imposer une date limite pour le dépôt des questions à l'ODJ, même si c'est l'AG qui l'a voté. Tant que le syndic a la possibilité matérielle de notifier la question 21 jours avant la date d'AG, il doit le faire. Par contre, si vos questions parviennent au syndic moins de disons (un peu au pif) 15 jours avant qu'il envoie les convocs, il ne manquera pas de prétextes pour dire qu'il a pas eu le temps de les intéger à l'ODJ. Sachant que si il vous dit des trucs du genre, l'ODJ est déjà rédigé et photocopié, rappelez lui qu'il peut se contenter de joindre votre courrier aux convocs.
Enfin, il faut toujours communiquer ses questions en RAR. Et tout le monde peut soumettre une question, même sans être au CS.
citation: Ne partez pas avec l'idée qu'il vous vole, cela va gêner vos relations avec le syndic.
Mespres a raison, rien ne dit qu'il vous vole. Mais en dehors de vous voler, il peut tout simplement essayer de planquer le fait qu'il ne fait pas bien son boulot. Un appel de fonds sans vote d'AG, et deux mois avant l'AG, c'est pas normal, sauf très gros pépin nécessitant des dépenses urgentes ou gros impayés.
Et quand on n'a pas de compte séparé, il est très très sage d'être méfiant, sinon défiant. Surtout si " (la gestionnaire et son assistante se sont permis de me parler sur un ton à l'AG l'année dernière !!).... Ils pourraient bien être du genre qui n'aiment pas qu'on pose des questions... |
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Édité par - Viviane le 04 mars 2014 09:59:56 |
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Viviane
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19
Posté - 04 mars 2014 : 10:10:32
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("monopole" d'une retraitée locataire qui fait obstruction dès qu'elle se sent menacée dans ses privilèges)
Ca vraiment, c'est fort de café.. On a déjà vu des immeubles gérés par des copros dictateurs, des CS dictateurs, des syndics dictateurs, et même des gardiens dictateurs, mais un locataire qui fait la pluie et beau temps? Vous n'avez à peu près AUCUNE information à lui donner concernant la gestion de l'immeuble.
citation: il m'est difficile de ne pas me demander d'où sortent ces 26700 euros...
26700 euros d'appels sans décision d'AG? Vous avez largement raison de vous poser des questions.
Sachez, en plus, que sans décision d'AG, le syndic ne pourra obliger PERSONNE à les régler. Si vous en avez besoin, et que quelqu'un ne paye pas, vous plongerez dans la mouise.. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 04 mars 2014 : 12:22:06
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J'avais pas vu ça...
citation: que 2 personnes âgées au conseil syndical, dont un vieux monsieur de 88 ans qui avoue n'y rien comprendre et vous dit "il faut demander au syndic", et une retraitée LOCATAIRE qui vit dans l'immeuble depuis 40 ans
Un locataire désigné membre du CS ?????????????? Depuis combien de temps????
Elle a même pas le droit d'assister aux AG, sauf si elle a été dûment mandatée par un copro.
Mais même alors, elle ne peut pas être élue au CS!!!!
Loi de 1965 lien ci-dessous:
citation: Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers.
Si elle n'est rien de tout ça, elle ne PEUT PAS être membre du CS!! Que le syndic laisse faire sans rien dire une chose pareille est un grave défaut de gestion. Il a une obligation de CONSEIL. Il ne peut empêcher l'AG de la désigner, (en fait il ne peut empêcher réellement l'AG de quoi que ce soit, même de faire des bêtises) mais DOIT informer l'AG que c'est illégal!! Si elle y est depuis 40 ans, il a eu le temps!
Je crois que je commence à entrevoir votre histoire :
- des copropriétaires agés qui n'y comprennent pas grand-chose
- une locataire membre du conseil syndical qui donne un avis favorable à à peu près n'importe quoi vu que de toute façon c'est pas elle qui paye. Voire qui "commande" elle-même des travaux au syndic.
Un syndic fort content de la situation : la locataire est toujours d'accord avec lui, les copropriétaires payent presque tous sans rechigner et sans regarder, les honoraires pour travaux (voire plus...) tombent à la pelle..
Contactez ceux qui ne payent pas. Ils ont peut-être de très bonne raisons. S'ils existent, parce chez nous le syndic a mis pas mal de choses sur le dos d'impayés.. soit fictifs, soit parfaitement justifiés car la copro refusait de payer des (très grosses)charges privatives erronées..
À la prochaine assemblée générale, si vous ne comprenez pas tout ce qui vous est demandé, s'il y a des factures avec lesquels vous n'êtes pas d'accord, il vous faut, même si vous êtes seule à le faire, refuser d'approuver les comptes. Car si le syndic est en train de vous spolier, vous pourrez contester vos charges personnelles devant le tribunal quand bien même les autres auraient approuvé les comptes.
Et surtout, refusez de donner le quitus, Même si les comptes vous semblent "cleans". Vous n'avez pas la capacité de comprendre et savoir si le syndic vous cache des choses . Or, une fois le quitus donné, il est très difficile de se retourner contre lui.
Même chose si cette locataire se présente encore au conseil syndical. Il vous faut refuser de voter pour elle, sans quoi ce sera plus difficile ensuite de contester cette décision. |
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Édité par - Viviane le 04 mars 2014 12:52:23 |
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