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Zezile
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 Posté - 16 mars 2014 : 21:17:18
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vazy
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 82
Posté - 16 mars 2014 : 21:21:23
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Votre notaire devait vous fournir le RCP complet avec votre acte d'achat, demandez-le lui. |
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Viviane
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83
 Posté - 16 mars 2014 : 21:31:13
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C'est vrai, elle peut essayer, mais si elle a acheté y'a 6 ans... le mien non plus me l'avait pas donné.. |
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Zezile
Nouveau Membre
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84
Posté - 16 mars 2014 : 21:31:20
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Eh bien, la copie qui m'a été fournie est celle que j'ai, c'est-à -dire une copie partielle... J'ai l'impression que mon notaire n'a pas vraiment pris la peine de mettre son nez dedans... |
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vazy
Contributeur vétéran
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85
Posté - 16 mars 2014 : 21:57:19
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Faites-le travailler, puisque vous l'avez payé pour ça.... |
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Viviane
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86
Posté - 16 mars 2014 : 22:23:32
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Vazy a pas tord... qui plus est, si votre syndic bidouille, vous avez plus de chances, après lui avoir remonté les bretelles, d'avoir de votre notaire un document exact et complet..
Et comme vous êtes pressée, demandez aux deux. |
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Zezile
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87
Posté - 16 mars 2014 : 22:27:59
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Apparemment, les messages se sont croisés... J'ai acheté il y a un peu plus de 3 ans, je ne sais pas si le notaire va se bouger, mais je peux toujours essayer... Merci de ces bons conseils !! :) |
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Zezile
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88
Posté - 01 avr. 2014 : 15:25:13
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Bonjour, un petit compte-rendu provisoire pour ceux qui ont bien voulu me renseigner ici, même si, j'imagine, vous n'avez plus tous les détails en tête... J'ai fini par réunir le conseil syndical, et nous allons vérifier les comptes lundi prochain (nous serons 4 normalement)... En vérifiant les documents comptables fournis par le syndic pour les AG 2012 et 2013, j'ai constaté des différences entre les 2 versions du budget 2013... Le budget "voté" mentionné sur le document en 2013 est supérieur de 7500 euros à celui qui a effectivement été voté en 2012, et la location des compteurs d'eau y figure, alors qu'elle avait été omise dans le document 2012...
En revanche, j'ai adhéré à l'ARC à titre individuel, car certains copros (ils n'ont que des box) ont l'air de penser qu'il suffit de secouer un peu le cocotier... A mon avis, ça ne va pas être si simple... Par exemple, le syndic veut bien me fournir le grand livre et les contrats prestataires le jour de la vérification des comptes, mais refuse absolument de m'en faire la copie...
Franchement, une "police des syndics" serait la bienvenue... |
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Viviane
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89
Posté - 01 avr. 2014 : 15:37:52
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Insistez. Il y est obligé
citation: Article 26
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
(...)
Il peut faire autant de doubles du GL qu'il veut, y'a pas d"original", c'est juste une édition d'un fichier informatique. Alors quand vous l'aurez en main, il vous suffira de pas le rendre. Ne le laissez pas quitter la pièce pour en faire copie, il reviendrait peut-être pas...
Prenez de toute façon avec vous un appareil photo, et clic sur tout ce qui vous intéresse (vous ne pouvez pas emporter les originaux des factures) .. A 4, vous y arriverez. Et ce sera plus rapide qu'un procès.... |
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Zezile
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90
Posté - 01 avr. 2014 : 15:51:21
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Merci beaucoup pour vos conseils... Ce syndic se sent très clairement en position de force et se croit tout permis... C'est bien de savoir que le GL n'est qu'une édition de fichier... :D
Je vais leur rappeler la loi, puique manifestement c'est nécessaire...
Et, pas bĂŞte du tout, le coup de l'appareil photo... le tout Ă©tant de parvenir Ă faire des photos suffisamment claires... |
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GĂ©dehem
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91
Posté - 01 avr. 2014 : 16:55:21
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Ne pas oublier de faire remarquer que l'intégralité des pièces, comptes et autres documents nécessaires à la gestion du syndicat (aisni que ceux archivés) sont financés et payés par le syndicat, qu'ils sont sa propriété, et que le syndic n'en est que le détenteur "provisoire" le temps de son mandat.
Vis à vis du CS il ne peut en aucun cas en faire de rétention.
Et que toute demande de copie de pièces, y compris comptables, doit lui être délivrée sur siple demande, et au besoin à coup de "baton" avec astreinte s'il (le syndic) refuse d'en délivrer.
Le controle des comptes et de la trésorerie du syndicat par le CS n'est pas une opération isolée devant se dérouler uniquement 1 fois par an.
Qui plus est au bon voulir du syndic.
Il est de bonne pratique qu'au moins chaque trimestre l'état des dépenses soit controlé, et surtout l'état des "recettes", les provision (charges, travaux), avec un état des impayés/retard de paiements.
Que doit suivre le CS au centime près. |
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Zezile
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92
Posté - 01 avr. 2014 : 17:11:29
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Vous avez raison, c'est un "détail" important, le fait que tout cela appartienne au syndicat...
Mais ces gens-là sont installés dans la place depuis 15 ans avec personne en face d'eux... Ils n'ont pas l'intention de lacher le morceau aussi facilement, d'autant que, si j'ai bien compris, ils tentent de cacher des omissions ou autres oublis dans leurs comptes... Par ailleurs, les autres membres du CS n'ont que des box et ont encore l'air de penser qu'il suffit d'aller pointer les factures une fois par an... D'ailleurs, l'une de ces personnes a demandé dernièrement que l'on nous communique la proposition de contrat de syndic pour 2015 ainsi que leur projet d'ordre du jour pour la prochaine AG en mai, or, on n'a pas de réponse à ce sujet pour l'instant...
Donc j'ai la position de l'em*****use un peu solitaire, même si les autres ont l'air de comprendre vaguement que tout n'est pas pour le mieux... Pas très confortable... Comment fait-on pour astreindre un syndic à fournir les copies demandées ? |
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Viviane
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Posté - 01 avr. 2014 : 18:57:47
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citation: Comment fait-on pour astreindre un syndic à fournir les copies demandées ?
1) la persuasion (RAR)
si ça marche pas
2) on fait le siège du cabinet, autrement dit on squatte (à plusieurs) les bureaux, on se balade partout, on pose des questions à tout le monde... jusqu'à avoir ce qu'on veut
si ça marche pas
3) le tribunal... |
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Édité par - Viviane le 01 avr. 2014 19:06:23 |
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Zezile
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Posté - 01 avr. 2014 : 19:18:24
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Pour le RAR, c'est déjà fait - c'est comme ça que j'ai demandé les copies (à la fin de mon courrier concernant l'appel de fonds exceptionnel). J'ai réitéré ma demande par mail lors de la confirmation du rendez-vous pour le contrôle des comptes en rappelant que ces copies devaient être fournies au conseil syndical... Rebelote : on veut bien me laisser consulter les docs sur place, mais pas me les copier... Quant à mon règlement de copro qui est incomplet, la copie en est payante (à 1,07 euro la page !) et je n'ai qu'à photocopier celui d'un collègue du CS...
Aucune vergogne, quoi... Et tant que les autres n'auront pas compris qu'il leur faut aussi réagir, ça risque de traîner... Il y en a bien un autre que leur comportement énerve (bien qu'il ne soit pas encore au courant de ces derniers refus), mais il n'a qu'un box et donc je ne sais pas si je peux bien compter sur lui... Il était pourtant prêt à changer de syndic lui aussi... |
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Viviane
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95
Posté - 01 avr. 2014 : 19:33:24
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Au stade oĂą vous en ĂŞtes, commencez par le commencement.
Allez Ă ce RDV de contrĂ´le des comptes et
- gardez le GL
- photographiez les factures et les contrats.
Demandez le "journal de Banque" et ne le rendez pas. (c'est pareil, c'est une Ă©dition dun fichier informatique")
NE SIGNEZ AUCUN RECEPISSE COMME QUOI ON VOUS A DONNE CECI OU CELA. Si comme moi y'a quelques années vous y connaissez rien en comptabilité, on vous fera peut-être prendre les vessies pour des lanternes, et vous signeriez que vous avez reçu quelque chose qui en fait n'est pas ce qu'on vous a dit.
Après vous regarderez tout ça tranquillement chez vous et vous aurez une idée si ça vaut ou pas la peine de faire un procès pour les pièces manquantes.. |
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Édité par - Viviane le 01 avr. 2014 19:35:12 |
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Zezile
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Posté - 02 avr. 2014 : 16:14:02
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Heureusement que vous êtes là pour me conseiller, parce que ce n'est clairement pas évident... D'autant plus que, avant d'impliquer un tribunal (surtout toute seule !! A moins que les autres ne se réveillent), il vaut mieux s'assurer que le jeu en vaut la chandelle...
Grosso modo, j'ai surtout l'impression qu'ils cherchent à couvrir les "oublis" de la gestionnaire précédente (qui est bizarrement "partie en retraite" en 2012, alors qu'elle n'avait pas forcément l'air d'en avoir l'âge... mais c'est peut-être une interprétation) et à récupérer de l'argent en bidouillant les budgets... et en tentant aussi de pousser au remplacement de la chaudière (vu les pourcentages qu'ils se prennent sur les travaux)...
Ma question est : est-ce que ce genre de "bidouillage" est passible du tribunal ? On a un budget 2013 voté (en 2012) de 81600 euros environ, et, sur les documents comptables fournis pour l'AG 2013, ils mentionnent un budget en cours voté de 89400 euros environ (le calcul exact donne une différence de 7500 euros)...
Ils avaient par exemple oublié de budgeter la location des compteurs d'eau, et ils nous ont aussi sorti d'un chapeau, l'année dernière, un budget photocopies qui n'existait pas avant (de 3200 euros, que l'on a ramené à la moitié, mais quand même - même s'il faut dire qu'il y a beaucoup de box, plus d'une centaine) au motif qu'il avait été "oublié"...
On peut au moins dire qu'il y a des erreurs dans la gestion, qu'ils cherchent à cacher... Mon but n'est pas de m'acharner, mais de savoir ce qui est acceptable ou non... je pense que la nouvelle gestionnaire cherche à faire passer la pilule l'air de rien... Le problème étant que les budgets explosent...
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Viviane
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Posté - 02 avr. 2014 : 19:07:41
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citation: On a un budget 2013 voté (en 2012) de 81600 euros environ, et, sur les documents comptables fournis pour l'AG 2013, ils mentionnent un budget en cours voté de 89400 euros environ (le calcul exact donne une différence de 7500 euros)...
Vous voulez dire "en cours à voter"? S'ils ont dépassé le budget de 7500 euros, il faut voir pourquoi. Est-ce que le budget était sous-évalué, ou est-ce qu'ils ont fait des dépenses abusives? Dans le cas 1, on leur remonte les bretelles et on paye. Dans le cas 2, on refuse les dépenses...
citation: ils nous ont aussi sorti d'un chapeau, l'année dernière, un budget photocopies qui n'existait pas avant (de 3200 euros, que l'on a ramené à la moitié, mais quand même - même s'il faut dire qu'il y a beaucoup de box, plus d'une centaine) au motif qu'il avait été "oublié"...
Il faut lire attentivement leur contrat. Normalement, un forfait photocopies est illégal, ça ne peut être qu'à l'unité... sauf qu'au final ça peut revenir plus cher..
Pour estimer si votre forfait est correct, vous multipliez le nombre de pages d'une convocation + 4 appels de charges par le nombre de copros. Puis vous multipliez par 2 maximum, considérant qu'il y a toujours des copies autres à faire. Puis par 0.05ct, prix moyen d'une copie NB avec un abonnement dans n'importe quel bon magasin de reprographie. S'ils vous disent que leur Logo est en couleur, vous leur dites qu'ils ont qu'à le changer... ou imprimer chez eux..
Avant de penser au tribunal, tâchez de persuader le CS de faire faire un contrôle par un pro (L'ARC en propose), vous avez pas encore les compétences pour analyser tout ça en détail.
Et ici on peut répondre sur UNE question genre dépassement d'un budget, mais pour savoir si tout ce qui a été fait est légal, il faut le contrat de syndic, les contrats des entreprises, les PV d'AG.. |
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Zezile
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98
Posté - 03 avr. 2014 : 10:05:33
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Bonjour,
Pour le budget 2013... Nous avons voté, en 2012, un budget prévisionnel de 81900 euros environ... la location des compteurs d'eau n'était pas comprise, car ils avaient oublié de la budgeter... Ce qui a été reporté comme "budget prévisionnel en cours VOTÉ" sur les documents fournis pour l'AG 2013 faisait état d'un montant de 89426 euros, location des compteurs incluse... Effectivement, les comptes doivent être approuvés lors de l'AG 2014, mais le montant reporté sur ce document ne correspond pas à ce qui a été effectivement voté l'année précédente...
Pour ce qui est des photocopies, il faut effectivement faire le calcul, car le fait qu'il y a beaucoup de box...
Enfin, j'aimerais effectivement convaincre le reste du CS pour l'adhésion à l'ARC, mais ils sont très passifs... j'ai adhéré à titre individuel pour l'instant, ce qui ne donne pas les mêmes avantages. Je vais y aller mardi prochain, et je ne sais pas dans quelle mesure ils pourront m'aider...
Bref, je crois que je vais finir par revendre, mais encore faut-il ensuite atterrir dans une copro plus saine...
Bonne journée ! |
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Viviane
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Posté - 03 avr. 2014 : 10:19:44
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citation: Ce qui a été reporté comme "budget prévisionnel en cours VOTÉ"
Je vous avais mal lue, désolée.
Faites leur changer ça. Le budget prévisionnel voté indiqué sur les annexes ne peut-être que celui effectivement voté. . Et ils n'avaient le droit d'appeler que celui effectivement voté.
Mais si c'est réellement un oubli d'une dépense que vous auriez de toute façon dû faire, et qu'ils n'ont pas fait de dépenses injustifiées, contentez vous d'exiger l'exactitude du budget prévisionnel des annexes par rapport au voté.
Si vous ne pouvez persuader les autres d'adhérer à l'ARC, (désolée j'avais oublié) allez à l'ARC avec les docs que vous obtiendrez lors de votre RDV..
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avance tresorerie 
