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mimo26
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 Posté - 05 mars 2014 : 11:02:02
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Bonjour,
Nous sommes allés vérifier les comptes de notre copropriété en tant que copropriétaires lambda.
Lors de l'entretien, nous avons évoqué le fait qu'aucun Rapport d'activités du Conseil Syndical n'était joint à la convocation pour la prochaine A.G. (comme les années précédentes d'ailleurs). J'ai dit qu'il me semblait que c'était obligatoire.
Or, la personne qui nous recevait (membre du personnel du Syndic) nous a rétorqué que ce N'ETAT PAS OBLIGATOIRE, QU'IL Y AVAIT JURISPRUDENCE dans ce sens à ce sujet.
Qu'en est-il exactement ? Car si ce n'est pas obligatoire cela veut dire que l'ensemble des copropriétaires n'est jamais informé de ce qui se passe dans la copropriété (petits travaux, interventions diverses, etc...), tout au long de l'année. Ils sont informés des travaux importants par le biais du compte-rendu de l'A.G., ou bien sûr s'ils sont présents à l'A.G.
Merci pour votre avis.
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Posté - 05 mars 2014 : 11:07:30
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citation: Or, la personne qui nous recevait (membre du personnel du Syndic) nous a rétorqué que ce N'ETAT PAS OBLIGATOIRE, QU'IL Y AVAIT JURISPRUDENCE dans ce sens à ce sujet.
j'ose espérer que vous lui avez demandé la référence de cette jurisprudence... 
le problème de ce bilan c'est qu'il est uniquement pour l'information :
"II.-Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;
6° L'état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires."
donc il est bien obligatoire de par ce décret, mais pour information...
second problème : il n'est pas prévu de sanction s'il n'est pas fait ni joint à la convocation.... 
la seule sanction qui existe : ne pas renouveler les mandats des membres du CS, mais comme il est difficile de retrouver des membres du CS. .. je vous laisse imaginer la suite... |
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Posté - 05 mars 2014 : 11:44:57
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mimo26 : ce rapport est obligatoire et joint à l'OdJ.
Aux copropriétaires d'exiger ce rapport lors de l'AG, et de poser TOUTES les questions sur leur mission.
Un CS sérieux établi un rapport financier suit à la vérification des comptes, un rapport sur les travaux votés et effectués, sur les travaux futurs portés à l'OdJ, ......
Quant à la juriprudence, demander à cette personne copie de cette ou ces jurisprudences  |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mars 2014 : 13:54:32
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philipe388 a écrit citation: Aux copropriétaires d'exiger ce rapport lors de l'AG, et de poser TOUTES les questions sur leur mission. Oui, non pas en inquisiteurs, mais en copropriétaires désirant tout simplement être informés de ce qu'a fait le CS. Etre assez ferme mais constructifs et faire référence au rapport écrit obligatoire pour que les membres du CS se disent "Bon, l'année prochaine, nous ferons un rapport écrit, on ne passera pas pour des charlots".
Ayant vérifié les comptes, vous aurez certainement des questions précises à poser au CS (avis qu'il aurait pu donner, vérifications qu'il aurait pu faire).
Savoir qu'on a un rapport d'activité à faire est un bon aiguillon pour être actif. L'événement peut être le début d'une période d'activité du CS !
Si l'AG prochaine prévoit que le CS demande l'avis au CS ou si elle donne délégation au CS pour telle ou telle mission, vous pourrez remettre une couche en demandant à ce que le CS rende compte de l'avis qu'il a donné et de la mission qu'il a exécuté par écrit dans ce rapport.
Cdlt. Louis92. |
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mimo26
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 Posté - 05 mars 2014 : 14:01:57
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Merci à tous.
Je m'aperçois que j'ai vraiment "l'esprit d'escalier", car effectivement ce matin en vous posant ma question je me suis dit que j'aurais dû demander les références de cette jurisprudence. Ce que je vais faire, et je vous tiens au courant.
Mais qu'est-ce qui fait que ce rapport d'activités est obligatoire ? Une loi, un décret ??..... |
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Posté - 05 mars 2014 : 17:32:46
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citation: Mais qu'est-ce qui fait que ce rapport d'activités est obligatoire ? Une loi, un décret ??.....
le texte que je vous ai cité dans le post 1, est le texte recopié du décret de 1967 modifié dans son article 11. |
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mimo26
Contributeur actif
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Posté - 05 mars 2014 : 17:50:57
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mimo26
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Posté - 16 mars 2014 : 10:01:41
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Bonjour !
Je reviens sur ce que m'a dit la personne qui nous a reçues au cabinet du Syndic : "que le Rapport d'activités du C.S. n'était pas obligatoire, qu'il y avait jurisprudence". J'ai demandé cet arrêt.
J'ai fini par obtenir un texte, remis par le Syndic, obtenu parait-il auprès de leur Syndicat, qui cite exactement les décrets et articles applicables quant à l'obligation du rapport du C.S. !! Je me demande s'il a lu ce qu'il m'a remis 
J'ai encore une question concernant le Règlement de Copropriété mais je vais ouvrir un nouveau sujet. |
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Gédehem
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Posté - 16 mars 2014 : 11:39:37
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CQFD !!
Pour le volet " pas de rapport = pas de sanction", ce n'est pas exact !
Il faut en finir avec ces chimères d'une obligation qui n'en serait pas une au morif que l'absence n'est pas sancitinnée !
Elle est TOUJOURS sanctionnée (*) lorsque ce défaut dans une obligation porte préjudice !
Exemple : il apparait que tel acte du syndic entraine un préjudice pour le syndicat. Il en porte la responsabilité. Mais le CS aussi, dans la mesure où le syndic n'a pas fait l'objet d'un controle rapporté dans le "Rapport d'activité" qui doit être fait chaque année.
En particulier s'agissant des comptes.
Nous l'avons souligné avec d'autres, dont JPM : combien de syndicats mettent en cause chacun des membres du CS à l'occasion d'un préjudice que doit supporter le syndicat ??
Combien de pdt de séance sont assignés en responsabilité pour avoir validé une décision illicite ??
Il faut ramener les choses dans le bon sens !
(*) faute de rapport "pour leur information", les copropriétaires n'ont pu décider "en pleine connaissance de cause."
C'es à cela que sert une "information" ! |
Édité par - Gédehem le 16 mars 2014 11:41:38 |
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JPM
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9
Posté - 16 mars 2014 : 11:39:48
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Ce qui est objectivement vrai : c'est que l'article 11 présente deux listes de documents à joindre à la convocation :
En I pour la validité de la décision
13 documents
En II pour l'information ds copropriétaires
5 documents dont le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical
On indique fréquemment qu'en cas d'omission d'un document il n'y a de sanction (nullité de la décision) que s'il s'agit dun document figurant dans la liste I. Il est certain qu'en ce cas il suffit de prouver l'omission. Le juge est tenu d'annuler.
Pour certains il n'y a pas de sanction en cas d'omission d'un document figurant dans la liste II. C'est faux.
Une prescription est toujours assortie d'une sanction.
Celle ci peut être précisée dans le texte concerné (ici le statut de la copropriété). C'est le cas pour I .
A défaut la sanction est fondée sur les dispositions de droit commun. Il est donc possible de demander l'annulation d'une ou plusieurs décisions de l'assemblée en invoquant l'omission de notification du rapport écrit du conseil syndical si l'on apporte la preuve d'un préjudice individuel.
C'est le cas notamment pour les copropriétaires ayant dû donner pouvoir avec des instructions de vote. Ils ont donné instruction de voter POUR l'approbation des comptes et le quitus. S'ils avaient eu connaissance du rapport du conseil syndical relevant la mauvaises tenues des comptes ils auraient voté CONTRE.
En faveur de cette interprétation le Code Lexis Nexis ss art D 11 note I 4) et le Code Dalloz ss art D 11 Commentaire et aussi Gélinet et Guégan Revue des loyers 2004 p. 437 et ... votre humble serviteur qui ne perd jamais l'occasion de rappeler qu'il est toujours faux d'écrire qu'une disposition légale ou réglementaire n'est assortie d'aucune sanction parce que le texte n'en indique aucune.
Il est écrit que le CS désigne son président parmi ses membres. Il ne précise aucune sanction.
Cela veut dire que le CS doit élire un président. Accessoirement qu'il le choisit parmi ses membres.
L'absence de président peut parfois causer un préjudice important à un copropriétaire. Celui-ci peut assigner les membres du conseil syndical qui ont commis la faute de ne pas désigner de président.
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 mars 2014 : 11:42:14
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A 11 secondes de Gedehem !!!!!!!! |
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Gédehem
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Posté - 16 mars 2014 : 11:43:27
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La transmission de pensée plus rapide que la lumière ....... |
Édité par - Gédehem le 16 mars 2014 11:44:56 |
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