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andre78fr
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 Posté - 08 mars 2014 : 15:26:26
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La nouveauté est de toute façon dans la loi ALUR.
On s'inspire évidemment et heureusement de ce qui se passe ailleurs quand ça fonctionne mieux. |
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 08 mars 2014 : 16:14:05
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Ca fonctionne mieux ailleurs!!!!! à voir avez vous déjà pris la peine de vous attarder sur ce qui se passe parfois dans des bonnes gestion chez nous???? |
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andre78fr
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23
Posté - 08 mars 2014 : 20:48:36
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J'ai l'impression que vous n'avez pas bien compris ou suivi la nouveauté en matière de fonds travaux dans la loi ALUR.
Pour les copropriétés d'au moins 10 lots, un fonds de travaux à hauteur minimum de 5% du budget prévisionnel devra être provisionné tous les ans. Ce fonds sera rattaché au lot et pas à la personne. Un compte bancaire séparé et distinct du compte de gestion de l'immeuble devra être ouvert pour recevoir ces fonds.
Globalement ce dispositif est très similaire à ce qui existe au Québec depuis de nombreuses années (cf. messages ci-dessus). |
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 Posté - 09 mars 2014 : 10:48:56
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ABCT : Pourquoi s'inspirer de ce qui se passe ailleurs ??
Quel manque de curiosité ?
A force de se regarder le nombril et d'affirmer que tout est parfait dans notre " pays", nous allons droit dans le mur et cela depuis plus de 30 années !!
ABCT, faites donc un tour au delà des murs de votre copropriété, rien que pour se fiare une petite idée de la réalité qui nous entoure. 
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Posté - 10 mars 2014 : 07:37:56
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Deux petites précisions qui semblent (à moins que nous ayons lu trop vite...) avoir échappé :
- les 10 lots c'est fini : toute copropriété dont les bâtiments ont plus de 5 ans est soumise à l'obligation de fonds de travaux,
- le fonds de travaux est attaché au lot et n'est pas remboursable en cas de vente : le texte dit exactement : "Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot" ; ceci tempère l'approche selon laquelle il y a propriété de chaque copropriétaire sur sa quote-part du fonds, et complique encore un peu le débat !
Il faudra que le décret modificatif du décret de 67 revienne sur la question car le texte dans son état définitif (il n'y a pas de contestation de constitutionnalité à ce stade ce qui n'exclut pas plus tard des QPC...) est écrit dans l'esprit d'une fongibilité des sommes accumulées dans lesquelles on puise indépendamment des clés de répartition des travaux financés ! Encore des lois qui sont rédigés par des gens qui n'ont de la copropriété qu'une vision tirée de la seule référence des immeubles parisiens à un seul bâtiment et une seule clé de répartition...
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JB22
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26
Posté - 10 mars 2014 : 09:07:43
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De UI: "- le fonds de travaux est attaché au lot et n'est pas remboursable en cas de vente "
On va donc se retrouver avec un bien ayant une valeur de 200.000 € et un fonds travaux attaché au lot de 10.000 et un autre de même valeur 200.000 € mais sans fonds travaux (Utilisé).
Le vendeur aura donc intérêt à conclure avec l' acheteur un accord particulier, comme c' est pratiqué actuellement en matière du solde de l' exercice: Excédent ou insuffisance.
En ce qui concerne les fonds constitués sur des clés différentes de celle de l' affectation des travaux il faudra continuer à appliquer la recommandation N° 6 de la commission. |
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Posté - 10 mars 2014 : 09:37:03
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C'est effectivement la signification qui sera donnée à l'expression "attaché au lot" qui est cruciale : il peut être interprété comme conférant un droit sur leur quote-part à tous les acquéreurs successifs du lot. Auquel cas, si une utilisation doit être faite du fonds de travaux pour financer des travaux concernant certaine copropriétaires seulement, les quotes-parts de travaux de ces propriétaires, calculées au moyen des tantièmes appropriés, devront être prélevées chacun sur leur quote-part du fonds de travaux. Conséquence, il faudra que le fonds de travaux soit géré au moyen d'un vrai compte (débits/crédits) par copropriétaire... Avis aux éditeurs de logiciels de syndics qui en général ne tiennent pour le moment qu'un solde pour les avances, sans historique... |
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JPM
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Posté - 10 mars 2014 : 09:48:35
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Tout à fait d'accord avec Universimmo qui pourrait ajouter que la solution est absurde car elle ne présente aucune intérêt.
Et qu'en plus elle est maintenant en contradiction avec l'obligation de reconstitution qui imposée à l'acquéreur 
Il est vrai que les notaires et les syndics ontété trop laxistes pour ce qui est de la reconstitution. Elle devait se faire le jour même de la signature de l'acte authentique. L'angélisme a triomphé : encore une somme supplémentaire à payer pour l'acquéreur, et surtout le primo accédant 
Moyennant quoi les syndics ont attendu des semaines et parfois des mois le remboursement de la quote part de la provision pour travaux et meme celui du fonds de roulement.
De plus on se plait à proclamer qu'ainsi c'est le syndicat qui est propriétaire de la provision, alors qu'il n'est propriétaire de rien du tout, même après la loi ALUR.
Ce qu'on peut annoncer d'ores et déja me semble-t-il c'est une sacrée fiesta à la lecture des décrets d'application de la loi ALUR, au moins pour la copropriété.
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JPM
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Posté - 10 mars 2014 : 10:00:32
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Je ne voudrais pas faire dévier le sujet mais l'article de syndic-pro relatif aux copropriétés belges me prait illustrer parfaitement ce qui va se passer en France après ALUR. On a compliqué abusuvement le travail des syndics avec en sus un plan comptable copié sur celui des associations. Les syndics ont donc augmenté leurs honoraires.
Un certain nombre de syndicats sont passés en " autogestion " mais les syndics copropriétaires sont en Belgique soumis à un régime assez strict aussi. D'ou maintenant un retour vers les professionnels soit comme syndics soit comme assistants soit comme enseignants  . Voys au bout de :
http://www.syndicpro.fr/2014/03/09/...fessionnels/
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Viviane
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Posté - 10 mars 2014 : 10:47:37
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Pour apprécier cet article que vous citez, JPM, à sa juste valeur, il faut naviguer sur le site de ce monsieur Jean-Pierre Désir. On y voit que :
- Il est un farouche détracteur de l'ARC, qu'il rend responsable d'à peu près tous les problèmes concernant la copro,
- pas franchement favorable au principe même du syndic bénévole et/ou non pro
- Partisan d'un "ordre" où les syndics pourraient laver leur linge sale en famille, sans que qui que ce soit représentant les copropriétaires n'ait quoi que ce soit à dire.
- opposé à l'obligation de compte séparé
Au point que personnellement je me demande s'il est bien seul à rédiger les articles qu'il publie sur son blog.. |
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Édité par - Viviane le 10 mars 2014 10:58:54 |
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andre78fr
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Posté - 10 mars 2014 : 11:01:15
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C'est un peu le bordel je trouve pour avoir le texte définitif de la loi ALUR et surtout la nouvelle version "au propre" de la loi du 10 juillet 1965 mais il semblerait d'après la version en ligne sur le site de l'assemblée nationale que la dérogation "moins de dix lots" soit maintenue :
citation:
d) Sont ajoutés des III et IV ainsi rédigés :
« III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.
http://www.assemblee-nationale.fr/14/ta/ta0302.asp
Ce qui va sans doute être très compliqué c'est le mélange entre divers fonds travaux déjà constitués et remboursables avec les nouveaux fonds non remboursables... En revanche je ne suis pas tout à fait d'accord avec l'idée qu'un fonds puisse être utilisé pour des travaux sur une partie spéciale, au bénéfice de certains copropriétaires donc, et qu'il faille suivre et décompte des comptes individuels qui ne correspondent plus aux quotes-parts.
En plus de sa lourdeur, un tel mécanisme serait la porte ouverte à de nombreuses erreurs et contestations.
Ça nous renvoie aux premiers échanges de cette discussion (on est bien dans l'histoire du fonds général utilisé pour l'ascenseur ???) et la nécessité de créditer de la quote-part tantièmes généraux chaque copropriétaire et ne débiter que les copropriétaires concernés par l'ascenseur...
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JPM
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Posté - 10 mars 2014 : 11:26:07
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A propos des provisions sur travaux futurs la sottise a été si générale qu'une pratique courante a été de présenter systématiquement tous les trois un projet de résolution sous la forme négative : " l'assemblée refuse de créer une provision ....".
Il était même courant de ne pas mettre réellement aux voix la question.
Ce qui a permis à un copropriétaire avocat dans un immeuble parisien important de faire annuler judiciairement la décision de rejet puis d'obtenir après action psychologique dans l'immeuble la convocation d'une assemblée pour faire décider l'étude d'une chantier important de couverture et la création d'un fonds de prévoyance pour ces travaux qui ont été effectués quatre ans après.
L'immeuble a conservé la pratique du fonds de prévoyance travaux. Il a été l'un des premiers à ouvrir un livret A defiscalisé à 67 500 € et même trois parce qu'il y a des syndicats secondaires. (Occasion d'une nouvelle bagarre pour les livrets A des syndicats secondaires).
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Viviane
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Posté - 10 mars 2014 : 11:33:17
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citation: surtout la nouvelle version "au propre" de la loi du 10 juillet 1965
Ca vous ne l'aurez, me semble-t-il qu'au fur et à mesure de la parution des décrets d'application de la loi ALUR. Vous verrez alors dans le panneau de gauche" loi à telle date future", date déterminée par ces décrets, qui ne concerneront pas forcément la totalité des modifs faites par la loi Alur
Normalement, l'assemblée nationale et le Sénat ont adopté le même texte les 19 et 20 février, on peut donc je suppose indifféremment se fier à ces deux liens:
http://www.senat.fr/petite-loi-amel...014/356.html
http://www.assemblee-nationale.fr/14/ta/ta0302.asp
Je dis "je suppose" parce qu'il y a des histoires de "petite loi" qui ne comprendraient pas toute la loi effectivement approuvée que j'ai pas bien comprises. Mieux vaut donc vérifier qu'il y a la même chose des deux côtés.
Je suppose aussi que la publication au JO attendra la fin des délais pour les éventuels recours? |
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Édité par - Viviane le 10 mars 2014 11:46:01 |
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andre78fr
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Posté - 10 mars 2014 : 11:41:39
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C'était d'une lourdeur incroyable cette "possibilité" de constituer un fonds et la résolution à soumettre tous les trois ans... Rappelons-en le texte :
citation:
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l’article 25 de la présente loi ;
Petite remarque sur le nombre de comptes bancaires que cette mesure va entraîner ; les banques vont quasiment doubler le nombre de comptes et elles ne vont pas se gêner non plus pour les frais de tenue de compte avec les comptes séparés... Elles doivent se frotter les mains à l'heure qu'il est !
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JPM
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Posté - 10 mars 2014 : 11:52:31
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Il me parait suffisant d'ouvrir un livret A.
Mais le décret va peut être nous sortir de jolies choses : obligation d'ouvrir un compte bancaire avec mise en concurrence préalable pour ouvrir dans une banque autre que celle du syndic mais aussi celle choisie par l'assemblée pour le compte bancaire principal
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utilisation fonds travaux 
