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 Posté - 13 mars 2014 : 16:48:07
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Un syndic de copropriété peut-il être 100% dématérialisé ?
v. notre article :
Un syndic de copropriété lyonnais (Clic syndic), propose une prestation de syndic 100% en ligne (internet et téléphone), sans jamais de "présence physique d’un représentant, tant dans la copropriété que lors des assemblées générales, conseils syndicaux, expertises et autres réunions de quelque nature que ce soit", comme l'indiquent ses conditions générales ! Il se propose(...) Lire la suite : http://www.universimmo.com/brev/uni...ev_Code=3214
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Posté - 13 mars 2014 : 16:59:59
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pour réussir cela, il faut un CS qui s'implique fortement dans la gestion et l'entretien des bâtiments. Le syndic n'ayant alors qu'un rôle administratif et comptable aurait presque n rôle de subordonné vis à vis du CS, il obéit et exécute ce que dit le CS.
Dans ce cas, le syndicat a alors tout intérêt à passer en syndicat coopératif, au besoin en monnayant à temps partiel un comptable autoentrepreneur et un administratif autoentrepreneur.. |
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Posté - 13 mars 2014 : 17:24:26
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Le CS n'a pas pour mission de gérer la copropriété, mais de controler les comptes du SDC, la gestion du syndic. Il assiste le syndic et ne donne pas d'ordre au syndic.
Peu importe qu'il s'implique forterment dans la gestion et l'entretien de l'immeuble, nous sommes en dehors de la loi de la copropriété et d'une gestion "normale" d'un SDC.
De plus un syndic ne peut pas se faire substituer !
La solution est un syndicat coopératif, ou un syndic non-professionnel.
Il existe déjà des syndics low-cost, maintenant un ipad pour gérer une copropriété !!! |
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Gédehem
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Posté - 13 mars 2014 : 18:22:18
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"Le CS n'a pas pour mission de gérer la copropriété, mais de controler les comptes du SDC, la gestion du syndic. Il assiste le syndic et ne donne pas d'ordre au syndic."
C'est là une vision très réductrice de ce qu'est un CS, tant dans sa nature 'sociale' que dans celle qui découle des textes !
C'est un des 3 acteurs de la gestion du syndicat, chargé par la loi "d'assister le syndic et de contrôler sa gestion."
L'assistance du syndic ne se limite pas à le regarder faire passivement les bras croisés, voir à lui tenir la chaise et lui passer les lunettes.
Ni a attendre qu'il fasse un faux pas.
C'est être à ses cotés dans son travail de gestion, dans le quotidien mais aussi dans l'anticipation de la gestion du syndicat..
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Posté - 13 mars 2014 : 20:05:54
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gedehem : Un CS qui gère la copropriété à la place du syndic, j'ai connu, et je connais cela encore malheureusement.
Les dérives d'un CS dictateur avec un syndic qui profite de cette situation ne sont pas si rares.
gedehem : vous connaissez mon engagement comme président du CS et d'un Conseil de l'Union; mais chacun doit rester à sa place.
CS et Syndic doivent complémentaires pour la bonne marche du syndic.
Ils doivent être rpésents et actifs TOUS les deux. Un syndic fantôme cela est monnaie courante, mais le réduire à une adresse mail n'est pas très sérieux. |
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Posté - 14 mars 2014 : 08:08:24
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citation: gedehem : Un CS qui gère la copropriété à la place du syndic, j'ai connu, et je connais cela encore malheureusement.
on appellerait cela un syndicat coopératif, cela existe, c'est prévu et cela marche .... et de toute façon cela marche tant que la majorité le décide. Que cela ne donne pas satisfaction à tout le monde est un autre débat...
c'est d'ailleurs pour cela que face à ces nouveaux syndics qui apparaissent et s'appuie sur un CS très actif, dans ce cas i vaut mieux passer à un syndicat coopératif. |
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JPM
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Posté - 14 mars 2014 : 09:00:55
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Réponse claire et précise à la question d'Universimmo : NON.
Pour en rester aux textes, la mission confiée au syndic par l'article 18 implique fatalement des contrôles périodiques sur place et la présence du syndic à certaines occasions.
Il en va de même pour l'étude préparatoire des grands travaux, pour des rendez vous d'expertise d'assurance, judiciaires ou autres.
Pour autant il est possible d'exploiter au mieux les techniques nouvelles mais l'homme doit garder la main sur ces techniques qui doivent conserver la qualité d'outil.
Ceci étant je vais aller relire le topo de l'intéressé 
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Viviane
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Posté - 14 mars 2014 : 09:13:55
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Ben, en plus du fait que le syndic se déplace pas, y'a un problème bêtement pratique avec ce "clic syndic"...
http://www.clicsyndic.fr/notre-offre/
Il dit:
citation: Qu’elles soient situées en France métropolitaine ou dans les DOM-TOM et quelle que soit leur taille,Clicsyndic gère toutes les copropriétés. Notre tarif compétitif permet notamment aux petites copropriétés d’accéder au service d’un syndic professionnel.
Le syndic est censé détenir les archives du syndicat.
Le CS et les copros sont censés pouvoir les consulter dans ses locaux.. Et, pour les factures, ou les PV d'AG par exemple, pouvoir consulter les originaux, pas une version dématérialisée.
Certes, certains syndics les externalisent, ces archives, mais jamais tout. Pas les factures de l'année en cours, les registres de PV...
Ils feront comment si la copro est en Guadeloupe et les bureaux du syndic à Lyon?
Bref, au vu de leur pub, soit ils ne connaissent pas leurs obligations, soit ils sont pas très à cheval sur leur respect, ce qui augure pas grand chose de bon sur le résultat.
Franchement, à 95€ par an et par lot, mieux vaut effectivement un syndicat coopératif + des prestataires extérieurs. |
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Édité par - Viviane le 14 mars 2014 09:21:44 |
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Viviane
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Posté - 14 mars 2014 : 09:36:43
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Preuve s'il en est qu'ils connaissent pas leur boulot...
citation: L’Assemblée Générale peut se tenir sans la présence du syndic. Le Président du Conseil Syndical assure sa présidence et un copropriétaire, le secrétariat. Avant la réunion, nous leur transmettons tous les documents nécessaires. Une Assemblée Générale se prépare tout au long de l’année et devient une simple formalité si les échanges entre le Conseil Syndical et le syndic ont été efficaces.
Ils ont juste oublié que le président d'AG est désigné à chaque AG... Ou plutôt "il" a oublié puisque apparemment, la société n'a qu'un seul dirigeant, mr Hugues Herry..
Et universimmo est même cité...
citation: Ils collaborent efficacement avec le syndic, voire le supplée…..nous ne sommes pas loin d’une « cogestion », appelons cela une participation collaborative! ( www.universimmo.com)
http://www.clicsyndic.fr/la-loi-duflot-loi-alur/ |
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Posté - 14 mars 2014 : 09:46:37
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ClicSyndic !!!!! du syndic type " canada dry "
On croit que c'est un syndic, mais ...........
Un président de CS qui dirige une AG, c''est souvent le cas, mais ce n'est pas la loi de la copro.  |
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Posté - 14 mars 2014 : 11:35:21
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jpm, même si j'abonde dans votre sens, votre réponse est très catégorique et semble s'appuyer sur des textes, ce qui n'est pas le cas. Aucun texte ne dit que le syndic doit être présent à telle ou telle action. Les textes disent ce qu'il doit faire et obtenir et s'il 'appuie sur un CS qui fait toutes les actions sur le terrain, il n'a pas besoin de se déplacer et peut traiter de son bureau...
a mon avis, juridiquement leur démarche se tient et ce n'est pas la seule entreprise à faire cela, elles se multiplient ; et même, je suis persuadé qu'un jour ou l'autre nos propres syndics nous feront plusieurs propositions de contrat dont celle-ci, ensuite les AG choisiront.
sur d'autres domaines, on trouve des entreprises un peu similaires : exemple, les courtiers d'assurance : certains prennent les contrats sans avoir jamais vu les immeubles et leurs particularités et même ls acceptent des superficies quelconques pour faire les calculs de tarifs et en cas de sinistre ils ne se déplacent pas....
PS : je n'aurai pas du écrire cela, car je sens que nous allons dériver de la question d'UI...
Pour en revenir à la question formelle d'UI : OUI, un syndic de copropriété peut-être 100% dématérialisé (dans le sens où la question est posée) mais ce n'est absolument pas souhaitable (à mon avis), mais cela peut marcher...
mais à 95€ TTC par lot principal, c'est cher et même plus cher que l'un de mes syndics dont je suis à peu près content et qui se déplace au moins 12 fois par an sur la copro et reçoit le CS au moins 5 fois par an en réunion... |
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FBO
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Posté - 14 mars 2014 : 12:47:34
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Je suis d'accord avec JPM. Comme je l'ai déjà indiqué à propos de LEBONSYNDIC, il faut se rappeler que le secrétariat de l'AG revient d'office au syndic, sauf décision contraire de l'AG...
Donc pour moi, le syndic doit être présent à l'AG, car faute de candidature exprimée et de décision contraire de l'AG, c'est à lui que revient le secrétariat.
Tâche qui d'ailleurs rentre dans les honoraires de gestion courante.
Donc question fatale : que se passe-t-il si l'AG ne désigne par un secrétaire, et que cette fonction revient donc de par les textes au syndic ? L'AG ne se tient pas ?
Tant de risques juridiques pour économiser 20 à 80 € par lot (selon les tarifs en région, c'est vraiment osé... |
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JPM
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Posté - 14 mars 2014 : 13:32:34
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Réponse claire et précise à la question d'Universimmo : NON
Rambouillet citation: votre réponse est très catégorique et semble s'appuyer sur des textes, ce qui n'est pas le cas. Aucun texte ne dit que le syndic doit être présent à telle ou telle action
Vous n'en loupez pas une J'ai cité l'aarticle 18
Le syndic est chargé :
- d'assurer l'exécution
- d'administrer l'immeuble
- d'établir le carnet d'entretien
- d'établir le budget prévisionnel
- de représenter le syndicat
[ ...]
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer.
C'est pas un texte cela ??????
Qui peut signer après avis de l'architecte un PV de réception de chantier ? La femme de ménage ?
Je reste ouvert par principe à toute discussion juridique mais je pense réellement que ce type de proposition doit faire l'objet d'une décision de retrait s'il s'agit bien d'exercer la fonction de syndic.
Elle peut être étudiée s'il s'agit d'assister des syndics bénévoles et, à la vérité, le mécanisme existe déjà , me semble-t-il.
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Posté - 14 mars 2014 : 14:06:13
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citation: Le syndic est chargé :
- d'assurer l'exécution
- d'administrer l'immeuble
- d'établir le carnet d'entretien
- d'établir le budget prévisionnel
- de représenter le syndicat
oui et alors, cela ne veut pas dire qu'il ne peut pas le faire à distance ...
* assurer l'exécution des décisions d'AG, cela se fait dans les comptes (budget, approbation des comptes, etc...), lancement des travaux (des coups de fil, de l'internet...)
* administrer l'immeuble: faire les appels de fonds se fait depuis un bureau, convoquer les AG également, réunion avec le CS pour OdJ depuis un bureau avec des moyens de transmission moderne comme le téléphone, skype, etc ... (heureusement que dans le monde du trvaail, on a ces outils pour éviter les déplacements inutiles)
* établir le carnet d'entretien : mettre dans un classeur les contrats d'assurance, les contrats ivers et variés, etc... cela se fait depuis un bureau et il suffit d'appliquer un décret
* d'établir le budget prévisionnel (pas besoin de se déplacer) un coup de fil organisé avec le CS suffit.
et j'en rajoute de l'article 18 :
* de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. (cela se met à l'OdJ d'une AG...)
* d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat : ouvrir un compte cela se fait très simplement par internet (les banques en ligne ça existe et on passe pas au guichet). Tenir la comptabilité et faire les chèques ou virement électronique se font depuis un bureau. D'ailleurs dans certains cas, la compta se fait à des centaines de km dans dans une Centrale pour de gros syndics 
* de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ; Vous avez déjà vu un syndic aller au tribunal lui-même, jamais, il passe par un avocat qui représente le syndicat
* de notifier sans délai au représentant de l'Etat dans le département et aux copropriétaires l'information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions du II de l'article L. 515-16 du code de l'environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions de l'article L. 515-16-1 du même code ; Tout ceci se fait par courrier ou par internet
etc, etc...
l'une des taches qu'il est difficile de faire depuis un bureau, c'est de rencontrer les entreprises pour faire établir des devis ou surveiller des travaux ; mais la spécificité de ce type de syndic c'est de s'appuyer sur un CS qui s'implique et va recevoir les entreprises, surveiller les travaux, etc...
Moi, je le dis c'est possible et c'est légal, rien aujourd'hui ne l'interdit. A l'inverse, à votre avis, comment fait un CS d'une résidence de tourisme pour faire sa tache "surveiller et assister le syndic local" ? : tout se fait avec les moyens modernes de communication et cela je vous assure : c'est possible et ça marche. Certes c'est parfois plus long, plus compliqué, etc...
Mais je le redis : aucun intérêt à passer par cette solution pour un CS qui s'implique, il vaut mieux que le syndicat devienne un syndicat coopératif, quitte à payer un comptable et un administratif à temps partiels...
Et si le CS ne s'implique pas, une telle solution est impossible !!!!
Et si CS et syndic sont à plusieurs centaines de Km de la résidence (résidence de tourisme, par ex), c'est impossible doublement ou un vol manifeste  |
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FBO
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Posté - 14 mars 2014 : 14:49:18
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Une question à propos de la transmission des archives du syndic sortant au syndic "en ligne" : comment le nouveau syndic récupère-t-il les archives ? Comment signe-t-il le bordereau de transmission ?
En effet habituellement le nouveau se déplace chez le sortant, et récupère le tout. Dans le cas des syndics en ligne, tout est envoyé par voie postale ? Et en cas de perte ? |
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JPM
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Posté - 14 mars 2014 : 14:59:26
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Le CS assiste le syndic et contrôle sa gestion.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale. Une délégation de pouvoir ne peut porter que sur un acte ou une décision expréssément déterminés; Elle peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum.
Le CS ne peut donc intervenir légalement dans la gestion que dans un cadre assez strict qui est rarement mis en place.
La plupart des CS qui interviennent réellement dans la gestion le font dans l'illégalité.
C'est sympathique, souvent utile, parfois foireux et toujours dangereux aussi bien pour le CS que pour la copropriété.
On voit bien d'ailleurs depuis un certain temps que les entrepreneurs sérieux se méfient. Ils ne conservent de lien avec les présidents de CS que lorsqu'ils savent qu'il y a une bonne entendte vec le syndic.
Par ailleurs il est bien entendu qu'un syndic à 100 km cela ne va pas non plus.
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Viviane
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Posté - 14 mars 2014 : 15:10:29
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La dématérialisation ne me gêne pas pour beaucoup de choses. Mais il y a une limite.
En plus du problème des archives, à récupérer, à consulter, pour finir, quand on a un problème avec son syndic, on se déplace. Seul moyen vraiment efficace d'obtenir des pièces d'un syndic récalcitrant, ou de discuter sérieusement..
Si le syndic est à l'autre bout de la France, voire de la planète, c'est tintin..
Bref, j'ai un peu de mal à voir l'intérêt.
On a un CS qui en gros prend toutes les décisions mais n'a toujours pas, par exemple, le pouvoir de convoquer simplement une AG..
Le seul intérêt que je vois c'est
- pour des CS à qui ça ferait peur d'être juridiquement "le syndic"
- pour des CS qui ne savent pas qu'ils peuvent avoir un prestataire pour les choses pénibles et répétitives comme la compta qu'ils ne sentent pas capables de faire.
Ce que je crains, c'est que des AG choisissent ce type de syndic parce que c'est pas cher, sans s'être auparavant préoccupés de savoir s'il y a vraiment un CS prêt à faire tout ce qu'il est censé faire.
Alors qu'un syndicat coopératif, ses membres en se présentant savent à quoi ils s'engagent, ou devraient le savoir... |
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Posté - 14 mars 2014 : 16:16:23
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JPM : " Le CS ne peut donc intervenir légalement dans la gestion que dans un cadre assez strict qui est rarement mis en place.
La plupart des CS qui interviennent réellement dans la gestion le font dans l'illégalité.
C'est sympathique, souvent utile, parfois foireux et toujours dangereux aussi bien pour le CS que pour la copropriété.
On voit bien d'ailleurs depuis un certain temps que les entrepreneurs sérieux se méfient. Ils ne conservent de lien avec les présidents de CS que lorsqu'ils savent qu'il y a une bonne entendte vec le syndic. "
JPM : gedehem va vous répliquer également que vous avez une vision simpliste, voire ringarde, de la mission du CS, mais je suis 100% sur la même ligne que vous.
Quand un ex-syndic et un ex-président de CS se rejoignent sur le respect strict de la loi de la copropriété qui fixe les missions de chacun.
ON peut respecter ces missions et être communiquant, trés engagé dans la " gestion " commune du SDC par le syndic et le CS, d'avoir des relations amicales et sérieuses entre CS et syndic, .....
La dématérialisation du syndic est une " bétiseé !! A quand la dématérialisation des médecins, des policiers, des juges, des ouvriers, des patrons,.....
Je préferai la dématérialisation TOTALE des politiques et des journalistes |
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FBO
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Posté - 14 mars 2014 : 16:17:15
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Le syndic pourvoit à la bonne conservation de l'immeuble.
Comment gérer les travaux, les devis, les interventions ponctuelles ?
Comment connaitre les prestataires et fournisseurs dans absolument chaque région, chaque département ? Car il y a un minimum de relations à avoir avec les prestataires, pour assurer le suivi et la qualité des interventions...
A vrai dire, à 95 ou 99 € TTC par lot pour ce travail, je trouve même cela trop cher ! Car le syndic a une paix royale... |
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Viviane
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Posté - 14 mars 2014 : 16:48:43
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citation: On voit bien d'ailleurs depuis un certain temps que les entrepreneurs sérieux se méfient. Ils ne conservent de lien avec les présidents de CS que lorsqu'ils savent qu'il y a une bonne entendte vec le syndic.
pour jpm: Un CS qui suit les travaux: devis, réunions de chantier, ça me semble être très important, à la limite SURTOUT s'il ne s'entend pas avec le syndic.
Car si le CS n'est pas le prescripteur des travaux, le syndic ne l'est pas non plus, c'est l'AG qui l'est...
J'ai vu un syndic ne se déplaçant jamais signer un PV de fin de travaux pour des travaux très visiblement pas terminés... S'il s'était déplacé, il l'aurait vu... A l'époque, il n'y avait aucune assistance réelle du CS.
L'entrepreneur n'a pas à effectuer quoi que ce soit qui n'est pas au devis à la demande du CS..
Mais comme pour des travaux chez vous, si un membre du CS peut visiter tous les jours un gros chantier (ce que l'architecte ne fera pas tous les jours..) j'ai plusieurs fois constaté que c'est une bonne chose.
Idem pour les devis. Avoir présent lors du passage des entreprises une personne connaissant généralement beaucoup mieux l'immeuble que le syndic , c'est un plus. |
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Posté - 14 mars 2014 : 16:59:10
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viviane : Car si le CS n'est pas le prescripteur des travaux, le syndic ne l'est pas non plus, c'est l'AG qui l'est...
?? cela ne change rien à la question posée sur la dématérialisation du syndic.
CS et syndic sont des " mandataires " élus par l'AG. Chacun à une mission précise, et ils DOIVENT rendre des comptes à l'AG.
ET pourquoi pas un CS dématérialisé ! |
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Un syndic de copropriété 100% dématérialisé 
