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Mu99
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 Posté - 21 mars 2014 : 06:43:37
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Bonjour,
Ma maman, retraitée, est locataire depuis de nombreuses années d'un logement appartenant à un organisme de retraite du BTP.
Cet organisme a vendu la copropriété à un bailleur social et une réunion d'information a eu lieu suite à ce changement (la vente est en cours et devrait être finalisée dans les prochains mois). Les deux bailleurs (ancien et nouveau) assurent que rien ne changera, notamment au niveau du montant du loyer mais le nouveau bailleur exige la signature d'un nouveau bail.
Est-ce que la signature de ce nouveau bail est obligatoire ?
Merci par avance pour vos réponses.
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Édité par - Mu99 le 21 mars 2014 06:45:35 |
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nefer
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1
 Posté - 21 mars 2014 : 13:31:41
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non
le bail se poursuit aux conditions initiales
il n'y a pas de nouveau bail Ă signer
le nouveau propriétaire devra écrire à tous les locataires (en principe en RAR) pour les informer de sa qualité de bailleur et au besoin transmettre un RIB pour ceux qui souhaitent payer par virement
il faudrait demander au bailleur sur quel texte il se fonde pour demander un nouveau bail... |
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Mu99
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 2
Posté - 21 mars 2014 : 17:55:47
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Merci pour cette réponse.
Le bailleur exige également tout un tas de documents : copie de la CNI, avis d'imposition 2013, livret de famille, justificatifs de ressources (retraite, pension et retraite complémentaire), notification CAF (aide au logement), attestation d'assurance du logement, RIB.
Si l'attestation d'assurance et le RIB (en cas de paiement par virement : il me semble que cette modalité n'est pas obligatoire ?) me paraissent indispensables, qu'en est-il des autres documents demandés ?
D'autre part, les nouveaux bailleurs ont prévenu qu'ils procèderaient à une augmentation annuelle légale du loyer (ce qui n'était pas le cas avec l’ancien bailleur). Si le bail initial ne comprend pas cette mention relative à une augmentation annuelle, peuvent-ils procéder ainsi ?
Comme toutes les personnes de cette résidence sont âgées voire même très âgées (65 à 95 ans), je souhaite simplement que les droits de ma mère soient respectés car je n'ai pas une grande confiance en les bailleurs, même s'ils sont "sociaux".
Je précise que tout cela leur a été présenté comme une obligation lors d'une rencontre formelle en présence de représentants de l'ancien et du nouveau bailleur, dans une belle salle située dans un château. Rencontre à laquelle tous les habitants de cette petite résidence horizontale ont été conviés par le biais d'une lettre d'information qui leur a été envoyée.
Encore merci...
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Édité par - Mu99 le 21 mars 2014 18:04:54 |
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vazy
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Posté - 21 mars 2014 : 21:33:40
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Effectivement le paiement par virement n'etant pas obligatoire la fourniture d'un RIB est optionnelle.
Par contre , à l'échéance habituelle, la copie de l'attestation d'assurance est nécessaire.
Hormis cette obligation contractuelle, ne vous laissez pas impressionner et comme le suggère Nefer, si ils insistent demandez-leur sur quels textes législatifs ils appuient leurs exigences .
N'hésitez pas à faire suivre ces conseils aux autres locataires... les bonnes informations DOIVENT être partagées ! |
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nefer
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4
Posté - 22 mars 2014 : 08:27:10
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le bailleur peut exiger l'attestation annuelle d'assurance: c'est le seul document qu'il peut exiger
il serait utile de regrouper les locataires dans une amicale afin de faire respecter leurs droits: c'est plus souple que de créer une association
vous pouvez vous rapprocher d'une association de locataire (y faire adhérer votre mère, voir plusieurs locataires)
l'indexation du loyer n'est possible que si cette clause est prévu dans le bail
faites passer les in formations aux autres locataires |
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Mu99
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Posté - 22 mars 2014 : 08:50:42
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Merci pour ces précisions...
Je vais voir si ma maman se sent d'informer les autres locataires et de créer une amicale.
Elle est âgée et me dit qu'elle risque de "faire des histoires" si elle ne fournit pas les documents comme les autres...
Je l'ai rassurée en lui disant que si elle a des droits, ils doivent être respectés. Et qu'il serait effectivement bien qu'elle rassemble les autres occupants de la copro pour les informer.
On peut peut-être, dans un premier temps, rédiger un courrier d'information ?
Je vais également étudier de près le bail initial pour voir s'il y a une clause sur l'indexation du loyer.
Une dernière question, est-ce que le fait que le repreneur soit un bailleur social change quelques chose à vos réponses ?
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nefer
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Posté - 22 mars 2014 : 11:15:59
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non
sauf si le locataire est Ă©ligible Ă un loyer" social"
il faut consulter une association de locataires (ou l'ADIL) avec le bail et l'avis d'imposition |
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Mu99
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Posté - 23 mars 2014 : 19:46:29
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En fait, le loyer actuel de ma mère en dessous des loyers pratiqués dans sa commun. Il a été établi à son entrée dans les lieux en fonction de ses revenus de l'époque. C'est une sorte de loyer "social".
Dans les documents qui lui ont été remis par le bailleur social et qu'elle vient de me transmettre, il est dit que le bailleur pratique le SLS (supplément de loyer de solidarité). Ce SLS est une somme imposée par la réglementation à chaque organisme HLM et qui est perçu si les revenus sont au moins supérieurs de 20% aux plafonds de ressources applicables pour l'attribution du logement. Une fois par an, le bailleur adresse au locataires concernés (hors ZUS et hors ceux qui perçoivent l'APL) une enquête de ressources pour vérifier s'ils sont exigibles au SLS.
Comme ma mère ne signera pas de nouveau bail puisque l'ancien est toujours "valable", sera t-elle soumise à cette enquête de revenus ? Ou est-ce que ce SLS s'appliquera obligatoirement, qu'elle signe ou pas le nouveau bail ?
Par avance, merci beaucoup pour vos réponses.
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Viviane
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Posté - 23 mars 2014 : 23:55:13
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Bonjour, Mu99
Résistez. Et monter une asso des locataires est une excellente idée.
Essayez la CNL (confédération Nationale du logement), si y'a une antenne par chez vous, ils sont très très efficaces, pour une cotisation minime.
Je connais quelqu'un qui, grâce à eux, bien que l'immeuble ait été également racheté par un bailleur social, a toujours son vieux bail...qui était bien plus intéressant.
C'est un des rares de l'immeuble. Entre le proprio d'origine et le bailleur social, l'immeuble a transité entre les mains d'un très gros marchand de biens très connu pour ses méthodes très musclées. Il a réussi à virer contre des clopinettes ou faire changer de bail la majorité des gens avant de revendre au bailleur social.
Et perdu son procès, engagé pour les virer sous toutes sortes de prétextes (mais pas pour avoir refusé de signer un nouveau bail), contre les 5 sur environ 40 qui ont résisté. Ils avaient monté une asso des locataires. Le marchand de bien a réussi à convaincre la plupart des gens qu'ils auraient des avantages s'ils n'y adhéraient pas. Et malheureusement pour eux, la plupart l'ont cru.
C'était y'a 5 ou 6 ans, mais je crois pas que les lois aient beaucoup changé.
Et si la vente se fait directement au bailleur social, ça devait être moins musclé. |
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Édité par - Viviane le 24 mars 2014 00:45:08 |
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Viviane
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Posté - 24 mars 2014 : 00:19:58
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citation: (la vente est en cours et devrait être finalisée dans les prochains mois).
Je mettrais ma main à couper que le prix de vente (voire la vente...) est subordonné au nombre de gens qui signeront ce nouveau bail, et au nombre de gens susceptible de payer un surloyer.
Le bailleur social n'est pas encore propriétaire. Ne donnez rien d'autre que ce qu'un bailleur "classique" peut exiger. Et vos revenus actuels, à mon avis, il peut pas.
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Édité par - Viviane le 24 mars 2014 00:45:46 |
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vazy
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Posté - 24 mars 2014 : 06:33:53
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Si votre mère garde son bail en cours, ce sont les conditions de ce bail qui s'appliquent.
citation: Ce SLS est une somme imposée par la réglementation à chaque organisme HLM l'obligation s'impose à l'organisme... pour les baux qu'il établit... !
Dans cette affaire l'inertie est votre force. |
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Mu99
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Posté - 24 mars 2014 : 07:52:11
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Merci pour ces réponses Viviane et Vazy.
Ma maman a déjà commencé à faire passer le message (ne rien signer et ne pas donner les justificatifs demandés mis à part celui de l'assurance).
Quant à l'amicale, il faut voir si ma mère se sent de "formaliser" sa "lutte".
Quoi qu'il en soit, le bailleurs ne manque pas d'air car à lire les document remis, il parle de l'obligation de signer un nouveau bail (sans citer aucune réglementation bien évidemment) et de remettre tous les documents demandés.
Nous allons donc "résister" en ne cédant à aucunes de ses injonctions... et nous rapprocher de la CNL.
Viviane, la vente se fait effectivement directement Ă ce bailleur social.
Bonne journée,
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Viviane
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Posté - 24 mars 2014 : 10:49:44
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Ne jetez rien, gardez tous les courriers.
Comme le dit Vazy, l'inertie sera votre force. Ne rien donner, ne rien signer, sauf si la CNL vous dit de le faire. Attendre qu'ils vous assignent pour obtenir ce qu'ils veulent, ce qui n'a rien de certain.
Je vais peut-être vous sembler parano, mais mettez en sécurité chez-vous l'original du bail de votre mère, les quittances de loyer, bref tout ce qui pourrait lui servir à prouver qu'elle est là , qu'elle paye.... Un immeuble entier, c'est beaucoup d'argent en jeu, surtout si vous êtes dans une grande ville, et un cambriolage est vite arrivé.. Ce sera très très très probablement inutile, mais ça peut pas être nuisible.
L'intérêt de monter une association, c'est que ça les fait hésiter. C'est simple à faire, ça prend quelques jours et la CNL a sûrement des statuts type tout prêts. Mais si votre mère est seule à le vouloir, ou à effectivement s'en occuper, pas la peine de se décarcasser. Dans ce cas, il faut se la jouer perso... Chacun prend ses décisions, ma foi. |
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Édité par - Viviane le 24 mars 2014 12:10:34 |
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Mu99
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Posté - 24 mars 2014 : 12:55:46
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Merci Viviane...
Je vais peut-être vous sembler parano, mais mettez en sécurité chez-vous l'original du bail de votre mère, les quittances de loyer, bref tout ce qui pourrait lui servir à prouver qu'elle est là , qu'elle paye.... : dans ce cas, je suis moi aussi parano car le bail est d'ores et déjà en sécurité chez moi
Je vais donc lui demander de m'apporter les quittances même si je ne pense pas que cela soit nécessaire car elle a toujours réglé son loyer par prélèvement bancaire : il y a, de ce fait, des traces des paiements sur ses relevés de compte  .
La copro a été justement cambriolée deux jours avant la fameuse réunion de présentation dans le château... C'est certainement une coïncidence mais ma mère a paniqué et a envisagé de déménager par crainte de nouvelles tentatives d'intrusion. J'ai réussi à la rassurer...
Juste pour préciser, il ne s'agit pas d'un immeuble mais d'un petit lotissement composé d'une vingtaine de logements en RD Jardin, ce qui facilite les infractions dans les domiciles et accentue le sentiment d'insécurité, surtout pour des personnes âgées.
Bref, a suivre donc...
Bonne journéé ! |
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Viviane
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Posté - 24 mars 2014 : 13:11:52
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Mettez tout son dossier "logement" chez vous. Dont ses relevés de banque.
Dans le cas que je connais (en fait mon frère), il ont tenté de résilier le bail pour d'autres raisons que non paiement. Il faut donc aussi mettre en sécurité les éventuels échanges de courriers avec le bailleur. Autorisations de travaux importants, par exemple.
citation: J'ai réussi à la rassurer...
C'est bien. Il est quand même rare que les bailleurs emploient des méthodes illégales. Sauf certains gros marchands de bien.
PS : 20 pavillons, ça fait combien d'apparts si on peut les remplacer par un immeuble? |
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Édité par - Viviane le 24 mars 2014 14:11:30 |
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Mu99
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Posté - 24 mars 2014 : 18:27:09
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Viviane : PS : 20 pavillons, ça fait combien d'apparts si on peut les remplacer par un immeuble?
En fait, ça fait 20 appartements environ. C'est une toute petite copro...
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Viviane
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Posté - 24 mars 2014 : 19:40:28
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Pardon, c'Ă©tait pas une vrai question, c'Ă©tait une boutade.
Ce que je voulais dire c'est: si on rase les pavillons pour construire un immeuble Ă la place..; Ă supposer que le permis de construire soit possible Ă obtenir.
Ce qui changerait sans doute énormément le prix de vente.
Mais faut d'abord faire déménager les locataires des pavillons. |
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Édité par - Viviane le 24 mars 2014 19:41:41 |
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nefer
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Posté - 25 mars 2014 : 07:57:06
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dans mon message 4 j'avais suggéré de créer une amical de locataires: plus souple qu'une association... |
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Viviane
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Posté - 25 mars 2014 : 13:42:09
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Pardon, en fait, je croyais que c'était pareil. C'est quoi la différence? |
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Mu99
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Posté - 25 mars 2014 : 19:17:27
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Nefer, j'ai bien noté cette suggestion (amicale) et je l'ai soumise à ma maman. Sauf qu'elle est un peu bousculée par ce changement et pour l'instant un peu trop paniquée pour réellement pouvoir mobiliser ses voisins. C'est d'autant plus difficile qu'ils sont tous très âgés. Certains sont même dépendants. Ils sont un peu dépassés par tout cela, assez méfiants mais aussi très dociles et "ignorants" de leurs droits. Par contre, elle a commencé à diffuser les informations (ne pas signer le bail et ne pas transmettre de documents, sauf l'assurance et éventuellement le RIB) à quelques voisines qui vont se renseigner de leurs côté (via leurs enfants), pour ceux qui en ont).
De mon côté, je vais contacter une association de défense de locataires pour me faire confirmer qu'elle est dans son droit en refusant de céder aux injonctions.
On verra bien...
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Mu99
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Posté - 03 avr. 2014 : 05:59:51
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Bonjour,
Suite aux précédents échanges sur ce sujet, j'ai contacté la protection juridique de ma maman afin de vérifier la "non obligation" de signer un nouveau bail avec le nouvel acquéreur du logement (bailleur social).
Le juriste m'a cité une jurisprudence : 18 février 2009 - 3ème chambre civile de la cour de cassation, ainsi que l'article 1743 du code civil.
J'ai donc recherché ce texte sur internet, non sans mal car il ne m'a pas donné le numéro de pourvoi.
Il me semble que c'est ce document : https://www.dropbox.com/s/ta1s534n9...bulletin.pdf mais je n'en suis pas certaine car ces textes sont pour la plupart "illisibles" par un néophyte (que je suis) en matière de droit.
L'organisme a recontacté ma mère car elle ne s'est pas rendue à son "RDV" pour remettre les documents demandés et a fait pression sur elle en lui disant que c'était obligatoire de remettre les documents ET de signer un nouveau bail  . Ma mère a répondu que non et que sa fille (moi) s'était bien renseignée mais la personne a lourdement insisté. Ma mère m'a donc appelé... Elle était paniquée à l'idée d'être expulsée si elle ne cédait pas aux injonctions de l'organisme.
J'ai tenté de la rassurer mais elle m'a répondu "oui, mais si je suis la seule à faire des 'histoires' ils vont me demander de partir...
Bref, je vais contacter l'organisme et leur opposer le texte de la jurisprudence mais avant, je souhaitais vérifier que le document trouvé était bien celui qui correspondait à la situation de ma mère.
Par avance, de me le confirmer.
Bonne journée
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Changement de bailleur : signature nouveau bail ? 
