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chatnoir
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 Posté - 21 mars 2014 : 13:13:20
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Bonjour,
Mon père est décédé il y a quelques mois, il était propriétaire de deux appartements représentants deux lots dans une copropriété verticale et horizontale qui en compte 4.
Le propriétaire des autres lots souhaite vendre l'un de ses lots mais son acheteur pose comme condition que ce lot soit exclu de la copropriété.
Or ce lot possède contiendrait alors des parties communes de la copropriété ,un mur et une partie du toit.
Nous venons d'apprendre que le vendeur a fait intervenir un géomètre et que son notaire devrait nous envoyer un projet d'acte de modification du règlement de copropriété.
En ce qui nous concerne nous ne souhaitons pas céder de parties communes ce qui serait préjudiciable à une vente future des appartements de nos parents.
Deux questions se posent peut on exclure de cette copropriété un lot contenant un mur porteur et une partie du toit? Si oui sous quelle conditions?
Pour ce qui est de la prise de décision cette copropriété n'a pas de syndic, et en ce qui nous concerne la succession n'est pas établit (nous sommes trois enfants) et ma mère est sous curatelle renforcée, qui a pouvoir pour valider une telle proposition unilatérale.
Merci pour votre aide et vos conseils
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nefer
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Posté - 21 mars 2014 : 13:36:02
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citation: Initialement posté par chatnoir
Bonjour,
Mon père est décédé il y a quelques mois, il était propriétaire de deux appartements représentants deux lots dans une copropriété verticale et horizontale qui en compte 4.
Le propriétaire des autres lots souhaite vendre l'un de ses lots mais son acheteur pose comme condition que ce lot soit exclu de la copropriété.
Or ce lot possède contiendrait alors des parties communes de la copropriété ,un mur et une partie du toit.
Nous venons d'apprendre que le vendeur a fait intervenir un géomètre et que son notaire devrait nous envoyer un projet d'acte de modification du règlement de copropriété.
En ce qui nous concerne nous ne souhaitons pas céder de parties communes ce qui serait préjudiciable à une vente future des appartements de nos parents.
Deux questions se posent peut on exclure de cette copropriété un lot contenant un mur porteur et une partie du toit? Si oui sous quelle conditions?
Pour ce qui est de la prise de décision cette copropriété n'a pas de syndic, et en ce qui nous concerne la succession n'est pas établit (nous sommes trois enfants) et ma mère est sous curatelle renforcée, qui a pouvoir pour valider une telle proposition unilatérale.
Merci pour votre aide et vos conseils
si votre copropriété n'a pas de syndic il faut en urgence faire désigner un administrateur provisoire par une procédure en référé au TGI
seule l'AG est décisionnaire pour prendre des décisions dans une copropriété
contactez rapidement un avocat spécialisé en copropriété |
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Posté - 21 mars 2014 : 14:24:22
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chatnoir : en attendant que ce vendeur comprenne comment marche une copropriété et une scission d'un ou de plusieurs lots, Il faut que votre Syndicat est un syndic, hors vous êtes hors la loi.
Vous devez donc aller au TGI afin de demander la nomination d'un administrateur juridicaire qui aura pour mission de convoquer une AG - car seul le syndic peut le faire et vous en êtes dépourvu - afin d'élir un syndic qui gérera votre copropriété.
Cela bloquera également cette histoire d'exclure ce lot !
Sans syndic, pas d'AG donc aucune décision juriridiquement valable dans votre SDC.
EN ce qui concerne l'exclusion, ou plutot une cission de ce lot de copropriété elle est IMPOSSIBLE car La copropriété doit être constituée de plusieurs bâtiments.
La division en propriété du sol doit être réalisable : tout ce qui est construit sur le terrain de la propriété, au-dessus et en-dessous du sol, lui appartient.
chatnoir : pas de panique car ce vendeur ne peut pas "exclure" ce lot de votre copropriété !! Son notaire devrait lui expliquer comment marche uine copropriété, surtout sans aucun syndic.
Sans syndic, le notaire ne pourra pas obtenir un état daté obligatoire établi par le syndic et qui concerne la position financière du copro vis à vis du SDC. Un notaire qui vendrait un lot sans ce document commettrai une grave erreur. |
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Gédehem
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Posté - 21 mars 2014 : 15:08:52
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Sur le fond : la division en propriété ou copropriété disctinctes est possible lorsque le division du sol est possible.
Il s'agit donc d'une séparation physique, où chacun est totalement indépendant de l'autre.
Procédure prévue L.art.28 (art.28 loi de 65)
Dans la mesure où le lot dont il s'agit ne peut être physiquement détaché du bâtiment (mur commun et fraction du toit), sans division du sol, il n'est pas possible de retirer ce lot de l'ensemble.
Ce qu'un géometre ne peut ignorer, sauf à arnaquer son client pour une prestation (payante) qui ne peut aboutir.
L'autre aspect traité par d'autres : votre syndicat étant dépourvu de syndic, l'opération est formellement impossible faute de pouvoir convoquer une AG seule à même de valider cette division ... validation impossible juridiquement.
Ce qui n'empeche pas de faire désigner un syndic, ce syndicat en étant dépourvu (procédure D.art.47 : requête auprès du pdt du TGI.) |
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Posté - 21 mars 2014 : 15:29:11
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vous etes tous copropriétaires indivis de l'ensemble des parties communes.
La disposition souhaitée par cet éventuel acquéreur semble difficile à mettre en oeuvre dans l'immédiat surtout malheureusement après le décès de votre père.
en effet, sans syndic votre copropriété ne peut pas fonctionner et c'est aussi vrai pour votre propre succession, car une mutation va se mettre en route suite au décès de votre père et personne ne va pouvoir répondre au nom du syndicat qui représente votre copropriété.
Donc il vous faut rapidement mettre en oeuvre une marche normale de votre copro pour régler votre succession et le souhait de votre collègue copro.
Pour modifier votre copro si vous avez un mur porteur cela parait dificile sauf à déclarer ce mur mitoyen ou appartenant à l'un ou à l'autre. Mais techniquement avec le peu que vous nous dites c'est faisable :
citation: Article 28
I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. ; |
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Gédehem
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Posté - 21 mars 2014 : 16:18:52
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"....et que la division de la propriété du sol est possible "
Avec un mur commun et une toiture qui l'est aussi, il va être difficile de diviser le sol
Sans oublier les alimentations en eau, électriité, etc .....
Outre la division du sol, la jurisprudence s'accorde sur la pluralité physique du bâti pour considérer que la division en propriété/copropriété séparée est possible.
Séparé un bâti "siamois" en copropriété n'est pas possible.
Idem que pour la création d'un syndicat secondaire : il doit s'agir d'un bâtiment physiquement distinct des autres.
On ne peut séparer telle cage d'escalier du reste d'un bâtiment pour en faire une propriété séparée (propriétaire unique) ou un syndicat secondaire.
NB : l'opération semble concerner l'autre copropriétaire (proprio de plusieurs lots), qui souhaite en vendre 1, et non cette indivison sur un autre lot.
Que l'autre propriétaire ne puisse pas vendre (pas de retrait possible + pas de syndic) n'est pas l'affaire de notre ami.
Seule l'absence de syndic est importante pour lui. |
Édité par - Gédehem le 21 mars 2014 16:24:10 |
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Posté - 21 mars 2014 : 19:11:46
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Dans les cas oû il y a juste un mur commun, c'est effectivement possible en ajoutantue convention de motiyeneté.
Par contre,il convient toujours d'avoir un regard sur les surplombs de toitures éventuels de l'un sur l'autre qui ( sauf pour quelques irreductibles ) empêchent 'peration.
Il est fréquent de dévoir par précaution gérer les éventuelles vues et jours comme les diverses servitudes en tréfonds
Mais la toiture......c'est rédhibitoire ! Sauf à qu'elle puisse avoir pour chaque partie sa propre structure porteuse. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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chatnoir
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Posté - 28 mai 2014 : 10:33:18
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Je souhaite réactiver le dossier que j'avais ouvert en mars 2014 sur l'exclusion d'un lot d'une copropriété.
En effet les choses ont évoluées de façon totalement différentes t nous ne comprenons rien à ce qui a pu se passer et au manque de transparence de cette affaire.
En mars, le notaire chargé de la vente d'un lot de la copropriété dans laquelle nous sommes propriétaires de 2 lots, souhaitait avoir notre accord pour exclure un lot que voulait vendre son client l'autre copropriétaire. (nous ne sommes que 2 copropriétaires).
Mais en fait, sans aucune nouvelle de sa part depuis mars et alors que nous pensions l'opération abandonnée, le 1 mai le toit de la partie concernée par la vente a commencé à être détruit.
Cette partie jouxte notre terrasse et les travaux dangereux et non autorisés par la mairie (aucune demande n'avait été faite). Les tôles en fer délabrées ont été projetées au sol d'une hauteur de plus de 8 mètres sans aucune information préalable ni sécurisation du site.(notre mère occupe toujours l'un des appartement situé à la hauteur du toit détruit)
Nous avons alors contacté le notaire, et sa réponse fut surprenante. La vente avait été signée depuis 15 jours et géomètre expert a exclus de fait cette partie de la copro sans que nous soyons informé de son intervention.(pas de convocation ni de mandat transmis)
Les projets du nouveau propriétaire (communiqués par courrier du notaire) refaire le toit à l'identique t donc avec un débord de 40 cm et des gouttières qui seraient encore installées sur notre terrasse.(aucune servitude n'était mentionnées dans les actes de vente)
Et le mur de la copropriété qui est devenu mitoyen devrait être prolongé et aussi partiellement détruit car les poutres de l'ancien toit doivent être désencastrées sur 40 cm au niveau de notre terrasse (hauteur du mur 80 cm et après le vide)
Tous ces travaux sont directement liés à l'état de notre terrasse.
Ne devrions nous pas être consultés avant que ces travaux se poursuivent?
Devons nous accepter des débords de toit sur notre terrasse alors que nous battons depuis 12 ans pour la réparation des gouttières de l'ancien toit qui inondait en permanence la terrasse déjà très endommagée.(refus de réparation de l'autre copropriétaire)
L'expert géomètre était le même que lors de la première vente de ces lots en 2002 pourtant sa conclusion est tout autre , en effet cette partie était incluse dans l'assiette des impôts fonciers de la copropriété.(suivant déclaration faite à l'époque par lui même au cadastre)
Merci pour votre aide et vos conseils qui me permettront d'y voir plus clair avant je pense une nécessaire consultation d'un avocat spécialisé.
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andre78fr
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 Posté - 28 mai 2014 : 10:46:29
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A mon avis il y a de bons gros dommages et intérêts à gagner dans une telle affaire et vous devriez facilement trouver un avocat... |
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chatnoir
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Posté - 28 mai 2014 : 11:26:48
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Je vous remercie sincèrement pour votre réponse qui conforte toutes les démarches de recherches effectuées jusqu'à présent.
Je pense qu'il serait bien facile de tout accepter de conseils professionnels qui n'ont malheureusement plus aujourd'hui qu'un seul objectif celui de réaliser à tout prix des opérations commerciales.
Pourriez-vous me dire dans quel mesure il y aurait des dommages et intérêts , nous ne poursuivons aujourd'hui qu'un objectif mettre notre mère agée à l'abri du danger lié à ces travaux. Nous souhaitons au moins une concertation et ne pas être mis devant le fait accompli et subir de nous veaux préjudices.
Bien cordialement |
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Posté - 28 mai 2014 : 11:48:05
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chatnoir : ce qui se passe dans votre copropriété est un scandale.
Vous devez rapidement prendre un avocat, car vous ne réglerez pas tout seul uin tel dossier.
Vous allez demander de GROS DI car démolir une partie de la copropriété sans aucun accord d'une AG est illégal.
Celui qui a lancé ses travaux va devoir reconstruire cette copropriété à ses frais, en plus du préjudice que vous subissez.
Prenez un avaoct qui devra faire rapidement un constat d'huissier.
Prenez dès à présent des photos de tous ces dégats.
Sans avocat, sans action en justice, rien ne bougera. Pour commencer l'avocat fera un référé pour faire stopper toutes ces interventions et une mise en sécurité de cet immeuble.
Bon courage. |
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2014 : 12:17:45
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Il faut très vite alerter le Sce urbanisme de la commune (se déplacer + LRAR) aucune autorisation de démolition n'ayant sans doute été demandée (affichage obligatoire).
Il serait aussi possible d'engager un référé suspension pour ces travaux non autorisés par l'administration et accessoirement par le syndicat.
Mais il n'y a pas de syndic ..... |
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chatnoir
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Posté - 28 mai 2014 : 14:38:45
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Encore un grand merci à vous tous, vos conseils me sont très précieux et m'apportent moralement un grand soutient dans la situation actuelle.
J'ai déjà alerté la mairie par courrier avec les documents de la copropriété,les courriers du notaire et les photos des risques existants (tôles partiellement fixées et dégradations en tout genre), je n'ai pas encore de réponse mais les travaux semblent bloqués du moins pour le toit en lui même mais le site n'a toujours pas été sécurisé.
Quant au e notaire si prévenant quand notre accord lui semblait essentiel, il n'a pas souhaité répondre à notre courrier de demande d'informations, il fait le mort et c'est bien facile.
L'expert géomètre reconnait la faute concernant l'absence d'information sur le mandat mais s'est vite dédouané des inscriptions cadastrales précédentes soit disant erronées mais pourtant réalisées par lui (son nom apparait dans l'acte de vente de 2002 précédent)!!!!!
Pour résumer, si je vous ai bien compris rien ne pourra être fait sans l'intervention d'un avocat, bien que je prenne bien soin de tenir soit informé le juge des tutelles (ma mère est sous curatelle renforcée) de chaque étape de mes recherches.
Mais ne dit on pas que les loups ne se mangent pas entre eux...
Bonne journée à tous et merci |
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Posté - 28 mai 2014 : 15:01:17
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en plus de la Mairie, il vous faut prendre très rapidement (ou votre mère) un avocat pour assigner en référé et demander un arrêt immédiat des travaux avec astreinte. Entre temps, faites faire un constat d'huissier.
ensuite vous engagerez une action plus longue avec l'aide de ce même avocat, pour éventuellement remettre en état...
n'oubliez pas de noter et conserver tous justificatifs de frais que vous engagez, même minimes comme des frais de courriers et de copies, pour étayer plus tard votre demande de DI (plus on met de documents sous les yeux des juges, plus on est crédible...) |
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chatnoir
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Posté - 28 mai 2014 : 16:04:51
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Pour l'instant nous sommes un peu effrayées par les risques qui ont été pris sans aucune autorisation par des amateurs peu précautionneux...
Mais nous allons suivre vos conseils et entamer très vite des procédures pour protéger notre mère déjà très perturbée par ces travaux inattendus et dangereux pour elle , et aussi pour tous les passants de la rue située en bordure de l'atelier en travaux.
En effet, il semble bien que nous n'ayons pas d'autre choix.
Merci et une bonne fin de journée à tous |
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chatnoir
Nouveau Membre
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Posté - 10 juin 2014 : 16:40:34
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Bonjour à tous,
Je reviens vers vous avec de nouveaux éléments un peu étonnants.
Je me suis renseignée auprès des services de publication des hypothèques et j'ai pu après demande officielle obtenir les actes de ventes de cette partie datant d'il y a 12 ans.
Mais voilà une erreur et pas des moindres c'est glissée dans l'acte de vente de l'époque et la partie qui aujourd'hui vient d'être vendue et sur laquelle les travaux avancent à grande vitesse sans information et sans demande d'autorisation pour traverser le terrasse de nos parents, n'aurait jamais appartenu au vendeur actuel. En effet l'acte de vente est clair sur ce point , il pensait bien en être devenu propriétaire mais l'acte n'en fait pas état.
La demande de travaux postérieurement déposée à la mairie est d'ailleurs pas claire sur la partie concernée par ces travaux vu que le client du notaire n'en a jamais été le propriétaire.
Qu'est possible de faire?
J'attends vos conseils sur cet état de fait peu banal.
Merci |
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Viviane
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Posté - 10 juin 2014 : 17:01:07
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citation: En effet l'acte de vente est clair sur ce point , il pensait bien en être devenu propriétaire mais l'acte n'en fait pas état .
Si vous n'avez pas suivi la chose il y a 12 ans, c'est peut-être pas l'acte qui est erroné... et peut être qu'il savait très bien ne pas être propriétaire....
Vraiment, prenez un avocat spécialisé.
ET faites la procédure nécessaire pour faire nommer un administrateur. par le tribunal. Ce sera à lui de déterminer qui est propriétaire et convoquer l'AG pour faire nommer un syndic. Sans syndic, toutes les décisions que vous pourriez prendre, voire toutes les procédures que vous pourriez engager, sont susceptibles d'être totalement inutiles car contestables.
exemple au hasard: c'est vous qui engagez une procédure Y contre ce monsieur alors qu'engager cette procédure Y est normalement du ressort du syndicat, qui ne peut le faire que s'il a un syndic...
Bref, sans syndic, vous prenez le risque de jeter votre argent par les fenêtres. Et /ou de vous enfoncer dans un truc très très compliqué. |
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Édité par - Viviane le 10 juin 2014 17:13:47 |
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Viviane
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Posté - 10 juin 2014 : 17:09:43
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L'article de loi décret 1967 (lien dans la signature)
Article 47 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 12 JORF 14 juin 1986
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 - art. 7 JORF 15 février 1995
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. |
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Édité par - Viviane le 10 juin 2014 17:15:36 |
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Posté - 10 juin 2014 : 17:10:50
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vous n'avez pas d'autre choix que l'avocat pour dépatouiller tour ce binz ...  |
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Viviane
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Posté - 10 juin 2014 : 21:04:12
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Y'a quand même un truc qui m'interpelle, comme dans toutes les copros sans syndic (depuis des années on dirait?)...
Vous faites comment pour payer les charges communes? Entretien, réparations... taxe e balayage de la copro...
Quelqu'un appelle de l'argent? Si oui qui? Sur quelle base? Et il va où, cet argent? Qui signe les chèques pour payer les fournisseurs de l'immeuble ? Avec quel chéquier, et de l'argent appartenant à qui ?
Parce que personne hormis le syndic n'a le droit de demander de l'argent aux copros pour quoi que ce soit... et si le curateur de votre mère a versé de l'argent à une personne qui n'est pas syndic, ou a payé directement les fournisseurs de la copro avec l'argent de votre mère, c'est une faute énorme de sa part.
Même chose quand vous dites:
citation: et ma mère est sous curatelle renforcée, qui a pouvoir pour valider une telle proposition unilatérale.
Le curateur a (je suppose, faut voir ses attributions exactes) le pouvoir
- de prendre des décisions concernant les parties privatives appartenant à votre mère
- de représenter (autrement dit voter pour elle) votre mère dans une AG qui serait convoquée par un syndic pour prendre telle ou telle décision.
Il n'a aucunement le pouvoir de décider quoi que ce soit concernant les parties communes de la copropriété en dehors d'une AG.
Autrement dit, quand bien même votre mère est (était?) seule autre copropriétaire, toute autorisation (s'il y a eu) donnée à l'autre copro concernant les parties communes, sans qu'une AG ait été convoquée pour ça, serait illicite.
Et là aussi ce serait une FAUTE GRAVE du curateur..
Qui est propriétaire aujourd'hui? Votre mère? Vous? Les deux?
Car pour info, c'est la même chose si c'est désormais vous seuls les propriétaires. . Toute décision concernant les parties communes, prise en dehors d'une AG convoquée à cet effet, et/ou tout acte effectué par quelqu'un d'autre qu'un syndic sur ces parties communes est susceptible de vous retomber sur le coin de la figure, car sans valeur juridique...
(Rassurez vous, vous aviez le droit de demander le fichier des hypothèques)
Il vous faut vraiment un avocat et un syndic |
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Édité par - Viviane le 10 juin 2014 22:00:53 |
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chatnoir
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Posté - 11 juin 2014 : 10:04:06
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Bonjour,
En réponse au dernier message laissé, rien ne se fait depuis le nouveau copropriétaire, seuls les impôts des parties communes et quelques factures d'eau ont été acquittés par mon père depuis 12 ans. Concernant l'assurance (l'autre copro étant pourtant courtier) aucune assurance non plus...
Je pense que nos parents ont eu beaucoup de chance que rien ne soit arrivé pendant cette période. Pour ce qui est des travaux pas de décisions l'autre copro n'a jamais rien voulu savoir.
Précisions mes parents étaient très âgés et pas du tout au courant des obligations des copropriétaires, et ne nous ont rien demandé.
C'est au moment ou nous avons dû nous occuper de la gestion de leurs biens que nous nous sommes rendu compte de cette situation.
Nous avons écrit au juge des tutelles pour lui faire part de la situation et ne ferons rien sans son accord, le notaire est au courant des mesures de protections de nos parents depuis le départ.
Je suis tout à fait consciente que notre affaire est bien trop compliquée pour que nous en sortions seuls, mais nous souhaitons avant tout que notre mère ne subisse pas la situation de stress dûs à ces travaux réalisés à la hussarde sans aucune concertation.
Toutes ces démarches demandent du temps et aussi un peu de moyens financiers pour ces frais et ça c'est encore pour nous et nos parents qui n'ont aucun bénéfice à cette opération de vente mais qui en subissent les conséquences.
Aucune craintes nous ne ferons aucune démarche qui la mettrait en difficulté ....
Merci à tous
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Sujet |
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Exclure un lot d'une copropriété : conditions? 
