Initialement posté par rambouillet

Une première action en justice en 2011 n'a pas abouti (forme mal respectée par le syndic). Une nouvelle action lancée en février 2013 a été jugée fin décembre 2013. Le juge imposait le paiement des 19500 euros réclamés par le syndic. Rien n'a bougé depuis !!
Le syndic général a obtenu, en AG de juin 2012, l'accord pour la saisie immobilière. Le syndic ne l’a pas mise en application, peut-on considérer qu’il y a là une grosse faute professionnelle ?

en effet, votre syndic n'exécutant pas les décisions de l'AG est coupable d'une faute professionnelle, mais si personne ne lui dit rien.....

ce qui est surprenant c'est déjà d'avoir un syndicat avec X bâtiments avec comptabilité séparée par batiment et cela sans syndicat secondaire. Etes vous sur déjà que votre syndic gère convenablement votre syndicat ? Il risque à peut-être à tout moment d'être débouté s'il n'est pas géré convenablement : par exemple qui paie ses honoraires : chaque batiment ou tous les copros ... ?

Initialement posté par philippe388

jaso : "Un syndic peut-il être déclaré en faillite ?"

Vous parlez plutot du Syndicat des copropriétaires !! Un Syndicat ne peut pas faire " faillite" comme un société. Ce sont TOUJOURS les copros, en indivision sur les parties communes qui devront boucher TOUS les trous de trésorerie et payer les factures.

Un syndicat est " déclaré " en difficulté quand le montnat des impayés est suprérieur à 25% du montant du budget. Le synic a alors l'obligation de demander au TGI la nomination d'AJ ou d'un administrateur AdHoC qui va gérer la copropriété, et prendre toutes les mesures de suavegarde nécessaires dont des appels de fonds pour boucher les trous et payer les factures.

jaso :" Ce serait pourtant une solution pour ester en justice à la place du syndic général négligeant"

NON pas du tout. C'est le syndic actuel en charge de votre copropriété qui doit gérer les dossiers des impayés ET avec un suivi sérieux du CS.

On ne peut pas courcircuiter un syndic en place ! Un syndic ne paut pas non plus se faire substituer!

jaso :" Le syndic ne nous fournit pas de chiffres précis. J'évalue à une trentaine de mille euros, sur 3 ou 4 ans."

Obligatoirement SI !!! vous avez les comptes du SDC chaque année à approuver. La liste des débiteurs est une annexe obligatoire qui est joint à l'OdJ. TOUS les copros connaissent les mauvais payeurs et le montant des impayés.

Le CS DOIT suivre la gestion de ces impayés au moins un fois par trimestre.

De plus le syndic a obligation d'informer l'AG du suivi des contentieux; ET le CS doit informer aussi les copros dans son rapport annuel joint obligatoirement à l'OdJ.

Personne ne eout donc ignorer le montant du budget et des impayés ! Saus à ne jamais lire les docs comptables joints à l'OdJ.

Initialement posté par Gédehem

Il semble nécessaire d'être précis sur le descriptif de ce syndicat afin de pouvoir aborder les solutions possible !
A commencer par ceci :
"..... de ce syndic général ..." toute mes excuses pour l'utilisation de ce terme inapproprié il faut effectivement remplacer général par principal

Comme il n'existe pas de grades dans la gestion immobilière, qu'est donc ce "syndic général", donc précédemment "syndic colonel" ... ???? Un syndic principal et des syndics secondaires sont prévus au Règlement de copro. Toutefois un seul syndic dit principal gère les 8 bâtiments de la même résidence. Les secondaires sont en "sommeil"
Vous précisez : " ... une résidence comportant 8 bâtiments ( ....) nous n'avons pas encore créé de syndicat secondaire. "
Et aussi : "... une résidence comportant 8 bâtiments à comptabilité distincte (une centaine de lots), "
Puis de votre bâtiment, qui comprend 16 lots.

Puisqu'il n'existe pas de syndicat secondaire, que les 8 bâtiments constituent l'ensemble immobilier sans division, il n'y a qu'une seule entité "Syndicat des copropriétaires" avec un seul "Syndic", qui est syndic 'tout court" (et 1 seul CS).

Il faut vérifier ce que précise voitre RDC qunat à une éventuelle spécialisation des charges "par bâtiment". Si ce n'est pas le cas, on ne comprend pas du tout la comptabilité "par bâtiment".
Chaque bâtiment dispose de son propre système de chauffage (différent d'un bât à l'autre d'ailleurs. Une comptabilité par bât s'impose d'ailleurs, nous l'avons exigée du syndic qui préférait disposer d'un compte commun
"Notre bâtiment est seul concerné par de tels impayés "
Pas du tout ! S'agissant de l'impayé d'un copropriétaire dans tel bâtiment, il concerne l'ensemble du syndicat (les 100 lots). Si une mesure de "solidarité" doit être décidée, elle concernerait l'ensemble des 100 lots.Avec la comptabilité bât/bât, l'appel de charges pour impayés n'a été fait que pour notre bâtiment à la suite d'une décision prise par le CS en sept. 13 - selon vous le syndic ne devait pas faire prendre cette décision et aurait dû faire jouer la solidarité sur l'ensemble des copros (100 lots) - vous ai-je bien compris ?
Il ne faut pas mélanger ici la spécialisation des charges par bâtiment, qui serait prévue au RDC, avec la présence de syndicats secondaires, dont la gestion est alors distincte des autres 'secondaires' comme du syndicat principal (principal : syndicat qui gère les choses communes aux secondaires ainsi que la totalité du sol commun. = Syndic 'principal, pour le distinguer des syndics "secondaires" chargés des syndicats secondaires).

Faute de syndicat secondaire, c'est "un pour tous, tous pour un" !

Dans la mesure où le syndic n'a pas engagé les mesure nécessaires pour le recouvrement des fonds, il a engagé sa responsabilité.
L'affaire traine depuis 3 ans, sans que le syndicat ne réagisse.
Que fait le CS : aux abonnés absents ???
Il faut engager la responsabilité de ce syndic qui porte préjudice au syndicat, et sans doute s'en séparer. Merci pour ce conseil, je repose la question à mes copros.

La création demain d'un syndicat secondaire pour votre bâtiment ne changerait rien : le litige étant antérieur à la création, c'est au syndic "principal" de s'en occuper.

Initialement posté par philippe388

jaso : 2000 € par copro, soit 200 000 € pour les 100 copropriétaires ??? L'appel n'a été fait que pour notre bât; soit X par 12 appartements + 4 commerces avec des lots plus petits

Quel est donc votre budget de fonctionnement annuel ?

jaso : " En synthèse, je crois bien que notre syndic avait raison en faisant voter le CS en sept 13 son accord pour les appels d'environ 2000 euros par copro pour faire face à des difficultés de trésorerie. "

Mais le CS n'a aucun pouvoir de voter un fond de solidarité ??? ëtes vous sur de ce que vous avancez !! effectivement le CS n'a pas voté pour un fonds de solidarité - c'est l'AG qui précédemment l'avait refusé.

SEULE l'AG ou les 100 copros sont convoqués PEUT voter un tel fond de solidarité , comme SEULE l'AG décide en copropriété.

Si ce syndic a fait voter le CS, il est totalement incompétent ! pour éviter des coupures de gaz ou des non livraison de fuel, sa trésorerie étant très mal en point, le syndic a demandé au CS d'accepter de lancer dans notre seul bâtiment des appels complémentaires pour impayés. Comme dans ce CS nous ne comptons que pour 1 bât / 8 bâts la décision de nous solliciter a été prise - nous nous interrogeons sur la légalité de cette pratique.

jaso : "En revanche nous devons faire pression pour que le syndic fasse son travail, à savoir, lance la saisie immobilière (acceptée en AG de juin 2012). "

QUi est ce "NOUS" , le CS, les copropriétaires ?? Je voulais dire les copropriétaires de notre bâtiment

jaso : faire vous partie de ce CS ? Non, les réunions sont ouvertes chaque 1er lundi de mois ; j'en ai suivi une ou deux depuis 2001. Je me rends compte qu'il va falloir suivre de près.