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jaso
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 Posté - 22 mars 2014 : 17:23:45
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Bonsoir, merci à l’ensemble des contributeurs,
Partant de mon message initial, je vais tenter une synthèse de toutes vos réponses. Je la soumets à vos dernières critiques, ensuite il me faudra travailler avec mes copropriétaires.
Copropriétaire dans une résidence comportant 8 bâtiments à comptabilité distincte (une centaine de lots), nous n'avons pas encore créé de syndicat secondaire. Notre bâtiment (16 lots) comporte un copropriétaire indélicat qui ne paye pas ses charges de manière chronique depuis plusieurs années.
Une première action en justice en 2011 n'a pas abouti (forme mal respectée par le syndic). Une nouvelle action lancée en février 2013 a été jugée fin décembre 2013. Le juge imposait le paiement des 19500 euros réclamés par le syndic. Rien n'a bougé depuis !!
Le syndic général a obtenu, en AG de juin 2012, l'accord pour la saisie immobilière. Le syndic ne l’a pas mise en application, peut-on considérer qu’il y a là une grosse faute professionnelle ? Oui, il devait rapidement s’exécuter et lancer la saisie.
Cette décision prise en AG est-elle toujours utilisable 20 mois plus tard ? Oui, elle serait toujours applicable.
Notre bâtiment est seul concerné par de tels impayés ; aussi, l'AG n'a-t-elle pas accepté la création d'un fonds de solidarité. Que prévoit le législateur dans une telle situation ? Cette question n’a pas trouvé de réponse. Une réponse trouvée sur leparticulier.fr laisse entendre que le syndic peut faire voter par l’AG le paiement d’une avance, mais qu’advient-il si cette avance est également refusée par l’AG ? Autre précision, le « fonds de solidarité » est remplacé par « des avances de solidarité »
Les copropriétaires de notre bâtiment sont-ils tenus de payer les charges du copropriétaire indélicat ? Il semble que non. Alors que chaque bâtiment dispose d’une comptabilité propre, les appels pour « avance de solidarité » ou pour « avance provisoire » doivent se faire sur l’ensemble des copros des 8 bâtiments et seule l’AG peut en décider et non le CS.
Quelle procédure doit alors utiliser notre syndic ? D’abord tout faire pour recouvrer les dettes (relance, mise en demeure, prise d'hypothèque, recouvrement de loyers, saisie immobilière...). Porter régulièrement à l’ordre du jour des AG le vote d’une « avance de solidarité » (jusqu’à satisfaction) en cas de refus, convoquer des AG extraordinaires pour faire voter des « avances provisoires » lorsque la comptabilité d’un bâtiment est à découvert, en cas de refus et lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
Vérifier également que lors du vote de la saisie immobilière en juin 2012, l’AG a bien donné explicitement mandat au syndic pour mettre en œuvre cette saisie.
Un fonds de solidarité pourrait-il être créé en ne faisant voter, en AG, que notre bâtiment ? La réponse est non, la solidarité doit jouer sur l’ensemble du syndicat et non bâtiment par bâtiment. On doit parler d’avances de solidarité.
Les "avances de solidarité" sont des sommes avancées par les copros au prorata de leur tantièmes de copropriété pour pallier les impayés que l'on espère temporaires. A ces avances de solidarité ne participent pas les copros en impayés eux-mêmes. C'est donc une comptabilité très spécifique, il faut pouvoir la suivre, car cette avance est remboursée au copro qui vend son lot. Cette avance est issue de l'article 45-1 du décret de 1967 : "Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux. Les avances sont remboursables."
Sommes-nous obligés de passer par la création d'un syndicat secondaire ? Oui, si nous voulons ester en justice mais cela compliquerait la comptabilité et augmenterait les coûts de syndic. Un syndicat ne pouvant apparemment pas être créé avec pour seul objet la résolution des problèmes liés à des impayés, cette création est déconseillée. De plus, cette solution nous imposerait de supporter le fonds de solidarité uniquement sur notre bâtiment, nous perdrions l’avantage d’une solidarité appliquée à tous les lots du syndicat principal.
Seul un syndicat peut ester en justice. Peut-on créer un syndicat secondaire ayant uniquement pour objet le règlement des impayés présents et à venir ? Pas de réponse précise sur ce point, il semble que non.
Le syndic d'un tel syndicat secondaire peut-il être bénévole ? Pour la convocation en AG constituante de ce syndicat secondaire, sommes-nous obligés de faire appel au syndic général (qui comme vous avez dû le comprendre manque de célérité) ? Dans la négative, quelles sont les modalités à observer ? Ces questions n’ont pas trouvé de réponse, mais elles ne se posent plus dans la mesure où nous abandonnons l’option de la création d’un syndicat secondaire.
Noter aussi une refonte de notre RDC qui stipule encore l’interdiction pour les gens de maison d’emprunter l’ascenseur ; ces personnes n’ont droit qu’au monte-charge ! ;-)
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Édité par - jaso le 22 mars 2014 17:29:43 |
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 22
Posté - 22 mars 2014 : 18:06:59
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citation: Notre bâtiment est seul concerné par de tels impayés ; aussi, l'AG n'a-t-elle pas accepté la création d'un fonds de solidarité. Que prévoit le législateur dans une telle situation ? Cette question n’a pas trouvé de réponse. Une réponse trouvée sur leparticulier.fr laisse entendre que le syndic peut faire voter par l’AG le paiement d’une avance, mais qu’advient-il si cette avance est également refusée par l’AG ? Autre précision, le « fonds de solidarité » est remplacé par « des avances de solidarité »
le législateur n'a rien prévu expressément c'est vrai, mais tout de même on peut étudier ce qui va se passer au fil du temps à savoir deux choses :
* les impayés vont gonfler...
* le syndicat ne sera plus en mesure de payer certains fournisseurs qui ne feront plus leurs prestations.
Quand les impayés vont gonfler, ils vont arriver à un niveau tel que la copro sera obligé de se dire en difficultés, aujourd'hui 25% d'impayés par rapport au budget de gestion courante, et demain 15% (loi Alur).
citation: Seul un syndicat peut ester en justice. Peut-on créer un syndicat secondaire ayant uniquement pour objet le règlement des impayés présents et à venir ? Pas de réponse précise sur ce point, il semble que non. la réponse est non car un syndicat de copropriétaire, secondaire ou non, comme son nom l'indique est institué pour gérer un "immobilier", pas une dette. |
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Viviane
Pilier de forums
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23
Posté - 22 mars 2014 : 18:13:39
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citation: 25% d'impayés par rapport au budget de gestion courante,
Pas tout à fait:
25% des sommes exigibles, courant + travaux votés éventuels |
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Gédehem
Pilier de forums
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24
Posté - 22 mars 2014 : 18:13:57
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Vous retournez sur votre histoire d'impayés sans voir qu'il faut revenir à la base.
Dont celle-ci :
"une refonte de notre RDC qui stipule encore l’interdiction pour les gens de maison d’emprunter l’ascenseur ....."
De quand date votre RDC ????? (date dernière modif s'il y a lieu)
Qu'elle est l'organisation de votre syndicat ? (1 syndicat composé de 8 bâtiments)
D'où sort cette "comptabilité par bâtiment" ? (spécialisation des charges RDC "par bâtiment" ou pas !)
Existe t-il un CS, combien de membres, qu'elle est son activité ?
Si vous ne partez pas de la base (les bonnes bases !), pas moyen d'en sortir, votre syndicat étant à priori selon votre exposé à coté de la plaque pour pas mal de choses ! |
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Posté - 22 mars 2014 : 18:39:10
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rambouillet : "quand les impayés vont gonfler, ils vont arriver à un niveau tel que la copro sera obligé de se dire en difficultés, aujourd'hui 25% d'impayés par rapport au budget de gestion courante, et demain 15% (loi Alur)."
Une copropriété est considérée comme étant en difficulté dès lors que, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses liées aux :
.travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance),
.travaux portant sur les éléments d'équipement communs (hors maintenance),
.travaux d'amélioration,
.études techniques (diagnostics et consultations).
et pour la nouvelle loi ALUR : Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %. 
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jaso
Contributeur débutant
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26
Posté - 22 mars 2014 : 19:13:15
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citation: Initialement posté par Gédehem
Vous retournez sur votre histoire d'impayés sans voir qu'il faut revenir à la base.
Dont celle-ci :
"une refonte de notre RDC qui stipule encore l’interdiction pour les gens de maison d’emprunter l’ascenseur ....."
De quand date votre RDC ????? (date dernière modif s'il y a lieu) 1962
Qu'elle est l'organisation de votre syndicat ? (1 syndicat composé de 8 bâtiments) Oui, c'est bien cela, une centaine de copropriétaires
D'où sort cette "comptabilité par bâtiment" ? (spécialisation des charges RDC "par bâtiment" ou pas !) Oui, le RDC est une vraie usine à gaz. Je ne suis pas certain que l'outil de gestion informatisé de notre syndic respecte le texte !!!!
Existe t-il un CS, combien de membres, qu'elle est son activité ? Composé de 8 présidents (un par bât) réunion les 1er lundi du mois en présence du syndic - on y traite des pb du genre entretien des bâtiment, livraison de fuel, fumées et odeurs désagréable d'un des commerces, etc... et bien sûr des risques de découvert.
Si vous ne partez pas de la base (les bonnes bases !), pas moyen d'en sortir, votre syndicat étant à priori selon votre exposé à coté de la plaque pour pas mal de choses !
Nous allons nous inspirer de toutes vos réponses pour agir. Encore merci,
Je mets en ligne une synthèse corrigée. |
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jaso
Contributeur débutant
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27
 Posté - 22 mars 2014 : 19:14:21
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Bonsoir, merci à l’ensemble des contributeurs,
Voici la synthèse corrigée des derniers apports.
Copropriétaire dans une résidence comportant 8 bâtiments à comptabilité distincte (une centaine de lots), nous n'avons pas encore créé de syndicat secondaire. Notre bâtiment (16 lots) comporte un copropriétaire indélicat qui ne paye pas ses charges de manière chronique depuis plusieurs années.
Une première action en justice en 2011 n'a pas abouti (forme mal respectée par le syndic). Une nouvelle action lancée en février 2013 a été jugée fin décembre 2013. Le juge imposait le paiement des 19500 euros réclamés par le syndic. Rien n'a bougé depuis !!
Le syndic général a obtenu, en AG de juin 2012, l'accord pour la saisie immobilière. Le syndic ne l’a pas mise en application, peut-on considérer qu’il y a là une grosse faute professionnelle ? Oui, il devait rapidement s’exécuter et lancer la saisie.
Cette décision prise en AG est-elle toujours utilisable 20 mois plus tard ? Oui, elle serait toujours applicable.
Notre bâtiment est seul concerné par de tels impayés ; aussi, l'AG n'a-t-elle pas accepté la création d'un fonds de solidarité. Que prévoit le législateur dans une telle situation ? Cette question n’a pas trouvé de réponse. Une réponse trouvée sur leparticulier.fr laisse entendre que le syndic peut faire voter par l’AG le paiement d’une avance, mais qu’advient-il si cette avance est également refusée par l’AG ? Un complément de réponse est proposé : le législateur n'a rien prévu expressément c'est vrai, mais tout de même on peut étudier ce qui va se passer au fil du temps à savoir deux choses :
* les impayés vont gonfler...
* le syndicat ne sera plus en mesure de payer certains fournisseurs qui ne feront plus leurs prestations.
Quand les impayés vont gonfler, ils vont arriver à un niveau tel que la copro sera obligée de se dire en difficultés, aujourd'hui 25% des sommes exigibles, courant + travaux votés éventuels*, et demain 15% (loi Alur).
* Une copropriété est considérée comme étant en difficulté dès lors que, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses liées aux :
• travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance),
• travaux portant sur les éléments d'équipement communs (hors maintenance),
• travaux d'amélioration,
• études techniques (diagnostics et consultations).
et pour la nouvelle loi ALUR : Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %. Autre précision, le « fonds de solidarité » est remplacé par « des avances de solidarité »
Les copropriétaires de notre bâtiment sont-ils tenus de payer les charges du copropriétaire indélicat ? Il semble que non. Alors que chaque bâtiment dispose d’une comptabilité propre, les appels pour « avance de solidarité » ou pour « avance provisoire » doivent se faire sur l’ensemble des copros des 8 bâtiments et seule l’AG peut en décider et non le CS.
Quelle procédure doit alors utiliser notre syndic ? D’abord tout faire pour recouvrer les dettes (relance, mise en demeure, prise d'hypothèque, recouvrement de loyers, saisie immobilière...). Porter régulièrement à l’ordre du jour des AG le vote d’une « avance de solidarité » (jusqu’à satisfaction) en cas de refus, convoquer des AG extraordinaires pour faire voter des « avances provisoires » lorsque la comptabilité d’un bâtiment est à découvert, en cas de refus et lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (courant + travaux votés éventuels) en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
Vérifier également que lors du vote de la saisie immobilière en juin 2012, l’AG a bien donné explicitement mandat au syndic pour mettre en œuvre cette saisie.
Un fonds de solidarité pourrait-il être créé en ne faisant voter, en AG, que notre bâtiment ? La réponse est non, la solidarité doit jouer sur l’ensemble du syndicat et non bâtiment par bâtiment. On doit parler d’avances de solidarité.
Les "avances de solidarité" sont des sommes avancées par les copros au prorata de leur tantièmes de copropriété pour pallier les impayés que l'on espère temporaires. A ces avances de solidarité ne participent pas les copros en impayés eux-mêmes. C'est donc une comptabilité très spécifique, il faut pouvoir la suivre, car cette avance est remboursée au copro qui vend son lot. Cette avance est issue de l'article 45-1 du décret de 1967 : "Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux. Les avances sont remboursables."
Sommes-nous obligés de passer par la création d'un syndicat secondaire ? Oui, si nous voulons ester en justice mais cela compliquerait la comptabilité et augmenterait les coûts de syndic. Un syndicat ne pouvant apparemment pas être créé avec pour seul objet la résolution des problèmes liés à des impayés, cette création est déconseillée. De plus, cette solution nous imposerait de supporter le fonds de solidarité uniquement sur notre bâtiment, nous perdrions l’avantage d’une solidarité appliquée à tous les lots du syndicat principal.
Seul un syndicat peut ester en justice. Peut-on créer un syndicat secondaire ayant uniquement pour objet le règlement des impayés présents et à venir ? Non, car il est institué pour gérer un immobilier.
Le syndic d'un tel syndicat secondaire peut-il être bénévole ? Pour la convocation en AG constituante de ce syndicat secondaire, sommes-nous obligés de faire appel au syndic général (qui comme vous avez dû le comprendre manque de célérité) ? Dans la négative, quelles sont les modalités à observer ? Ces questions n’ont pas trouvé de réponse, mais elles ne se posent plus dans la mesure où nous abandonnons l’option de la création d’un syndicat secondaire.
Noter aussi l’indispensable refonte de notre RDC qui date de 1962 et qui stipule encore l’interdiction pour les gens de maison d’emprunter l’ascenseur ; ces personnes n’ont droit qu’au monte-charge ! ;-). L’immeuble, construit dans les années 30, appartenait à l’origine à l’Administration des hospices de la ville et a été transformé en une centaine d’appartements dans les années 60.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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28
Posté - 22 mars 2014 : 19:35:51
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C'est inutile de rappeler encore une fois votre exposé : votre syndicat étant à l'évidence dans un cadre pour le moins "folklorique, il n'est pas possible d'avancer sur des sables mouvants !
D'où sort cette "comptabilité par bâtiment" ? (spécialisation des charges RDC "par bâtiment" ou pas !) Oui, le RDC est une vraie usine à gaz.
Vous ne répondez pas : chaque bâtiment est classé "partie commune spéciale", avec clause de répartion "par bâtiment" des charges bâtiment ?
Répondez à ce point précis !
Sur le CS, vous précisez : "Composé de 8 présidents ..."
Des "Présidents" de quoi ????
Il n'existe pas chez vous de syndicats secondaires.
Dans UN syndicat il y a UN CS doté d'UN pdt .... D'où sortent ces "8 pdts" ????
Qui auraient du constater, avec le syndic, que votre RDC daté de 1962 n'est plus en conformité avec le statut actuel, et que toutes les clauses qui seraitent contraire à L.65 sont abrogées !
Il faut se poser des questions sur la compétence de ces "8 pdts", sans parler de celle du syndic !
S'agissant de leur fonctionnement :
"réunion les 1er lundi du mois en présence du syndic -(.....) et bien sûr des risques de découvert."
Mais que font-ils devant l'inaction du syndic à recouvrer les fonds, à mettre en œuvre les actions décidées par les AG ????
(il faut leur dire de faire un tour ici, sur ce forum, qu'ils comprennent qu'il y a de nombreux points qui ne collent pas, votre syndiact étant dans une situation qui semble irrégulière !) |
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jaso
Contributeur débutant
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74 message(s)
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29
Posté - 22 mars 2014 : 20:35:52
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citation: Initialement posté par Gédehem
C'est inutile de rappeler encore une fois votre exposé : votre syndicat étant à l'évidence dans un cadre pour le moins "folklorique, il n'est pas possible d'avancer sur des sables mouvants !toutes mes excuses si, en non habitué du forum, je commets des erreurs. Sur d'autres groupes d'échange j'avais noté qu'il était souhaité que le demandeur initial fasse une synthèse de tous les apports glanés.
D'où sort cette "comptabilité par bâtiment" ? (spécialisationce mot spécialisation est du jargon pour moi, je suis désolé de ne pouvoir vous répondre précisément des charges RDC "par bâtiment" ou pas !) Oui, le RDC est une vraie usine à gaz.
Vous ne répondez pas : chaque bâtiment est classé "partie commune spéciale"là encore votre vocabulaire est du jargon pour moi. J'observe sur le RDC pour mon appartement 11 colonnes d'un tableau reprenant des charges. Je vous en donne des exemples : charges communes à l'ensemble des copros sans exception - charges de peinture et platrage sur cour, idem sur rue - charges entretien hall d'entrée et vestibule - charges pour fosse septique - charges relatives aux fournitures d'eau - charges relatives aux impôts fonciers et honoraires etc. , avec clause de répartion "par bâtiment" des charges bâtiment ?
Répondez à ce point précis !Je vous donne qq exemples des chapitres et sections : Chap 5 charges communes section 1 charges communes aux propriétaires d'un même bâtiment - section 2 charges communes aux copros des garages - section 3 charges communes générales de l'immeuble - section 4 dispositions générales : règlement des charges communes - cas généraux - mutation - indivision. Il me semble bien qu'un répartition de toutes les charges sont réalisées par bâtiment puis par lot.
Sur le CS, vous précisez : "Composé de 8 présidents ..."
Des "Présidents" de quoi ???? Ils sont appelés aujourd'hui présidents d'entrée (sur le RDC on écrit "bâtiment" c'est synonyme).
Il n'existe pas chez vous de syndicats secondaires.Effectivement non pas de syndicat secondaire, mais des bâtiments (ou entrées) qui ont chacun leur président
Dans UN syndicat il y a UN CS doté d'UN pdt .... D'où sortent ces "8 pdts" ???? J'imagine qu'il est plus valorisant de s'appeler président ;-) Aussi, chaque bât a son président qui participe au CS - ils appellent les réunions du CS "Réunion des présidents d'entrée" et le président du CS signe ses CR avec la mention : "Le président du conseil syndical général" Un beau titre n'est ce pas ? ;-)
Qui auraient du constater, avec le syndic, que votre RDC daté de 1962 n'est plus en conformité avec le statut actuel, et que toutes les clauses qui seraitent contraire à L.65 sont abrogées !
Il faut se poser des questions sur la compétence de ces "8 pdts", sans parler de celle du syndic !J'en conviens, mais à la décharge de nos représentants bénévoles, ils ont accepté de prendre des responsabilités que d'autres n'ont pas voulu prendre et moi le premier ! Il va falloir avec diplomatie, les amener à modifier certaines habitudes. Le plus fautif est le syndic et tous les contributeurs m'ont ouvert les yeux sur des dérives.
S'agissant de leur fonctionnement :
"réunion les 1er lundi du mois en présence du syndic -(.....) et bien sûr des risques de découvert."
Mais que font-ils devant l'inaction du syndic à recouvrer les fonds, à mettre en œuvre les actions décidées par les AG ???? Effectivement peu, fort peu !
(il faut leur dire de faire un tour ici, sur ce forum, qu'ils comprennent qu'il y a de nombreux points qui ne collent pas, votre syndiact étant dans une situation qui semble irrégulière !)
Merci pour votre dernier conseil, je ne manquerai pas de les inviter à une visite approfondie de ces pages. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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30
Posté - 23 mars 2014 : 12:06:48
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C'est plus clair ... du moins pour ce qui concerne la répartion "par bâtiment"..
Dans un immeuble en copropriété (comprennez "immeuble" par "emprise foncière bâtie ET non bâtie"), la totalité de que qui est "commun", le gros œuvre des divers bâtiments/constructions, des espaces verts, des équipement collectifs (ascenseurs), des services (chauffage, eau chaude, autres ..) , des zones communes de stationnement, etc etc .... est divisée en "tantièmes" (1000, 10000, 100.000, etc ..) qui sont indivisiblement attachés à chaque lot.
Tous en supportent la charge selon les tantièmes attachés à son lot.
Il peut exister, c'est votre cas, une "spécialisation des charges" entre certain lots. Pour cela il faut que les parties communes qui les concernent soient "spéciales" à ces lots.
C'est le cas de vos bâtiments, les parties communes de chaque bâtiment étant "spéciales" aux seuls propriétaires de lots de chaque bâtiment.
D'où la "spécialisation" des charges par bâtiment.
Pour le reste, votre RDC de 1962 étant à jeter aux orties pour les clauses rappelant les dispositions légales du statut de 1938 abrogé, ainsi que les clauses qui seraient contraire aux textes actuels (*), il est impossible ici d'aller plus loin sur cet aspect.
Il est sans doute difficile de trouver des conseillers syndicaux compétents.
Mais il est inconcevable que ceux qui se présentent n'aient pas la curiosité de se pencher sur les textes régissant les copropriétés.
Et ici de ne pas réagir, ou alors très mollement, devant la passivité et le manque de professionnalisme de ce syndic, qui par son inaction porte préjudice au syndicat.
Il faut le secouer, et au besoin le mettre en cause.
(*) Loi 1965 modifiée + décret d'application 1967 modifiée.
En attendant demain la loi "ALUR".
Votre syndicat est en retard de 3 guerres au moins, ce qui aurait du sauter aux yeux de votre syndic depuis longtemps (à défaut de celui des copropriétaires) |
Édité par - Gédehem le 23 mars 2014 12:19:54 |
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JPM
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Posté - 29 mars 2014 : 18:40:21
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Il faut aller au principal :
D'après les indications fournies cette copropriété est organisée en syndicats secondaires avec syndicat principal mais cette organisation n'est pas respectée.
On est dans le cas où il est hautement souhaitable que le syndicat principal et les syndicats secondaires (sept je crois ?) soient dotés d'un même syndic.
Mais le syndic fait huit assemblées (1 principale, 7 secondaires). On peut arriver à maîtriser cet inconvénient en respectant l'autonomie des syndicats.
Pour le recouvrement : Une seule faute possible : celle concernant la première tentative. Mais il faudrait des précisions car il y a sans doute eu un avocat ? A lui normalement de redresser un manquement
Il y en a un aussi qui a obtenu un jugement de décembre 2013. Pas de nouvelles à fin mars 2014 ? Cela n'est pas étonnant hélas. Mais le CS doit suivre l'exécution de la décision et le copropriétaire a peut être fait appel ?
L'assemblée ne peut décider une saisie immobilière a priori. Chaque décision doit concerner un copropriétaire déterminé. Elle ne peut être prise avant d'avoir obtenu contre lui une décision judiciaire devenue définitive. C'est mon avis mais je précise que la jurisprudence admet d'anticiper un peu sur l'obtention d'une décision. L'ennui est que parfois la décision tourne à l'avantage du débiteur! Il peut alors devenir méchant.
Il faut faire la guerre aux décisions d'assemblées fanfaronnes 
L'ennui est qu'un syndic annonçant quon ne peut pas prendre une telle décision se fait parfois virer. S'il a engagé tardivement des recouvrements, il ne peut s'en prendre qu'à lui-même.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 29 mars 2014 : 19:14:08
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D'après les indications fournies cette copropriété est organisée en syndicats secondaires avec syndicat principal mais cette organisation n'est pas respectée.
Elle semble être organisée ainsi ....
Mais "il semble " aussi que ce ne soit pas cette structure, prévue au RDC, et qu'aucune AG n'aurait décidé (pour l'un ou pour tous) d'instituer des syndicats secondaires ....
C'est cette ambiguité qu'il faudrait lever ...
S'il n'existe pas de syndicats secondaires/principal, en cas de litige (il y a en à pour cet impayé et/ou pour cette "solidarité" objet de la question) ), il risque d'y avoir un os ... |
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jaso
Contributeur débutant
France
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Posté - 29 mars 2014 : 20:22:33
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Merci pour ces deux dernières interventions. Si le RdC prévoit un syndicat général (c'est le terme utilisé pour ce RdC de 1962, jamais maj) et 8 syndicats secondaires pour les 8 bâtiments qui constituent l'immeuble, seul le syndicat général fonctionne (les secondaires sont en sommeil). Le syndicat "général" a confié la gestion du bien à un seul syndic et il n'y a qu'une seule AG par an pour les 140 appartements.
Dernières nouvelles : notre syndic vient de rembourser les appels complémentaires envoyés en fin d'année 2013, suite à une décision d'un pseudo CS de fin nov. 2013. Nous sentons l'arrivée prochaine du renouvellement du mandat du syndic. Ce qui explique sa remise en ordre des comptes.
En janvier, notre bâtiment lui a demandé de nous convoquer pour réactiver notre syndicat secondaire. Il a donc dû comprendre qu'il allait être suivi de près dans sa résolution des impayés.
Je pense disposer désormais de suffisamment d'éléments pour obtenir via l'AG un meilleur fonctionnement du syndicat. Notamment la mise en place d'un CS digne de ce nom, avec des règles de fonctionnement stipulées sur notre RdC pour lequel nous allons demander la mise à jour. Encore merci à tous. Bien cordialement, |
Édité par - jaso le 29 mars 2014 20:25:19 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 mars 2014 : 00:32:33
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Votre règlement de copropriété est antérieur à la loi de 1965.
L'organisation en syndicats secondaires a été créée par les praticiens avant 1965. Votre règlement devrait comporter des dispositions relatives au fonctionnement des syndicats secondaires. En 1965 le législateur a repris l'idée.
De toute manière, l'article 49 de la loi de 1965 impose l'adaptation des règlements de copropriété aux dispositions législatives et réglementaires nouvelles. Cette opération aurait dû être effectuée pour votre immeuble. A cette occasion le nécessaire aurait dû être fait. Cela reste obligatoire pour votre syndicat. Il faut réaliser cette adaptation;
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jaso
Contributeur débutant
France
74 message(s)
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35
Posté - 30 mars 2014 : 01:15:04
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citation: Initialement posté par JPM
Votre règlement de copropriété est antérieur à la loi de 1965.
L'organisation en syndicats secondaires a été créée par les praticiens avant 1965. Votre règlement devrait comporter des dispositions relatives au fonctionnement des syndicats secondaires. En 1965 le législateur a repris l'idée.
De toute manière, l'article 49 de la loi de 1965 impose l'adaptation des règlements de copropriété aux dispositions législatives et réglementaires nouvelles. Cette opération aurait dû être effectuée pour votre immeuble. A cette occasion le nécessaire aurait dû être fait. Cela reste obligatoire pour votre syndicat. Il faut réaliser cette adaptation;
Oui c'est ce que nous allons faire une maj et un meilleur fonctionnement du CS. Toutefois il nous faut convaincre tous les copros et cela ne sera pas facile. Encore merci, |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
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36
Posté - 30 mars 2014 : 10:07:14
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L'adaptation du RC est une obligation impérative, surtout dans votre cas.
De plus l'organisation en syndicats secondaires est inscrite dans votre RC. Il faut respecter les règles de cette organisation telles qu'elles figurent dans la loi.
C'est pas la peine de tourner en rond vingt fois pour savoir ce qu'il faut faire alors que le chemin est clairement indiqué.
Peut-être vous faut-il l'appui d'une autorité ? Il est possible de consulter le notaire pour préparer l'adaptation et lui demander un avis écrit à produire pour l'assemblée.
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Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
Statut:
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37
Posté - 31 mars 2014 : 13:19:31
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citation: Toutefois il nous faut convaincre tous les copros et cela ne sera pas facile.
La loi article 24 précise :
citation: Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
[...]
f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe
(édition de la loi 65 (modifiée par ALUR) par l'UNARC datant du 25-03-2014 ) |
Édité par - Stéphane le 31 mars 2014 13:21:31 |
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38
Posté - 31 mars 2014 : 14:49:38
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tout à fait stéphane, la loi Alur a régularisé la majorité 24 que la loi dite "Boutin" avait instauré... |
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jaso
Contributeur débutant
France
74 message(s)
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39
Posté - 31 mars 2014 : 15:56:14
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Merci pour vos 3 dernières interventions. Mais Stéphane, que signifie " est effectuée au droit fixe" dans le texte de loi que vous citez ?
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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40
Posté - 31 mars 2014 : 16:24:59
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"Toutefois il nous faut convaincre tous les copros et cela ne sera pas facile."
Il n'y a personne à convaincre !
Lorsque c'est indiqué "Stationnement interdit" pas besoin d'explication ou de motif à avancer : le stationnement est interdit, point final !
L'adaptation du RDC aux règles actuelles est une obligation qui ne requiert pas l'avis des copropriétaires, du moins pas sur le principe s'agissant d'une obligation impérative.
La seule chose sur laquelle de fait ils se prononcent c'est sur la conformité des clauses modifiées qui leur sont proposées, ainsi que (surtout) sur le budget nécessaire à la publication par acte authentique (notaire à qui il faut demandr un devis), + les "droits fixes".
"Droit fixe" : frais d'enregistrement des modifications "fixe" (honoraire conservateur + frais).
C'est un forfait (se renseigner Sce des Hypothèques). |
Édité par - Gédehem le 31 mars 2014 16:27:25 |
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