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 Sujet  |
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reith
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France
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 Posté - 22 mars 2014 : 01:41:40
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Bonjour,
Voilà il y a quelques années, en AG, nous avons pris la décision que tous nos excédents sont imputés en fonds de travaux afin d'économiser pour notre futur ravalement de façade...Décision confortée l'année suivante.
Cette année, certains copropriétaires me demandent le remboursement de ce fonds de travaux en imputant ce remboursement en lieu et place de leur appel de charges annuel !
Est ce possible ? ( la loi ALUR -validée par le CC en mars 2014- rend obligatoire ce fonds de travaux pour les coprop de plus de 5 ans )
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 Posté - 22 mars 2014 : 08:59:32
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citation: Voilà il y a quelques années, en AG, nous avons pris la décision que tous nos excédents sont imputés en fonds de travaux afin d'économiser pour notre futur ravalement de façade...Décision confortée l'année suivante.
Pour cela, il a fallu que chaque année lors de l'approbation des comptes, vous ayez pris cette décision, votée et inscrite au PV.
citation: Cette année, certains copropriétaires me demandent le remboursement de ce fonds de travaux en imputant ce remboursement en lieu et place de leur appel de charges annuel !
Ils ne peuvent les demander que pour les années où la décision n'a pas été EXPRESSEMENT votée.
Conclusion : relisez bien tous vos PV des dernières années.
PS : malgré cela, si vous avez des clés spéciales, vous avez un TRES GROS problème : comment sont réparties ces avances pour travaux résultant des soldes annuels, en fonction de quels tantièmes et comment avez vous fait pour rendre et argent lors des ventes... ???? [:0] |
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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 2
 Posté - 22 mars 2014 : 18:30:01
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Problème : Vous dégagez des crédits sur les comptes des copropriétaires..... Ils ne sont pas égaux.... comment les affecter à un compte "fonds de travaux"? et selon quels clés de répartition???? car vous avez sans doute des copro, avec des clés spéciales, toute votre "compta' n'est pas répartie selon les tantièmes généraux????
Certains lots n'ont pas de charges spécifiques (genre ascenseur, box, parkings chauffage....)
Une seule solution restituer les crédits à vos copro et proposer de créer ce fonds de travaux avec appels sur les tantièmes généraux. |
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reith
Nouveau Membre
France
16 message(s)
Statut:
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Posté - 23 mars 2014 : 00:57:39
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Quelques précisions:
dès le départ cette notion juridique - après de nombreuses lectures spécifiques - de copropriété m'est apparue comme quelque chose d'extrêmement pernicieux, absurde et génératrice d'innombrables conflits, et pour tout dire pathogène.
Donc dès le départ, ne pouvant acheter de maison individuelle ( comme aux Etats-Unis par ex ) j'ai choisi un minuscule immeuble pour acheter
L'ancien syndic étant saturé, je me suis proposé comme syndic sachant que j'ai une formation mathématique et physique, que j'adore l'urbanisme, l'architecture, l'électricité, les ouvrages du CSTB ou des éditions du MONITEUR sont particulièrement pédagogiques. Enfin mon activité professionnelle m'impose une connaissance pointue de la comptabilité privée et publique.
Tout cela pour dire que je visualisai la profonde complexité générée par cette notion de copropriété : assez effrayant et générateur de problèmes complexes, comme si la terre n'en avait point assez...
Donc l'immeuble a 3 étages + R avec au rez-de-chaussée un local commercial de 120 m² le maximum de surface de cet immeuble qui comporte donc 13 lots principaux. Il y a donc un sous-sol - chroniquement inondé grace au Maire- avec les caves et les garages fermés lots secondaires.
Il n'y a donc pas d'ascenseur.
Il n'y a donc pas de concierge.
Il n'y a donc pas d'espaces verts.
Il n'y a donc pas de box.
Le chauffage est au gaz et chacun a sa chaudière individuelle.
Chacun a son compteur d'eau.
Les communs se limitent a une entrée avec les boites aux lettres, un seul escalier, un vide-ordure avec 2 paliers, l'éclairage, le VIGIK à l'interphone avec lignes individuelles et noms et c'est tout.
Il y a un RI avec un EDD, des tantièmes sur 10000, établis et enregistrés par un notaire de la place.
Cela fait donc 20 ans que je me tape un boulot de dingue en négociant tous les contrats, en luttant contre les fuites d'eau, en améliorant l'étanchéité et il n'y a eu que 2 augmentations minimes de charges en toutes ces années, et que 2 ventes dans ce même laps de temps. J'ai renvoyé dos à dos le vendeur -acheteur qu'ils se mettent d'accord conventionnellement et l'acheteur qui n'est pas content qu'il aille voir ailleurs en faisant des calculs d'épicier abscons.Je ne me suis pas cassé le tronc SEUL pendant des années pour que des crétins viennent en profiter alors que le ravalement de façade coute de plus en plus cher.
PAR CONTRE, en tant que syndic bénévole je ne coûte rien par rapport aux rapaces professionnels...................donc celui qui n'est pas satisfait ou il s'en va ou il m'attaque en justice mais là je démissionne...
donc |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
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4
Posté - 23 mars 2014 : 02:29:34
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Donc vous n'avez qu'une clé, hormis l'eau + vigik
Si ces copros sont minoritaires, vous avez la solution simple, proposée par d'abct:
1)convoquer une ag
2) voter un fonds travaux du mĂŞme montant que vous appellerez en mĂŞme temps que vous rendez les fonds actuellement en banque.
S'ils sont majoritaires, je suis assez d'accord avec vous, à votre place je démissionnerais après avoir rendu les fonds (excepté ceux de la première année), en respectant toutefois les conditions prévues par votre contrat sur les raisons de démission et le délai.... Ou je me représenterais pas.
S'ils sont procéduriers, inutile de leur donner des raisons de se faire plaisir..
ps: C'est vrai que c'est un peu le maquis des fois toutes ces lois. Mais parfois aussi c'est une garantie contre les syndics(pros ou non pros..) malhonnĂŞtes.. |
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Édité par - Viviane le 23 mars 2014 02:35:31 |
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Posté - 23 mars 2014 : 08:38:54
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reith, après cet exposé sur les inconvénients et malheurs du syndic non pro, vous dites : vous démissionnez.
j'espère que ce ne sont pas nos réponses qui vous portent à cela.
Est ce que votre règlement de copropriété, que vous appelez RI , vous parle de clés spéciales.
Si oui : nos réponses restent les mêmes, vous ne pouvez mettre des soldes de clés différentes en avances qui se calculent en tantièmes généraux (sauf spécification contraire de l'AG)
Si non : cela veut dire que vous n'avez qu'une seule clé et dans ce cas le solde de l'année de la gestion courante peut, par décision de l'AG être transféré en avances. Mais cette décision doit être EXPRESSEMENT prise chaque année et non pas une seule fois, il y a quelques années ; surtout si entre temps il y a eu un nouveau copro...
Donc si tout cela a été remboursé, les copros ne peuvent pas se rembourser eux-mêmes, il est de votre rôle de les relancer, en leur expliquant et de les mettre en demeure.
Éventuellement pour vous conforter, vous pouvez inscrire à la prochaine AG cette décision : faut-il oui ou non rembourser les avances travaux actuellement en "stock" ? (par ex)
PS : petite précision : la loi ALUR n'est pas applicable aujourd'hui car non promulguée et le fonds de travaux est prévu pour les copros de plus de 10 ans... 
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andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
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6
Posté - 23 mars 2014 : 09:41:05
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En toute rigueur, il est préférable de distinguer l'approbation des comptes d'une part et de voter ensuite et séparément la constitution ou l'augmentation d'une avance travaux pour un montant identique à l'excédent. D'après vos explications vous n'avez qu'une seule clé (tantièmes généraux) mais ABCT et rambouillet ont bien raison de poser la question et d'insister sur ce point.
A partir du moment où une assemblée générale décide quelque chose on doit se plier à son choix, de la même manière qu'en démocratie on doit accepter le verdict des urnes (en ce jour d'élections il est bon de le rappeler...), il est inadmissible que certains copropriétaires se prétendent ou s'imaginent "au dessus" des règles.
Vous devez donc leur opposer les décisions de l'AG, sans référence à la loi ALUR qui n'est effectivement pas encore en application, et leur notifier que les provisions sont exigibles et obligatoires, conformément à l'article 10 et à l'article 14.1, et que le remboursement éventuel de cette l'avance ne pourra se faire qu'après une décision d'une nouvelle assemblée générale, à la majorité de l'article 25 et, dans ce cas, au profit de l'ensemble des copropriétaires.
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ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
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7
Posté - 23 mars 2014 : 11:00:40
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Bonjour,
Sachez qu’aucune base légale, en dehors d’un vote de l’assemblée générale, ne peut permettre « le remboursement de ce fonds de travaux en imputant ce remboursement en lieu et place de leur appel de charges annuel ».
Sur cette base, vous convoquez une assemblée générale avec, entre autres, ces deux projets de résolution :
1°/ Décision à prendre concernant le remboursement du fonds de travaux en lieu et place de X appel(s) de charges annuel.
2°/ « Sur la base de l’article 18, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965, il est créé un fonds travaux pour financer les travaux de l’article 14-2 de la loi de 1965 ainsi que les travaux d’amélioration (articles 25, 26 ou 30) qui seront votés par l’assemblée générale. »
Cette avance de provision spéciale sera exclusivement constituée par le solde créditeur bancaire en supplément de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel (article 35 du décret du 17 mars 1967).
« Les sommes versées par les copropriétaires sur ce fonds seront acquises aux lots. »
« En cas de vente, le syndic devra informer le notaire de l’existence de ce fonds, le vendeur faisant son affaire de l’information à l’acheteur dès la promesse de vente ou acte équivalent, à charge pour le vendeur de majorer le prix de vente en conséquence. »
« En cas de paiements partiels des appels de charges et de quotes-parts du fonds travaux, le syndic devra affecter prioritairement au fonds travaux les sommes versées par le copropriétaire. »
(PS : à rééditer chaque année.)
Concernant le Fonds de prévoyance obligatoire ALUR, aidez-vous de ce lien pour convaincre du bien fondé d’un fonds de travaux :
http://rp.urbanisme.equipement.gouv...-oct2012.pdf
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Édité par - ETASPAK le 23 mars 2014 11:03:02 |
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fonds de travaux et appel de charges 
