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rafik
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 Posté - 10 mars 2014 : 14:18:25
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Bonjour
désole si ce problème à déjà été aborder que que je ne suis pas aller dans un sujet ouvert.
Je me présente syndic bénévole dans une copro de 2 immeuble datant de 2 ans.
un des bâtiment est compose de 4 appartement ( celui ou je réside et que des proprio) et l'autre de 6 appartement ( seulement des locataires). 1000 tantième pour l'ensemble et 500 par bâtiment. un seul terrain pour les 2 immeubles.
Mon bâtiment aimerait être dissocier de l'autre bâtiment, afin de garder un syndic non pro pour notre immeuble et ainsi gérer nous même nos petit travaux d'entretien dans un but d'économie et choisir nous même les entreprises pour les plus gros travaux.
et mettre l autre bâtiment sous syndic professionnel, comme cela les proprio / bailleur font leurs vie et nous aussi. Sachant que seul la chausse entre nos 2 bâtiment nous relie.
Pouvons nous demander un scission de la copropriété en 2 entité distincte par un vote sous article 25. Après sondage nous sommes 5 ok pour séparer représentant 600 tantièmes sur le 1000 globaux.
1-Est ce que cela est faisable selon vous ?
2-Devons nous faire venir un géomètre pour limiter le terrain ?
3-Rédaction d'un nouveau règlement de copro ?
4-Les frais sont il a la charge du groupe demandeurs de la scission ou tous les copropriétaire ?
5-Et si possible de faire cette démarche et vers qui ce tourner ou création de syndic secondaire? Car je suis allez voir un syndic pro qui ne savait pas lui même quelle démarche effectué.
Le but est clairement pour nous propriétaire d’éviter les frais de syndic annuel.
Merci à ceux qui voudront bien m'éclairer ( et ceux qui on lui le pavé) et désole si cela n'est pas assez clair je peux donner plus de détails si besoin
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andre78fr
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 Posté - 10 mars 2014 : 14:42:22
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A mon avis un tel projet ne peut être envisagé qu'avec l'unanimité des voix ; il s'agit en fait de dissoudre le syndicat actuel pour en créer deux nouveaux, il faudra donc établir deux règlements de copropriété en plus des difficultés de division de la parcelle et sans doute des droits de mutation.
Pas évident non plus de définir et de délimiter toutes les limites (réseaux divers...) ; êtes-vous certain de l'absence d'éléments communs dans les raccordements ?
L'intérêt des bailleurs est également de limiter leur frais, si vous avez 500 tantièmes et que l'ensemble de votre bâtiment souhaite vous garder comme syndic non professionnel, il suffit qu'un des bailleurs soit d'accord pour continuer ainsi. Et si vraiment ça vous dérange de tenir les comptes et la gestion du bâtiment voisin, demandez donc une indemnité !
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Posté - 10 mars 2014 : 15:06:04
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rafik : "Le but est clairement pour nous propriétaire d’éviter les frais de syndic annuel."
??? mais vous vous présentez comme syndic bénévole ! pas de frais de syndic actuellement.
partir dans un tel dossier vous coutera assez cher !
Casser le syndicat, créer 2 SDC , 2 nouveaux RDC, et une Union des SDC pour gérer les parties communes !!!! ET tout cela payer par TOUS.
Créer 2 SDC secondaire, cela vous fera 3 donc syndics !!
Une copropriétaire de 10 lots, cela doit être gérer le plus simplement possible.
Pour les travaux, est-ce que votre RDC prévoit des charges spéciales par batiment ??
Mettre l'autre batiement sous syndic professionnel ??? mais cela ne se décide pas comme vous l'entendez. SEULE l'AG élit son syndic - pro ou non-pro ! 
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Posté - 10 mars 2014 : 15:16:27
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rafik : vu sur ce site Universimmo, et qui répond à vos questions :
C'est une des dispositions de la loi du 13 décembre 2000, dite loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains), passée quelque peu inaperçue : les scissions de copropriétés, régies par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, sont globalement facilitées.
Pas dans les modalités de décision qui sont rendues au contraire un peu plus rigides : sous réserve toujours que la division de la propriété du sol soit possible,
la décision pour les copropriétaires des lots constituant un ou plusieurs bâtiments de se séparer du reste de la copropriété pourra être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires de ces bâtiments et avalisée par la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat global, mais dorénavant sans possibilité comme auparavant de vote en deuxième lecture à la majorité de l'article 24.
Mais les modifications rendues nécessaires en matière de règlement de copropriété peuvent être désormais prises à la majorité de l'article 24 modifié (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) " sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble " (cas où l'unanimité reste obligatoire), de même que la décision de création d'une union de syndicats pour " la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipement communs qui ne peuvent être divisés " ;
Enfin, les partages et redistributions de parties communes sont exonérés de droit d'enregistrement et de taxe de publicité foncière.
Est-ce la porte ouverte à une vague de scissions, voire à des "guerres de sécession" ? Pas si sur !
D'abord, la décision finale reste soumise à une majorité absolue de copropriétaires, et cette fois sans le secours d'une assemblée de deuxième lecture où une poignée de copropriétaires pourrait emporter la décision grâce à l'absentéisme des autres ! Cela voue à l'échec les volontés de sécession par trop égoïstes...
Par ailleurs, le coût de la scission reste en général important : certes, il n'y a plus de droits d'enregistrement et de publicité foncière pour le partage et la redistribution des parties communes, mais il y a toujours des honoraires de notaire pour les actes, et ils ne sont pas négligeables.
Il y a aussi, et c'est le plus important, de nombreux aspects techniques à régler : alimentations communes en eau, électricité, téléphone, câble, réseau de télévision, réseaux d'eaux usées et pluviales, branchement à l'égout, et peut-être chauffage et eau collectifs...
Certains de ces éléments doivent nécessairement être désolidarisés, et cela a un coût non négligeable ; d'autres peuvent être conservés communs, mais il faut alors créer une union de syndicats (article 29 de la même loi - encore des honoraires...) et s'il y a lieu mettre en place des compteurs et autres instruments de répartition des consommations, toutes choses pas forcément simples à gérer ni gratuites...
Une autre approche nettement moins coûteuse (aucune dépense de frais d'acte, ni de travaux de désolidarisation de dessertes ou d'alimentations n'est nécessaire) est de constituer, pour un ou plusieurs bâtiments qui veulent acquérir leur autonomie, des syndicats secondaires, dotés chacun de la personnalité morale et de leur autonomie de gestion, et ce en application de l'article 27 de la même loi : mais dans ce cas la copropriété est tout de même obligée de conserver un syndicat principal pour tous les équipements et éléments communs, les syndicats secondaires n'étant autonomes que pour le financement et la mise en oeuvre de l'entretien de leurs bâtiments ; l'inconvénient est la lourdeur de gestion (il faut un syndic par syndicat secondaire en plus du syndic principal - ce peut être le même, mais il est obligé de prendre des honoraires pour une comptabilité et une assemblée distinctes par syndicat...) ;
par ailleurs, les copropriétaires des syndicats secondaires restent copropriétaires du syndicat principal, et si l'objectif était par exemple de se mettre à l'abri de mauvais payeurs d'autres bâtiments, c'est plutôt raté... Il faut en effet que les copropriétaires soient volontaires pour se constituer en syndicat secondaire ! Or ceux des bâtiments où se concentrent les débiteurs n'ont certainement pas intérêt à le faire...
La scission de copropriété reste en fait une solution appropriée et efficace, même si elle est lourde et coûteuse à mettre en oeuvre, si une partie minoritaire de la copropriété bloque le fonctionnement de l'ensemble du syndicat...
Il convient par contre de mettre en garde contre les scissions "sauvages" : nombreux sont les cas de copropriétés où des bâtiments ont fait sécession de facto en prenant un syndic séparé sans procéder à aucune régularisation juridique, alors même que des équipements communs - voiries, assainissement, voire chaufferies collectives - continuent à être exploitées en dehors de tout cadre légal : il arrive qu'un problème grave se pose un jour ou l'autre, et que cela coûte cher aux copropriétaires comme aux syndics qui par imprudence ou désinvolture se sont mis dans ces situations...
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rafik
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France
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4
Posté - 10 mars 2014 : 15:37:49
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Pour les équipements commune je pense que tous est séparer car un des bâtiments est ancien (rénovation ) et l'autre est une nouvelle construction , je me renseignerais pour çà . Donc comme ça je dirait tous est indépendant. Sauf route (passage entre les 2 batiments.) Tous les compteurs sont par immeuble ( eau (électricité et commun )
oui mon rdc comprend des charges spéciales par batiments.
le but étant de gérer mon immeuble et ne plus s'occupe de l'autre et de laisser les propriétaires/bailleur règle leurs problèmes eux même avec une professionnel.
(Et je ne vous mal mettre un syndic prof qui va gérer le changent d'ampoules dans notre garage alors que cela peut être très vite fait par nous même.)
Merci de votre éclairage et je prend bonne note le la faisabilité de la chose mais dans une grande complexité.
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Posté - 10 mars 2014 : 15:48:34
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rafik : oui mon rdc comprend des charges spéciales par batiments.
OU est donc votre problème ??
Vous avez décidé d'être le syndic non-pro de ce SDC avec ces 2 batiments.
Le fait que des copropriétaires louent leur lot ne vous regarde pas ! Un syndic est chargé de gérer les parties communes, et vous avez des charges spéciales par batiment.
SI vous ne désirez plus être syndic pro., pas besoin de casser une si petite copropriété, avec des frais importnat, sans en connaitre réellement les servitudes de passage.
Le résultat pour TOUS les copros sera évidemment une hausse des charges de copropriété.
rafik :" le but étant de gérer mon immeuble"
?? voilà une fausse papproche de la copropriété et du role d'un syndic. Cet immeuble n'est pas le votre !
La copropriété n'est pas avoir des buts personnels pour un copro. syndic non-pro.; c'est un partage des charges, et la gestion d'un bien commun. |
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rafik
Nouveau Membre
France
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6
Posté - 10 mars 2014 : 16:06:12
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merci pour tous ce renseignement je ne pensais pas que cette démarche aurez été si complique vous avez bien éclairer ma lanterne. |
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nefer
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7
Posté - 10 mars 2014 : 16:46:48
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vous pouvez éventuellement créer un syndicat secondaire pour votre bâtiment
avez vous un compteur pour l'eau, l'EDF...? |
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rafik
Nouveau Membre
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8
Posté - 10 mars 2014 : 16:59:34
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oui nous avons compteur distinct pour eau et électricité mais si j'ai bien compris la nomination de syndic secondaire exempte pas d'avoir un syndic principal |
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nefer
Modérateur
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Posté - 10 mars 2014 : 17:36:16
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citation: Initialement posté par rafik
oui nous avons compteur distinct pour eau et électricité mais si j'ai bien compris la nomination de syndic secondaire exempte pas d'avoir un syndic principal
exact
mais , au moins, tous les travaux imputés en charges bâtiment, seront votés en AG du syndicat secondaire et donc ne seront pas impactés par des honoraires travaux syndic...si ce syndicat a un syndic non professionnel
le syndicat secondaire devra tenir ses assemblées générales, voter le budget, faire les appels de fond...
comme le syndic sera non professionnel...il faudra ouvrir un compte en banque |
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rafik
Nouveau Membre
France
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10
Posté - 10 mars 2014 : 17:48:21
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merci pour cette précision. a réfléchir alors. |
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Posté - 10 mars 2014 : 17:50:59
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nefer : 1 SDC avec 1 syndic pour 10 copros. En passant à 2 SDC secondaire, c'est 3 syndics, 3 AG, et tout cela pour éviter des honoraires travaux ???? ou serait alors les économies ?
rafik : des compteurs séparés ne veut pas dire servitude des tuyaux et autres canamisations et passage de cable, évacuation, .... attention! |
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Posté - 10 mars 2014 : 18:50:03
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même si vous avez des compteurs séparés, il faut vérifier que vous n'ayez pas des réseaux communs et en particulier les eaux usées ou les eaux vannes ... |
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nefer
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Posté - 10 mars 2014 : 21:44:13
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citation: Initialement posté par philippe388
nefer : 1 SDC avec 1 syndic pour 10 copros. En passant à 2 SDC secondaire, c'est 3 syndics, 3 AG, et tout cela pour éviter des honoraires travaux ???? ou serait alors les économies ?
rafik : des compteurs séparés ne veut pas dire servitude des tuyaux et autres canamisations et passage de cable, évacuation, .... attention!
pourquoi 2 syndicts secondaires?
ici il n'est question que d'un SDC secondaire! |
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scission copropriété 2 immeuble 
