|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
juillet11
Contributeur actif
140 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 22 mars 2014 : 19:58:54
|
Ma copropriété a un RdC avec un plan spécifiant des emplacements privatifs de parkings dans une cour intérieure
Or depuis des années, certains lots de parking privatifs
sont en fait sous des plates-bandes. (Inutilisables en l'état)
Le plan original est de toute façons incommode et une expertise a suggéré certaines améliorations: elle propose de déplacer légèrement 5 emplacements sans rien changer au reste.
Le syndic convoque une AGex pour faire voter les fonds nécessaires pour rétablir le plan, mais non pas selon le plan original du RdC, mais selon le plan modifié par l'expert.
Et voici les questions qui m'interpellent
1) Notre C.S. n'a pas désigné de Président -- Le C.S a-t-il pu convoquer cette AGex ??
La convocation dit: "A la demande du conseil syndical dans le courrier recommandé envoyé en date du 05février 2014, "
2) Quid de la règle d'Unanimité ? c'est obligatoire pour modifier le plan du RdC.
Mais ici le Vote est présenté à l'article 24 - majorité simple.
3) Quid du notaire et des frais d'acte (mutation?) de ces lots ?
En effet, l'expert préconise le déplacement au sol de CINQ emplacements
Les propriétaires de ces 5 emplacements, sont-ils tenus de procéder à une mutation ou un acte quelconque devant le notaire ?
C'est régulier ?
Si les 5 proprios sont d'accord pour déplacer leur lot, c'est tant mieux, mais ce qui m'échappe, c'est en quoi les autrs propios sont concernés et comment un vote à l'Article 24 peut permettre de valider la modification(même légère) du plan du RdC?
Merci de vos conseils, toujours judicieux :)
|
Édité par - juillet11 le 23 mars 2014 19:15:05 |
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 22 mars 2014 : 20:36:55
|
il y a contradiction dans vos propos :
"Le syndic convoque une AGex" et " Le C.S a-t-il pu convoquer cette AGex"
Vous devez confondre avec" le CS a demandé au syndic de convoquer une AG"
Le CS a le droi, même sans président, si le CS a fait un courrier commun :
article 8 du décret :
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
le syndic spécifie : A la demande du conseil syndical dans le courrier recommandé envoyé en date du 05février 2014.
Donc on peut considérer la demande comme régulière.
quid de la règle de l'unanimité : là la réponse est plus compliquée, car vous dites certains lots privatifs, mais etes vous sur qu'ils soient privatifs ou communs ou communs à jouissance privative.
S'ils sont réellement privatifs, on peut s'étonner que personne jusqu'à présent ne se soit préoccupé de son bien... Que dit l'EDD de ces lots...
Si effectivement ce sont lots totalement privatifs, le déplacement de ces lots avant de passer en AG doivent faire l'objet d'un accord entre eux 5 pour ces déplacements, ensuite si ce déplacement touche des parties communes alors seulement l'AG est saisi pour dire OK ou non à la variation des parties communes.
Lorsque tout cela sera entériné, nécessitera effectivement une modification du plan du RdC et cela à la majorité 26-b. Et qui paiera, comme cela concerne tout le monde, il semblerait noraml que ce soit le syndicat qui paie les modifications.
En effet, dans vos explications, il nous manque un peu d'historique et notamment sur le comment sont arrivés là des plates bandes et entretenus par qui ?
Donc tout d'abord, vérifier bien l'EDD et ce qu'il dit sur ces emplacements de parkings que vous dites privatifs...
Sur la forme, le syndic semble agir dans le bon sens et en faisant classiquement à l'exception, peut-être du vote à la majorité 24.  |
|
|
|
 2
Posté - 23 mars 2014 : 07:58:50
|
"La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical,......"
Il me semble que dans l'esprit du législateur, cette expression, "soit par le Conseil Syndical", est synonyme d'un Conseil Syndical Constitué.
Ce qui n'est pas le cas en l'occurence puisque Juillet 11 nous dit qu'il n'y a pas de Président.
Donc à moins que les membres du C.S. dépourvu de Président, réunissent à eux tous le 1/4 des voix de la copropriété, il me semble exister un défaut de forme dans la convocation de cette AGex.
Le syndic se réfugie derrière l'autorité d'un conseil syndical qui n'existe pas. |
 |
| Signature de kikiladoucette |
|
 |
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
3
Posté - 23 mars 2014 : 08:12:50
|
le conseil syndical existe, ce qui manque serait le président. Il est possible que le courrier envoyé au syndic fasse état du conseil syndical, soit par plusieurs signatures, soit par un mandat spécifique à l'un d'entre eux de demander pour tous.
mais qu'est ce qui vous gêne dans cette démarche, puisque de toute façon, le syndic tout seul a le droit de convoquer toutes les AG qu'il veut (ou presque  ).
cet article du décret est là surtout pour "forcer" le syndic à faire une AG alors qu'il ne le voudrait pas de son propre chef...
cette convocation d'AG n'est pas entachée d'irrégularité à ce niveau là . |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 23 mars 2014 : 11:42:50
|
En désignant nominativement des membres pour le CS institué par la loi (et non par le syndicat) ne forme pas le CS.
Il désigne des membres destinés à le constituer.
Pour que le CS soit ensuite régulièrement formé en tant que "organisation collective", il lui faut comme toute organisation des règles d'organisation et de fonctionnement (des statuts pour une assoce), et un pdt, le tout étant rendu obligatoire par les textes.
Sans RFCS et/ou sans pdt, le CS n'est pas régulièrement formé en "organisation collective". Il y a x personnes désignées dans l'incapacité de fonctionner ensemble en tant que 'collège' "CS".
Sur l'affaire :
Peu importe que le syndic fasse référence (ou pas) au CS : il est à même de convoquer tout seul quand bon lui chante, ou plutot lorsque la nécessité se fait sentir.
Il s'en sert peut être ici comme parapluir, à la suite de 3 mots échangés au téléphone ou entre 2 portes.
Sur le fond, la proposition n'entraine aucune modification en quoi que ce soit sur l'état, la situation, l'usage des parties privatives.
Il s'agirait uniquement de statuer sur un nouveau plan d'implantation des lots "parking", le plan initial annexé au RDC (donc aux actes) n'étant pas bon.
Pour les 5 lots concernés, pas de changement : qu'ils soient ici ou 1 m plus loin, peu importe sans doute.
Cette modification (approbation du nouveau plan) ne change pas l'EDD/RDC dans ses clauses conventionnelles entre propriétaires. C'est une "adaptation", sorte de mise en conformité (enfin !) : maj.art.24.
Quand bien même l'affaire ne concerne que 5 lots, c'est bien l'ensemble du syndicat qui est concerné par la décision de modification/adaptation du plan, l'ensemble des membres du syndicat.
La publication, l'annexion au RDC de ce nouveau plan doit être entreprise par le syndicat, à sa charge (notaire). Il faut demander un devis à celui-ci, le budget devant être voté par l'AG décidant de la modif.
Ce plan s'impose à tous, peu importe le vieux plan qui serait annexé aux actes de chacun des 5 propriétaires.
C'est le bout du tunnel ?
|
Édité par - Gédehem le 23 mars 2014 11:47:52 |
|
|
|
juillet11
Contributeur actif
140 message(s)
Statut:
|
|
5
 Posté - 23 mars 2014 : 19:08:58
|
Meeeerci à tous !!!! J'arrive un peu en retard.
Sur les précisions demandées par Rambouillet:
Le RDC compte un plan annexe, qui repoduit ces parkings au sol. Et notre EDD dénombre chacun de ces lots privatifs comme des lots séparés.
Historiquement, c'est une coprop de zone touristique, avec peu d'habitants à l'année.
Comme ce sont des bailleurs qui "louent" mais n'habitent pas, et revendent souvent, cela explique les parkings sous les plates-bandes : ils s'en foutent du moment qu'ils continuent de louer, et qu'ils peuvent revendre.
1) Sur l'AG -- Bonnes réponses. La convocation est valable
Effectivement, le syndic peut convoquer une AGex.
(je crois qu'il ne faut un président élu que dans les cas ou le SDC se retrouve sans syndic. Ce n'est -- hélas -- pas le cas :)
2) Sur l'unanimité pour modifier le plan du RDC
Pour modifier ce plan du RDC il faut l'unanimité. Cela nous a été rappelé par les notaires (et récemment, le TGI l'a aussi rappelé).
Alors, si le Notaire où se trouve le RDC original voit arriver cette modification, mais que l'unanimité n'est pas actée, le Notaire peut-il refuser l'enregistrement ?
Ce n'est pas si clair que ça, ou alors je n'ai pas compris vos réponses.
A moins qu'on assume que les proprios concernés ne s'opposent pas au vote, et ensuite qu'il ne demanderont pas de rétablir l'emplacement original.C'est à dire, on attend 60 jours pour valider l'AG, et ensuite 10 ans pour valider la "modification" au sol du lot.
Mais dans ce cas, le notaire ne devrait accepter cette modification que 10 ans après le vote, quand la prescription de l'art.42 est totale.
3) Sur les frais (à supposer que le plan soit modifiable à l'art 24)
Sur le coût, je pense que Gedehem a correct.
citation:
Sur le fond, la proposition n'entraine aucune modification en quoi que ce soit sur l'état, la situation, l'usage des parties privatives.
Il s'agirait uniquement de statuer sur un nouveau plan d'implantation des lots "parking", le plan initial annexé au RDC (donc aux actes) n'étant pas bon.
Pour les 5 lots concernés, pas de changement : qu'ils soient ici ou 1 m plus loin, peu importe sans doute.
Cette modification (approbation du nouveau plan) ne change pas l'EDD/RDC dans ses clauses conventionnelles entre propriétaires. C'est une "adaptation", sorte de mise en conformité (enfin !) : maj.art.24.
Les actes privés font référence au RdC, le notaire ne devrait pas avoir à faire une "mutation" sur les actes privés proprement dits.
En résumé, la majorité art.24 ne fait qu'autoriser le paiement des "travaux" de rétablissement et d'enregistrement du nouveau plan.
Mais à mon avis, l'enregistrement lui-même du plan modifié ne devrait se faire que dans 10 ans.
En effet, mettons que l''un des propios d'un parking déplacé le revend:
il y a deux cas de figure: l'acheteur dénonce le vendeur, ou s'il laisse passer le temps, il a encore les 10 ans prévus par l'art. 42. pour dénoncer le SDC
|
|
|
|
juillet11
Contributeur actif
140 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 23 mars 2014 : 19:11:58
|
Off-topic pour répondre à Gedehem (*)
citation:
C'est le bout du tunnel ?
En fait, non : c'est une voie de freinage, car le SDC, il continue de dévaler la pente et il les freins sautent les uns apres les autres...
(Par ex: il n'est pas envisagé d'arrêter la Cassation. Ensuite, l'article 10-1 traîne toujours. Le SDC est sous séquestre... j'en passe).
En outre, il faut noter qu'ici, les proprios sont vraiment des poires:
Cette AGex et l'expertise résulte d'une procédude que le syndicat a perdu.
Donc, je leur dis, il suffirait de faire une procédure recursoire et demander le rétablissement aux frais du syndic!
Mais non: personne ne comprend ça.
Donc le syndic trône, se marre pendant les AG, puis se fait payer pour défendre le SDC devant les tribunaux.
Dans les marges de la loi, le Syndic est _légalement irresponsable_ de ses propres fautes, du moment qu'elles sont votées par une AG
On aura sûrement l'occasion d'en reparler
__
(*) Le hors-sujet fait référence à un autre fil, ici: http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14203)
|
Édité par - juillet11 le 23 mars 2014 19:14:22 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 23 mars 2014 : 19:57:30
|
"Pour modifier ce plan du RDC il faut l'unanimité. Cela nous a été rappelé par les notaires (et récemment, le TGI l'a aussi rappelé)."
Si le notaire n'a rien à voir, même s'il peut tousser s'il estime la majorité non valable, que vient faire le TGI ici, sur ce point ???
Qu'aurait-il dit ??
L'unanimité serait nécessaire pour modifier le RDC dans la mesure où il concernerait les parties privatives (modification de leut désignation, modalités de leur jouissance, etc ....)
Dans la mesure où le déplacement d'1 mètre vers la cloture (c'est de cela dont il s'agit) n'entraine aucune modification en surface, volume, consistance, sitiation,désignation, modalité d'usage, il n'y a pas d'unanimité nécessaire.
Il s'agit "simplement" d'une adaptation du plan d'origine, à l'évidence mal fait dans la mesure où il porta atteinte à certains pour l'usage de leur lot.
Le déplacement "géographique" de 5 lots "parking" poussés d'1 mètre ne change rien pour eux, mais permet aux autres de retrouver leur usage.
Situation qui aurait due être depuis l'origine.
C'est donc une "simple" mise en conformité : art.24.
Où est le problème ?
Il y aurait autre chose de caché ?? |
|
|
|
juillet11
Contributeur actif
140 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 24 mars 2014 : 11:01:22
|
Il faut faire attention au "bon sens" ici.
La naïveté de la Loi65, c'est de croire qu'un proprio peut à la fois être proprio et avoir du bon sens. La faiblesse de la Loi65, c'est que TOUT repose sur la parole du syndic, mais que le syndic n'est PAS responsable dès qu'une AG vote ses conneries
(Un syndic n'est même pas assermenté. Et le notre a toujours sa carte de préfecture-)
Bref, je propose de nous en tenir à la loi, rien que la loi.
citation: Initialement posté par Gédehem
L'unanimité serait nécessaire pour modifier le RDC dans la mesure où il concernerait les parties privatives (modification de leut désignation, modalités de leur jouissance, etc ....)
Les parkings sont des lots privatifs, le plan du RdC plan désigne leur emplacement au sol,
La règle pour modifier le plan est l'unanimité, comme le rappellent les notaires
Dans un litige précédent, le TGI a aussi rappelé au syndicat que la règle est bien l'unanimité, après que le syndic ait voulu faire voter une AG pour "des" MEMEs raisons: Ce qui changeait c'est que le "bon sens" des proprios à 'époque commandait de rendre irréguliers 14 parkings sur 17
Aujourd'hui, le bon sens commande de faciliter un peu la manoeuvre.
Mais comme le "bon sens" ne fait pas la Loi entre les parties concernées
soit on fait appel à un juge (¡s'il est indépendant!) soit on s'en tient à la règle d'unanimité.
citation: Initialement posté par Gédehem
Dans la mesure où le déplacement d'1 mètre vers la cloture (c'est de cela dont il s'agit) n'entraine aucune modification en surface, volume, consistance, sitiation,désignation, modalité d'usage, il n'y a pas d'unanimité nécessaire.
Il s'agit "simplement" d'une adaptation du plan d'origine, à l'évidence mal fait dans la mesure où il porta atteinte à certains pour l'usage de leur lot.
Le déplacement "géographique" de 5 lots "parking" poussés d'1 mètre ne change rien pour eux, mais permet aux autres de retrouver leur usage.
Situation qui aurait due être depuis l'origine.
Ce qui pour vous est de bon sens ?
Le problème c'est que ce sont des parties privatives et que :
Art 26: une AG, ne peut pas à aucune majorité que ce soit, décider sur les PPrivatives leur destination ou modalités de leur jouissance
Ceci, parce qu'une AG et le syndic, n'ont à s'occuper que de parties communes
Rien que les PPcommunes, Pour le reste, le lot privatif, cela ne concerne que le proprio.
Or depuis 20 ans, ces propios s'en foutent. Pourquoi l'AG devrait s'en occuper à leur place ? Et Surtout, pourquoi l'AG devrait assumer leurs propres frais ?
Donc les alternatives sont :
1) Que le syndic retire ce vote. Il ne peut pas présenter cette modification à l'article 24
Et il ne peut faire voter le budget uniquement APRES vote de modification
2) Que le syndic récidive dans un cas identique à celui que le TGI a déja tranché en rappelant qu'il faut l'unanimité
Mais en fait, notre syndic ne récidive pas, puisqu'il est irresponsable, il fait récidiver l'AG.
Bref, selon la Loi, il faut accuser le SDC d'office, mais comme il n'est même pas envisageable de résoudre le problème qui se pose en 1), après 10 ans, le syndic, hilare, remettra à nouveau au vote de l'AG une décision illégale de droit. Il s'en fout ! Il est même payé pour se torcher le c. avec la Loi65, par la Loi65 elle-même.
3) Bon. On continue. L'AG récidive et vote la modification. Que se passe-t-il ?
Il se passe l'article 42.
Et tout le monde croise les doigts pour que:
-- Art42, 2ème alinéa: --- pour qu'aucun propio de fasse annuler l'AG
-- Art.42 --- délai de prescription de 10 ans: pour qu'aucun proprio ne rétablisse son parkings
Normalement un notaire ne pourra accepter d'enregistrer le nouveau plan que dans 10 ans.
Car un Notaire, lui, il est ASSERMENTÉ. Ça a encore un sens, quand même, au delà de l'opinion qu'il peut avoir sur ce problème "dérisoire" (Ah! le bon sens, quand tu nous tiens !).
Car le problème il apparaît ensuitee et personne ne semble le comprendre:
Dans le délai de 10 ans, imaginez que l'un des propios vend son appart et parking.
Le plan de parking à la vente n'est pas enregistré.
A) Hypothèse où le notaire et les parties se retrouvent avec deux plans.
Que fait le notaire?
Que font le vendeur et l'acheteur ?
Qui agit contre qui pour arranger l'entorse, puisque le syndic n'est pas responsable?
B) Hypothèse où le notaire et les parties ne savent pas que le nouveau plan n'a pas été enregistré.
Car le syndic, evidemment, ne communique plus l'ancien plan aux parties aux nouveaux acquéreurs.
Et quand le nouvel acquéreur découvre que son parking n'est pas à "sa place"?
Cela s'appelle comment ? --Faux, escroquerie, et quoi encore ?
Et de nouveau: -- QUI EST RESPONSABLE au moins de rétablir cette situation ?
Je ne sais pas si on s'en rend compte, mais on cherche une solution à 2) à 3)
mais personne ne semble comprendre que le problème n'existe que dans le point 1)
Tous les autres problèmes s'évanouiraient si l'on pouvait régler le problème en 1)
En fait, si l'on réglait le problème en 1), la Loi65 ne serait même pas nécessaire.
Simplement, on utiliserait la Loi sur les sociétés (Sociétés civiles à participations) ; on retirerait le monopole de l'immobilier au TGI, ; une grosse partie du modèle social de ces 20 dernières années s'effondrerait de lui-même 
On pourrait vivre en paix, avec ses voisins aussi, ne pas accélérer inutilement les choses,
mais il faut croire que la paix civile, ça n'a jamais fait partie du programme.
Bon. Et maintenant qu'est-ce qu'on fait ? On applique le point 3) ?
____
P.S.
Mais surtout, pourquoi doit-on se questionner autant sur quoi faire, alors que manifestement, tout part du fait que si le syndic avait explicitement l'obligation d'appliquer la Loi, d'interdire à l'AG de statuer sur des parties privatives ?
Que si le syndic était _responsable_, d'office (devant la Préfecture, par ex, ou s'il est assermenté, devant l'État,) et non pas seulement devant l'AG, (ce que prévoit la Loi65), alors personne n'aurait à se poser de question et qu'en France, la vie des gens serait bien plus facile à vivre ?
|
Édité par - juillet11 le 24 mars 2014 11:08:21 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 24 mars 2014 : 11:17:06
|
"La règle pour modifier le plan est l'unanimité, comme le rappellent les notaires"
La "règle", quelle "règle" ???? 
Ce n'est pas une question de bon sens ou d'appréciation personnelle.
Il s'agit dans votre affaire d'une mise en conformité d'un plan afin que tous puissent avoir acccés à leur lot privatif !
Contrairement à ce que vous avancez, les lots privatifs ne sont pas modifiés, pas plus que leur modalité d'usage !
AU CONTRAIRE.
La pratique actuelle née d'un plan foireux fait que certains sont entravés dans leur modalité d'accés à leur lot privatif.
La proposition vise à mettre fin à cette situation, à satisfaire à l'obligation du syndicat de re,dre l'accés possible à chacun des lots pour ce qu'ils sont destinés.
Ici des emplacements de parkings jusqu'ici impossible d'accés.
OU EST LE PROBLEME ?????
Le notaire prendra acte de la décision d'AG, qu'il fera passer au fichier immobilier pour publication.
Sur le fond de l'affaire, je dois avouer ne paqs comprendre le but que vous poursuivez !
A priori il s'agissait de pouvoir utiliser votre parking, y accéder, ce qui n'était jusque là pas possible.
La solution existe par déplacement d'1 metre de 5 emplacements privatifs, les 5 en étant d'accord.
L'affaire est entendue, l'adoption du nouveau plan n'étant qu'une mise en conformité de ce qui aurait du être depuis l'origine.
Je ne comprends pas ce que vous recherchez maintenant d'autre ...... |
|
|
|
juillet11
Contributeur actif
140 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 24 mars 2014 : 23:56:36
|
|
citation: Initialement posté par Gédehem"La règle pour modifier le plan est l'unanimité, comme le rappellent les notaires"La "règle", quelle "règle" ???? Je ne comprends pas ce que vous recherchez maintenant d'autre ......
J'ai telechargé les 2 plans, pour montrer que c'est le même.
Seule la circulation dans la cour est facilitée
PLAN AVANT:
https://app.box.com/s/suw0l9mc38ikxpocu2np
PLAN APRES:
https://app.box.com/s/mnkw47xcxg2vcgqgwj81
Pour comprendre voici une photo de l'allée Sud (à gauche du plan)
https://app.box.com/s/889fe7b7qo8f91tjcald
Comme l'allée Sud est devenue piétonnière, les voitures accèdent à la cour par l'allée Nord.
Le résultat final est que les emplacements 3+4 (à gauche) et 16+17 (à droite) sont inutilisables.
Pour les 16+17, c'est une sorte de servitude de passage car autrement, ils bloquent l'accès à la cour.
Pour les 3+4, s'ils se plaignent, c'est à eux de réclamer, pas à une AG de statuer sur des lots privatifs.
Bref, ce qu'il faut comprendre c'est que ce plan est réglementaire. Il n'est pas "foireux".
Le seul problème, ici, c'est que l'allée Sud est actuellement piétonnière et que cela empêche
l'usage normal des emplacements pour 4 proprios.
Sans compter que tous les autres proprios se sont fait escroquer indirectement aussi,
puisque nous pensions que l'allée était piétonnière.
----------
La question non résolue était si une AG était ici requise pour passer du plan "avant" au plan "après"
et s'il elle requiert l'unanimité.
D'abord, il n'y a pas de mise en conformité, parce que le plan d'avant est déjà conforme.
Ensuite ce sont des lots privatifs.
Enfin, c'est bien une modification du plan d'origine, et l'on déplace des emplacements 6+7 et 11+14+15 sur les parties communes.
Normalement, je pense qu'il faudrait l'unanimité.
Autrement, ce plan ne peut pas être enregistré par un notaire.
Si le notaire refuse de l'enregistrer, il faut attendre la prescription de 10 ans de l'article 42.
En attendant, le SDC s'expose à un procès de n'importe quel nouvel acquéreur.
Si vous dites que le notaire va l'enregistrer en prétextant une "conformité", je veux bien,
mais je pense qu'en plus du SDC, c'est le notaire qui s'expose à un litige.
Et à tous les coups, c'est le SDC qui va payer les suites.
--------
Quant aux proprios qui ont un parking (privatif) sur ces accès et qui est en fait inutilisable,
J'ai posé la question parce que je ne comprends pas ce que vient faire ici cette AG
Ces propios ont acheté un lot privatif. C'est leur vie privée. Ils se sont fait escroquer, sûrement.
Mais si ces propios sont insatisfaits de ne pas pouvoir utiliser leur lot,
il suffit de demander au syndic de rétablir leur lot ou même l'intégralité du plan.
Dans un monde normal, le syndic doit s'exécuter.
Il doit le faire aux frais du SDC.
De nouveau, il n'y a pas besoin de convoquer une Assemblee ici ni d'autoriser un budget.
Encore moins d'en profiter pour introduire des modifications au plan du RdC Ã l'article 24
(au lieu de l'unanimité)
_____
Il faut aussi rappeler quelle serait la solution "normale" dans un cas comme celui-ci.
Je me souviens que Rambouillet m'avait expliqué la méthode, aussi (il y a des années)
Selon les notaires que j'ai consulté et même sur UI, la solution "habituelle" qu'on donne à cette situation est que que l'AG rachète les lots "incommodes" aux proprios.
Mais encore faut-il que les propios disent qu'ils veulent vendre leur parkings ?
Et que je sache, ils ne l'ont jamais demandé.
Dans ce cas seulement, une AG aurait eu un sens.
Mais ici, cette AG convoquée par le C.S. n'a aucun sens:
elle ne fait qu'exposer le SDC à des procès ultérieurs.
____
Voilà , comme vous êtes calés sur le sujet, j'ai demandé votre avis.
Pour savoir votre opinion devant cette AG.
Mais je suppose qu'il n'y a plus de réponse "normale" dans ma coprop.
Merci encore !
___
P.S.: votre fonction "télécharger une image" ne marche plus !!!
|
Édité par - juillet11 le 25 mars 2014 02:11:09 |
|
|
|
11
Posté - 25 mars 2014 : 07:53:54
|
a mon avis, la situation est viciée depuis le début : il n'y a pas à refaire des plans, mais à supprimer les plantations qui ont été faites et qui n'existent pas sur le plan d'origine... il suffit peut-être d'abord de remettre en l'état...
vous avez dit tout au début : "Le plan original est de toute façons incommode ", cela est un autre débat...
Si on ne veut pas remettre en l'état et on veut trouver une solution pour l'incommodité, on prend une résolution à la majorité 26 concernant :
" c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;" |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 25 mars 2014 : 09:16:45
|
Rien de neuf dans cet exposé : vous tournez en boucle !
Comme l'indique Rambouillet, il suffit de "pousser" 2 parkings d'1 mètre par suppression d'une haie.
Le propriétaire de ces parkings se moquent que d'autres ne puissent pas accéder à leurs lots.
Ils se moquent d'être 1 metre plus au sud sans haie, cela ne changeant rien aux modalités d'usage de leur lot privatif, à leur surface et consistance.
Il y a là une solution simple de sortir du mic-mac.
Vos 2 plans ne sont pas identique : celui d'origine ne permet pas l'accés aux emplacement arrière.
Le nouveau dégage le passage pour permettre cet accés.
Il n'y a là aucune transformation ou amélioration (rien de plus, rien de moins), mais une mise en conformité d'un plan afin de rendre possible l'accés les parkings sur l'arrière du bâtiment.
A part pousser ces 2 parkings pour quelques € d'acte afin de permettre l'accés, quelle autre solution voyez vous ?
Quel est votre but ???
Pouvoir utiliser votre parking, un autre ????
Vous parlez de "procés ultérieurs" ???, Portant sur quel litige, quelle contestation
Par ailleurs : "Selon les notaires que j'ai consulté et même sur UI, la solution "habituelle" qu'on donne à cette situation est que que l'AG rachète les lots "incommodes" aux proprios.
Mais encore faut-il que les propios disent qu'ils veulent vendre leur parkings ? Et que je sache, ils ne l'ont jamais demandé."
Des plaisantains, des rigolos ces notaires !!!! 
Pour que syndicat achète des lots privatifs, encore faut-il qu'il ai la volonté d'acheter des lots, qu'il le décide : on n'achete pas contre son gré !
Et comme pour acheter il faut en plus que les propriétaires de ces lots veuillent vendre, on se demande d'où sortent ces notaires avec de tels conseils (cf : "la solution "habituelle" .....")
Des rigolos !!!!  |
Édité par - Gédehem le 25 mars 2014 09:28:50 |
|
|
|
juillet11
Contributeur actif
140 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 25 mars 2014 : 12:07:44
|
Bon, j'en retiens que cette AG n'a aucun sens, et qu'elle expose le SDC à tous les procès.
Rambouillet:
Il faut remettre evidemment en etat.
Mais le syndic n'a jamais eu besoin d'une AG pour appliquer le RdC.
Alors pourquoi cette AG?
La seule raison peut-être pour valider le plan de l'expert (plan APRES)), mais la règle de majorité est incorrecte
Gedehem:
Le 1er et 2eme plan sont celui du Rdc et celui de l'expert.
Il n'y a pas de changement des emplacements qui se trouvent sur les allées
Pour supprimer les haies, il n'y a pas besoin de convoquer une AG
"Il faut que l'AG veuille acheter...."
C'est plus facile que modifier le Rdc: le rachat d'un lot se fait à une majorité simple et il n'est pas besoin de modifier l'EDD ni le RdC.
Par ailleurs, le SDC n'arrête pas de faire des AG irrégulières pour résoudre (mal) le problème?
Mais comme une AG ne peut statuer sans unanimité sur des PPrivatives, , le SDC se retrouve evidemment en procès..
Gedehem, la "solution" du rachat est simplement celle qui s'impose à l'évidence.
sauf pour les membres du C.S. qui ont la quote-part la plus grosse, j'imagine.
(je me souviens que la technique était utiliser une clé de répartition -- merci encore à Rambouillet) .
Avec ce que les procès précédents ont coûté, ont aurait pu payer 1 ou 2 parkings (1/2 prix)
Sans compter ceux qui s'annoncent
Conclusion:
Cette AG n'a aucun sens -- Peut-être que le C.S. a pris à la lettre le commentaire
de l'avocate dans l'émission Sans Aucun Doute disant "Faites une AG, Faites une AG"
Sans se rendre compte que ce sont des PARTIES PRIVATIVES et que le RdC n'a plus a être voté.
Je vous raconterai la décision finale. Je n'ai même pas décidé si je vais y aller.
|
Édité par - juillet11 le 25 mars 2014 12:11:27 |
|
|
|
14
Posté - 25 mars 2014 : 12:14:27
|
|
citation: Mais le syndic n'a jamais eu besoin d'une AG pour appliquer le RdC.
attention : vous etes nouveau dans cette copro, mais les travaux de constitution de la haie et des bordures, à gauche de la haie, ont peut-être été votés dans une AG antérieure et vieille du temps où il y avait moins de voitures ?
citation: Gedehem, la "solution" du rachat est simplement celle qui s'impose à l'évidence. mais cette solution est-elle réalisable ?
pour moi la seule réalisable est le retour au plan premier, voir à celui de l'expert, si la manoeuvre des voitures est plus facile... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 25 mars 2014 : 12:29:25
|
"Bon, j'en retiens que cette AG n'a aucun sens, et qu'elle expose le SDC à tous les procès."
Pardon, mais si c'est que vous avez compris des onterventions .....
Vous avez une idée fixe, sans que l'on sache trop laquelle, et que toute solution juridiquement étayée qui se présente n'a pas grace à vos yeux.
Alors on ne peut rien pour vous : restez avec vos idées fixes.
"Pour supprimer les haies, il n'y a pas besoin de convoquer une AG "
Non, quoi que ...
Mais pour modifier le plan annexé au RDC qui montre :
- le déport de 2 parkings
- l'élargissement du passage pour accés véhicules
OUI !
"la "solution" du rachat est simplement celle qui s'impose à l'évidence."
A "l'évidence" peut être ! (il faut demander à "Evidence" ...)..
Pas au syndicat !
"le rachat d'un lot se fait à une majorité simple et il n'est pas besoin de modifier l'EDD ni le RdC."
Méconnaissance !
Non seulement l'achat d'un lot par le syndicat exige la maj.art.26, mais celle-ci entraine modification de l'EDD/RDC, ces lots devant y être mentionnés au même titre que les parties communes. (ils sont exclus des grilles de répartition et donc des voix lors des votes en AG)
Le tout passant devant notaire pour la mutation du lot (fichier immobilier, fisc, etc ...)!
Achat d'un lot par le syndicat : il faut préalablement un vendeur !
Le syndicat peut décider d'acheter tel et tel lot. Mais si personne ne vend cela ne sert à rien du tout !
Et comme on ne peut forcer personne à vendre ou à acheter ....
Ajout :
Je viens de comprendre .....peut-être.
Votre souhait, c'est de vendre au syndicat votre parking, jusqu'ici inutilisable faute de passage.
Voila que le syndicat a la mauvaise idée de créer un passage par déplacement de 2 parkings et suppression pour ce faire de la haie.
Voila qui ne va pas avec votre affaire !
Donc la solution "déplacement/facilité d'accés/plan" n'est pour vous pas la bonne et même la plus mauvaise ....
D'où votre hargne à démontrer .... l'indémontrable.
|
Édité par - Gédehem le 25 mars 2014 12:37:42 |
|
|
|
juillet11
Contributeur actif
140 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 26 mars 2014 : 00:44:03
|
Mais non Gédéhem, aucun intérêt à vendre un lot utilisable. (= fiscalité)
J'en ai deux, c'est vrai, mais personne ne m'a fait de proposition.
Et j'imagine que la fiscalité est aussi la raison pour laquelle les autres (bailleurs)
n'ont pas voulu vendre, mais si le lot est inutilisable, leur calcul n'est pas le même.
Sur un autre fil de UI en 2011, j'avais expliqué qu'un des membres du C.S.
tentait de s'approprier mon lot sous prétexte de réorganiser le plan,
Mais ici, ce n'est même plus le cas. Il essaie de vendre sa baraque d'ailleurs.
Je sais qu'on m'a calomnié au C.S là dessus. Mais c'est faux.
En fait, j'ai seulement dit (vers 2005) que si les membres du C.S. vendaient leur parking alors seulement, j'accepterai de vendre le mien pour avoir le compte et régler le problème.
Ensuite, quand j'ai vu qu'ils retournaient la proposition en calomnie, je m'en suis lavé les mains. Tant pis pour eux.
Et économiquement, ça ne justifiait pas non plus. (je n'ai pas fait un "investissement", moi).
Bref, ils ont fait voter la réassignation de mes parkings à la majorité de l'Art 26 en 2006 et evidemment, ce n'était plus le même scénario. :)
:)
Je réponds au reste en rouge.
citation: Initialement posté par Gédehem"Pour supprimer les haies, il n'y a pas besoin de convoquer une AG "Non, quoi que ... Mais pour modifier le plan annexé au RDC qui montre : - le déport de 2 parkings - l'élargissement du passage pour accés véhicules OUI ! Mais je vous dis que la simple suppression de la haie résout le problèmel'accès
Le plan d'origine est déjà conforme.
Par contre, il y a un déplacement de 5 parkings dans la cour.
En ce cas, c'est une modification du RDC : il faut pour cela l'unanimité
L'Unanimité n'est pas pour enlever la Haie
L'Unanimité est pour le déplacement des lots qui n'en ont pas besoin, mais
c'est une suggestion de l'expert qu'ils voudraient appliquer et que ce soit
tout le monde qui paie.
"la "solution" du rachat est simplement celle qui s'impose à l'évidence."A "l'évidence" peut être ! (il faut demander à "Evidence" ... ).. Pas au syndicat ! répondu en haut"le rachat d'un lot se fait à une majorité simple et il n'est pas besoin de modifier l'EDD ni le RdC."Méconnaissance ! Non seulement l'achat d'un lot par le syndicat exige la maj.art.26, mais celle-ci entraine modification de l'EDD/RDC, ces lots devant y être mentionnés au même titre que les parties communes. (ils sont exclus des grilles de répartition et donc des voix lors des votes en AG) Le tout passant devant notaire pour la mutation du lot (fichier immobilier, fisc, etc ...)! NON! Il y a article qui explique qu'on peut racheter sans ANNULER (merci à Rambouillet)
Simplement le millième n'est plus à personne, et ne compte pas dans les AG.
POINT FINAL. Pas d¡unanimité.-
(je vais chercher le fil sur UI et je reviens)
Donc la solution "déplacement/facilité d'accés/plan" n'est pour vous pas la bonne et même la plus mauvaise .... D'où votre hargne à démontrer .... l'indémontrable.
M'enfin Gédéhem, je ne crois pas avoir été désagréable dans mes posts précédents pour que vous m'accusiez de je ne sais quoi! Surtout que vous inventez sur moi de raisons qui, si vous saviez mon âge, mon itinéraire, et pourquoi je suis proprio. quels sont mes intérêts, toutes vos raisons vous sembleraient complètement idiotes (et elle sont deplacées).
Je ne suis pas un bailleur, mais un professionnel et je précise que ma profession est de celles qui sont ASSERMENTÉES (et ce que cela impose, et l'insulte que je prends en face quand on met en doute de mon intégrité, surtout venant d'un personne qui exerce une autorité publique ou judiciaire).
En revanche, mes voisins sont des bailleurs retraités qui m'em.merdrent parce qu¡ils ne me laissent pas vivre ma vie en paix. Et je m'en tape royalement si à cause de leurs conneries ou de leur combines, ils se retrouvent avec un misérable "investissement immobilier" en "moins-value". Le mien sans doute aussi. Sauf que le mien n'est pas un investissement financier. C'est un COÛT et mes calculs, je les fais en termes d'AMORTISSEMENT. Ma rentabilité elle vient de mon TRAVAIL et non de l'immeuble.
Voilà pourquoi, et pour cette raison même, il est pour moi hors-de question de magouiller, de marcher à la marge de la loi. J'en ai encore pour 15 ou 20 ans avant la retraite, et je n'ai pas l'intention de me salir avec le merdier d'incompétents où j'ai mis les pieds. Et si la loi est mal foutue, ou les services compétents sont... incompétents, eh bien! qu'on change la loi, ou qu'on vire les incompétents, mais je refuse de faire les frais de leur incompétence ou de tergiverser sur une Loi qui pue le lobby et la corruption de toutes nos institutions.
Ne venez par souffler sur moi la pipette à faire des bulles immobilières, ces fantaisies là me laissent indifférent. Les derniers éditos de UI prouvent assez que vous comprenez parfaitement le problème de mes voisins. Par ricochet, vous pouvez déduire à quelle tranche de population je m'identifie.
Revenons au sujet.
J'ai essayé de vous montrer qu'il n'y a pas de mise en conformité des allées (on supprime la haie, point).
Je vous ai montré qu'ici, on fait seulement valser 5 lots qui n'ont rien à voir avec les accès, dans la cour.
Enfin, je vous demande si c'est normal de faire passer ça à l'Article 24.
En tout cas, justement, c'est en vous expliquant les détails, que j'ai été bien forcé de constater que cette AG est foireuse.
Et pire que ça:
Soit le notaire refuse d'enregistrer, et on se retrouver pendant 10 ans à attendre un procès
Soit le notaire enregistre et on se retrouver pendant 10 ans à attendre un procès avec le Notaire.
Alors, on fait quoi ? On remplace le plan authentique par celui voté, mais non enregistré ?
Et on le donne aux nouveaux acquéreurs ?
Et cela s'appelle comment ? Une escroquerie, un faux ?
Evidemment, ça semble "dérisoire" de respecter la loi, quand ne pas le faire, permet de faire tant d'opérations de vente et d'achat si lucratives, surtout maintenant que la bulle éclate....
|
Édité par - juillet11 le 26 mars 2014 01:10:18 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 26 mars 2014 : 01:08:01
|
Sauf si de constater que votre message tournant en boucle est compris comme "insulte" (vous rabachez toujours la même chose sans tenir aucun compte des éléments avancés), il n'y a rien à ajouter, puisque vous faites vous même les réponses à vos questions.
Restez avec vos convictions ! |
Édité par - Gédehem le 26 mars 2014 01:09:05 |
|
|
|
juillet11
Contributeur actif
140 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 26 mars 2014 : 01:25:13
|
(Paix Gédéhem. Vous m'avez énormément aidé toutes ces années, mais c'est moi qui doit faire avec vos réponses.
et je crois que mes arguments sont solides )
Pour info, j'ai retrouvé le débat où Rambouillet m'a conduit à l'article L65-557 quand on pensait encore à l'acquisition
C'est un notaire des services d'orientation juridique de la Mairie qui m'avait orienté, mais Rambouillet avait trouvé la bonne solution:
citation:
Sur l'acquisition de parties privatives L65-557-Art 16 alinéa 2 :
Le syndicat [ou groupement CRC] peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif.
[...] Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.
On notera ici que le fait de racheter des parties privatives, sans les perdre, permet de laisser ouvertes toutes les possibilités d’évolution ou de régression du plan de parking : que ce soit sur le nombre de places, sur leur attribution nominale, et même aussi (moyennant autorisation de l'AG) sur leur disposition physique sur les parties communes.
Référence au débat sur Universimo (31/1/2011) en comparant l’ASL et la CRC, en faveur du CRC.
http://www.universimmo.com/forum_un...IC_ID=10513&
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 26 mars 2014 : 10:10:11
|
Oui, et alors ???
Nous savons cela !
Mais cela ne change rien du tout au fait que pour acheter une partie privative il faut que le syndicat le veuille et très majoritairement (maj.art.26), et surtout qu'il y ai un lot à vendre, qu'un copropriétaire veille vendre son lot !
S'il n'y a pas la rencontre de l'un ET de l'autre, pas de vente/achat possible !
Au cas où cela aurait échappé, il faut être 2 : vendeur et acheteur !
Vous ne pouvez obliger un copropriétaire à vendre.
Vous ne pouvez obliger le syndicat à acheter !
Si c'est là votre seule solution pour en contester une autre, restez sur votre illusion !
|
|
|
|
juillet11
Contributeur actif
140 message(s)
Statut:
|
|
20
 Posté - 27 mars 2014 : 02:03:57
|
Et alors, ce sont des parties privatives.
l'AG n'est jamais concernée par des problèmes privatifs par définition.
Elle ne peut statuer que sur les parties communes, donc, pas sur les parkings.
citation:
Article 26 Loi de 65
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
En gros, une AG ne peut intervenir que pour racheter des pprivatives,
pour les créer sur des pcommunes, et
dans le cas du RdC (donc, dans le cas du plan de parking) , pour le modifier.
Mais pour modifier le Rdc (donc le plan des parking) même de 5cm. la règle de vote, c'est l'Unanimité.
C'est le premier point.
______
Le second point c'est que ce sont, encore et toujours, des parties privatives-
Si donc ce sont des parties privatives et des proprios sont pas contents avec leur achat,
ils ont plein de choix:
1-- Demander par LRAR au syndic de rétablir leurs lots. Le syndic doit s'exécuter.
2-- Inscrire à l'AG une demande de rachat.
3-- Assigner le SDC en touble de jouissance, escroquerie, faux, abus d'ignorance, dol, et 1/3 des articles du code pénal ou civil (si ce n'est pas prescrit)
4-- Ne rien demander!
C'est cette dernière solution que les proprios ont choisie.
Donc personne n'oblige personne effectivement:
citation: Vous ne pouvez obliger un copropriétaire à vendre.
Vous ne pouvez obliger le syndicat à acheter !
Ce que j'essaie d'expliquer, c'est que ces proprios-là , ils n'ont rien demandé.
Et que l'AG ne peut pas de toutes façons statuer sur leur lots privatifs.
Ensuite, il y a le voisin qui nous a sorti dans l'émission à la télé.
Mais s'il veut quelque chose, (et je n'ai pas bien compris quoi)
alors il doit procédér de manière privée, comme tous les autres.
(Et comme je trouvais saugrenue de convoquer cette AG,
je suis venu voir ce que vous en pensiez._)
______
Enfin, il y a un troisième point , quand même. (En principe, on est encore civilisés)
Car la question de savoir comment rectifier la situation est intéressante en soi.
Après tout, si on me demande de voter une modification du RdC
je vais chercher à savoir la meilleure solution possible,
Mais une solution de modification qui soit LEGALE. évidemment.
La règle est donc Achat, Vente et s'il faut modifier le plan de parking RdC alors oui, il faut
convoquer une AG, mais cela se fait à l'unanimité.
Car, les lots sont privatifs.
_________
Donc cette AG est foireuse. Ceci, si on regarde les choses avec distance.
Si on s'approche de plus près, ça annonce 10 de procès et une escroquerie au jugement
qui inclut toute la panoplie de gens de Palais.
(enfin, c'est mon sentiment, mais tout le monde peut s'y tromper ).
Voilà . J'espère que j'ai répondu !
Je vous raconterai comment ça se passe à cette fameuse AG (et encore si j'y vais)
Merci encore.
Et je suis sincère, vos coups de gueule, m'ont évité beaucoup d'erreurs ces années.
Ça ne veut pas dire que vous aviez raison!
Mais que vous m'avez obligé à y regarder à deux fois. Si j'ai un doute, je viens vous voir.
Et j'espère que ça servira à d'autres
Merci à tous. !
|
Édité par - juillet11 le 27 mars 2014 02:59:03 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Convocation d'AG + Modification RdC 
