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 Posté - 20 mars 2014 : 22:42:21
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Bonjour à tous,
Je ne sais pas si je suis sur le bon forum, mais avant de poser mes questions un « petit » résumé de la situation qui m’a amené à ces questions.
Dans notre copropriété il y a un dénivelé de terrain avec un mur de soutènement en béton de 2,50m de hauteur et d’environ 70m de long. A la suite d’intempéries en sept 2006 le mur qui était déjà fissuré s’est détruit à 60% mais devait être remplacé totalement après visite des experts. Les assurances ont remboursé à la copropriété 22 000€. Plusieurs devis de reconstruction ont été établis et soumis au vote dans l’AG 2007, un devis de 66 000€ a été choisi mais les copropriétaires voulaient qu’avant de donner leur accord pour les travaux le syndic demande à la mairie de participer financièrement aux travaux et de remettre le vote à l’année suivante.
A l’AG 2008 la mairie ayant refusé et les copropriétaires aussi toujours pour le même prix de 66 000€, ils ont demandé à nouveau au syndic et au conseil syndical d’essayer de trouver des aides financières auprès des conseils général et régional. Aucune info sur le sujet durant les 2 années qui suivirent. En sept 2010 nouvelles intempéries et le reste du mur de soutènement s’est affaissé. Des devis ont été demandés à nouveau et présentés à l’AG 2011. Les copropriétaires ont alors voté pour le moins disant d’un montant de 96 000€ car il devenait urgent de faire les réparations. Les copropriétaires avaient donc à leur charge la somme de 74 000€. De violentes discutions ont eu lieu ce jour là .
Quelques jours plus tard en allant chez mon fils j’ai aperçu le vice-président du conseil général qui est le voisin mitoyen de mon fils et j’en ai profité pour discuter avec lui de notre fameux mur de soutènement et qu’il aurait pu faire quelque chose pour nous et j’ai été surpris de sa réponse, il avait fait en 2008 au syndic et au CS une proposition financière de : « 80% du montant sans dépassé 50 000€ » j’ai été stupéfait car aucun des copropriétaires n’était au courant et il m’a gentiment remis une copie des 2 courriers. Cette proposition faisait que les copropriétaires n’avaient plus rien à déboursé. Sachant cela j’ai averti le syndic et le CS qui ont prétexté que c’était la faute de la présidente qui avait gardé les documents et qui n’était plus dans la copropriété depuis 2009.
Le syndic a pris RDV avec le conseil général mais la réponse a été claire : « Cette proposition vous a été faite en 2008 sur le budget de l’année, vous n’avez pas accusé réception du courrier ni fourni de devis, nous sommes désolé mais le budget de l’année 2011 est bouclé et je ne peux rien pour vous. »
Suite à cela, je me suis adressé à mon assistance juridique et j’ai demandé à leur avocat l’annulation de 2 résolutions celle du mur de soutènement et celle de la nomination des membres du conseil syndical. L’avocat de mon assistance juridique après consultation du règlement de copropriété a même demandé l’annulation de l’AG pour non respect de la nomination du bureau au regard du RC et subsidiairement l’annulation des 2 résolutions.
Le jugement du TGI a été rendu fin janvier 2014 et l’AG a été annulée sans aucune référence aux résolutions demandées en annulation. Selon mon avocat c’est tout à fait normal puisse que lorsque une AG est annulée toutes les résolutions sont également annulées comme si l’AG n’avait pas eu lieu.
D’où ma 1ère question :
Puis-je demander au syndic le remboursement de ma quote-part des travaux de 2011 concernant le mur de soutènement ?
D’après l’ARC oui, mais je souhaiterai confirmation.
2ème question :
Le juge m’a dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Les frais de procédure comprennent-ils les frais de 600€ que s’octroi le syndic pour la mise en route de la procédure en sus bien sur des frais d’avocat ?
J’ai certainement été un peu long mais il le fallait pour mieux comprendre.
Merci pour vos réponses
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Gédehem
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Posté - 21 mars 2014 : 08:58:34
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OUI aux 2 questions .....
Une AG étant annulée dans son entier, toutes les déciosions prises sont de ce fait annulées ....
Ce qui peut poser la question de la désignation du syndic (et du CS).
Dans la mesure où l'AG annulée (les AG) comprenanait la désignation du syndic (et/ou du CS) , vous n'avez plus de syndic ni de CS.
Entre autres points annulés.
"le syndic et le CS qui ont prétexté que c’était la faute de la présidente qui avait gardé les documents "
Irrecevable : représentant légal du syndicat, c'est le syndic qui est destinataires des courriers et correspondances !
Le syndic s'est moqué des copropriétaires.
Vous auriez du, dans le cadre de l'action contre le syndicat en annulation d'AG (de décisions), engager une action en responsabilité contre le syndic lui-même pour cette "bévue" monumentale. |
Édité par - Gédehem le 21 mars 2014 09:00:18 |
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Posté - 21 mars 2014 : 09:55:35
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l'AG étant annulée, je confirme qu'elel n'a jamais existé. Donc si elle n'a jamais existé, tout ce qui a été payé suite à cette AG (qui n'a jamais existé) doit vous être rendu sans autre forme de procès  ; Faites une lettre LRAR au syndic.
De même tous les frais que le syndicat a généré pour se défendre du fait de votre assignation, doivent vous être remboursés de votre propre quote part ; la aussi faites une LRAR avec un délai de 15 jours pour la restitution et si rien ne se produit déduisez ces sommes de vos prochains versements...
il avait fait en 2008 au syndic et au CS une proposition financière de : « 80% du montant sans dépassé 50 000€ »
le syndicat serait bien fondé de mettre en cause la responsabilité du syndic dans cette affaire.... |
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Posté - 22 mars 2014 : 02:12:38
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Merci à vous
Concernant le syndic et le CS, ils avaient été élus à l'AG 2009 pour 3 ans donc aucune élection en 2011, par contre pour la responsabilité du syndic, j'avais dans ma demande d'annulation de la résolution concernant le mur de ravalement de mettre à la charge du syndic le montant de la facture des travaux car les copropriétaires n'auraient rien du avoir à payer. Le problème est que comme l'AG a été annulée dans son ensemble, le TGI n'a jugé aucune des résolutions demandées en annulation.
Est-il toujours temps d'engager une action en responsabilité du syndic aujourd'hui suite à ce jugement ? |
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Posté - 22 mars 2014 : 08:48:27
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bien sur puisque vous avez de nouveaux éléments, mais il faut vous attendre à ce que le syndicat doive aller en justice si l'AG vous suit. Et si vous allez en justice, il vous faut changer de syndic...  |
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PROSPER83
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Posté - 22 mars 2014 : 16:00:36
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Bonjour RAMBOUILLET :
l'AG étant annulée, je confirme qu'elel n'a jamais existé. Donc si elle n'a jamais existé, tout ce qui a été payé suite à cette AG (qui n'a jamais existé) doit vous être rendu sans autre forme de procès ; Faites une lettre LRAR au syndic.
Mais sur quel texte juridique vous fondez-vous pour affirmer cela ?
Dés lors qu'une AG a été annulée tout copropriétaire est fondé à se prévaloir de ce jugement et pas seulement ceux, ou celui, qui sont à l'origine de l'action en justice.
Ce qui voudrait donc dire, si l'on vous suit, que tous les copropriétaires seraient alors en droit d'exiger le remboursement des sommes qu'ils auraient payées pour des travaux exécutés dans le cadre de cette AG ?
Car si tel était vraiment le cas, imaginez alors la situation ubuesque dans laquelle serait projetée le SDC qui serait alors tenu de lancer des appels de fond à ces mêmes copropriétaires pour pouvoir les rembourser !
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 Posté - 23 mars 2014 : 04:02:14
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Bonjour et merci pour vos interventions
Ce matin je suis allé à l'ARC (le CS y a adhéré depuis cette année) qui avait une permanence. Les propos de l'ARC rejoignent ceux de "rambouillet" c'est à dire en cas d'annulation d'une AG tous les travaux et les achats effectués et votés en AG l'assignant comme tous les copropriétaires peuvent demander le remboursement de leur cote-part. C'est pour cela que l'ARC recommande de ne rien entreprendre pendant le délai de 2 mois suivant la réception des PV d'AG et qu'en cas d'assignation en demande d'annulation d'attendre le jugement. |
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Posté - 23 mars 2014 : 07:38:51
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"l'AG étant annulée, je confirme qu'elel n'a jamais existé. Donc si elle n'a jamais existé,"
Oui, Rambouillet....."mais les actes passés de bonne foi restent valables"
Je rejoins à la lumière de cette restriction le point de vue de Prosper. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 23 mars 2014 : 08:17:56
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les actes passés le restent de bonne foi, vis à vis du fournisseur surtout qui lui n'a rien à voir dans cette difficulté d'annulation de l'AG.
supposons que le syndic n'ait pas attendu les deux mois pour lancer des travaux ou sachant qu'il y avait assignation pour annulation d'AG, n'aurait pas pris toutes précautions dans les dépenses ou actes, il peut lui-même être assigné par le syndicat à payer certaines choses de ses propres deniers, SURTOUT si l'AG est annulée à cause d'une erreur qu'il aurait commise... |
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Viviane
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Posté - 23 mars 2014 : 12:25:15
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Il me semble que pour connaitre les conséquences de l'annulation, il faut savoir exactement ce qui a été voté durant cette AG annulée.
Là , jean-christian nous parle plusieurs AG, ayant voté des choses différentes, mais ne nous dit pas
- laquelle a été annulée entièrement par le TGI, Il me semble que c'est celle de 2011, mais je suis pas sure.
- quelles étaient exactement les décisions prises par cette AG
exemple:
l'AG annulée est celle de 2007 qui, si j'ai bien compris, a choisi un devis à 66000 euros et autorisé les travaux sous conditions. A-t-elle, en même temps , décidé d'appeler des fonds pour ces travaux? Si oui l'AG étant annulée, les fonds doivent être rendus à tous. Si c'est pas cette AG qui est annulée, et qu'elle a décidé d'apeler 66000 euros, il est possible, selon comment étaient rédigées les "conditions", qu'il n'y ait pas à rendre ces 66000 euros.,
L'ag de 2008, je comprends pas trop ce qu'elle avait décidé?
L'AG de 2011 décide les mêmes travaux qu'en 2007, mais pour un montant différent 76000€. Elle décide donc aussi des appels? Ou pas? 76000€ ou 10000, si 66000 ont déjà été appelés? L'AG a-t-elle pour autant annulé les décisions de 2007?
Y-a-t il une AG qui a approuvé ces travaux une fois faits? Imaginons: L'AG décidant d'appeler les fonds est Annulée. Le syndic doit rendre à tous les fonds appelés. Mais l'AG (postérieure) approuvant les travaux finis n'est pas annulée.. Les travaux étant approuvés, l'AG ne peut plus (ou disons que dans ce cas particulier ce sera peut-être possible, mais pas forcément facile) de contester cette dépense...
En gros, il me semble que quelques précisions, comme les résolutions mot à mot (en ce qui concerne ces travaux) telles que votées par les AG successives de 2007 à aujourd'hui, seraient utiles. Ainsi que savoir QUELLE AG a été annulée...
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Édité par - Viviane le 23 mars 2014 12:32:57 |
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Gédehem
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Posté - 23 mars 2014 : 16:36:04
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L'AG annulée semble être celle de 2011, celle ayant décidé le devis de 96.000 €.
Contestation de 2 décisions .... qui s'est transfomée en contestation de l'AG elle même pour vice de forme (pas de désignation d'un "bureau") ce qui annule l'intégralité des décisions prises sans appréciation sur ces dernières.
La décision de travaux et donc de fait annulée .... mais pas les travaux eux mêmes s'il ont été exécutés, pas le règlement à l'entreprise.
En revanche, s'il n'y a pas eu un début d'exécution, pas de marché passé, pas de fonds versés, le syndic doit rembourser chacun de sa provision, tout repartant à zéro.
Il faut informer de cela les copropriétaires.
S'il faut engager la responsabilité du syndic, ce qui semble une évidence ici, cela relève d'une autre action, cette fois contre lui.
Qui peut être engagée par l'un ou l'autre des copropriétaire, avec des preuves en main, la "bévue" du syndic portant un préjudice certain à chacun des copropriétaire, mais cette fois sur un plan délictuel ou quasi délictuel (l'action en responsabilité contractuelle est réservée au syndicat ... qui peut (doit ici !) engager cette responsabilité. |
Édité par - Gédehem le 23 mars 2014 16:40:58 |
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Viviane
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Posté - 23 mars 2014 : 16:46:09
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Y'a effectivement une très grosse erreur du syndic, apparemment. . Mais:
citation: La décision de travaux et donc de fait annulée ...
S'il s'agit de l'AG de 2011, oui, la décision de 2011 est annulée. mais quid de celle de 2007? Etait elle suffisamment bien rédigée pour ne pas autoriser les travaux au vu de la suite? Quid des appels de charge? Quand ont-ils été fait? Quid de l'approbation des travaux? Approuvés ou pas?
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PROSPER83
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Posté - 23 mars 2014 : 18:51:13
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RAMBOUILLET : les actes passés le restent de bonne foi, vis à vis du fournisseur surtout qui lui n'a rien à voir dans cette difficulté d'annulation de l'AG supposons que le syndic n'ait pas attendu les deux mois pour lancer des travaux ou sachant qu'il y avait assignation pour annulation d'AG, n'aurait pas pris toutes précautions dans les dépenses ou actes, il peut lui-même être assigné par le syndicat à payer certaines choses de ses propres deniers, SURTOUT si l'AG est annulée à cause d'une erreur qu'il aurait commise...
Je ne vous rejoint que partiellement sur cette analyse car c'est un long périple au pays de KAFKA qui s'annonce.
la question de Jean-Christian porte notamment sur : Puis-je demander au syndic le remboursement de ma quote-part des travaux de 2011 concernant le mur de soutènement ? D’après l’ARC oui, mais je souhaiterai confirmation.
Or :
1/ Le délai de 2 mois que doit observer le syndic avant d'appliquer une décision d'AG n'est exigible par la loi que pour celles relevant des articles 25 et 26. Dans ce cas, s'il passe outre, c'est donc indéniablement sa responsabilité qui pourra être engagée.
2/ Si cette décision relève de l'article 24, qui est donc immédiatement applicable dés que la lumière de la salle ou l'AG s'est tenue aura été éteinte, la question de la responsabilité du syndic ne pourra être engagée que si l'annulation de cette AG est totalement imputable à une faute de sa part.
Dans le cas ou cette annulation est aussi imputable à une faute du SDC comme cela concerne le cas décrit par Jean-Christian, l'élection irrégulière du bureau, la responsabilité du syndic ne pourra pas être engagée sur ce fondement puisque à l'évidence il ne pouvait décider de ne pas appliquer cette décision contestée dans le délai des 2 mois suivant la tenue de l'AG.
La responsabilité du syndic ne pourra donc éventuellement qu'être engagée sur une absence de son devoir de conseil sauf que cette responsabilité serait alors partagée avec celle du SDC qui ne pourra se réfugier derrière son ignorance d'une clause de son RC puisque c'est sur cette base que le juge a prononcé l'annulation de l'AG.
Jean-christian n'ayant pas aussi assigné en même temps que le SDC, le syndic pour cette absence de son devoir de conseil, il ne lui est donc plus possible de faire valoir cette responsabilité.
Seul le SDC, qui a été condamné, serait à même de pouvoir le faire mais à condition que cela soit décidé par une AG convoquée par ledit syndic dont on peut se douter qu'à moins qu'il ne soit ultra masochiste, qu'il ne va pas se précipiter pour le faire, et donc il ne resterait que le Pdt du conseil syndical pour faire cette convocation.
Mais comme le SDC a aussi sa part de responsabilité, il faudrait donc que le Pdt du conseil syndical soit aussi ultra masochiste que le syndic pour s'engager dans une telle action dont nul ne saurait en prévoir l'issue.
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Viviane
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Posté - 23 mars 2014 : 19:18:46
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Je suis plutôt d'accord avec vote raisonnement, Prosper, assigner le syndic pour avoir lancé les travaux avant les deux mois , me semble effectivement aléatoire. Mais là aussi tout dépend de la résolution décidant des travaux, résolution qu'on n'a pas:
- l'AG avait elle imposé de les commencer avant les deux mois? Voire une date d'exécution tout court? Auquel cas le syndic DOIT exécuter les décisions d'AG.
- Ou pas?
- les travaux ont-ils commencé avant ou après que le syndic ait été informé que l'AG était contestée?
Auquel cas le syndic a failli à son devoir de conseil en n'attendant pas.
Enfin, ces travaux étaient-ils urgents?
Idem pour assigner le syndic à cause de l'élection irrégulière du bureau, aléatoire.
Ne pas avoir communiqué la proposition du Conseil Général est, en revanche, incontestablement une grosse erreur. Mais: les travaux ont-ils été approuvés? Si oui, comment Jean-Christian a-t-il voté ?
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Édité par - Viviane le 23 mars 2014 19:32:45 |
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Posté - 23 mars 2014 : 19:41:14
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quant le syndicat a été assigné, il en connaissait alors la destination : demande d'annulation de l'AG. Le syndic aurait du alors prendre tourtes précautions même avec des travaux votés à la majorité 24.
Il pouvait connaissant les moyens soulevés par la partie adverse, déclencher une autre AG qui aurait résolu à posteriori les pbs de la première AG.
pour le fun : cette annulation d'AG a t elle entraîné l'annulation de la désignation du syndic... ? |
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Gédehem
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Posté - 23 mars 2014 : 20:03:41
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"Concernant le syndic et le CS, ils avaient été élus à l'AG 2009 pour 3 ans donc aucune élection en 2011"
Concernant les travaux, rien ne dit qu'ils ont été réalisés. 
Le "remboursement" dont il est question porterait sur les provisions versées..
Pour le reste, Prosper est dans le vrai pour ce qui concerne l'annulation AG 2011 : il n'y est pour rien.
"La responsabilité du syndic ne pourra donc éventuellement qu'être engagée sur une absence de son devoir de conseil ......"
La mise en cause du syndic (prescription 10 ans) ne pourrait porter que sur son défaut de réaction en 2008 à propos des subventions accordées par le CG.
Il est évident que le syndic était destinataire des courriers, et qu'il ne peut se réfugier derrière la pdte du CS pour expliquer sa carence préjudiciable. |
Édité par - Gédehem le 23 mars 2014 20:09:50 |
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Viviane
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Posté - 23 mars 2014 : 20:25:15
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citation:
Concernant les travaux, rien ne dit qu'ils ont été réalisés.
exact. Ni le contraire. En fait il manque quand même un paquet d'infos... |
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Édité par - Viviane le 23 mars 2014 20:34:23 |
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Posté - 24 mars 2014 : 04:30:11
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Bonsoir et merci à tous de vos interventions,
Je vais récapituler plus simplement:
- AG 2007 le syndic présente 3 devis concernant la restauration du mur de soutènement, le SDC choisi le devis de 66000€ et demande au syndic de s'adresser à la mairie pour une aide financière et de renvoyer le vote pour l'année suivante.
- AG 2008 La mairie ayant refusé cette aide financière, le SDC refuse de voter les travaux et demande au syndic et CS de chercher des aides financières auprès du conseil régional et général.
Après l'AG 2008 recherche de fonds par le CS et ensuite épisode des courriers.
- AG 2009 aucune résolution concernant les travaux de restauration du mur de soutènement
- AG 2010 idem mais les copropriétaires demandent à ce que les travaux soient réalisés, comme aucune résolution n'est inscrite le syndic la prévoit pour l'AG 2011.
- AG 2011 présentation des devis et vote du devis de 96000€. Le SDC est mécontant de cette hausse du prix mais vote à une petite majorité les travaux.
Mais personne n'était au courant des fameux courriers dont j'ai appris l'existance comme indiqué dans mon 1er résumé.
L'AG 2011 a eu lieu en juin, et j'ai assigné le SDC en août pour la demande d'annulation de la résolution et le remboursement de ma cote-part du montant des travaux pour la raison que j'ai évoqué plus haut.
Ma demande d'annulation et remboursement s'est transformée en demande d'annulation par mon avocat pour non respect du RC dans la nomination du bureau. Et c'est sur ce point que l'AG a été annulée.
AG en juin 2011, assignation en août 2011 et début des travaux en novembre 2011 et fin en février 2013.
La résolution a été voté à l'article 24 mais aurait dù peut être être voté à l'art 25 ou 26 car sans vote en AG ils ont changé les couleurs de certaines parties murales, des volets, des portes des caves et des garages, le syndic et le CS l'avaient décidé eux même.
Ce que je voulais savoir seulement si, l'AG ayant été annulée, je pouvais me faire rembourser ma quôte-part des travaux que je n'aurai jamais dù payer, l'ARC m'a dit oui mais je souhaitais une confirmation.
Pour ce qui est d'une action contre le syndic ou le CS je pense que c'est inutile. |
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Posté - 24 mars 2014 : 08:06:47
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citation: La résolution a été voté à l'article 24 mais aurait dù peut être être voté à l'art 25 ou 26 car sans vote en AG ils ont changé les couleurs de certaines parties murales, des volets, des portes des caves et des garages, le syndic et le CS l'avaient décidé eux même.
ceci sent le ravalement ; si c'est le cas, le vote se fait (sauf cas très particuliers) à la majorité 24, le changement des couleurs n’entraînant pas un vote à la majorité 25 ou 26.
citation: AG en juin 2011, assignation en août 2011 et début des travaux en novembre 2011 et fin en février 2013. le syndic a été imprudent surtout s'il n'a rien fait revoté au cours de l'AG 2012. Attention, dites nous ce qui s'est passé lors de l'AG2013 : est ce que les comptes ont été approuvés dont ceux des travaux ; si c'est le cas, vous ne pourrez récupérer vos fonds. |
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Viviane
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Posté - 24 mars 2014 : 11:20:12
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Jean Christian, Si je comprends bien, toutes les résolutions avant 2011 ne sont que des résolutions "de principe". Celle de 2007 choisit un devis. Mais décide-telle d'un budget? Il me semble que non, mais bon...
Donc, l'AG ne prévoit des fonds pour les travaux qu'en 2011?
Vous pouvez recopier la résolution?
citation: - AG 2008 La mairie ayant refusé cette aide financière, le SDC refuse de voter les travaux et demande au syndic et CS de chercher des aides financières auprès du conseil régional et général.
Est-il écrit quelque part (sur le PV, sur la convoc...)que c'est parce que la mairie a refusé cette aide que L'AG prend cette décision? Vu qu'en fait, cette aide était accordée, (par le conseil général, c'est ça?)c'est important.
citation: AG 2011 présentation des devis et vote du devis de 96000€. Le SDC est mécontant de cette hausse du prix mais vote à une petite majorité les travaux.
L'AG impose-telle une date d'exécution?
Les travaux ont-ils été approuvés depuis? Si oui, les avez vous, vous approuvés? Finis en 2013, si j'ai bien compris. Si l'AG n'a pas encore eu lieu, il faut en refuser l'approbation. Ce qui risque de poser un problème de trésorerie, mais c'est une autre histoire. Voyons d'abord s'ils sont déjà approuvés ou pas.
En fait on a souvent plus d'infos avec des résolutions recopiées mot à mot qu'avec un résumé de ces résolutions |
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Édité par - Viviane le 24 mars 2014 12:22:48 |
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Viviane
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Posté - 24 mars 2014 : 12:42:40
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En gros, si on résume (mais vraiment avoir vos résolutions d'AG mot à mot serait utile)
- le syndic ne vous a pas fit part d'une proposition de financement
- il a engagé ces travaux en sachant que la résolution qui les autorisait était susceptible d'annulation
Il semble y avoir matière à se retourner contre lui. A confirmer par un avocat.
- Si l'AG n'approuve pas les travaux, le SDC peut poursuivre le syndic. Sachant que tant que le syndic n'a pas été condamné par un juge à les payer, totalement ou en partie, l'argent est (à juste titre) sorti de la caisse du SDC, et, vu la somme, il faut combler provisoirement (ou pas...) le trou généré par le refus d'approbation.(autre sujet) plus l'annulation par le TGI de la décision d'appeler les fonds...
- Si l'AG approuve les travaux, seuls les opposants (ou défaillants) pourront contester soit la décision d'approbation, soit leur compte individuel. Mais ce sera pas simple.
En gros:
- vous pouvez demander, tout comme vos voisins, qu'on vous rembourse les appels de charges annulés du fait de la décision du TGI.
Mais un simple décision d'AG revotant ces appels de charge les rendrait à nouveau exigibles..
Il ne vous resterait alors qu'à contester le bien fondé de la décision d'AG approuvant les travaux (et/ou les appels) et/ou attaquer en votre nom propre le syndic... |
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Édité par - Viviane le 24 mars 2014 14:14:52 |
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AG annulée par le TGI 
