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Gédehem
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 Posté - 24 mars 2014 : 15:00:41
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Avant de partir dans tous les sens, il faudrait lire l'exposé initial :
"A l’AG 2008 la mairie ayant refusé et les copropriétaires aussi toujours pour le même prix de 66 000€, ils ont demandé à nouveau au syndic et au conseil syndical d’essayer de trouver des aides financières auprès des conseils général et régional. Aucune info sur le sujet durant les 2 années qui suivirent.
(.....)
Quelques jours plus tard (suivants l'AG 2011. ndlr) en allant chez mon fils j’ai aperçu le vice-président du conseil général qui est le voisin mitoyen de mon fils et j’en ai profité pour discuter avec lui de notre fameux mur de soutènement et qu’il aurait pu faire quelque chose pour nous et j’ai été surpris de sa réponse, il avait fait en 2008 au syndic et au CS une proposition financière de : « 80% du montant sans dépasser 50 000€ » ......
Si mise en cause de la responsabilité du syndic il devait y avoir, c'est sur ce point précis : carence préjudiciable au syndicat.....
Qui date de 2011 (date de l'info reçue par J-Ch.) !!!!!!
Cette information a t-elle été diffusée, qu'en a fait le CS, comment réagissent les copropriétaires ?
A l'évidence, 3 ans plus tard le syndicat n'est pas troublé ...... |
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Viviane
Pilier de forums
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 22
Posté - 24 mars 2014 : 15:47:23
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Questions pertinentes Gedehem, complémentaires à vos posts d'hier
citation: La mise en cause du syndic (prescription 10 ans) ne pourrait porter que sur son défaut de réaction en 2008 à propos des subventions accordées par le CG.
Il est évident que le syndic était destinataire des courriers, et qu'il ne peut se réfugier derrière la pdte du CS pour expliquer sa carence préjudiciable.
citation: S'il faut engager la responsabilité du syndic, ce qui semble une évidence ici, cela relève d'une autre action, cette fois contre lui.
Qui peut être engagée par l'un ou l'autre des copropriétaire, avec des preuves en main, la "bévue" du syndic portant un préjudice certain à chacun des copropriétaire, mais cette fois sur un plan délictuel ou quasi délictuel (l'action en responsabilité contractuelle est réservée au syndicat ... qui peut (doit ici !) engager cette responsabilité. |
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23
 Posté - 25 mars 2014 : 03:15:02
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Bonsoir à tous,
A Gédehem,
Les copropriétaires n'ont eu connaissance des faits qu'au reçu de l'assignation du syndicat, c'est à dire courant septembre 2011.
Personne n'était au courant en dehors du syndic et du CS qui ont été muets durant ces années.
Le syndic aurait pu, après la connaissance de l'assignation, faire une AG spéciale et revoter, mais le problème restait le même, j'aurai assigné une autre fois, car le problème résidait dans le fait que la négligence et le laxisme du syndic et du CS avait amené les copropriétaires à payer la somme de 74000€ alors qu'ils n'auraient rien dû payer car l'entreprise initiale avait maintenu ses prix et que le vote aurait pu avoir lieu à l'AG de l'année suivante, et en cas de nouvelle AG, je pense que le juge n'aurait pas hésité une seconde.
Au cours des appels de fonds du 4ème trimestres en 2011, le syndic avait conjointement demandé un appel de fonds pour le mur.
J'ai su par l'avocat d'un ami aujourd'hui au téléphone, spécialiste dans l'immobilier, le principe des suites de l'annulation d'une AG.
Lorsqu'une AG est annulée, seuls les éléments de l'annulation sont pris en compte, les autres éléments ne sont pas pris en compte car une AG annulée est considérée comme n'ayant jamais existée, de ce fait toutes les résolutions votées sont nulles et inexistantes. Dans le cas où des achats et des travaux votés dans cette AG auraient été effectués et payés par les copropriétaires, ces derniers peuvent, opposants ou non, demander le remboursement de leur quote-part.
Par contre ce que j'ai oublié de demander c'est la façon ou les moyens d'obtenir ce remboursement, j'essaierai en fin de semaine de le recontacter. |
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24
Posté - 25 mars 2014 : 07:47:02
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citation: Personne n'était au courant en dehors du syndic et du CS qui ont été muets durant ces années.
et encore une faute professionnelle ....
citation: Article 59 du décret
A l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance.
Les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci.
Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l'ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l'administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal de grande instance dans les quinze jours de cette notification.
citation: J'ai su par l'avocat d'un ami aujourd'hui au téléphone, spécialiste dans l'immobilier, le principe des suites de l'annulation d'une AG.
Lorsqu'une AG est annulée, seuls les éléments de l'annulation sont pris en compte, les autres éléments ne sont pas pris en compte car une AG annulée est considérée comme n'ayant jamais existée, de ce fait toutes les résolutions votées sont nulles et inexistantes. Dans le cas où des achats et des travaux votés dans cette AG auraient été effectués et payés par les copropriétaires, ces derniers peuvent, opposants ou non, demander le remboursement de leur quote-part.
c'est donc une confirmation de ce que l'on vous a écrit...
Pour vous faire rembourser vous le demander par LRAR au syndic, puis mise en demeure, et s'il ne le fait pas vous retenez ces sommes sur les prochains versements demandés. Mais attention, c'est le syndicat qui rembourse et pas le syndic !!!!!
Pour que ce soit le syndic, il faudrait l'assigner pour faute et si le tribunal va dans votre sens, c'est à lui de vous rembourser...
N'oubliez pas les artisans et tiers ont été payés et n'ont rien à voir dans ce différend. |
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PROSPER83
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25
Posté - 25 mars 2014 : 12:29:43
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Pour vous faire rembourser vous le demander par LRAR au syndic, puis mise en demeure, et s'il ne le fait pas vous retenez ces sommes sur les prochains versements demandés. Mais attention, c'est le syndicat qui rembourse et pas le syndic !!!!!
Pour que ce soit le syndic, il faudrait l'assigner pour faute et si le tribunal va dans votre sens, c'est à lui de vous rembourser...
Le Syndicat des copropriétaires est responsable des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions (Cass. Civ. 3e, 15 février 2006, 2 octobre 2012, 22 octobre 2012 - Code civil, art. 1384 et 1998).
Jean-christian n'ayant pas aussi assigné en même temps le syndic que le SDC, le TGI n'a donc pas reconnu une faute du syndic.
Il n'est donc plus possible à Jean-christian de faire valoir la responsabilité quasi délictuelle du syndic à son encontre d'autant que le motif d'annulation de l'assemblée se rapporte à une violation par le SDC d'une clause de son RC que tous les participants à cette AG étaient tous sensés connaître.
C'est donc le SDC qui a occasionné le préjudice et non le syndic, et en l'espèce il y a fort à parier qu'un juge statuera qu'un SDC ne saurait méconnaître les clauses de son RC en se réfugiant sur l'absence de devoir de conseil du syndic.
Il ne peut donc que se retourner vers le SDC pour exiger le remboursement de la quote-part des travaux qu'il a payé.
Sauf que le SDC, c'est aussi Jean-christian et les autres copropriétaires auprès desquels devra être lancé un appel de fond approuvé par une AG. C'est sur que c'est gagné d'avance !
Aucune faute du syndic n'ayant été prononcée par le TGI, c'est donc le SDC qui devrait engager une procédure contre le syndic pour mettre en cause sa responsabilité et demander qu'il soit condamné à rembourser la totalité des travaux et pouvoir ainsi assurer le remboursement des quotes-parts de tous les copropriétaires.
Sauf que le SDC étant lui même à l'origine de l'irrégularité qui a provoqué l'annulation de l'AG, c'est quasiment sûr que la partie est perdue d'avance.
Personnellement je pense que Jean-christian va devoir se résigner et passer à autre chose.
La situation aurait totalement différente si l'annulation de l'AG aurait été imputable à une faute incontestable du syndic, comme par exemple une convocation irrégulière de l'AG, ou l'absence d'ouverture d'un compte séparé.
Et encore que ?
En effet, j'ai eu en main un arrêt de la Cour d'Appel de Paris de 2008 (ou 2009) sur ce sujet, que malheureusement je n'arrive pas à retrouver, disant que pour des travaux dont la décision a été juridiquement annulée, les copropriétaires ne sauraient exiger le remboursement de leur quote-part plusieurs années après qu'ils aient été intégralement réalisés et payés par le SDC. Qu'une telle décision ne pourrait que déstabiliser profondément la copropriété, laquelle ne saurait se contraindre à se rembourser elle même et que par ailleurs, faisant abstraction de l'irrégularité de la décision, il apparaissait que de toute manière les travaux réalisés avaient été nécessaires pour l'entretien de la copropriété et que donc tous les copropriétaires auraient eu de toutes façons à les supporter tôt ou tard.
Je recherche activement cet arrêt et je vous le ferai savoir si je le retrouve.
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Viviane
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26
Posté - 25 mars 2014 : 13:30:03
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Il n'y a pas plusieurs années, les travaux ont été finis en février 2013.
Le problème, jean-christian, c'est que vous pouvez demander le remboursement de votre part. Mais les autres aussi.
En fait, le syndic est même obligé de la rembourser à tous (si tant est que les appels ont bien été décidés par l'AG annulée, ce que vous n'avez toujours pas confirmé).
Mais il doit le faire avec l'argent du SDC. Vous voilà donc dans la situation suivante:
- 1) Tout le monde fait l'autruche, L'AG ne décide rien pour tirer les conséquences de ce jugement,elle approuve les travaux sans réserve, le syndic ne rembourse que ceux qui demandent: le SDC se retrouve avec 96000 euros qui se baladent et dont n'importe quel copro peut exiger le remboursement de sa quote-part à n'importe quel moment.
2) L'AG décide d'obliger le syndic à tirer les conséquences de l'annulation de l'AG: il rembourse tout le monde. L'ag vote de nouveaux appels, exigibles à la même date que le remboursement. ET approuve les travaux sans réserves. A condition de ne pas vous-même approuver ces travaux (c'est pas obligé mais vraiment préférable...), vous reste alors la possibilité de contester votre compte personnel. Si vous pensez avoir une chance de gagner.
3) L'AG décide d'obliger le syndic à tirer les conséquences de l'annulation de l'AG: il rembourse tout le monde. Simultanément, elle prend des résolutions, (très compliquées à rédiger dans votre cas précis, mais sans doute possibles, faut réfléchir) permettant d'imputer cette dépense aux copropriétaires au moins provisoirement mais sans l'approuver. Ce qui lui laisse le temps de voir avec un avocat s'il y a lieu, pour le SDC de se retourner avec quelques chances de gagner contre le syndic, sans pour autant mettre en péril la sécurité financière du syndicat.
Le 1, c'est une folie. C'est mettre le SDC dans une situation financière possiblement très néfaste, et ce pendant les 10 ans (si je me trompe pas) que chaque copro a pour contester son compte personnel.
Le 2 c'est dommage à mon avis. Personnellement j'explorerais avec un avocat le dossier à fond avant de m'asseoir définitivement sur cet argent.
Le 3 me semble le plus raisonnable. Reste à trouver à quel titre appeler une telle somme.
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Édité par - Viviane le 25 mars 2014 14:57:08 |
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Viviane
Pilier de forums
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27
Posté - 25 mars 2014 : 15:00:15
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Rajout: pour le cas 3 Des résolutions du genre (à peaufiner):
-L'AG ratifie les travaux de.... exécutés pour un montant de 96000€, dont elle accepte de régler XXXX euros, compte tenu des fautes du syndic dans la gestion de ces travaux, dont le fait qu'il n'a pas communiqué dans les temps à l'assemblée générale l'offre de subvention de XXXX proposée par le conseil général en date du ....
vote
-Si l'AG accepte de payer une partie (ce que je vous conseille, en fait, vu que l'AG a quand même un peu fait l'autruche aussi) L'ag décide que la somme de XXXX euros qu'elle accepte de régler pour les travaux de... cités pointXXXX du présent PV sera appelée le.... (même date que remboursement des appels, qui n'a pas à être voté, ces appels n'ayant juridiquement jamais eu lieu) et répartie de la façon suivante (tantièmes de charges communes, je suppose)
vote
Puis
- l'AG décide d'appeler une avance (à quel titre? Ca me semble difficile et juridiquement risqué d'avancer de l'argent pour des travaux FAITS et PAYES) de XXX euros (96000 - ce que l'AG accepte de payer).
vote
- Les appels se feront le XXXX et seront répartis de la façon suivante ; (tantièmes de charges communes, je suppose)...
Dans ce cas, l'avance est remboursable au copro vendeur et doit être reconstituée par le copro acquéreur. Une AG ultérieure décide de s'asseoir définitivement sur cette somme, ou de la rembourser si le syndic paye, avant ou après procès.
OU
- l'AG, considérant qu'il y a eu faute du syndic dans la gestion des travaux de... cités point XXXX du présent PV, décide d'appeler une provision pour dotation aux dépréciations sur créances douteuses afin de couvrir la dépense de XXXX euros concernant ces travaux, dépense qu'elle conteste.
vote
-La provision pour dotation aux dépréciations sur créances douteuses de XXXX euros mentionnée ci-dessus point XXXX du présent PV sera appelée le...(même date que le remboursement des appels) et seront répartis de la façon suivante ; (tantièmes de charges communes, je suppose)...
vote
Dans ce cas, c'est une dépense. Il n'y a pas à la rembourser en cas de mutation. Si le syndic finit par payer, (avant ou après procès) ce sera un produit à répartir entre les copros qui ont réglé la dépense. Sinon, en gros, l'histoire est finie. Il faudra juste une décision d'AG pour le dire.
Dans les cas 2 et 3, vous inscrivez au PV un truc du genre: L'AG demande au syndic de tirer les conséquences de la décision du TGI du... annulant les appels décidés par l'AG le.... et effectués le...., et créditer chaque copropriétaire du montant de sa quote part de ces appels au plus tard le.... . Pas de vote nécessaire, c'est indiscutable.
Et vous nous avez toujours pas dit si ces travaux ont été approuvés par l'AG... ce qui excluerait quasiment la possibilité 3. |
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Édité par - Viviane le 25 mars 2014 15:20:47 |
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PROSPER83
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28
Posté - 25 mars 2014 : 15:26:53
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VIVIANE : Il n'y a pas plusieurs années, les travaux ont été finis en février 2013.
Et alors ça change quoi dans le raisonnement de la CA de Paris qu'ils aient été terminés et payés depuis 1 an ou depuis 3 ou 4 ans (car c'est au moins le délai qu'il a fallu pour que ça arrive jusqu'en appel).
[i]Le problème, jean-christian, c'est que vous pouvez demander le remboursement de votre part. Mais les autres aussi.
En fait, le syndic est même obligé de la rembourser à tous (si tant est que les appels ont bien été décidés par l'AG annulée, ce que vous n'avez toujours pas confirmé).[/i]
Le syndic n'est obligé à rien du tout tant qu'une assemblée générale ne l'aura pas décidé.
Ce qui me parait très curieux c'est votre envie chronique de développer des pages entières d'hypothèses qui demanderaient également des pages entières pour les contredire.
Dans le cas cité par jean-Christian, c'est le SDC qui en passant outre la clause de son RC est responsable de l'annulation de l'AG et non le syndic.
Il n'y a rien donc plus rien d'autre à dire.
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Gédehem
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29
Posté - 25 mars 2014 : 15:41:27
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Attention, Prosper, vous allez être passé au chalumeau en 50 lignes ou 5 posts ....
Principe L.art.14 : le syndicat est responsable de tout, y compris des fautes ou erreurs de son mandataire.
Et comme en plus il demande "quitus" (qu'il ne faut JAMAIS donner), inutile ensuite de lui chercher des poux.
La seule 'faute' su syndic qui peut être mise en avant ici (durant 10 ans a/c de sa découverte ) : le défaut d'information du syndicat en 2008 au reçu de la lettre du CG accordant une subvention.
Faute qui a porté prijudice au syndicat, dont il (le syndicat) peut demander réparation.
Pour le reste, tant pour la tenue de l'AG, qui est l'affaire des copropriétaires et du "bureau" (qui a validé le PV ?? (*)), que pour l'approbation des travaux et de la dépenses, c'est le syndicat qui assume.
D'où la sanction pour vice dans la tenue de l'AG.
Mais pas pour la dépense, celle-ci étant non seulement justifiée mais aussi approuvée par le syndicat.
Impossible de demander quelque remboursement que ce soit.
Cela aurait été possible pour des provisions pour travaux non exécutés.
Pas pour des travaux réalisés et payés, dépense approuvée.
(*) qui a signé le PV ? Il y a eu un pdt de séance dédigné, même si son élection n'est pas rapportée dans le PV.
C'est lui qui peut être assigné, pour sa faute ayant portée préjudice. |
Édité par - Gédehem le 25 mars 2014 15:44:42 |
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Viviane
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30
Posté - 25 mars 2014 : 15:47:15
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citation: VIVIANE : Il n'y a pas plusieurs années, les travaux ont été finis en février 2013.
Et alors ça change quoi dans le raisonnement de la CA de Paris qu'ils aient été terminés et payés depuis 1 an ou depuis 3 ou 4 ans (car c'est au moins le délai qu'il a fallu pour que ça arrive jusqu'en appel).
J'en sais rien ce que ça peut changer, je suis pas dans la tête d'un juge, et j'ai jamais dit que la jurisprudence que vous proposez de rehercher n'avait pas d'intérêt.. Tout ce que je dis c'est que se réveiller au bout d'un an ou au bout de plusieurs années, c'est pas pareil., donc pas forcément considéré pareil par un juge.
Vous considérez que toute procédure est perdue d'avance dans ce cas, c'est votre droit. Je suis plus dans le doute. C'est mon droit aussi. Pas la peine de m'insulter parce que je suis pas d'accord avec vous.
citation: Le syndic n'est obligé à rien du tout tant qu'une assemblée générale ne l'aura pas décidé.
Ca c'est la meilleure... Depuis quand une décision d'AG serait-elle au dessus de la décision d'un juge? Depuis quand l'AG devrait-elle ratifier la décision d'un juge? La décision d'appeler les fonds étant annulée, elle n'a JAMAIS EXISTE. L'AG n'a aucune possibilité de dire le contraire. Le syndic doit les rembourser, ou pour être plus précis, doit passer les écritures comptables ANNULANT ces appels de charges. Ce qui revient au même: tous les copros seront créditeurs.Si l'AG ne prend pas une autre décision visant à appeler des fonds équivalents, c'est la mouise. ,. Si le syndic n'annule pas ces appels, il prend le risque que chaque copro fasse cette demande à son tour, au besoin en engageant une procédure qu'il est certain de gagner. Vous considérez que c'est pas grave? Libre à vous. De mon point point de vue, c'est actuellement le PRINCIPAL problème du SDC de jeanchristian.
citation: Ce qui me parait très curieux c'est votre envie chronique de développer des pages entières d'hypothèses qui demanderaient également des pages entières pour les contredire.
Super, Prosper, belle méthode ... en raisonnant ainsi, ça vous évite d'avoir à expliquer ce qui est inexact dans ce que je dis et pourquoi. Et même pourquoi c'est une hypothèse....Belle pirouette, bravo l'artiste...
citation: Dans le cas cité par jean-Christian, c'est le SDC qui en passant outre la clause de son RC est responsable de l'annulation de l'AG et non le syndic.
Je n'ai jamais dit le contraire. Je n'en tire pas pour autant la conclusion que le syndic n'a pas fait d'erreur dans cette histoire. En dehors du fait qu'il doit lui aussi connaître le RDC des immeubles qu'il administre.
citation: Il n'y a rien donc plus rien d'autre à dire.
Pas de problème, Prosper, personne ne vous oblige à parler, surtout pour écrire le genre de post que vous venez d'écrire...ni même à me lire, ce que visiblement vous n'avez pas fait.
PS; vous avez pas grand chose à m'envier sur la longueur des posts, Prosper. Pour ma part, ça ne me pose pas de problème, les longs posts.. Celui, très court, que vous venez d'écrire, n'a en revanche pas le moindre intérêt... |
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Édité par - Viviane le 25 mars 2014 16:39:17 |
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Viviane
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31
Posté - 25 mars 2014 : 15:52:55
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Plutôt d'accord avec vous sur le reste, Gedehem, mais ça, on en sait toujours rien...ou alors j'ai raté une info...
citation: Mais pas pour la dépense, celle-ci étant non seulement justifiée mais aussi approuvée par le syndicat.
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Gédehem
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Posté - 25 mars 2014 : 18:50:09
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"AG en juin 2011, assignation en août 2011 et début des travaux en novembre 2011 et fin en février 2013."
L'AG annuelle semblant se tenir en juin chaque année, ces travaux ont sans doute été approuvés lors de l'AG 2013 de juin ...
A confirmer. |
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PROSPER83
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33
Posté - 25 mars 2014 : 23:10:16
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Vous considérez que toute procédure est perdue d'avance dans ce cas, c'est votre droit. Je suis plus dans le doute. C'est mon droit aussi. Pas la peine de m'insulter parce que je suis pas d'accord avec vous.
Mais c'est quoi ce délire ? A quel moment vous aurez-je insulté ?
Pas de problème, Prosper, personne ne vous oblige à parler, surtout pour écrire le genre de post que vous venez d'écrire...ni même à me lire, ce que visiblement vous n'avez pas fait.
Personne ne vous oblige non plus à me lire. |
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Posté - 26 mars 2014 : 01:05:56
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Bonsoir à tous,
Je vous ai raconté mon histoire du début à la fin pour que vous puissiez avoir les tenats et aboutissants.
Le problème est simple:
AG 2011 un vote positif de la résolution pour la réalisation des travaux d'un mur de soutènement pour le prix de 96000€ avec un autre vote pour les modalités des appels de fonds.
Suite à une info concernant une aide financière antérieure non utilisée, dans les 2 mois qui ont suivi la réception du PV de cette AG assignation du syndicat des copropriétaires en demande d'annulation de la résolution concernant le mur de soutainement et par mon avocat ajoute à ma demande l'annulation de l'AG après avoir constaté une erreur dans la composition du bureau par rapport au RC.
Les travaux ont eu lieu finis en 2013 et payés par tous les copropriétaires.
En janvier 2014 le TGI donne son jugement sur cette assignation: annulation de l'AG 2011 et dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédures dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Donc je pense que, après recherches et intérrogations d'organismes compétents, je peux demander le remboursement de ma quote-part des frais engagés pour le mur, car une AG annulée étant considérée comme inexistante on ne peut avoir encaissé d'appels de fonds pour des travaux non votés puisse qu'annulés.
Le reste c'est de la prose, à quoi servirait l'annulation d'une AG si on ne pouvait récupéré les fonds appelés, à rien et toute demande d'annulation serait inutile.!!!!! |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 26 mars 2014 : 01:41:57
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Et on sait toujours pas si ces travaux ont été approuvés...
Je crois que votre avocat vous a pas tout expliqué..
Car si tout le monde demande à être remboursé,(et tout le monde en a le droit, pendant 10 ans), ou si, tout bêtement, le syndic fait pour une fois son boulot correctement et rembourse tout le monde, votre SDC se retrouvera dans le rouge suite à cette AG annulée, et ce sera aussi votre problème... Et vous devrez, pour combler le trou, en quelque sorte reverser l'équivalent de l'argent qu'on vous a rendu.
Que vous serez obligé de verser si l'AG prend pour l'appeler une nouvelle décision, jusqu'à ce que cette nouvelle décision soit (éventuellement) annulée par un juge, etc.. etc..
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Édité par - Viviane le 26 mars 2014 02:19:08 |
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Posté - 26 mars 2014 : 11:25:32
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citation: Donc je pense que, après recherches et intérrogations d'organismes compétents, je peux demander le remboursement de ma quote-part des frais engagés pour le mur, car une AG annulée étant considérée comme inexistante on ne peut avoir encaissé d'appels de fonds pour des travaux non votés puisse qu'annulés.
Le reste c'est de la prose, à quoi servirait l'annulation d'une AG si on ne pouvait récupéré les fonds appelés, à rien et toute demande d'annulation serait inutile.!!!!!
Tout cela est vrai, mais.... si tout le monde fait pareil, que va-t-il se passer ?
Le syndic rembourse les travaux, en pompant sur les fonds jusqu'à ce que les comptes soient au rouge, même en "mangeant" l'avance de trésorerie, et après...
soit le syndic fait une AG déclenchant le paiement des travaux
soit le syndicat se trouve en difficulté, un AJ est nommé qui fait rentrer l'argent (+ses honoraires...), etc...
là où votre avocat a fait une erreur (cela arrive à tout le monde), c'est de n'avoir pas mis en cause la responsabilité du syndic (si c'était possible et notamment pour avoir lancé les travaux) afin que ce soit lui qui paie éventuellement.
aujourd'hui à mon avis il n'a pas beaucoup de solutions :
* vous ne demandez rien, mais cela ne semble pas votre volonté
* vous agissez pour que le syndicat assigne le syndic en responsabilité
* ....
soit de toute façon, vous devrez payer à un moment ou à un autre, sauf si vous vendez... |
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Posté - 27 mars 2014 : 03:15:41
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Pour repondre à viviane, les travaux ont été approuvés car comme je l'ai écrit dans le message 34 le vote a été positif ce qui est pareil.
Pour répondre à rambouillet, mon avocat n'a pas fait d'erreur car comme je l'écris dans le message 3, j'avais demandé concernant la résolution son annulation et de mettre à la charge du syndic le montant des travaux, pour moi c'est bien une mise en cause du syndic. Le pourquoi avait été bien expliqué avec documents à l'appui. Seulement comme l'AG a été annulée le motif de la demande d'annulation et de prise en charge par le syndic du montant des travaux non pas été pris en considération.
Donc pour moi, mettre en cause la responsabilité du syndic maintenant ne m'interesse pas puisse que je peux obtenir le remboursement, si les autres copropriétaires en trouvent une utilité qu'ils le fassent.
Je suis persuadé qu'il n'y aura aucun copropriétaire qui en demandera le remboursement. La plupart du temps seulement 35 à 45% de copropriétaires viennent aux AG.
90% des copropriétaires sont ignorants des lois qui régissent la copropriété idem pour le CS, sans parler du syndic, lui c'est pire car pour faire plaisir au CS il transgresse très souvant les lois.
Lorsque le CS a adhéré à l'ARC, ce dernier a fait un contrôle sur les différents PV des AG et sur les différentes résolutions, l'ARC n'a pas maché ses mots sur l'incompétence du CS en leur demandant de virer le syndic, aussi l'ARC à qui j'ai demandé les quelques renseignements m'a dit que le CS venait de résilier son adhésion.
Dans chaque AG le seul orateur c'est le syndic et si par malheur vous dites au président du bureau que c'est à lui de le faire car c'est un assemblée entre copropriétaires et non entre les copropriétaires et le syndic vous êtes hué.
Je pourrai en faire un roman. |
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PROSPER83
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Posté - 27 mars 2014 : 09:34:36
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[i]Pour répondre à rambouillet, mon avocat n'a pas fait d'erreur car comme je l'écris dans le message 3, j'avais demandé concernant la résolution son annulation et de mettre à la charge du syndic le montant des travaux, pour moi c'est bien une mise en cause du syndic. Le pourquoi avait été bien expliqué avec documents à l'appui. Seulement comme l'AG a été annulée le motif de la demande d'annulation et de prise en charge par le syndic du montant des travaux non pas été pris en considération.
[/i]
Vous reprochez aux autres copropriétaires de ne rien connaitre aux lois de la copropriété mais manifestement votre avocat semble aussi ignorer certaines règles de procédure.
Tout d'abord il serait intéressant de connaitre précisément le motif invoqué pour l'annulation de la décision qui a voté les travaux, car il ne semble pas qu'elle ait été prise irrégulièrement aux regards des art. 11 et 13 du décret 1967. Le fait de la perte du subventionnement par le conseil général pour cause de sa non communication par le syndic en 2008 étant un tout autre problème qui ne saurait entaché d'irrégularité la décision de faire les travaux prise par l'AG 2011.
Pour mettre en cause la responsabilité du syndic il aurait d'abord fallu que vous commenciez par l'assigner en même temps que le SDC.
Ensuite, l'annulation d'une décision d'assemblée vise toujours le SDC et c'est donc lui qui est condamné, éventuellement in solidum avec le syndic en ce qui concerne l'art.700 et les dépends mais à la condition expresse que celui-ci ait été assigné.
Pour ce qui concerne votre demande de mettre à la charge du syndic le montant des travaux, pour le cas* ou le juge y aurait donné suite, c'était alors à l'avocat du SDC de demander dans ses conclusions que les effets de cette condamnation soit reporté sur le syndic mais ce, toujours à la condition expresse que le syndic ait été assigné avec le SDC.
(* cas très hypothétique et à considérer en fonction du motif d'annulation retenu car une autre assemblée pouvant éventuellement décider de valider la réalisation des travaux qu'il était devenu urgent de faire)
[i]Donc pour moi, mettre en cause la responsabilité du syndic maintenant ne m'interesse pas puisse que je peux obtenir le remboursement, si les autres copropriétaires en trouvent une utilité qu'ils le fassent.[/i]
Vous n'êtes pas plus apte à être remboursé que les autres copropriétaires car en le faisant le syndic démontrerait ainsi qu'il a bien prit acte des conséquences de l'annulation de l'AG 2011 et il a alors l'obligation d'appliquer les mêmes règles à tous les copropriétaires sans attendre que ceux-ci en manifestent individuellement la volonté.
Ne pas le faire engagerait non seulement sa responsabilité envers chacun de ceux-ci mais aussi la responsabilité du SDC qui aura fatalement à valider ces comptes et ainsi la situation discriminatoire créée par le syndic.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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39
Posté - 27 mars 2014 : 11:15:24
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Pardon de faire cette remarque, mais il est nécessaire avant de répondre pour donner conseil de bien lire les exposés, d'en suivre le fil principal, ce qui évite de partir dans tous les sens .....
"Tout d'abord il serait intéressant de connaitre précisément le motif invoqué pour l'annulation de la décision qui a voté les travaux, car il ne semble pas qu'elle ait été prise irrégulièrement ....."
La décision sur les travaux n'a pas été annulée !
Bien que ce soit la demande initiale, l'avocat, constatant sans doute que cette décison n'était pas contestable, s'est en revanche rendu compte que l'AG était entachée de nullité en raison d'un vice de forme dans la désignation du bureau. Ce qui a entrainé l'annulation de l'AG dans son entier.
Vice de cette AG 2011 qui ne peut être reproché au syndic, le syndicat, et ici le pdt de l'AG, étant seul responsable de la bonne tenue et de la conformité de ses actes.
Autrement dit : il n'existait aucun moyen pour engager la responsabilité du syndic, qui n'en a aucune dans cette annulation (peut-être "défaut de conseil"), .
L'avocat a bien fait son travail .... même si ce n'est pas le but précis qui était recherché !
Si responsabilité du syndic il y a, c'est en raison de sa carence en 2008 au reçu du courrier du Conseil général accordant une subvention pour la réalisation des travaux.
Le syndicat, découvrant cette faute en 2011 (merci au fils de Jean-Christian), pouvait, et peut encore, engager la responsabilité du syndic.
A condition qu'il le décide.
Ce qui ne semble pas être sa démarche. |
Édité par - Gédehem le 27 mars 2014 11:27:24 |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
504 message(s)
Statut:
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40
Posté - 27 mars 2014 : 13:10:35
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Pardon de faire cette remarque, mais il est nécessaire avant de répondre pour donner conseil de bien lire les exposés, d'en suivre le fil principal, ce qui évite de partir dans tous les sens .....
"Tout d'abord il serait intéressant de connaitre précisément le motif invoqué pour l'annulation de la décision qui a voté les travaux, car il ne semble pas qu'elle ait été prise irrégulièrement ....."
Il aurait été aussi nécessaire GEDEHEM que vous preniez le temps de comprendre à quelle allégation de Jean-Christian s'adressait ma réponse .
i]Pour répondre à rambouillet, mon avocat n'a pas fait d'erreur car comme je l'écris dans le message 3, j'avais demandé concernant la résolution son annulation et de mettre à la charge du syndic le montant des travaux, pour moi c'est bien une mise en cause du syndic. Le pourquoi avait été bien expliqué avec documents à l'appui. Seulement comme l'AG a été annulée le motif de la demande d'annulation et de prise en charge par le syndic du montant des travaux non pas été pris en considération.
[/i]
Celle-ci ne visait donc que le cas ou il n'aurait obtenu que l'annulation de la résolution qui a décidé les travaux et sur laquelle se focalise totalement Jean-Christian .
Vous auriez du aussi prendre le temps de relire mes réponses précédentes. Vous auriez ainsi constaté qu'il n'y a jamais eu de mauvaise interprétation de ma part sur la justification de l'annulation de l'AG 2001. 
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