|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 03 août 2009 : 20:53:24
|
Bonjour à tous,
je vous expose mon problème : j’espère avoir de bons conseils de votre part.
Mes locataires m’ont informés en fin avril 2009 en LRAR, que leur logement était plein d’humidité et que cette humidité provenait des murs extérieurs. Ils m’ont demandé de faire des travaux .
Etant agé et à l’hôpital depuis plus de 7 mois pour accident, je leur ai répondu aussitôt que je leur envoyait une personne pour se rendre compte de la situation.
La personne que j’ai envoyé est un professionnel du bâtiment. Elle a pris des photos et me les a montré. Elle m’a affirmé que les murs extérieurs étaient sains, que ça ne pouvait venir de l’extérieur, mais plutôt une humidité crée à l’intérieur de l’appartement (manque d’aération). Aucune tapisserie n’est décollé, mais comportent des traces de champignons.
A la vue des clichés, j’ai été choqué. Les murs sont « piqués » et noirci par des tâches de moissisures.
Je leur loue le logement depuis 2003. C’est un bail 1989.
Je suis étonné de n’avoir été informé que fin avril de cette situation.
Mes locataires ne m’ont à peine laissé le temps de me retourner car en parallèle, ils ont également déposé une plainte au service d’hygiène de la mairie.
Je reçois donc un courrier du service d’hygiène me demandant de :
- trouver la cause et y remédier de façon durable,
- créer une ventilation supplémentaire dans la salle d’eau (qui selon eux est la cause de la l’humidité dans le logement),
- fixer correctement un lavabo de la salle d’eau,
- faire vérifier par un électricien l’appartement,
- et enfin, un point que je n’ai pas compris qui est : « conformément à la loi n°2004-806 du 9 août 2004, articles L.1337 et L.1334-9, vous devez faire vérifier par un professionnel si du plomb est accessible dans l’appartement et si c’est le cas, prendre toutes les dispositions pour supprimer le risque d’intoxication des occupants y compris pendant les travaux. Ces derniers devront se dérouler en l’absence de mineurs. »
Pour le dernier point (la loi du 9 août 2004), j’ai fais des recherches sur Internet, site légifrance, je ne trouve pas les numéros d’articles mentionnés.
Je pensais que seuls les logement mis en location après le 12 août 2008 ou en cours de renouvellement, devait subir un diagnostique plomb.
Pouvez vous svp m’éclairer sur ce dernier point ?
Pour tous ceux qui penserait que je suis un marchand de sommeil, cela n’est pas du tout le cas. Ce logement est équipé de ventilation haute et basse, de fenêtre double vitrage dans chaque pièce. Et c’est le seul logement dans mon immeuble qui subit ces dégâts. Il est pourtant situé au 2è étage sur 3 étage. De plus, ce logement est mon patrimoine, je ne veux pas le voir se dégrader.
Contrairement à ce qu’écrit la technicienne de la mairie, la salle de bain contient bien 2 aérations et non une seule. Il y a également une fenêtre assez grande dans la salle de bain donnant sur la cour de l’immeuble.
La salle de bain, est la pièce pratiquement pas touché par les traces d’humidités. J’ai du mal à croire que ce serait la cause principale de la dégradation du logement.
Mes locataires ont reçu un congé pour habiter en mai 2009 (date limite pour l’envoi du congé) car ma fille a besoin d’ un logement, elle habite à mon domicile suite à la séparation d’avec son compagnon. J’imagine que c’est pour cela qu’ils se sont précipités pour aller porter plainte au service d’hygiène.
En fait, j’ai ces locataires depuis bientôt 6 ans, et c’est insupportable. Ils me dégradent mon logement en vue d’obtenir une HLM. Ils ne loupent pas une occasion pour me nuire et depuis bientôt 6 ans, ils m’en ont fait voir de toute les couleurs.
Je suis persuadé qu’il s’agit plus d’une mauvaise utilisation du logement que d’un manque de ventilation.
Ce logement a toujours été sain et je sais qu’ils calfeutrent toutes les aérations.
Il y a un lavomatic en bas de l’immeuble, je les ai souvent aperçu monter dans l’appartement leur linge à sécher.
Enfin, ils utilisent également un chauffage sur bouteille de gaz bien que le logement soit équipé de radiateur électrique.
1) Comment trouver un expert qui pourra déterminer la cause de cette humidité et dont le rapport aura une valeur réelle ?
2) je souhaite demander aux locataires, la copie des factures EDF, que faire s’ils refusent ?
3) Suis-je dans l’obligation de faire vérifier par un professionnel si du plomb est accessible dans l’appartement bien que ce logement a été mis en location en 2003 et le renouvellement en 2006 ?
4) Votre aide et vos conseils sont les bienvenus, je vous remercie d’avance.
ps : le service d'hygiène me laisse un délais de 3 mois pour effectuer tous ces points.
|
|
|
|
|
|
|
1
 Posté - 03 août 2009 : 21:01:01
|
re ps : j'ai une protection juridique et aussi une assurance loyer impayé : pensez vous que je puisse bénéficier par ce biais d'une expertise pour recherche des causes ?
Re-Merci
Bonne soirée. |
|
|
|
joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
Statut:
|
|
 2
 Posté - 03 août 2009 : 22:55:06
|
voyez dej avec votre assurance: cela depend des garanties que vous avez prises. on ne peut pas vous répondre sur ce point.
pour le reste, demandez au professionel qui est venu visiter le logement, un rapport écrit, que vous pourrez fournir á la DDASS (car on parle bien de ce departement ?) - ca sera tjs cela de pris (mentionné aussi votre état et le fait que vous soyez hospitalisé.
le professionel attestera les ouvertures hautes et basses dans le logement, ce qui correspond au décret sur le logement décent.
mentionnez aussi que le congé a été donné pour reprise par votre fille et que l'appartement devra se libérer conformément à la loi de 89, pour le .... au plus tard -
pour le plomb et les articles cités, il s'agit du code de la santé publique.
diagnostic du plomb pour le nouveaux contrats d elocation ou ceux renouvelés, a partir du 12 aout 2008.... selon les articles L1334-5 et L1334-7 du code de la santé publique.
les voici:
citation: Article L1334-5
Modifié par Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 - art. 19 JORF 9 juin 2005
Un constat de risque d'exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Est annexée à ce constat une notice d'information dont le contenu est précisé par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction.
citation: Article L1334-7
Modifié par Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 - art. 19 JORF 9 juin 2005
A l'expiration d'un délai de quatre ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, le constat mentionné à l'article L. 1334-5 est annexé à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque contrat de location.
Lorsque le contrat de location concerne un logement situé dans un immeuble ou dans un ensemble immobilier relevant des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ou appartenant à des titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, l'obligation mentionnée au premier alinéa ne vise que les parties privatives dudit immeuble affectées au logement.
L'absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur.
Le constat mentionné ci-dessus est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire.
mentionnez bien que le contrat de location n'est pas nouveau et que jusqu*á preuve du contraire, les contrats existants ne tombent pas sous cette legislation (et que d'autre part, c'est la 1ere fois que ces locataires vous mentionnent une telle demande !!!!)
sinon pour ceux mentionnés dans la lettre, je ne vois pas ce que peut être ce L1337 ... malgré mes recherches (en tout cas pas sur le code de la santé publique). pour l'autre voici:
citation: Code de la santé publique
Partie législative
Première partie : Protection générale de la santé
Livre III : Protection de la santé et environnement
Titre III : Prévention des risques sanitaires liés à l'environnement et au travail
Chapitre IV : Lutte contre la présence de plomb ou d'amiante.
--------------------------------------------------------------------------------
Article L1334-9
Modifié par LOI n°2009-879 du 21 juillet 2009 - art. 104
Si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8-1, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l'arrêté mentionné à l'article L. 1334-2, le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.
voilá,
attendez d'autres avis
evidemment lettre par recommandé avec AR. copie aux locataires.
|
|
|
|
amd
Contributeur actif
236 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 04 août 2009 : 12:09:07
|
Juste un témoignage, car il m'est arrivé à peu près la même chose il y a quelques années...
La locataire avait alerté les services sanitaires pour l'humidité...
J'ai reçu un courrier très menaçant de ces services, me menaçant de classer l'appartement insalubre...
J'ai fait passer un expert, qui a remis un rapport disant que c'était l'entière faute de l'utilisation par la locataire...
Et lorsqu'elle est partie (ouf !), j'ai retenu le montant des honoraires de l'expert sur son DG...
Elle m'a fait envoyer un courrier par un avocat, qui demandait la restitution de cette somme, et j'ai répondu que ces frais d'expertise trouvaient leur origine dans la plainte de ma locataire aux services d'hygiène, plainte infondée comme le prouvait le rapport...
Et je n'en ai plus jamais entendu parler !
Cela dit, je ne suis pas du tout une spécialiste de la question, surtout au niveau du droit et des législations de plus en plus complexes !
Bon courage,
Martine |
|
|
|
4
 Posté - 04 août 2009 : 19:20:34
|
Joulia et Amd  , je vous remerciement infiniment pour vos conseils.
J'ai appelé mon assurance MRH pour la protection juridique, ça ne fonctionne pas. Car il parait que les litiges entre bailleurs et locataires ne sont pas pris en compte (en gros exlusion). Bizarre, j'ai lu les CGV et je n'ai pas vu cette exclusion. Et malgré mon insistance, ils n'ont pas voulu m'informer de leur refus par écrit.
J'ai pu parler avec un expert qui est prêt à se déplacer, je trouve la facture un peu salée (750 euros) pour un petit 30 m2. Faut dire qu'il se trouve dans les beaux quartiers parisiens.
Je trouve le devis un peu excessif, je vais essayer d'en trouver un autre. Le plus difficile est d'en trouver un qui a déjà été confronté à ce genre de problème.
citation: pour le reste, demandez au professionel qui est venu visiter le logement, un rapport écrit, que vous pourrez fournir á la DDASS (car on parle bien de ce departement ?) - ca sera tjs cela de pris (mentionné aussi votre état et le fait que vous soyez hospitalisé.
le professionel attestera les ouvertures hautes et basses dans le logement, ce qui correspond au décret sur le logement décent.
Joulia, le professionnel du bâtiment que j'ai envoyé voir l'ampleur du problème, est un proche qui a travaillé dans le bâtiment, qui s'y connait pas mal avec ce genre de problème, mais qui a changé de métier.
Je pense que pour le rapport ça doit être fait par un expert en bâtiment, non ?
Ce n'est pas la DDASS qui m'a écrit, c'est le service d'hygiène de la municipalité où se trouve le logement.
Enfin, Petite précision : pour ceux qui me connaisse déjà (n'est pas Joulia ), le propriétaire est mon papa et je viens demander conseil pour lui, car il est toujours hospitalisé et vu son âge et son état de santé, il n'est pas capable de venir chercher l'info tout seul. Sauf que cette fois ci, j'ai oublié de préciser que je me renseignait pour mon papa.
ça me fait mal au coeur de voir comment, ces locataires s'acharnent sur lui depuis leur entrée dans les lieux car il n'aiment pas les conflits et cède toujours.
Je pense que j'ai plutôt intérêt à commencer par trouver un expert.
Je vous tiendrais au courant de la suite des évènements.
Bonne soirée !
|
|
|
|
BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 04 août 2009 : 19:39:39
|
il vous avoir une assurance protection juridique spécifique pour la prise en charge de ces problèmes....et qu'elle soit au nom du propriétaire des locaux!
dans votre cas vous pourriez faire venir un plombier...puisqu'on vous a parlé d'humidité, qui attestera que l'installation est....et que l'humidité ambiante provient de l'utilisation faite pas les locataires, qui ont bouchés les ventilations (prendre des photos) et probalement du à l'étendage de linge.
savez vous aussi combien de personnes habitent dans les lieux ?
c'est probablement le STH qu'ils ont fait venir (service technique de l'habitat) de la ville |
|
|
|
6
Posté - 04 août 2009 : 20:16:32
|
Et bien justemment c'était une protection juridique au nom du propriétaire que nous avions pris. Et apparemment, ils refusent ....
On nous reproche un manque de ventilation qui causerait les problèmes d'humidité dans l'appartement.
|
|
|
|
Lnsacorh
Contributeur actif
200 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 06 août 2009 : 14:56:17
|
oui, montrez leur que vous tenez t^ete et prendre des photos - demandez au plombier d'en prendre (partout s'il peut). pareil pour l'électricien., ou bien vous-même s'ils vous laissent faire..... Je suis sûre que cela vous sera utile pour la suite. Car dans 3 mois ils doivent partir et l'on comprend que ce n'est pas de gaité de coeur.
Oui il vous faudra refaire l'électricité (remise aux normes), mais celle-ci n'est obligatoire QUE pour un nouveau contrat, ce qui n'est pas leur cas actuellement.
pour vous prémunir, envoyez donc des entreprises en les ayant bien brieffer avant sur la supposée mauvaise foi de vos locataires.
Il faut trouver le juste milieu pour ne pas trop les braquer et que l'appartement ne se dégrade encore plus - tout d'un coup ! et si rapidement !-
bonne chance |
|
|
|
8
Posté - 07 août 2009 : 15:47:04
|
Les photos elle-même n'ont pas valeur de constat, et un plombier ou un électricien ne sont pas des photographes. leut témoignage serait deja un élément, et un constat d'huissier serait infiniment plus probant que des photos.
A tel point que le constat d'huissier avec photo n'a pas plus de valeur que le constat sans photo...
Le remise aux normes de l'éelctecriciré n'est pas obligatoire pour un nouveau contrat, c'est un diagnostic électrique qui est nécessaire, attestant que l'installation est sécurisée. SI elel ne l'est pas, il faut faire les travauix pour arriver a ce niveau de sécurité, pas des travaux pour atteidnre la norme NF 15-100 dernière version. Attention de ne pas confondre, car il y a dans la seconde version une facture très très salée, qui serait parfaitement inutile. |
|
|
|
9
Posté - 09 août 2009 : 13:12:25
|
Merci de votre aide.
Le logement est au norme électrique. Tout a été refait en 2005 dans tout l'immeuble. Je ne vois pas de quoi ils parlent. Cela dit, je vais tout de même envoyer un électricien.
Autrement, j'ai appelé des experts de la Cour d'appel de Paris (liste prise dans le Guide des professions juridiques).
J'ai apprécié leur conseils (gratuits en plus). La plupart ne travaillent pas avec des particuliers.
Tous m'ont affirmés qu'ils connaissaient très bien ce genre de problème, que certaines municipalités en abusaient etc... et qu'un service d'hygiène ne pouvait en aucun cas classer un logement en insalubrité, que seul un juge peut le faire....que ça demandait une procédure très longue etc...et vu la date de congé donné au locataire....
En revanche, ils m'ont tous dit de ne pas me laisser faire, et de demander au locataire de remettre le logement comme signé lors de l'EDL. Un expert s'est proposé de venir (bien qu'habituellement il ne travaille pas en direct avec des particuliers). Il m'a donné un ordre de prix qui est très élevé (ce sont leur tarifs et j'en suis consciente).
Ce qui permettra :
1) de faire un rapport
2) de conserver le DG au cas où
3) de me retourner contre les locataires pour dégradations
4) de faire "jouer" ma protection juridique même si celle ci renonce, car dans les CGV, je ne vois pas les exclusions dont ils me parlent.
5) Pour l'EDL de sortie, je le ferais faire par huissier.
Je vous tiendrais informés de la suite des évènements.
Merci à tous.
bon dimanche !
|
|
|
|
10
Posté - 09 août 2009 : 14:06:27
|
Merci de votre retour, c'est tres intéressant.
Pour l'électricité, si je ne me trompe, refait en 2005 = exempt de nécessité de diagnostic jusqu'en 2014 donc. |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
