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 Posté - 03 août 2009 : 21:17:05
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Bonjour,
Notre gentil syndic (Cabinet DESLANDES à Paris) à envoyer un gentil courrier à tous les copropriétaires leur signalant qu'ils n'étaient plus en mesure de payer nos fournisseurs, car le solde comptable de notre copropriété n'est plus que de quelques euros... Et la situation de trésorerie révèle une situation débitrice importante de tous les copropriétaires.
Or (nous sommes une petite copropriété), le dernier appel de charges reçus qqs jours auparavant ne fait pas état de tels débits, et la majorité des copropriétaires sont à jour dans leurs appels. Etrange...
Le syndic n'est pas en mesure d'expliquer la situation et le décalage entre la situation de trésorerie et les appels individuels (d'ailleurs, il n'a lancé aucune mise en demeure auprès d'un quelqconque copropriétaire, ce qui prouve que la situation individuelle est satisfaisante)
Mais un nouvel appel de fonds vient d'être envoyé pour de futurs travaux.
Ma question est : comment être certain que les appels pour travaux que nous venons de recevoir, ne vont pas servir à "renflouer" la situation globale des comptes de la copropriété, et nous n'aurons donc plus cet argent pour lancer les travaux.
Nous soupçonnons un détournement de fonds, ou une erreur grossière en comptabilité, mais il est difficile de ne pas payer ces appels, et si l'argent est vraiment détourné, quel recours aurons nous...?
Ou bien, il y a un déphasage important entre le budget et le consommé, mais idem, le syndic n'en donne pas d'explications.
Merci de vos conseils (et à ce site formidable, d'exister !).
Si vous en avez le temps, je vous raconterai tout le détail...
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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Posté - 03 août 2009 : 21:43:46
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il faut être conscient d'une chose : un syndic se contrefout d'une copro si aucun copro, le cs par exemple, n'est actif.
votre situation semble montrer que depuis des lustres, votre syndic touille les comptes en solo. Vous avez le résultat ...
Une seule solution : demandez un rendez vous d'une journée à votre syndic pour éplucher les comptes, avec lui. Vous aurez vos réponses.
Vous verrez sans doute une accumulation d'erreurs, de laxisme, de je m'enfoutisme ...
l'être humain est ainsi fait : il ne travaille efficacement qu'au prix d'une saine émulation ... instillé dans notre cas par un CS responsable  |
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Posté - 03 août 2009 : 22:09:32
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lors de la dernière AG (quand ?) vous avez reçu l'annexe 1 qui donne un aperçu de la situation financière :
le compte 512 est-il positif ?
le compte copro débiteur est-il important ?
la valeur des créances fournisseurs est-elle importante ?
Mais avez vous eu cette annexe ?
Que fait le CS ?
vous dites citation: Et la situation de trésorerie révèle une situation débitrice importante de tous les copropriétaires quels documents avez vous vu pour écrire cela ? |
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3
 Posté - 03 août 2009 : 22:12:14
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La situation de trésorerie indique cela.
Le Conseil Syndical, c'est moi, mais c'est pas faute de les tanner, j'ai même un avocat, qui ne fait rien ou presque, et s'en tient au discours du syndic. Bref, je me sens un peu seul, et je ne suis pas comptable...
J'avoue que si j'avais réponse à tout cela, je n'aurai pas besoin de poster des messages sur ce site... vous comprenez. Merci en tous cas, de vos conseils. |
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felix1930
Contributeur vétéran
1050 message(s)
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4
Posté - 03 août 2009 : 23:41:15
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citation: Mais un nouvel appel de fonds vient d'être envoyé pour de futurs travaux
de quels travaux s'agit il????? urgents ou pas;
losque l'AG (date??) a voté ces travaux,vous avez du voter :
-l'accord sur un devis
-la date de réalisation des travaux
-un échéancier des dates d'éxigibilté des appels de fonds
-honoraires syndic pour ces travaux
avez vous eu tout cela???? car il est toujours possible de repousser l'exécution de travaux non urgents,ou non obligatoires,sous réserve qu'aucune commande n'ait été passée./
Il n'y a pas besoin d'être comptable pour vérifier la comptabilité d'une copropriété ,notamment si elle est petite. |
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Posté - 04 août 2009 : 00:06:41
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ggreggoire : citation: Nous soupçonnons un détournement de fonds, ou une erreur grossière en comptabilité, mais il est difficile de ne pas payer ces appels, et si l'argent est vraiment détourné, quel recours aurons nous...?
Ou bien, il y a un déphasage important entre le budget et le consommé, mais idem, le syndic n'en donne pas d'explications.
Vous êtes au CS, et il me semble que vous êtes seul, ce qui ne constitue pas un CS l'galement, regardez votre RDC pour connaitre le nombre de membres .
L'ENSEMBLE des copros doit approuver les comptes chaque année. Il est facile avec les documents et annexes comptables de voir si le budget annuel est insuffisant pour payer les factures habituelles et récurentes chaque année !!!
Les comptes travaux ne servent qu'à payer des travaux votés par l'AG et en aucun cas à combler une trésorerie débitrice. Le syndic commetrai une fuate grave et engagerai sa responsabilité si il le faisait
Une telle trésorerie ne doit pas exister en copro SAUF si vous avez de gros impayés de charges. Avez vous des mauvais payeurs ??? Vous toruverez la position de tous les copros avec les comptes annuels joints à la convocation.
Un avocat ne sert à rien.
Il vous faut un CS légalement élu, avec un nombre de sièges conformes au RDC, sinon, vous n'avez pas de CS, et le syndic rigole dans son coin.
Une comptabilité est simple à vérifier. Il faut y passer du temps. Ne pas savoir d'ou vient le problème de la part du syndic est assez nul, et de la part des copros également.
Vous avez un compte de dépenses annuelles, il est facile de faire un budget avec les 2 ou 3 années précédentes.
ATTENTION, si 25% du budget vous manque à cause d'impayés , ce que je vérifierai immédiatement, votre SDC est en faillite.
Si votre budget a été mal évalué, alors le syndic après l'approbation des comptes par l'AG appelera des fonds pour REGULARISER le budget et ainsi payer les factures. Pas très compliqué !!!
Mespres : un syndic est élu part l'AG pour gérer la copropriété, il n'a pas besoin d'être poussé pour qu'il fasse son boulot correctement, sinon il faut le changer.
Le syndic doit faire un rapport financier à l'AG ou il DOIT expliquer la situation financière de la copro. L'AG décide alors d'approuver les comptes. Il ne doit pas exister de compte débiteur.
GGreGGoire :avez vous un compte séparé, ou un compte individualisé chez votre syndic ??
De plus, le syndic ne peut pas appeler d'autres fonds sans l'approbation des comptes. Le courrier qu'il a adressé à tous les copros ne sert à rien; il n'a pas le droit de faire cet appel de fonds. Avez vous approuver les comptes à la dernière AG ?? quelle était le débit de votre trésorerie ??
GGéggoire : citation: (d'ailleurs, il n'a lancé aucune mise en demeure auprès d'un quelqconque copropriétaire, ce qui prouve que la situation individuelle est satisfaisante)
Cela ne prouve rien du tout. Le CS doit vérifier si des copros sont débiteurs et si le syndic a fait TOUT ce qu'il doit fallaitpour récupérer les impayés de charges.Il n'a pas besoin de décision ou mandat de l'AG pour lancer les poursuites.
GGréGGoire : vérifiez sur le grand livre la position de tous vos copropriétaires; relisez le RDC pour connaitre le nombre de membres minimum pour qu'un CS soit légalement constitué? Un CS de Une personne n'existe pas. Si vous " tanner " votre syndic alors que vous n'avez pas de CS, il rigolera encore plus !!!
Un CS, ou un copro n'a pas besoin que le syndic trouve des explications pour expliquer que votre copro est en grande difficulté. Chaque copro peut se faire une idée en vérifiant les factures et le compte de dépenses avant l'AG, c'est la loi. GGréGGoire, vous n'avez pas besoin d'avoir des explications du syndic, VOUS DEVEZ chercher vous-mêmes la cause de ce trou.
BOn courage. |
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6
Posté - 04 août 2009 : 08:58:57
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ggregoire on vous pose des questions et vous répondez citation: La situation de trésorerie indique cela
si vous ne répondez pas précisément aux questions, vous n'aurez que des réponses générales, mais qui vous apporteront peu d'aide pour résoudre votre pb. Dommage
grosseur de votre copro ? |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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7
Posté - 04 août 2009 : 14:18:09
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si les appels de fond sont réglés par les copropriétaires régulièrement...il n'est pas possible que votre copropriété soit débitrice....SAUF si le budget prévisionnel a été mal évalué, si une grosse dépense imprévue a eu lieu (travaux urgents....par exemple une canalisation en fonte à changer)....si des erreurs ont été commises dansla tenue de la comptabilité de votre copropriété
puisque vous êtes au CS, demandez en urgence le grand livre...depuis le début de l'exercice |
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Posté - 04 août 2009 : 23:47:57
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Merci à tous. Pour vous répondre :
Le syndic existe bien conformément, j'en suis le Président, un des membres a démissionné du Conseil Syndical, et l'autre m'aide mais elle et moi avons les mêmes opinions.
- La dernière AG, les comptes n'ont pas été approuvés, mais la situation n'était pas si grave, un pb sur le paiement de notre employé d'immeuble et une facture d'eau.
- Il n'y a pas de copropriétaires débiteurs à ma connaissance, aucune mise en demeure n'a été faite à aucun d'entre eux. Il n'y a pas de mauvais payeurs, seuls quelques uns sont tardifs depuis quelques temps, justement parce que le syndic ne justifie pas nos demandes.
- Le budget a toujours été suffisant depuis plusieurs années pour le fonctionnement de la copropriété, et donc renouvelé d'un montant équivalent chaque année.
- A l'AG ont été votés un budget pour les travaux uniquement, le syndic ayant perdu les devis... (non, non, je ne rigole pas), et un échéancier, qui n'a pas été respecté par le syndic pour les appels de fonds (tous les appels ou presque ont été faits d'un seul coup récemment).
- Il n'y a pas de compte séparé (frais beaucoup trop élevé pour notre copro).
J'ai la réponse à ma question sur les appels travaux qui ne peuvent pas combler une situation débitrice défaillante par ailleurs. Surtout si les copropriétaires sont tous ou presque, à jour.
Je vais demander le Grand Livre de la copro comme vous le suggérez, mais je ne vois pas comment exiger du syndic qu'il puisse JUSTIFIER cette incongruité ? Comment le forcer à justifier les comptes... |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
Statut:
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Posté - 05 août 2009 : 00:32:35
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je ne vois qu'une solution...prévoir la nomination d'un autre syndic à la prochaine AG
faire tous les appels en même temps est bien la preuve d'un dysfonctionnement grave au sein de ce cabinet |
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Posté - 05 août 2009 : 08:20:26
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ggregoire vous n'avez pas répondu à la question sur l'annexe 1 et ses chiffres. N'avez vous pas eu cette annexe lors de la dernière AG.
on ne peut mélanger les fonds travaux avec les fonds gestion courante, c'est déjà bien assez de mélanger les fonds de gestion courante de toutes les copros sur un seul compte unique.
A signaler que vous touchez du doigt l'un des désavantages du compte unique. Si vous aviez un compte séparé, ce serait plus simple :
1- vous auriez des relevés bancaires avec des soldes qui ne concerneraient que vous
2- vous pourriez "pointer" chaque facture avec votre relevé
Vous dites que cela entrainerait des frais supplémentaires le compte séparé : qui le dit et comment le prouve-t-il ?
Dans le cas présent, si cela n'a pas été fait : reprenez les budgets de deux ans et demandez à consulter les factures de deux ans chez le syndic et "pointez" ces dépenses par rapport aux comptes présentés et au Grand Livre. Ce travail doit être fait tous les ans. Et n'oubliez pas l'annexe 1 est un document très important pour savoir si votre copro est saine ou non, du point de vue financier. |
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Posté - 05 août 2009 : 10:09:53
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GGreGGoir : vous mélangez appel de fonds travaux et trésoreire courante. Il ne peut y avoir compensation entre ces fonds. C'est totalement illégal.
Votre Syndic n'a pas respecter les dates des appels de fonds de travaux, le CS aurait du réagir immédiatement.
Vous nous dites que tout va bien, pas d'impayés de charges, en justifiant que le syndic n'a pas fait de mise en demeure, cela n'est en aucun une preuve.!!!!
Sur quels documents vous basez vous pour affirmer cela ??? Si vous n'avez jamais eu le grand livre en main il est impossible de connaitre la situation de chaque copro. Vous dites que le budget est OK, comment vérifier vous cela ??? Si vous avez checker et fait un rapprochement toutes les factures avec le compte de dépenses annuelles, les appels de fonds et le budget voté, si tout est OK, alors comment le syndic justifie t'il de ne pas payer les factures ???
L'outil informatique du syndic peut vous donner un rapprochement général entre le budget voté, les appels de fonds et les dépenses . Avez vous ce document ???
GGrreGGoire : citation: mais elle et moi avons les mêmes opinions.
Vérifier des comptes n'est pas si dur, et ce n'est pas une opinion qui vous aidera mais des certitudes appuyées sur des chiffres que le syndic vous a fournis et que vous DEVEZ vérifier. Le syndc a dans l'obligation de vous donner TOUS les documents pour faire cette vérif.
Les chiffres sont bêtes : 1+1=2, en terme comptable : une facture en face d'un paiement, et un paiement en face d'une facture.
Un conseil : lorsque vous vérifiez les comptes, appelez vous le comptable pour qu'il vous donne des explications sur des écritures que vous ne trouvez pas ou que vous ne comprenez pas ?? Le syndic n'est pas un comptable !!!!
Vous écrivez aussi que vous n'avez que de petit problèmes citation: mais la situation n'était pas si grave, un pb sur le paiement de notre employé d'immeuble et une facture d'eau.
Le fiat que le syndic a des problèmes pour payer le salaire de l'employé EST un problème GRAVE !!!! Si le syndic n'a pas les fonds pour payer l'employé, il n'a certainement pas payer les charges sociales. Cet employé va vous attaquer pour non paiement de salaires, et vous allez comprendre enfin ce qui est grave !!!!!
Avez vous vérifier si les charges sociales sont payées ???ou depuis combien de mois ne sont elles pas payées ???
le syndic ne vous donne pas d'infos sur la compta, c'est un problème GRAVE. Il ne peut vous justifier pourquoi le SDC, dont il a la gestion, ne peut payer des factures alors que le budget est soi-disant OK .
Avez vous vérifier la situation financière de ce syndic ??? un petit tour sur infogreffe.com ou verif.com vous donnera sa situation : CA, résultat annuel, dettes aux organismes sociaux, redressement judiciaire,....
A votre place je serai très inquiet !!!
GGreGGoire : que penseriez vous de la situation financière de votre patron si il ne vous payait pas votre salaire chaque mois ??? seriez vous aussi " ZEN ".
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Compta débitrice - compensable par appels travaux? 
