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Louis92
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 Posté - 17 avr. 2014 : 12:18:18
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cleopatre, vos éternels insatisfaits et critiqueurs ne seront pas candidats, soit. mais demandez-leur quels coups de main ponctuels ils peuvent donner sans être au CS pour que la copropriété aille mieux. Ils seront moins enclin à critiquer si vous leur rappelez à chaque fois qu'ils critiquent leur refus de donner des petits coups de main pour que les choses aille mieux.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 17 avr. 2014 : 16:43:55
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cleopatre :" Philippe388,
Je viens d'avoir la preuve que si un Conseil syndical provisoire n'est pas constitué dans l'immédiat, tout est bloqué dans la copro !
C'est très bien de respecter les lois écrites dans la théorie, dans la pratique, elles peuvent être une grave entrave dans le confort des copropriétaires ! "
IL n'existe pas de conseil syndical provisoire !! de quelle preuve parlez vous !!
Votre CS ne focntionne plus, même si vous gardez votre siège. La loi de la copropriété, rien de plus
De plus la loi est faite pour qu'on la respecte ET plour le plus grand bien du fonctionnement du syndicat et des copropriétaires ! et pas l'inverse.
Votre syndic DOIT convoquer cette AG comme le le dis depuis le début de ce post et que confimre aussi "maitre" gedehem ; les 2 voisins feront acte de candidature, et vous aurez alors un CS actif, pugnace et sérieux.
Cléopate : Le CS ne dirige pas le SDC !!! Le contact priviligié des copropriétaires est le Syndic, et c'est lui seul qui contactera et lancera l'OS aux réparateurs de cet ascenseur en panne.
IL fallait donc renvoyer ce membre du CS démissionnaire qui a mis votre CS " out of order " vers le syndic comme tout copro
La méconnaissance de la loi et du focntionnement du CS ont crée cette vacance du CS. Attendez donc sagement que les 2 copros désireux de s'investir le fasse savoir.
Sans AG et Ă©lection des 2 autres mebres, pas de CS en fonction. ET tant pis pour les copros grincheux !! |
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GĂ©dehem
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43
Posté - 17 avr. 2014 : 16:49:41
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"..d'autant que normalement, le CS n'a pas à s'occuper de cela (en théorie)..."
Dans le cadre de sa mission "assistance du syndic", totalement occultée de bien des CS, il doit s'en occuper, comme il doit s'occuper de tout ce qui concerne le syndicat.
S'en occuper sans se substituer au syndic.
"Curieusement, les éternel insatisfaits, les critiqueurs, ne sont que très rarement candidats !!"
Sujet particulièreent d'actualité ... , qui est partout !
"Y'a qu'a faut qu'on", sauf que dès qu'on leur propose de prendre le volant il n'y a plus personne !
C'est ce qu'il faut leur dire !
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Posté - 17 avr. 2014 : 17:46:56
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citation: Dans le cadre de sa mission "assistance du syndic", totalement occultée de bien des CS, il doit s'en occuper, comme il doit s'occuper de tout ce qui concerne le syndicat.
S'en occuper sans se substituer au syndic.
vous avez raison, gedehem, mais ce que je voulais dire c'est que cette personne n'avait qu'à prendre elle-même son téléphone et appeler la centrale du dépanneur, comme cela DOIT être affiché près de l'ascenseur....
les membres du CS ne sont pas non plus des concierges ou des gardiens des immeubles, les copros sont des grandes personnes... |
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Posté - 17 avr. 2014 : 19:42:23
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rambouillet :" les copros sont des grandes personnes..."
Etes vous si sur ?? quelque unes certainement, mais la grande majorité .............. |
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Louis92
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Posté - 17 avr. 2014 : 19:42:34
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philippe388 citation: .... est le Syndic, et c'est lui seul qui contactera et lancera l'OS aux réparateurs de cet ascenseur en panne. L'ascenseur est le cas typique où le technicien doit se déplacer contractuellement pour tout souci y compris les aléas de fonctionnement. Tous les résidents sont invités à appeler la hot line de l'ascensoriste par une étiquette qui en donne le numéro de téléphone. Le syndic ne doit pas être dérangé pour ce type de dysfonctionnement, ce ne seraitit pas efficace. Le syndic ne saura pas préciser le type de défaut constaté comme le fera le résident qui appellera directement la hot line. Pas besoin d'OS si la réparation entre dans le cadre du contrat. Hors cadre du contrat, l'ascensoriste fera un devis et le syndic fera l'OS quand le CS aura donné son accord (pour les CS qui surveillent les interventions d'entreprises, tant pis pour les autres si la facture est aberrante au contrôle des comptes).
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 17 avr. 2014 19:44:04 |
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Posté - 17 avr. 2014 : 19:44:22
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louis92 : "quand le CS aura donné son accord "
NON, le CS donne son avis, que le syndic suivra ou NON !! |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 avr. 2014 : 21:09:54
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"Avis" qui ne sera sollicité par le syndic QUE si l'AG en a décidé ainsi, et uniquement si le seuil du montant des travaux est atteint (L.art.21).
Comme pour la "mise en concurrence", cela relève d'une décision d'AG. Faute de décision en ce sens, le syndic 'exécute'. |
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cleoplatre
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Posté - 17 avr. 2014 : 21:15:21
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Dans le procès-verbal d'assemblée, s'il a été établi suivant un ordre du jour réglementaire, une résolution doit fixer la limite des montants des marchés de travaux et contrats à partir duquel le syndic a obligation de consulter le C.S.
Une autre résolution doit fixer le champ de compétence annuel du conseil syndical TTC par action.
J'ai appelé l'ascensoriste, qui me connaît bien et m'a envoyé immédiatement le technicien. Avant même que la secrétaire du syndic soit assise derrière son bureau !
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Louis92
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Posté - 17 avr. 2014 : 21:27:05
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Quand le CS donne son accord, c'est un avis : le syndic va le suivre à tous les coups, le syndic ne va pas réclamer au prestataire un devis plus cher ou moins cher ou autre, il a d'autres chats à fouetter ...
Quand le CS refuse un devis en l'Ă©tat, c'est un avis : le syndic peut suivre ou pas cet avis effectivement.
Un syndic qui travaille en relation étroite avec un CS peut demander l'avis du CS sans que l'AG ne l'y ait obligé.
Les retours d'expériences pratiques des uns et des autres ont autant leur place sur UI que les contributions strictement juridiques. A défaut, UI rebuterait les candidats aux postes de CS qui n'auraient pas la fibre juridique. Même si le cadre est juridique, l'essentiel de la mission d'un CS, en termes de temps passé, n'est pas de nature juridique.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 17 avr. 2014 21:29:14 |
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cleoplatre
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Posté - 17 avr. 2014 : 21:50:39
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"Quand le CS refuse un devis en l'Ă©tat, c'est un avis : le syndic peut suivre ou pas cet avis effectivement."
Louis92, ai-je mal compris ? Vous voulez dire que le syndic pourrait passer outre le rejet d'un devis par le C.S. et passer l'O.S. sans tenir compte de l'avis du C.S. ?
Moi je n'apprécierais pas !!
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Louis92
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Posté - 17 avr. 2014 : 22:47:12
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En théorie, juridiquement, le syndic a le droit. Soit, il apporte des arguments ignorés du CS qui peuvent faire changer le CS d'avis. Tout continue à aller bien. Soit, il n'en apporte pas : c'est peu probable eu égard aux risques (*) qui seraient pris par le syndic sur un point qui, a priori, n'est pas essentiel pour lui. Si cela arrivait, il devrait assumer devant l'AG ce qui ne veut pas dire que la guerre serait déclarée mais la relation en aurait pris un coup. Le CS devrait être vigilant sur les relations entre ce prestataire et ce syndic (conformité des prestations, validité des devis futurs, retours d'info des copropriétés voisines gérées par ce même syndic).
Cdlt. Louis92.
(*) risques de perdre la copropriété (le CS est décisif pour le changement de syndic) et de contre-publicité dans le voisinage. |
Édité par - Louis92 le 17 avr. 2014 22:49:29 |
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mespres
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Posté - 18 avr. 2014 : 07:40:09
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Le rôle du CS est très ambigu. Les textes ne lui confèrent aucun pouvoir, mais un CS investi a l'oreille du syndic et du syndicat. En pratique, le CS est décideur de pratiquement tout. Le syndic demande systématiquement accord (il veut garder en gestion le syndicat), le syndicat en AG suit les préconisations du CS et vote les résolutions (il fait confiance). Le CS définit les travaux et les fait voter en AG, avec toutes les pièces afférentes nécessaires (devis, ....).
Certes, le législateur retiendra que les travaux sont le résultat d'une décision du syndicat (vote en AG), mais sans le CS ces travaux n'aurait pas été votés.
Ce décalage, tout à fait fréquent et légal, est problématique.
En résumé, on peut dire, en exagérant à peine, que les copros bénéficiant d'un CS efficace sont en réalité cogérées. |
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Louis92
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Posté - 18 avr. 2014 : 08:48:15
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mespres a résumé ce que je pense et que j'ai détaillé dans le premier message de "CS déciderait de rien mais CS indispensable"
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1.
En attendant qu'un CS complet soit reconstitué par l'AG suivante, la personne qui reste sera décisive tout de même s'il y a confiance mutuelle entre le syndic et elle. Le syndic lui accordera beaucoup d'importance car c'est autour d'elle que, probablement, un nouveau CS se reconstituera.
L'ambiguïté soulignée par mspres est réelle et UI est très utile pour rappeler où sont les limites.
Par ailleurs, il faut rappeler prosaïquement que le syndic est systématiquement hors d'atteinte 76% du temps en moyenne (128/7x24) alors que quelqu'un du CS a des chances d'être sur place pendant ces 76%. Tant mieux car les ascenseurs ne tombent pas en panne que pendant les heures d'ouverture du syndic  .
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 18 avr. 2014 08:56:55 |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 avr. 2014 : 09:08:13
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Ce n'est que la simple application du principe bien connu de la "courroie de transmission" d'une minorité active, qui est à la base du fonctionnement de nos sociétés.
Minorité active qui entraine une majorité passive, qui s'en remet par facilité, confort, prudence (c'est pas moi c'est l'autre), démission, mais aussi pour quelques uns par consensus de dernière minute.
Les majorités décisionnelles de nos AG sont quasi toutes dans ce principe de fonctionnement ! Il est illusoire de croire que tous les 'majoritaires' sont du même avis fondé sur les mêmes bases !(*)
Ce sont quasi toujours des majorités fabriquées par entrainement d'une minorité active (résumé de XX mémoires de psycho-sociologie, sur lesquel il est parfois utilie de jeter les 2 yeux ..)
Ce qui pose le problème de cette "minorité active", généralement 'chez nous' le CS.
Si c'est un "bon" au fait des affaires et agissant avec la conscience de l'intéret commun, tout va à peu près bien !
Si c'est un CS potiche,"aux ordres" du syndic, sa courroie de transmission, ou défendant des intérets personnels (moi d'abord les autre après), on a les dérives relevées ici et là !
Même si ce n'est pas au niveau du CS, il est des "minorités actives" composées d'un petit) groupe de copropriétaires (voire 1 ou 2) qui font 'la pluie et le beau temps' au sein du syndicat, faisant et défaisant les majorités, minorité active et forte en gueule qui a tôt fait de pourfendre le malotru qui oserait faire un "rappel au réglement" ...
Rien de bien neuf sous le soleil .....
(*) sujet d'actualité : parmi les votants des dernières élections, combien ont étudié les programmes municipaux ? 80% se sont déterminés selon des motifs tout autres que ceux du but à atteindre : gérer la commune dans l'intéret des habitants. |
Édité par - Gédehem le 18 avr. 2014 09:13:53 |
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Posté - 18 avr. 2014 : 10:42:05
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gedehem :" Si c'est un CS potiche,"aux ordres" du syndic, sa courroie de transmission, ou défendant des intérets personnels (moi d'abord les autre après), on a les dérives relevées ici et là !"
Vous oubliez également un syndic " potiche" aux ordres du CS ou de son président. 
cleopatre : attention : les avis du CS sont ils TOUS "réglos" vis à vis de la loi ??? quand vous désirez constituer un CS avec des " invités " sans passer par l'AG c'est illégal, et le syndic ne devra pas suivre votre avis sur la non convocation de l'AG.
Quand le seul argument est de faire des Ă©conomies, ce n'est pas un avis recevable par le syndic.
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Édité par - philippe388 le 18 avr. 2014 10:46:25 |
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Louis92
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Posté - 18 avr. 2014 : 11:15:03
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philippe388 citation: Vous oubliez également un syndic " potiche" aux ordres du CS ou de son président. Un syndic peut être effectivement aux ordres du CS ou ou de son président mais tant que ces ordres restent dans le cadre légal et tant que lui, syndic, ne prend pas de risques à cela. Une fois ces limites atteintes, le syndic peut tout-à -fait annoncer aux copropriétaires qu'il renoncera à gérer la copropriété tant que M. Untel reste président du CS. J'ai assisté à cela en pleine AG, le passage par un administrateur s'en est suivi.
Cdlt. Louis92. |
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Se retrouver seule membre du Conseil syndical ! 
