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Nakanou
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 Posté - 21 mai 2014 : 23:00:05
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Bonjour,
J'ai parcouru un peu votre forum et vous semblez assez calé sur ce sujet, j'aurais juste besoin de confirmer ce que je pense avoir compris.
Voici mon problème :
Suite à la réception des documents d'assemblée générale, j'ai remarqué des incohérences dans les annexes comptables entre les montants N de l'an dernier et les montants N-1 de cette année.
Ceci sur l' Etat financier après répartition (annexe 1 donc).
Faisant partie du conseil syndical, j'en ai fait part par courrier au syndic avant l'AG (qui a lieu vendredi).
Ce dernier m'a répondu la chose suivante :
"Vous ne maitrisez pas les règles comptables sinon vous sauriez que, lorsque les comptes sont approuvés, cela à des conséquences qu'on nomme répartition et les chiffres changent"
Hors moi je pensais (et c'est ce que j'ai cru comprendre également sur votre forum), qu'une fois qu'on avait validé sans réserve l'état financier qui nous était présenté, celui-ci ne devait plus bouger.
C'est vrai ou j'ai raté quelque chose?
Il y a un écart de 238.01€ entre les deux versions de l'annexe (année N au 31/12/2012 et année N-1 au 31/12/2013).
Merci d'avance pour votre réponse.
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andre78fr
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1
 Posté - 22 mai 2014 : 00:15:53
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La question est assez épineuse et délicate mais pour répondre court ; oui, ça peut bouger mais de manière limitée et uniquement sur quelques lignes de cette annexe...
Imaginons une copropriété à deux, Mme A et Mme B, et une répartition d'un résultat excédentaire 2012 de 40 € qui se décompose en 50 € au crédit de A et 10 € au débit de B. Dans l'annexe présentée en 2013 (approbation de 2012) on va retrouver sur les colonnes de droite (Exercice clos au 31/12/2012) :
10 € sur la ligne 45 - Copropriétaires - sommes exigibles à recevoir
50 € sur la ligne 45 - Copropriétaires - excédents versés
MAIS... il s'agit là d'écritures provisoires qui permettent d'éditer l'annexe APRES répartition, ces écritures seront ensuite annulées pour être définitivement passées à la date de l'AG, courant 2013, et au 31/12/2012 la grande majorité des systèmes (logiciels) vont alors mettre les 40 € de résultat sur la ligne 47 ou 48 du cadre II - Dettes. Les totaux sont forcément affectés. On rejoint les récentes discussions avec JPM et le problème du compte d'attente pour stocker le résultat...
Pouvez-nous déjà nous confirmer que les différences sont bien sur les lignes 45 (créances ou dettes) et 47 ou 48 (d'un côté OU de l'autre) ?
Et seulement sur ces lignes...
La question à poser à votre syndic en retour est la suivante ; "Pouvez-vous me fournir la balance au 31/12/2012 qui correspond aux comptes définitifs et à la colonne N-1 de l'annexe 1 et me préciser quel compte est utilisé pour l'affectation du résultat ?".
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JPM
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 2
Posté - 22 mai 2014 : 07:31:09
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Il ne peut pas y avoir de modification.
Votre syndic ne respecte pas la loi et l'avoue ingénument : citation: lorsque les comptes sont approuvés, cela à des conséquences qu'on nomme répartition et les chiffres changent"
Or l'annexe 1 doit être présentée après répartition !
Dès lors il ne peut exister aucune conséquence qu'on nomme répartition après l'approbation des comptes.
Le mécanisme exposé par André 78 existe sans nul doute, mais il ne peut générer aucune différence d'une année sur l'autre si les textes ont été scrupuleusement respectés
Nakanou met le doigt sur la pratique que je critique depuis plusieurs mois
Bref : si vous aviez 357,25 à une place donnée, vous devez toujours la même somme reproduite au titre de l'en dernier.
Vous pouvez nous envoyer votre syndic  Il sera aimablement accueilli.
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Posté - 22 mai 2014 : 07:32:30
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citation: Suite à la réception des documents d'assemblée générale, j'ai remarqué des incohérences dans les annexes comptables entre les montants N de l'an dernier et les montants N-1 de cette année.
Ceci sur l' Etat financier après répartition (annexe 1 donc).
sur quels numéros comptables se situe cette différence et de quel côté "créance" ou "dette".
citation: Ce dernier m'a répondu la chose suivante :
"Vous ne maitrisez pas les règles comptables sinon vous sauriez que, lorsque les comptes sont approuvés, cela à des conséquences qu'on nomme répartition et les chiffres changent"
si votre syndic était un réel partenaire, au lieu de vous répondre cela, il vous aurait expliquer précisément l'origine de cette différence.
je n'ose pas penser  qu'il vous a répondu cette phrase passe-partout parce qu'il ne connait pas lui-même l'origine. Personnellement, je suis étonné (mais compréhensif  ), que nombre de gestionnaires n'y connaissent rien en comptabilité, parce qu'ils se reposent sur leurs collègues comptables.... |
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JB22
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Posté - 22 mai 2014 : 08:59:43
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"Votre syndic ne respecte pas la loi et l'avoue ingénument :"
C' est exact, les comptes sont présentés "avant répartition", "Il y a un écart de 238.01€", cet écart doit représenter l' excédent ou l' insuffisance de l' exercice.
Le mécanisme décrit par André78 ne concerne que la comptabilisation provisoire de la reprise des à nouveaux, si les annexes sont établies après répartition cela ne modifie en rien ces documents.
La reprise provisoire des "à nouveau" permet d' avoir une continuité dans le temps de la comptabilité sans attendre l' approbation des comptes par l' A.G. |
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Louis92
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Posté - 22 mai 2014 : 09:08:20
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Nakanou, je vois deux pistes : l'exercice précédent était avant approbation (anomalie : cf. JPM plus haut) et il y a eu changement de logiciel mal maîtrisé.
Votre syndic vous répond citation: "Vous ne maitrisez pas les règles comptables sinon vous sauriez que, lorsque les comptes sont approuvés, cela à des conséquences qu'on nomme répartition et les chiffres changent" C'est choquant. Le syndic (ou son comptable) doit expliquer au CS ce que le CS ne comprend pas avec le niveau technique de communication qui va bien. De votre côté, apprenez, comme je l'ai fait, les mécanismes essentiels du décret et de l'arrêté de 2005 car ce n'est pas en observant les pratiques des syndics que vous les apprendrez. Des pratiques de syndic sont non-conformes et il faut vous y opposer.
Bienvenue au club.
Dîtes quelles cellules du tableau ont bougé. Vous aurez des pistes plus précises de la part des UInautes.
Cdlt. Louis92.
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Nakanou
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6
Posté - 22 mai 2014 : 09:15:40
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Bonjour,
Voici ce qui a bougé.
Sur l'annexe 1 (nommé Etat financier après répartition au 31/12/2012), nous avions ceci dans la partie Créances/Dettes en année N:
Créances :
40 Fournisseurs : 317.57
Total II : 317.57
Total General I+II : 2509.51
Dettes :
45 Copropriétaires Excédents versés (2) :1085.88
40 Fournisseurs : 80.00
47 Compte d'attente : 1343.63
Total II : 2509.51
Total général I+II : 2509.51
Cette année toujours même annexe(Etat financier après répartition au 31/12/2013), nous avons ceci pour l'année N-1 (donc même année que précédemment) :
Créances :
45 Copropriétaires Sommes exigibles restant à recevoir : 238.01 (au lieu de 0)
40 Fournisseurs : 317.57
Total II : 555.58 (au lieu de 317.57)
Total général I+II : 2509.51 (au lieu de 2509.51)
Dettes :
45 Copropriétaires excédents versés (2) : 113.52 (au lieu de 1085.88)
40 Fournisseurs : 80.00
47 Compte d'attente : 2554.00 (au lieu de 1343.63)
Total II : 2747.52 (au lieu de 2509.51)
Total général I+II : 2747.52 (au lieu de 2509.51)
Soit 238.01€ d'écart entre les totaux du tableau au 31/12/2012 et celui au 31/12/2013
Autre chose : le syndic a fusionné avec un autre entre l'an dernier et cette année. |
Édité par - Nakanou le 22 mai 2014 09:16:54 |
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JPM
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Posté - 22 mai 2014 : 09:33:48
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Ce qui est choquant c'est que la réforme comptable a été aussi mal montée que le projet ALUR ces derniers mois.
Il y a eu premier projet de décret en 2002 qui n'a pas eu de suite parce qu'il prenait trop en compte l'engagement juridique.
Il a fallu ensuite trois ans pour sortir les textes actuels qui sont incomplets alors qu'il suffisait aux auteurs de prendre modèle sur les deux ou trois plans comptables utilisés de 1970 à 2000 en normalisant la numérotation des comptes. En particulier passer les copropriétaires de 41 à 45.
Il faut s'insurger contre ce laisser aller.
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andre78fr
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Posté - 22 mai 2014 : 10:01:19
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Je maintiens que des changements sont possibles dans une annexe après répartition justement parce que cette répartition ne peut pas se trouver dans les comptes à la date de l'AG et du 31/12 !!! Toute la question étant alors de traiter le résultat comptable entre le 31/12, date à laquelle il est déterminé par les opérations de clôture, et la date de l'AG où il est définitivement réparti sur les copropriétaires... La plupart des logiciels le mettent sur un compte d'attente ; pour ma part j'utilise le compte générique 450 mais si la répartition entraîne des excédents pour certains et des insuffisances pour d'autres ça peut générer une différence...
Dans l'exemple de Nakanou, les totaux ne sont plus égaux !!! Ce qui de toute façon est une anomalie majeure et inacceptable qu'aucun comptable n'aurait du laisser passer...
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Édité par - andre78fr le 22 mai 2014 10:02:29 |
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JPM
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9
Posté - 22 mai 2014 : 10:07:34
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47 compte d'attente : 2664,00 - 1085,88 = 1210,37
1210,37 - 1085,88 = 124,49
238,01 - 113,52 = 124,49
(1210,37 + 113,52) - 238.01 = 1085,88 (45 copropriétaires N-1)
A vous de mettre cela en forme. Vous avez quatre heures
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Nakanou
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Posté - 22 mai 2014 : 10:16:01
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Heu désolé, je viens de me relire et j'ai fait une erreur de recopie...
Pour l'état financier au 31/12/2013, dans Créances , il faut lire :
Total général I+II : 2747.52 (au lieu de 2509.51)
Au lieu de
Total général I+II : 2509.51 (au lieu de 2509.51)
Désolé :S |
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JPM
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Posté - 22 mai 2014 : 10:16:33
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André 78 : Les comptes sont présentés après répartition.
Donc la répartition apparait bien au 31 décembre dans les annexes quand le syndic respecte la loi.
Pourquoi contredîtes vous cette évidence ?
Je n'ai vraiment aucun mérite à dire qu'il pleut quand je vois tomber des gouttes.
De plus mes modestes calculs démontrent que les écarts résultent bien de la présentation tardive de la mise en répartition
Il est évident qu'il faudrait avoir les comptes sous les yeux pour y mettre la min au feu mais cela résulte des indications de Nakanou
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JPM
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Posté - 22 mai 2014 : 10:19:00
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J'ai bien vu l'erreur. Cela ne change rien : il n'y a pas de déséquilibre entre les totaux mais une différence dans la présentation qui ne doit pas exister.
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Nakanou
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Posté - 22 mai 2014 : 10:37:10
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Merci beaucoup pour vos explications.
Je retiens donc la chose suivante :
Même si les chiffres peuvent bouger (bien que sur un tableau appelé "après répartition" et surtout 5 mois après la clôture de l'exercice, ce soit un peu étrange), le total N de l'an dernier et le total N-1 de cette année doivent être identique.
Pensez-vous qu'on puisse réclamer que le syndic prenne à sa charge les 238.01€ de différence?
Sachant dans tous les cas qu'on va exiger que le total soit identique.
L'AG de demain va être assez sport, je pense. En effet ce que je vous expose là , n'est qu'un des points qui ne vont pas et sur lesquels le Conseil Syndical et moi-même échangeons par courrier avec le syndic depuis près d'un mois.
Les points d'achoppement comptables sont tellement nombreux que je pense que je vais carrément proposer de refuser d'approuver les comptes pour forcer le syndic à agir; quitte à ce qu'on ai à payer pour une AG exceptionnelle (de toute façon, on ne va pas y échapper car un sinistre a été déclaré dans la copro et on risque d'avoir un pignon à faire refaire en urgence). |
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Louis92
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Posté - 22 mai 2014 : 10:50:42
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Nakanou citation: Les points d'achoppement comptables sont tellement nombreux que je pense que je vais carrément proposer de refuser d'approuver les comptes pour forcer le syndic à agir Ne faites pas cela !
Les points d'achoppement comptables sont tellement nombreux : faites-les refuser ou "réserver" un par un par un vote AG, faites-en la liste dans le PV de l'AG avec pour chacun une action pour le syndic et un délai. Ca prendra le nombre de lignes que ça prendra.
Le syndic sera forcé à agir puisqu'il doit exécuter les résolutions d'AG. Rendez-vous avec le CS sous 2 mois et avec les copropriétaires à l'AG de l'année prochaine avec la liste des points d'achoppement au rapport d'activité du CS et au PV.
Faites approuver ce qui reste approuvable après élimination des points d'achoppement pour que la répartition puisse se faire pour ce qui est OK.
Cdlt. Louis92.
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andre78fr
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Posté - 22 mai 2014 : 10:56:04
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Les comptes de l'exercice N sont présentés après répartition mais la question de l'exercice N-1 est plus délicate... c'est ainsi !
Mon point de vue, même si je suis un peu seul à le défendre, c'est que des modifications sur les comptes 45 avec un résultat qui se retrouve dans un compte d'attente sont en général nécessaires...
Au 31/12/2012, avant répartition les copropriétaires présentent un solde débiteur de 124,29 € ; le résultat de 1 210,37 € est réparti et ça donne un solde créditeur de 1 085.88 € sur les copropriétaires.
Ces écritures sont ensuite annulées car c'est ça la loi !!! les vraies seules et bonnes écritures de répartition sont à la date de l'AG !!!!
Quand on réédite l'annexe, l'exercice N-1 ne tient plus compte de cette répartition et on retrouve les soldes des copropriétaires AVANT répartition et un résultat NON REPARTI sur un compte d'attente. Dans votre exemple, le 47 augmente de 1 210,37 € et les copropriétaires retrouvent la situation avant répartition.
Autrement dit, l'annexe 1 est présenté après répartition sur l'exercice N mais avant répartition sur N-1 !!!
Ça peut étonner ou déranger mais c'est ainsi même si on peut imaginer un système pour maintenir la répartition mais ça implique une annexe qui ne colle plus avec la balance et ce ne serait pas une bonne solution...
PS : édité pour complément
Dans mon logiciel, les 1 210.37 € ne seraient pas dans le compte d'attente mais dans le 450 et on aurait donc 238.01 € dans les copropriétaires / sommes exigibles et 1 323,89 € dans les copropriétaires / excédents... le solde est ainsi identique et le résultat reste ainsi sur les copropriétaires bien que réparti différemment... |
Édité par - andre78fr le 22 mai 2014 11:10:55 |
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mespres
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Posté - 22 mai 2014 : 13:36:58
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je signale une fois de plus une totale absurdité du décret comptable liée à la répartition.
le décret demande de présenter l'annexe I après répartition, alors ladite répartition nécessite l'approbation des comptes !!! cherchez l'erreur !
Les syndics bricolent autour de ce pataquès, qui n'a aucun sens.
Pour que cela soit clair il faut que l'annexe I donne l'état financier avant répartition. les excédents ou déficits devraient apparaître clairement dans des comptes prévu à cet effet (par exemple comptes ventilés entre opérations courantes et opérations extraordinaires et aussi par clé de répartition).
Ces comptes sont soldés après approbation des comptes, par compensation sur les 450.
Ma proposition est claire nette est précise, nettement plus facile à appréhender que ce demande le décret comptable. |
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Gédehem
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Posté - 22 mai 2014 : 14:27:29
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Si on y ajoute la dérive souvent constatée, non respect de la répartition prévue au RDC, on a une sacrée mayonnaise !!!
"Approbation des comptes du syndicat n'emporte pas approbation des comptes individuels des copropriétaires"
Une mauvaise répartition des comptes syndicat entraine automatiquement mauvaise répartition dans les comptes individuelles.
La répartition des comptes du syndicat ne peut intervenir qu'APRES leur approbation, et selon les grilles prévues.
De plus : on approuve des comptes, pas une répartition , en particulier qui serait contraire à celle du RDC !)
On peut dire ce que l'on veut : la lecture des sujets "comptabilité" sur UI (ou d'autres) et celle des "disputes" nombreuses et constantes entre spécialistes montrent chaque jour qu'il y a là une usine à gaz dans laquelle se perd 95% des copropriétaires voire plus, alors que la comptabilité des copropriétés est faites UNIQUEMENT pour les copropriétaires et non pour satisfaire quelques "spécialistes" .... qui ne sont souvent même pas en accord entre eux !!
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andre78fr
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Posté - 22 mai 2014 : 14:39:11
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En fait le résultat est par définition la différence entre les comptes de charges (classe 6) et de produits (classe 7), on peut donc imaginer une annexe 1 avant répartition qui ferait apparaître ce montant sur une ligne à part mais sans numéro de compte puisque ça correspond au solde des comptes de gestion. Certains systèmes permettent d'éditer une telle annexe, avant répartition, en voici un exemple :
Faut-il vraiment réformer le système actuel, dont la complexité et la lourdeur produisent indéniablement des documents que finalement pas grand monde ne maîtrise ? Si oui pour faire quoi à la place ? J'ai peur que chambouler encore les règles entraîne un nouveau désordre ; formation des comptables, adaptations coûteuses des logiciels, conseillers et copropriétaires à nouveau largués... ou alors quelques réformes mineures (l'annexe 1 peut être présentée avant répartition... et des précisions sur l'état individuel de répartition ; "le syndic présente le total des dépenses et des provisions par clé avec les tantièmes totaux ainsi que les tantièmes et la quote-part de chaque copropriétaire...".
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andre78fr
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19
Posté - 22 mai 2014 : 14:43:44
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C'est vrai que la comptabilité des copropriétés est une usine à gaz mais il me semble que les discussions juridiques révèlent également une certaine complexité et, parfois, des désaccords entre contributeurs...
Je trouve que c'est tout le système français dans de nombreux domaines qui est tordu, trop compliqué, inadapté, trop long, pas clair, mal écrit, etc...
Dans d'autres pays, des pans entiers sont réglés par quelques articles du code civil (par exemple) là où nous avons 3 ou 4 lois et autant de décrets différents ! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 mai 2014 : 15:42:17
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Mespres : citation: le décret demande de présenter l'annexe I après répartition, alors ladite répartition nécessite l'approbation des comptes !!! cherchez l'erreur !
En toute objectivité, on ne comprend pas bien ce que veut dire la phrase. Vous êtes plusieurs à vouloir compliquer une procédure qui est extrêmement simple en son principe
En fin d'exercice le syndic doit vérifier la comptabilité, vérifier que toutes les régularisations ont été effectuées, que toutes les factures à recevoir ont bien été engagées, etc ....
Il sort la liste ordonnée des dépenses (= relevé général des charges).
Il sort à la suite la répartition effective des dépenses et les relevés individuels des copropriétaires comme s'il avait la possibilité comme autrefois de les diffuser aux copropriétaires.
Il sort également les annexes, dont l'annexe 1 établie après répartition réelle comme vient de le voir.
Ces documents sont conservés pour être joints à la convocation pour l'assemblée appelée à approuver les comptes.
Le projet de résolution pour l'approbation des comptes vise en général l'approbation des comptes et corrélativement de la répartition des charges.
La disposition très contestable de l'article 45-1 du décret a pour objet de rendre inopposable à chaque copropriétaire individuellement la décision prise par l'assemblée. Elle donc particulièrement vicieuse 
Sur l'observation la plus récente :
On doit retrouver dans l'annexe 1 de l'exercice N le rappel des éléments de l'exercice N-1 de manière strictement identique : montants identiques pour les mêmes comptes sans la moindre modification
Rien ne peut justifier une modification que préjudicierait au but louable de comparer les différents éléments d'un exercice à un autre.
Autant dire que, pour une fois, je suis en désaccord avec Gédehem qui proclame :
citation: La répartition des comptes du syndicat ne peut intervenir qu'APRES leur approbation, et selon les grilles prévues.
De plus : on approuve des comptes, pas une répartition , en particulier qui serait contraire à celle du RDC !)
Il est bien évident que l'approbation de la répartition est soumise à l'approbation de l'assemblée. Il serait complètement absurde d'écarter l'observation d'un copropriétaire signalant que telle facture pour réparation dans l'escalier B a été passée dans la catégorie escalier A.
Je ne néglige pas l'arrêt de CA Paris 23e B du 20 décembre 2001 qui indique que l'assemblée a compétence pour approuver les comptes de la copropriété mais non pour répartir individuellement les charges, opération qui incombe au seul syndic, lequel doit respecter à cet égard les règles posées par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Alors pourquoi aurait on enfin imposé dans l'art. 11 II 5° du décret la notification du projet d'état individuel de répartition des charges en vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale  .
L'assemblée a pleine vocation à vérifier la répartition des charges établies par le syndic
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Édité par - JPM le 22 mai 2014 15:46:11 |
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Sujet |
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Des comptes sans réserves sont-ils modifiables? 
