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Viviane
Pilier de forums
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 Posté - 24 mai 2014 : 13:42:43
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Le sujet a déjà fait polémique.
J'avais rendez-vous hier avec l'avocat pour examiner la possibilité de poursuivre notre ancien syndic et lui réclamer le remboursement des dépenses refusées par l'AG.
Il en est ressorti les choses suivantes :
1) ce que tout le monde sait: si les comptes sont approuvés sans réserves, c'est même pas la peine de penser à des poursuites.
2) Comment formuler ces réserves.
Il y a eu polémique ici quand j'ai dit qu'il était judicieux de voter séparément les réserves et de les motiver. Autrement dit, au lieu de voter d'un bloc:
L'ag approuve les comptes du... au.... sous réserve des dépenses suivantes, qui sont refusées (ou un truc dans le genre), nous avions choisi de faire pour 2010:
L'ag refuse la dépense suivante pour la raison suivante:
vote
Puis
L'AG approuve les comptes de l'exercice du... au ... se présentant ainsi:
- dépenses acceptées: XXXX euros
- dépenses refusées point x à x : montant.
L'avocat était très content :
- que nous ayons voté sur les réserves séparément de l'approbation générale des comptes,
- que nous ayons motivé le refus.
En effet, engager une procédure lorsque les comptes sont déjà approuvés, même sous réserves, est moins simple que s'ils ne le sont pas. Cette façon de faire lui donne des résolutions d'AG claires et nettes à présenter au juge.
En revanche, étant donné que le nombre de dépenses refusées dans notre cas est pharaonique, avec des dépenses allant de 40 ou 50 euros à plusieurs milliers, il nous a conseillé, pour avoir une lecture plus facile par le juge,
- de les grouper par catégorie.Et notamment de séparer les honoraires syndic refusés des factures autres fournisseurs, les honoraires syndic abusifs étant toujours beaucoup facile à récupérer.
- de voter en un seul coup les petites et grosses dépenses de même catégorie. En effet, les petits ruisseaux font les grandes rivières, et une multitude de petites dépenses peut finalement faire un gros montant, mais il faut rendre la chose facilement évidente pour le juge , ce qui permet d'éviter qu'il se dise qu'on le dérange pour des cacahouètes. Ca permet aussi de gagner de temps en AG.
- Pour les honoraires syndic, de faire le compte et préciser ce qui est accepté car acceptable. Ca permet de qualifier les honoraires refusés de "trop perçu".
Dans notre cas ça donnera un truc dans le genre (à peaufiner): pour 2011 et 2012 que l'AG approuvera bientôt :
1) Approbation des comptes de l'exercice du... au...
1.1 Dépenses refusées par l'assemblée générale.
Préambule sans vote : L'AG prend note que le syndic a perçu pour l'exercice du ... au... les honoraires suivants correspondant au forfait de gestion et au forfait copies:
Liste avec date et objet.
1.1.1 Honoraires trop perçus par le syndic
L'ag refuse les dépenses listées ci-dessous pour un montant total de XXXXX euros trop perçues par le syndic
Liste sous cette forme:
date - montant- objet de la dépense- motif du refus
VOTE
1.1.2.) Autres dépenses refusées.
Là aussi, grouper si nécessaire par catégorie.
VOTE
1.2 Dépenses acceptées par l'AG...
l'AG Approuve les dépenses de l'exercice du... au... pour un montant de xxxx euros (uniquement dépenses acceptées).
Je rajoute enfin que, bien que n'étant pas comptable, il a parfaitement compris sans que j'ai à lui expliquer ce que c'était, et trouvé judicieux au vu de la somme importante des dépenses refusées, que nous ayons également voté à chaque fois une "dotation au dépréciations sur créances douteuses" du même montant que les dépenses refusées.
Pour ce qui concerne notre copro, il pense qu'on assez de billes pour poursuivre, et qu'on a suffisamment bien bossé et clarifié les choses pour pouvoir sans doute éviter que le juge ne demande une expertise judiciaire, et ce bien que la plupart des dépenses refusées n'apparaissaient pas sur les relevés de dépenses de notre ancien syndic. Maintenant ce sera à l'AG de décider.
Pour info, le délai pour réclamer un remboursement est de 5 ans.
Je rajoute une dernière chose: le fait de rédiger PAR ECRIT les raisons du refus d'une dépense est un exercice salutaire. Ca oblige a vérifier qu'on a les pièces à l'appui de ce qu'on dit. En le faisant, je me suis par exemple rendu compte qu'une dépense qu'on se préparait à refuser était en fait acceptable.
- c'était une facture fournisseur payée 3 ans plus tard. De mémoire, j'étais sure qu'on avait pas le grand livre détaillée de la période (malgré notre demande) et qu'on pouvait pas savoir si c'était payé deux fois. En voulant écrire noir sur blanc tout ça, j'ai vérifié les pièces: on avait le grand livre détaillé de la période, et non elle n'avait pas été réglée avant....
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Édité par - Viviane le 24 mai 2014 14:04:09 |
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9720fm
Contributeur actif
271 message(s)
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Posté - 24 mai 2014 : 14:05:04
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Voilà une contribution très intéressante car très concrète.
J'apporte ma pierre : au lieu de citation: L'AG prend note que le syndic ... qui peut suggérer que le CS a orienté des choses, je suggèrerais citation: L'AG constate que le syndic ... quand les anomalies se lisent dans les pièces jointes à la convocation, bien sûr.
Je n'ai pas lu la recommandation suivante mais il faut que le texte qui doit rester dans le PV d'AG soit rédigé au calme avant l'AG. Il ne reste alors plus qu'à corriger à la marge pour remettre le texte au secrétaire de l'AG  .
Bravo pour la contribution. |
Édité par - 9720fm le 24 mai 2014 14:09:09 |
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 2
Posté - 24 mai 2014 : 15:00:13
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Rien de nouveau dans ce post !! les réserves précises et argumentées par écrit jointes au PV sont nécessaires pour entamer toutes démarches.
Mais attention aussi au vote du Quitus !
viviane : "blue]et ce bien que la plupart des dépenses refusées n'apparaissaient pas sur les relevés de dépenses de notre ancien syndic.[/blue]"
Mais le juge va évidemment demander une expertise judiciaire à la charge du syndicat, donc des copros, pour quelques milliers d'euros; car vous l'avez dit votre avocat n'est pas comptable, ET le juge non plus  !
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
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3
Posté - 24 mai 2014 : 15:25:59
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citation: Mais le juge va évidemment demander une expertise judiciaire à la charge du syndicat, donc des copros, pour quelques milliers d'euros; car vous l'avez dit votre avocat n'est pas comptable, ET le juge non plus !
L'avantage de notre avocat, c'est qu'il est avocat et que, en tant que tel, il sait ce que demande un juge. Et pour info, les "quelques milliers d'euros" qu'on réclamerait, c'est à peu près 20000 euros, incluant les frais de l'expert comptable qui a refait nos comptes, soit 80% du budget annuel de notre immeuble...
Et donc, il a simplement dit que, au vu des pièces (car son autre avantage est qu'il les a vues), on a non pas une certitude mais de bonnes chances d'arriver à éviter l'expertise.
citation: J'apporte ma pierre : au lieu de
citation:
L'AG prend note que le syndic ...
qui peut suggérer que le CS a orienté des choses, je suggèrerais
citation:
L'AG constate que le syndic ...
Merci, 9720fm, bonne remarque
citation: Je n'ai pas lu la recommandation suivante mais il faut que le texte qui doit rester dans le PV d'AG soit rédigé au calme avant l'AG. Il ne reste alors plus qu'à corriger à la marge pour remettre le texte au secrétaire de l'AG .
Effectivement. Dans notre cas, s'agissant d'approuver les comptes d'un syndic qui n'est plus notre syndic, les réserves seront carrément proposées dans l'ODJ. |
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Édité par - Viviane le 24 mai 2014 16:16:58 |
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Posté - 24 mai 2014 : 17:36:31
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viviane : Dans ces conflits, les juges vopnt vers une expertise, surtout si ce dossier est compliqué comme vous le dites, et sur plusieurs années. Il va donc s'appuyer à 100% sur une expertise judiciaire, cela lui évitera des heures de boulot pour demêler votre dossier.
Le juge ne PEUT pas s'appuyer sur votre propre expertise comptable.
viviane: "on a non pas une certitude mais de bonnes chances d'arriver à éviter l'expertise."
Une phrase type d'avocat : " vu le dossier nous avons de fortes chances de gagner "  pour rassurer d'aller en justice.
Votre AG va donc décider ou Non d'assigner cet ancien syndic, puis le juge de nommer un expert, ou non !!
Je parie une bouteille de champagne sur l'expert judiciaire !!! et j'ai bien peur de gagner cette bouteile |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
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5
Posté - 24 mai 2014 : 18:47:13
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Philippe 388, votre propension à jouer les devins , m'étonnera toujours...
La première réaction de l'avocat a été la vôtre: expertise judiciaire, c'est sur, et ça vaut pas forcément le coup.
Puis il a regardé les pièces en détail... ce qui n'est pas votre cas.
Un avocat qui travaille régulièrement avec un syndic honnête (ce qui est le cas du nôtre actuellement) n'a pas intérêt à "prendre" des affaires qu'il est sur de perdre, ni a mener les gens en bateau.. Sinon, il finit par perdre le syndic comme client. |
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Édité par - Viviane le 24 mai 2014 18:58:37 |
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BIBI
Contributeur vétéran
France
1227 message(s)
Statut:
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6
 Posté - 24 mai 2014 : 20:21:55
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Sur ce sujet :
Lors de l'approbation de comptes, comment émettre des réserves à propos des préjudices ( à estimer ?)qui résultent du laxisme du syndic dans la gestion des impayés
- plusieurs créances dépassent 10 000 € .. Le syndic n'ayant pas respecté le formalisme prévu par la loi SRU et tardant à prendre les mesures qui s'imposent (injonction etc.. )
Il a été placé face à ses responsabilités et contraint par le C.S. d'agir .. mais à présent , plus rien n'est possible devant le tribunal d'instance ..
Par conséquent, il faut passer par un avocat ( donc frais et honoraires supplémentaires ) ces dépenses peuvent elles faire partie de réserves ..
Bonne soirée
bibi |
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Comment formuler des réserves sur les comptes 
