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oueli
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 Posté - 02 juil. 2014 : 12:29:25
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Bonjour à tous,
Cela fait quelques heures que je parcours le forum et je ne trouve pas tout à fait les réponses à mes questions donc je me permets de créer un nouveau sujet.
Dans 15 jours, je vais mettre mon appartement en location meublée. Il s'agissait de ma résidence principale, mais je déménage et je n'ai pas besoin de mes meubles donc j'ai décidé de le louer meublé. J'ai acheté mon appartement en mars 2011 et j'y vivais depuis. Il me reste encore 21 ans de crédit à payer...
Je n'ai donc pas acheté l'appartement dans le but de le louer meublé.
En faisant des calculs rapides, j'ai vite compris qu'il serait plus intéressant pour moi de déclarer au réel super simplifié. Mais j'avoue que j'ai du mal à bien comprendre les tenants et aboutissants de cette méthode...
Dans tous les cas, en tant que LMNP, je suis obligée de remplir le formulaire PO1, qui m'obligera à payer la CSG, qui se rajoutera aux impôts de l'appartement (je suis dans la tranche 30%).
Je pense louer mon appartement 750 euros par mois, donc 9000 à l'année.
En réel super simplifié, je pense que je peux déduire ceci :
- Déduire mes intérêts d'emprunt soit 4400 euros par an sur les prochaines années.
- Déduire ma taxe foncière : environ 520 euros par an
- Déduire les charges de copro : environ 600 euros par an
- Déduire la CSG du fait d'avoir rempli le formulaire po1 et qui m'oblige à la payer vu que je suis une mini-entreprise : environ XX euros par an.
- Le ravalement étant prévu dans quelques mois/année, puis-je le déduire aussi ? De la même manière, je compte refaire mes fenêtres et passer au double-vitrage mais ceci dans plusieurs mois/années, qu'en est-il ?
- Quelles sont, d'après vous, les autres choses que je pourrais déduire ?
Par contre, mes meubles que j'ai achetés quand je me suis installée, et que je compte laisser dans le meublé, peuvent être "amortis" mais je ne me souviens pas de leurs valeurs et je n'ai pas gardé leurs factures. Certains m'ont même été donnés quand je me suis installée... Est ce que je peux faire l'impasse sur l'amortissement des meubles dans la déclaration ou bien suis-je obligée de le remplir ? Ou bien comment puis-je faire : est ce qu'il y a des montants arbitraires de la valeur d'un meuble qui a un certain nombre d'années, puis ensuite on l'amortit sur sa valeur arbitraire les années suivantes ?
Quand on dit qu'il faut tenir une comptabilité, un cahier de caisse, qu'est ce que cela signifie ? Qu'il faut être en mesure de fournir l'ensemble des factures si le fisc le demande, ou bien les fournir à chaque déclaration d'impôts ? Concrètement, ça se traduit par un tableau excel qu'on met à jour chaque année avec les investissements/dépenses de chaque année ?
Au niveau des intérêts d'emprunt, lorsque je revendrai l'appartement (ce qui est probable dans les 5 prochaines années), je devrais payer des impôts dessus suivant ma tranche d'imposition, est-ce bien cela ? du coup est-ce intéressant de déclarer au réel ?
Comme j'ai encore jusqu'au 1er février 2015 pour me décider de la manière dont je vais déclarer ces revenus, je préfère anticiper un peu...
Merci beaucoup par avance pour toutes les réponses à mes questions ainsi que pour vos éclairages.
A bientôt,
Aurélie
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 Posté - 02 juil. 2014 : 22:04:07
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citation: Le ravalement étant prévu dans quelques mois/année, puis-je le déduire aussi ? De la même manière, je compte refaire mes fenêtres et passer au double-vitrage mais ceci dans plusieurs mois/années, qu'en est-il ?
- Quelles sont, d'après vous, les autres choses que je pourrais déduire ? Si c'est un ravalement d'entretien, il est déductible. S'il y a de l'amélioration; ou une peinture, ou des ajouts de quelque chose, ce sera immobilisable puis amortissable.
Les dotations aux amortissements seront déductibles
Vos frais de téléphone pour la partie exploitation, vos timbres, vos enveloppes, votre papier pour l'imprimante, les cartouches, les aller et retour pour venir sur place si vous devez vous déplacer, vos notes de resto pendant ces voyages entièrement du coté comptable mais juste entre 4,40 et 17,80 fiscalement.
citation: Par contre, mes meubles que j'ai achetés quand je me suis installée, et que je compte laisser dans le meublé, peuvent être "amortis" mais je ne me souviens pas de leurs valeurs et je n'ai pas gardé leurs factures. Certains m'ont même été donnés quand je me suis installée... Est ce que je peux faire l'impasse sur l'amortissement des meubles dans la déclaration ou bien suis-je obligée de le remplir ? Ca ferait bizarre d'avoir zero meuble pour un meublé.
Vous apportez vos meubles a leur valeur vénale (ce qu'elle vaudrait si vous les achetiez ou revendiez aujourd'hui) y compris pour ceux qui vous ont été donnés. |
Édité par - ribouldingue le 02 juil. 2014 22:08:20 |
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Posté - 02 juil. 2014 : 22:14:05
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citation: il faut tenir une comptabilité, un cahier de caisse, qu'est ce que cela signifie ?
Qu'il faut être en mesure de fournir l'ensemble des factures si le fisc le demande, ou bien les fournir à chaque déclaration d'impôts ?
Concrètement, ça se traduit par un tableau excel qu'on met à jour chaque année avec les investissements/dépenses de chaque année ? Il faut que toutes les dépenses soient justifiées par une pièce comptable, que ces pièces osient classées correctement pour pouvoir les retrouver, et que les opérations que vous êtes tenus de justifier fiscalement soient tenu sur un document non électronique, donc par exemple des impressions papier d'un fichier excel.
Il faut que les opérations datées et renseignées se suivent normalement sans manque ni saut, avec des numéros, la pièce justificative portant le même numéro.
Notez que fiscalement ou vous autorise une comptabilité supersimplifiée, mais que comptablement vous êtes obligé a une comptabilité complète. C'est juste que personne n'ira vérifier l'exigence d'une comptabilité complète, alors que le fisc ira lire vore compta supersimplifiée
Il vous faut tenir enfin un inventaire chaque 31 décembre, en indiquant les actifs qui entrent, qui sortent, en constatant les dotations aux amortissemeents, et les amortissements qui sortent le cas échéant. |
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oueli
Nouveau Membre
4 message(s)
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Posté - 04 juil. 2014 : 10:17:18
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Merci pour les infos !
Je vais étudier plus précisément tout ça.
A bientôt
Aurélie |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 08 juil. 2014 : 23:01:20
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vous aurez en tous cas la CSG a payer que vous louiez vide ou meublé
et la GSG n'est pas déductible ni dans un cas ni en meublé ni en vide (juste une partie vous est accordé en remise sur vos revenus l'année d'aprés dans les 2 cas)
le ravalement
en vide (foncier) est une charge déductible directement des revenus foncier
en meublé (BIC LMNP) est à passer en amortissement (qui devient donc déductible par petite tranche répartie sur un nombre d'année selon le type d'élément => pour la facade disons entre 10 et 15 ans)
voir sujet guide http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625
les meubles
même s'ils vous appartiennent déjà ont une valeur venale (prix du marché)
il sont aussi amortissables comme la facade en meublé (pas en vide avec pret de meubles gratuit) la durée à prendre en compte sera celle normalement à considérer (en principe 6 à 10 ans) car lorsque vous les remplacerez vous ne pourrez pas modifier cette durée
comme ils seront mort avant la durée normale puisque déjà usagé lorsque vous les remplacerez dans 3 ans par exemple une partie de leur valeur n'aurra pas été amortie (deduite en charge) cette partie sera donc une perte à enregister comme telle (perte financière) et si vous les vendez vous devez aussi enregistre le produit de leur vente
en meublé ce que vous pouvez aussi passer en pseudo charges ce sont les immobilisations (voir le document cité en refrence) en gros le fisc admet que votre bien (immeuble et meuble) perd de la valeur un peu tous les ans (la valeur à prendre en compte dans votre cas est la valeur venale du bien) et concoit en compensation qu'il faudra le renouveler ou le rénover il accorde donc que tous les ans qu'une part de vos revenus destinée à ce renouvellement ne soit pas imposable (amortissements) , par contre lorsque vous effectuez ce renouvellement (renovation) vous ne pouvez pas directement le déduire en entier vous devez le réinscrire parmi vos immobilisations et le diviser selon me nb d'année de durée de vie et ne deduire vos amortissements qu'année apres années
alors qu'en foncier (location nue qui peut être avec pret de meubles gratuits) la valeur de l'immeuble n'est pas prise en compte par contre les frais de rénovations sont entièrement déductibles et peuvent créer jusqu'a 10700€ de déficit par an + deficit reportable
apres tout deficit on est obligé de rester 3 ans dans la formule choisie si non il faut rembourser
selon vos objectifs la durée et votre situation fiscale il est important de faire le bon choix et de bien réfléchir avant de vous lancer |
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Posté - 09 juil. 2014 : 06:27:24
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cette partie sera donc une perte à enregistrer comme telle (perte financière) <== Perte exceptionnelle, plutôt que financière |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 09 juil. 2014 : 22:11:49
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oui ribouldingue bonne correction  |
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Déclarer au réel super simplifié dans mon cas ? 
