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j0yeux
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 Posté - 13 juin 2014 : 14:01:15
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Bonjour à tous,
Ayant débuté mon activité LMNP officiellement en mars 2014, je me prépare maintenant à anticiper ma future déclaration prévue aux environs d'avril 2015.
Je me permets ici de décrire toutes les étapes, en partant de 0, qui me conduiront à être fin prêt pour cette future date, ce, dans le but de faire valider ma démarche par ceux qui l'ont déjà faite avant moi, et de pouvoir obtenir leurs conseils ou suggestions au cas où des choses m'auraient échapé, ou que je m'y prendrait mal. J'y vais :
Opération immobilière :
- Petit studio en copro : 32000€ (quelques meubles déjà existants, dont je n'ai pas les factures, inclus dans le prix)
- Frais de notaire : 3800€
Crédit immobilier sur 5 ans:
- Frais de caution : 461,36€
- Frais dossier crédit : 0€
- Frais dossier assurance décès : 0€
=> Prix du bien (-15% du prix pour terrain) : 0.85*36261,36€ = 30822,16€ (je me baserais donc sur ce montant pour calculer mon amortissement)
Charges déductibles estimées pour l'année 2014 (prorata 1er mars) :
- Assurance décès : 72,93€
- Intérêts d'emprunt : 461,43€
- Charges copro : 34,36+320 (charges communes 10mois) + (fond de réserve copro) soit 354,36€
- Assurance habitation : 61,57€
- Petites réparations : 54,20€
- Honoraires expert-comptable : 0€ (pas d'EC pour le moment)
- Taxe foncière : 192€ (prorata mars 2014)
- CSG + CRDS + prelev. sociaux : pas de montant pour le moment
-> Sous total à déduire : 1162,13€
Décomposition de l'amortissement :
- Gros oeuvre (45% sur 50ans) : 13869,97€ soit 277,40€ annuel
- Façades (15% sur 20ans) : 4623,32€ soit 231,17€ annuel
- IGT (20% sur 15ans) : 6164,43€ soit 410,96€ annuel
- Agencement (20% sur 10ans) : 6164,43€ soit 616,44€ annuel
- Mobilier (0%??? sur 8ans) : comment faire dans la mesure où je n'ai pas de factures des meubles présents ?
-> Sous total à déduire : 1535,97€
=> TOTAL à déduire pour exercice 2014 : 2698,10€
Revenus espérés pour 2014 :
-> 3070€ (charges incluses)
DONC, les calculs étant choses faites, si j'ai bien compris, je dois faire les choses suivantes :
1) déclarer mon activité via formulaire p0i
2) remplir la liasse 2033C en reportant chacune des rubriques de l'amortissement
3) remplir la liasse 2031 (là , j'aurais besoin d'aide pour savoir quoi remplir...)
4) remplir la liasse 2042C ou 2042CK ou 2042CK PRO ? (idem ici, j'aurais besoin de conseils pour remplir cette liasse)
Quelques questions annexes :
- puis-je retirer moins de 15% pour le terrain sachant que c'est une petite surface d'un immeuble à deux étage ?
- quelles sont vraiment les charges déductibles ? (car actuellement, je répercute 100% des charges de copro au locataire)
- je ne m'y retrouve pas entre les CSG, CRDS et prelevement sociaux, à quoi correspondent-ils exactement ? Sont-ils déductibles ?
- je n'ai pas les factures des meubles qui étaient déjà présents dans le bien, dois-je malgré tout les déduire, ne serait-ce que pour avoir une rubrique "mobilier" pour de futurs investissements en meubles ?
Je vous remercie de m'avoir lu !! J'attends vos retours avec impatience, et surtout quelques précisions sur la manière de remplir les différentes liasses, etc... !!
Bonne journée à tous,
j0yeux
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Édité par - j0yeux le 13 juin 2014 14:02:45 |
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 Posté - 13 juin 2014 : 14:15:55
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citation: 32000€ (quelques meubles déjà existants, dont je n'ai pas les factures, inclus dans le prix) Si c'est compris dans le prix, c'est marqué dans l'acte. SI ce n'est pas marqué dans l'acte, faites un apport al leur valeur vénale, forcément faible. Cet apport est amortissable. Il est donc sensé provenir de votre patrimoine propre, vous avez fait un apport en nature et non en argent pour acheter des meubles.
Il est important que vous ayez des meubles en amortissements pour ne pas choquer le controleur, a mon avis meme si leur entrée se fait pour une valeur faible, qqs centaines d'euros
Le fonds de réserve de copro n'est pas déductible, c'est un pret que vous faites. En se renseignant bien et en pinaillant, ca doit etre un actif immatériel...
citation: Sous total à déduire : 1535,97€ Non, il faut faire un prorata temporis, et né débuter l'amortissemeent que lorsque les avantages commencent à etre consommés, en clair qu'il y a un locataire dans le logement.
citation: TOTAL à déduire pour exercice 2014 : 2698,10€ total à déduire comptablement, une fois que vous aurez corrigé la dotation aux amortissements du nombre de jours ou de mois réels
Vous aurez sans doute difficulté a ne pas réintégrer une part des dotations aux amortissements fiscalement, allez lire le fil général de fluo et bailleurx sur ce forum, très complet
citation: 2) remplir la liasse 2033C en reportant chacune des rubriques de l'amortissement 2) remplir la liasse 2033C en reportant chacune des rubriques des immobilisations
2 bis) remplir la liasse 2033C en reportant chacune des rubriques de les amortissements
3/ remplir la 2033-B
4/ je conseille de remplir une 2033-A pour le fun, le jkour ou vous aurez a en remplir uen ce sera moins la galère que d'avoir a tout recréer plus tard
citation: CSG + CRDS + prelev. sociaux : pas de montant pour le moment ce sont des impots qui vous touchent personnellement tout comme l'impot sur le revenu, en aucune façon ils sont déductibles.
En revanche la CFE ex-taxe pro est déductible
citation: puis-je retirer moins de 15% pour le terrain sachant que c'est une petite surface d'un immeuble à deux étage Peut-etre mais pas sur ce motif la. On met moins de terrain parce que on est dans une ville ou le foncier ne vaut rien. Pas parce que l’immeuble est petit.
Si vous êtes à Annecy il faudra petu-etre mettre plus de 15%....
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Édité par - ribouldingue le 13 juin 2014 14:17:35 |
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j0yeux
Contributeur débutant
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58 message(s)
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 2
Posté - 19 juin 2014 : 14:04:32
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Merci Ribouldingue de m'avoir répondu.
Je reviens donc avec mes modifs en ce qui concerne l'amortissement :
(pour l'année 2014, prorata mars 2014 ; je multiplie donc la première annuité par "10/12", sans oublier de répercuter le reste de l'opération la dernière année d'amortissement)
- Gros oeuvre (40% sur 50ans) : 205,48€
- Façades (10% sur 20ans) : 128,43€
- IGT (20% sur 15ans) : 342,47€
- Agencement (20% sur 10ans) : 513,70€
- Mobilier (10% sur 8ans) : 321,06€
-> Pouvez-vous me confirmer que cela est correct ?
Par ailleurs, je ne suis pas sûr de bien comprendre votre phrase suivante :
"Vous aurez sans doute difficulté a ne pas réintégrer une part des dotations aux amortissements fiscalement"
Questions en attente de réponses :
1) dans quelle liasse dois-je faire la liste des charges déductibles ? Dois-je inclure avec mes liasses, les factures des différents petits achats ?
2) pour les 15% de terrain, je suis dans le centre-ville dijonnais.
3) comment est calculé la cotisation foncière des entreprises ? (CFE)
4) l'ensemble des charges et immobilisations déductibles est-il à déduire sur les revenus NET ou brut (avec charges) annuels ?
5) je ne suis pas enregistré auprès d'un CGA, est-ce utile dans mon cas de le faire ? (j'ai cru comprendre que j'avais une majoration d'imposition sur 25% supplémentaires de mes revenus annuels si je n'étais pas enregistré)
6) ais-je oublié des choses à déclarer ? commis des erreurs de calculs ?
Récapitulatifs des démarches :
1) déclaration activité via formulaire p0i auprès du Centre de Formalités des Entreprises (je suis en retard, je sais...)
2) déclaration pour calcul de la Cotisation Foncière des Entreprises (JE NE TROUVE PAS LE FORMULAIRE !)
3) remplir la liasse 2033B (avez-vous un exemple de liasse remplie ? pas évident pour une première fois...)
4) remplir la liasse 2033C
5) remplir la liasse 2033D (avez-vous un exemple de liasse remplie ? pas évident pour une première fois...)
6) remplir "accessoirement" la liasse 2033A (avez-vous un exemple de liasse remplie ? pas évident pour une première fois...)
7) remplir la liasse 2031 ??? (avez-vous un exemple de liasse remplie ? pas évident pour une première fois...)
9) remplir en dernier la liasse 2042C (quelles cases remplir dans mon cas ?)
-> Pouvez-vous m'indiquer s'il y'a des liasses qui sont inutiles à remplir ou bien au contraire si en ais-je oublié... ?! )
Je précise que je n'ai que peu de notions en compta, que j'avance donc pour le moment à petits pas...
Merci BEAUCOUP d'avance ! (j'espère aussi que ça profitera à d'autres...)
j0yeux
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Édité par - j0yeux le 19 juin 2014 14:06:02 |
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Posté - 19 juin 2014 : 14:34:19
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1) dans quelle liasse dois-je faire la liste des charges déductibles ?
Dois-je inclure avec mes liasses, les factures des différents petits achats ?
C'est dans la comptabilité qu'on fait cela, comptabilité simplifiée ou supersimplifiée. On reporte les résultats dans la 2033-B
Votre comptabilité même supersimplifiée doit se baser sur des justificatifs comptables, factures, tickets de caisse, preuves.
Chaque opération doit porter un nuémro, vous mettez toutes vos pièces de 2013 dans un gros classeur a deux trous, vous preportez sur la facture Dupont le numéro d'opération, vous classez tout par exempel par ordre alphabétique, de facon a mettre moins de 2 minutes 55 secondes et 3 centièmes pour retrouver la facture Dupont.
2) pour les 15% de terrain, je suis dans le centre-ville dijonnais.
Je suppose que ca doit faire du 15 %, un peu plsu que le Kir
Si vous vous éloignez de 15% vous devez justifier a mon avis,donc a vous de vous renseigner.
3) comment est calculé la cotisation foncière des entreprises ? (CFE)
Chaque commune a son taux, a son minimum forfaitaire et ses regels. DOnc je ne sais pas.
téléphonez aux impots a dijon pour connaitre le minimum forfaitaire, car vous serez a 99% de chance imposé au minimum forfaitaire
4) l'ensemble des charges et immobilisations déductibles est-il à déduire sur les revenus NET ou brut (avec charges) annuels ?
On parle des recettes
recette = loyer plus charges MAIS PAS revenu exceptionnel
On déduit les charges dans la 2033-B puis un peu plsu loin les amortissements
UN peu plus loin encore les charges financières, les cahrges exceptionels, et les revenus itou. Le fil de fluo et bailleurX explique tout cela.
5) je ne suis pas enregistré auprès d'un CGA, est-ce utile dans mon cas de le faire ? (j'ai cru comprendre que j'avais une majoration d'imposition sur 25% supplémentaires de mes revenus annuels si je n'étais pas enregistré)
Je n'en n'ai aps mais ce n'est pas a moi de vous émettre un conseil sur ce suejt.
6) ais-je oublié des choses à déclarer ? commis des erreurs de calculs ?
non
Récapitulatifs des démarches :
1) déclaration activité via formulaire p0i auprès du Centre de Formalités des Entreprises (je suis en retard, je sais...)
Important et urgent, formulaire Poi
2) déclaration pour calcul de la Cotisation Foncière des Entreprises (JE NE TROUVE PAS LE FORMULAIRE !)
formulaire 1447 http://vosdroits.service-public.fr/...R17761.xhtml
3) remplir la liasse 2033B (avez-vous un exemple de liasse remplie ? pas évident pour une première fois...)
Le lien collant de fluo et bailleurx en donne un je crois
4) remplir la liasse 2033C
exact
5) remplir la liasse 2033D (avez-vous un exemple de liasse remplie ? pas évident pour une première fois...)
pour vous, rien dans la 2033-D sauf erreur
6) remplir "accessoirement" la liasse 2033A (avez-vous un exemple de liasse remplie ? pas évident pour une première fois...)
non désolé
7) remplir la liasse 2031 ??? (avez-vous un exemple de liasse remplie ? pas évident pour une première fois...)
elle est hypersimple, y'a une notice, et idem fluo et baileurx
9) remplir en dernier la liasse 2042C (quelles cases remplir dans mon cas ?)
-> Pouvez-vous m'indiquer s'il y'a des liasses qui sont inutiles à remplir ou bien au contraire si en ais-je oublié... ?! )
Non c'est bon.
Dans la 2042C
revenus non salariaux
revenus commerciaux non professinnels
sans CGA
location en meublée
bénéfice ou déficit selon votre cas,
une seule case un seul chiffre
mais normalement i faut aussi le numéro siret
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Édité par - ribouldingue le 19 juin 2014 14:37:08 |
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Posté - 19 juin 2014 : 14:51:12
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"Vous aurez sans doute difficulté a ne pas réintégrer une part des dotations aux amortissements fiscalement" <== Il faut lire le fil de fluo et de bailleurx sur le sujet. http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625
Si vous avez un résultat déficitaire du fait des amortissements, la loi vous impose de réintégrer une partie de vos amortissements qui serotn alors déficitaires pour les années a venir.
Recette 10 000 ( 6 000 loyers et 4 000 charges)
charges déductibles 7 000
Amortissements 5 000
charges financières 2 000
charges exceptionnelles = revenus exceptionnels = revenus financiers NULS
resulta exploitation 10 000 - 7 000 - 5 000 = - 2000
résulta comptable 10 000 - 7 000 - 5000 - 2 000 = - 4000 déficit
Vous n'êtes pas autorisé fiscalement a déduire entièrement les amortissements pour etre négatif.
C'est plus compliqué, mais EN PREMIERE APPROX vous devez réintégrer 4000 euros d'amortissements utilisés de facon a vous retrouver a zero
(en pratique on peut quand meme etre légèrement négatif avec un calcul malheureusement tres complexe)
résultat fiscal 10 000 - 7 000 - 5000 - 2000 + 4000 réintégrés = Zero
En réalité si vous avez mangé sur place, une partie de vos repas (500 déclarés) n'est pas déductible fiscalement alors qu'elle l'est comptablement . Il vous faudra DONC aussi réintégrer 100 euros a ce titre par exemple
résultat fiscal 10 000 - 7 000 - 5000 - 2000 + 3 900 réintégrés + 100 réintégrés = Zero
et je constate 3 900 d'ARD reportables sur les années suivantes, le jour ou j'en aurais besoin
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Édité par - ribouldingue le 19 juin 2014 14:53:45 |
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océane
Nouveau Membre
19 message(s)
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Posté - 01 juil. 2014 : 21:19:28
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Toujours pour le LMNP :
Petit studio acheté en VEFA à Paris, 100 000 € frais notaire compris (prix minoré et arrondi pour faciliter le calcul).
Emprunt 90 % = 90 000
Apport 10 % = 10 000 (impossible d'obtenir le crédit à 100%)
1) Pouvez-vous me dire si la base sert pour le calcul de l’amortissement est bien 100 000 € ?
2) Et je comptabilise les 10 000 € en apport en numéraire ?
Je n’arrive pas à trouver les infos précises liées aux amortissements sur le site de l’impots.gouv.fr, Il s’agit d’un studio neuf mais construit sur le socle d’un ancien entrepôt, la décomposition simplifiée comme suit vous semble-il correct ou posera problème ?
100 000 – terrain 15% = 85 000
- 2/3 sur 85 000 pour les gros Å“uvres sur 50 ans
- 1/3 sur 85 000 pour les façades et installations sur 20 ans
Merci d’avance pour vos conseils.
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Édité par - océane le 01 juil. 2014 21:21:40 |
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Posté - 02 juil. 2014 : 07:23:08
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100 000 euros en neuf pour un studio dans paris neuf, ca n'existe pas . Je pense que vous me faites faire un exercice.
Aux prix actuels quand on enlève les frais de notaire, on doit avoir 7 ou 8 m2 |
Édité par - ribouldingue le 02 juil. 2014 07:54:39 |
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océane
Nouveau Membre
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7
Posté - 02 juil. 2014 : 09:33:28
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citation: Initialement posté par océane
Toujours pour le LMNP :
Petit studio acheté en VEFA à Paris, 100 000 € frais notaire compris (prix minoré et arrondi pour faciliter le calcul).
Emprunt 90 % = 90 000
Apport 10 % = 10 000 (impossible d'obtenir le crédit à 100%)
1) Pouvez-vous me dire si la base sert pour le calcul de l’amortissement est bien 100 000 € ?
2) Et je comptabilise les 10 000 € en apport en numéraire ?
Bonjour Ribouldingue,
J'ai minoré et arrondi pour faciliter l'exemple de calcul et j'attends vos conseils.
Merci d'avance.
Océane |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 08 juil. 2014 : 23:10:33
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j0yeux
Contributeur débutant
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Posté - 09 juil. 2014 : 16:50:24
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@ribouldingue : merci de m'avoir aidé pour la calcul de l'amortissement. Je reviens vers vous prochainement une fois que tout sera finalisé. Entre temps, j'ai envoyé ma déclaration p0i pour obtenir mon SIRET. (j'ai d'ailleurs reçu un questionnaire de la part du CCI ; il me demande quelques renseignements sur l'usage des locaux professionnels (en l'occurence le studio que je loue), il faut que je le renvoi sous quinzaine...)
@océane : merci d'ouvrir un autre topic pour que l'on puisse répondre à tes interrogations. (^^')
Dernière question :
Je n'arrive pas à savoir si, les frais de caution du prêt immo bancaire sont à inclure dans les charges déductibles de la première année OU s'il faut les comptabiliser dans le calcul de l'amortissement... (cf : http://www.devenir-rentier.fr/viewt....php?id=1240) Help ? Merci !
j0yeux |
Édité par - j0yeux le 09 juil. 2014 16:51:57 |
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Posté - 09 juil. 2014 : 16:57:42
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L' fil du forum Le rentier prend 5 pages que je n'ai pas le temps de lire;
Des frais de cautionnement d'un pret bancaire peuvent etre de deux natures, remboursables ou pas remboursables.
Si ce sont juste des frais perdus une fois qu'ils sont engagés, ce sont des charges.
Si c'est une somme remboursable, cela doit être traité comme une caution d'un logement que l'entreprise louerait, et c'est un actif immatériel, une immobilisation immatérielle. Elle n'est pas amortissable, et elel n'est pas déductible, elle ne sera déductible que lorsque au remborusement quelque partie de cette caution sera retenue;
Elle n'est pas amortissable puisque a priori elle ne s'use pas au cours des ans au contraire d'un meuble qui commence a grincer ou se déformer....
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j0yeux
Contributeur débutant
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Posté - 09 juil. 2014 : 17:01:36
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Merci ribouldingue ! C'est bien ce qu'il me semblait ! Pouvez-vous donc confirmer que j'ai fais une erreur dans mon premier message où je décompose le calcul de l'amortissement ? (je l'ai en effet inclu dans le prix...) La banque m'a assuré qu'il ne me rembourseront pas la somme. Je dois donc la considérer comme une charge, et je peux donc la déduire pour la première année, si j'ai bien compris.
Merci !
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j0yeux
Contributeur débutant
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Posté - 09 juil. 2014 : 17:17:13
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Je me permets un petit UP :
Je cite le fil de fluo (http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625) dans "Exemple de décomposition d'immeuble et d'immobilisations :
citation: pour décomposer son immeuble en composant,
- Il ajoute d'abord au prix d'achat les frais liés (notaires,dossier crédit, garantie, dossier assurance décès).
- Il retire la valeur du mobilier inclus dans le prix d'achat (noté dans l'acte d'achat).
- Il obtient donc son coût d'achat de 121972€
Du coup, je remets en doute votre réponse ribouldingue, car si j'en suis les consignes de fluo, il FAUT inclure dans le prix du bien, les frais de caution, n'est-ce pas ?
Je comprends plus rien. D'autant plus que le terme "dossier assurance décès" est ambigüe, puisqu'il me semble que ça n'est pas le coût de l'assurance décès mensuel dont il s'agit, mais des FRAIS DE DOSSIER pour constituer cette assurance, qui est amortissable.
Je suis dans le flou... |
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Posté - 09 juil. 2014 : 18:22:51
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dans le premier post, vous avez écrit frais de caution. Ce sont des dépenses non récupérables liées a une caution bancaire.
Les frais de cautions ne sont pas la caution; tout comme les frais d'envoi ne sont pas l'envoi
Fluo énocne une des deux options possible, et il a choisi celle-ci, soit ces dépenses liées a l'achat dun actif immobilisé sont assimilés à l'actif (donc amortissables, mais en fait à 85% seulement puisque les 15% des frais relatifs au terrain sont non amortissables) , et c'est l'option suivie par fluo, soit les frais sont comptés en charge l'année ou ils sont avancés.
On parlait dans les posts précédents de caution, ce qui est différent.
POur revenir a ce que vous avez écrit en gras, je comprends qu'il s'agit des frais relatif a la constitution des des dossiers DONT le dossier ADI d'assurance du pret. Ce sont souvent des débours de notaire lors de l'acte.
Il ne parle pas de l'assurance décès elle même, mais des frias du dossier de constitution ou de déclaration a l'acte d'achat de l'assurance déces.
Donc pour conclure sur votre dernière phrase, les frias en particuleir engagé pour ce dossier d’assurance décès sont soit amortissable si vous choisissez cette option, soit déductibles l'année 'ahat du bien (ou de prise de l'meprunt si celui-ci se fait plsu tard) |
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