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trendy31
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 Posté - 02 juil. 2014 : 23:15:42
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Bonsoir,
L'AG ayant eu lieu, je reviens sur un sujet un peu ancien détaillé dans le post suivant : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=17767
Je suis assez désorienté : en s'appuyant sur le fait que l'entretien et le remplacement de nos systèmes collectifs de production d'eau chaude incombaient à chacun des bâtiments qu'ils desservent, notre syndic a fait voter séparément les 3 bâtiments qui composent la copropriété pour la suppression du service collectif de fourniture d'eau chaude.
Résultat des courses : 2 des bâtiments ont refusé, l'un par manque de présents ou représentés, l'autre en raison des critiques faites sur l'étude préliminaire qui servait de base au choix. Le 3e bâtiment a lui opté pour des systèmes individuels à installer dans les appartements (cumulus).
Le pire est que l'étude préliminaire avait aussi envisagé et estimé le coût de la rénovation des 3 chaufferies actuelles. Un des 2 bâtiments ayant refusé la disparition du service collectif a choisi cette voie, mais le dernier l'a également refusée, de sorte que ses occupants restent le bec dans l'eau, avec un système vieillissant qui peut nous lâcher rapidement. De plus, quelques personnes de ce bâtiment voient d'un mauvais œil le 1er bâtiment se "singulariser" avec ses cumulus, et personnellement, je pense que ce n'est pas malin en terme de gestion et d'administration de l'ensemble de la copropriété.
Pendant l'AG, j'ai mis en garde sur le fait que cette suppression du service collectif votée par seulement une partie des copropriétaires ne me paraissait pas conforme aux textes, alors qu'il s'agit manifestement bien plus que de travaux d'entretien, mais même le chiffon rouge d'une contestation en justice ne les a pas arrêtés. Pire, la juriste qui assistait la gestionnaire secrétaire de séance m'a fait comprendre que je pinaillais sur les termes en faisant le distingo entre remplacement et modification ou transformation.
Je ne sais donc pas quoi faire. Je suis partagé entre :
- l'envie de m'en prendre au syndic, qui nous a proposé un OdJ complètement illogique et limite hors des clous légaux, afin de faire en sorte de rejouer cette AG et de nous donner une seconde chance collectivement, ce qui se fera sans doute au détriment des copropriétaires du bâtiment qui sort "vainqueur" de l'histoire
- l'absence de réaction, dans l'attente que le bâtiment "abandonné à son triste sort" voit sa chaufferie partir en quenouille, mais je trouve que çà colle pas vraiment avec l'idée que je me fais du rôle de membre du CS.
Qu'en pensez-vous ?
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Trendy31
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Édité par - trendy31 le 02 juil. 2014 23:17:02 |
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 Posté - 03 juil. 2014 : 07:40:01
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citation: notre syndic a fait voter séparément les 3 bâtiments qui composent la copropriété pour la suppression du service collectif de fourniture d'eau chaude. Votre syndic???
Votre président de séance; Le syndic a préparé l'ordre du jour, en théorie avec le CS mais c'est l président de séance qui fait voter.
En fait, le résultat était prévisible, mais Rambouillet vous avait indiqué que chacun de ces 3 votes devaient se faire avec l'ensemble des copros et nn pas seulement ceux qui allaient payer.
citation: je pinaillais sur les termes en faisant le distingo entre remplacement et modification ou transformation. En fait, la vraie différence était entre entretien et transformaiton ou modification ou rempalcement
Par ailleurs, pour rpapel de ce qui s'était discuté sur l'autre fil:
citation: Les clauses du RdC sont en fait adaptées au système de production d'ECS actuel qui est centralisé par bâtiment. La maintenance de chacune des chaufferies est donc répartie selon la grille de millièmes du bâtiment où elle est installée. Ceci n'empêche toutefois pas que le prix du m3 d'eau chaude est établi de manière globale pour toute la résidence, car il n'y a qu'un seul compteur électrique pour l'ensemble du système de production d'ECS. Je trouve donc qu'à la base, c'est déjà un peu bancal...
Le RdC dit qu'en cas de réparation ou remplacement d'une des chaufferies, les dépenses seront imputées au bâtiment concerné, ce qui est logique, mais il me semble que la refonte complète de l'installation dépasse le cadre d'une réparation. |
Édité par - ribouldingue le 03 juil. 2014 07:45:28 |
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Posté - 03 juil. 2014 : 07:54:47
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précisez nous :
chaque bâtiment a voté seul pour son propre bâtiment ?
si oui à quelle majorité pour le bâtiment ?
votre post (dont j'ai bien compris qu'il était la suite de celui de début du mois) ne précise pas ce qui s'est fait en réalité par rapport à l'OdJ...
pourquoi cette question ? parce que vous écrivez :"l'un par manque de présents ou représentés,", or si le vote c'est fait à la majorité de l'article 24 comme le suggérait l'OdJ, il suffit d'être 2 pour avoir un nombre suffisant de présents et représentés. En d'autres termes, cela signifierait que pour ce bâtiment dont vous avez écrit cette portion de phrase, il n'y avait qu'1 copro !!!!! |
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Gédehem
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Posté - 03 juil. 2014 : 10:06:29
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Il s'agit ici d'un service collectif qui concerne l'ensemble du syndicat.
Une éventuelle spécialisation des charges "par bâtiment" quio concernerait l'entretien, la réfection, le remplacement de ce système "par bâtiment" ne peut en aucun cas concerner le service lui-même.
Pour ce dernier, c'est l'ensemble du syndicat qui vote.
On peut même avancer que le passage en "individuel" d'un des bâtiments n'est d'aucun impact pour le "service collectif". Les copropriétaires qui le composent devroint supporter les frais d'entretien, de réfection et de conservation du système de production, Sur la base du critère "utilité" qui existe toujours objectivement.
Comprenonc nous !
Dans un syndicat assurant le service collectif du chauffage quelques copropriétaires désirent s'en retirer pour s'individualiser. Ils le peuvent.
Mais il ne peuvent pas s'affranchir de supporter les charges nécessaires à la présence de ce service collectif.
S'il y avait une répartition individualisée (évaporateurs, compteurs de calories), ils n'auront plus de consommation. Ils devront tout de même supporter la part fixe liée à l'entretien et la conservation de la chaufferie.
S'il y a une répartition aux tantièmes, leur individualisation n'est d'aucun effet sur la répartition, que ceux qui se sont retirés devroint supportés comme les autres.
Il faut insister ici : il ne faut pas confondre l'individualisation des charges bâtiment par bâtiment avec la possibilité de se retirer d'un service collectif. Ce n'est pas possible ici.
A l'évidence, certains copropriétaires, pas les autres, ont décidé d'individualiser leur chauffage.
Cela ne les dispense en rien de supporter leur part de charge pour ce service commun, collectif.
Par exemple : Cass. 25.01.2012 pourvoi 10-27014.
"un copropriétaire ne peut être exonéré du paiement des charges relatives à un service collectif ou un élément d'équipement commun qu'en l'absence d'utilité de ces éléments et équipements à l'égard de son lot"
NB : le retrait du service collectif ne peut être imposé : Faute d'avoir décidé à la majorité requise la suppression de ce service collectif, l'individualisation ne peut concerner QUE ceux qui le souhaitent. Volontaires qui ne peuvent être dispensés de charges.
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Édité par - Gédehem le 03 juil. 2014 10:14:53 |
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Posté - 03 juil. 2014 : 11:20:26
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attention, gedehem, ce n'est pas un service collectif pour le syndicat, mais un service collectif par bâtiment, donc 3 en l’occurrence. Donc on pourrait concevoir q'un bâtiment le joue individuel sans que cela s'en ressente sur les autres....
seuls sont collectifs, de mémoire, les compteurs d'arrivée edf et eau, je crois... |
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trendy31
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Posté - 03 juil. 2014 : 11:39:57
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Merci pour vos retours.
Pour répondre à Ribouldingue, nous avons eu une présidente "potiche", qui n'a même pas bougé de sa chaise de toute l'assemblée et n'a pas ouvert la bouche. Je pense qu'en plus elle ne devait absolument rien connaître aux règles de votes. Je n'ai pas voulu candidater moi-même, ayant pourtant déjà présidé plusieurs assemblées, afin de garder toute latitude pour critiquer (intelligemment) les propositions faites par le bureau d'études. Je pensais qu'un des "pro-cumulus" allait se désigner, mais çà n'a pas été le cas. C'est donc la juriste du syndic qui a surtout mené les débats.
Pour répondre à Rambouillet, les votes se sont déroulés conformément à l'OdJ (disponible sur mon premier fil) :
- rénovation du système de production collectif pour le bâtiment 1 (art. 24 appliqué aux copropriétaires de ce bâtiment) : acceptée
- rénovation du système de production collectif pour le bâtiment 2 (art. 24 appliqué aux copropriétaires de ce bâtiment) : refusée
- rénovation du système de production collectif pour le bâtiment 3 (art. 24 appliqué aux copropriétaires de ce bâtiment) : refusée
- suppression du système de production collectif et mise en place de systèmes individuels pour le bâtiment 1 (art. 26 appliqué aux copropriétaires de ce bâtiment) : refusée
- suppression du système de production collectif et mise en place de systèmes individuels pour le bâtiment 2 (art. 26 appliqué aux copropriétaires de ce bâtiment) : acceptée
- suppression du système de production collectif et mise en place de systèmes individuels pour le bâtiment 3 (art. 26 appliqué aux copropriétaires de ce bâtiment) : refusée
- suppression des systèmes de production collectif des bâtiments 1, 2 et 3 et mise en place d'un système global centralisé basé sur une pompe à chaleur (art. 26 appliqué à l'ensemble des copropriétaires) : refusée
A la fin, le bâtiment 3 se retrouve donc bloqué, en ayant refusé toutes les options qui s'offrent à lui. Nous avons essayé de revenir sur la décision concernant la rénovation du système collectif de celui-ci, mais une personne a refusé de recommencer ce vote spécifique.
Quant au bâtiment 1, je ne sais plus exactement pourquoi la suppression du système collectif et la pose de systèmes individuels ont été refusés : c'est soit par manque du quorum de l'article 26, soit en raison du refus explicite des votants (je n'ai pas noté ce point).
Gedehem, je suis globalement d'accord avec vous. S'agissant de production d'eau chaude et non de chauffage, le décompte se fait en m3 grâce aux compteurs défalqueurs présents dans les appartements. Par contre, comment appliquer dans notre cas le critère d'utilité, sachant que chaque bâtiment dispose de son système de production d'eau chaude "autonome" (sauf pour l'alimentation en eau et en énergie qui sont communes).
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Posté - 03 juil. 2014 : 12:49:56
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L'affaire est à la fois différente ... et identique !
Chaque bâtiment compte une chaufferie "ECS". Il faut voir ce que précise le RDC sur ce point précis.
Mais à priori, s'agissant d'un service collectif, il ne peut être supprimé qu'à l'unanimité.
Sauf (vous connaissez, l'exception qui ....), si l'installation (la chaufferie) est vétuste, dans en état tel qu'elle ne permet plus d'assurer le service commun. Remplacement art.24 (entretien courant).
Autre chose serait qu'elle soit non vétuste, mais "vieille", que son cout de remise en état soit prohibitif, l'installation de cumulus électrique relève alors de l'amélioration décidée à la maj.art.26.
Mais si elle est en bon état d'entretien, que sa suppression relève plus du confort pour certains, la suppression doit être unanime. |
Édité par - Gédehem le 03 juil. 2014 14:44:58 |
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Posté - 03 juil. 2014 : 15:29:10
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Les 3 chaufferies sont effectivement vétustes et fonctionnent de manière imparfaite : chacune comporte 3 gros ballons dont 1 seul reste encore en état de fonctionnement, ce qui oblige à faire tourner les 3 systèmes en heures creuses et heures pleines pour assurer la production d'une quantité d'eau chaude suffisante.
On ne peut par contre les considérer comme "vieilles" (au sens dépassées technologiquement) puisque le bureau d'études a proposé parmi les options techniques envisageables la rénovation "à l'identique", c'est à dire sur le même principe mais avec des ballons plus au goût du jour (ceux en place ont à peu près 25 ans).
Qu'on présente le passage des chaufferies collectives anciennes aux cumulus individuels comme une amélioration ne me choque pas, mais d'un, il me semble qu'il faudrait le voter selon l'article 25 et non 26 (donc un mauvais point déjà pour le syndic) et deux, cela ne peut pas être décidé uniquement par les copropriétaires d'un bâtiment.
Tout le monde aurait donc du prendre part au vote sur la suppression des systèmes de production collectif (en incluant même sans doute les personnes propriétaires uniquement d'un parking ou d'un garage et qui n'ont ni eau chaude ni eau froide !!!) et il aurait fallu inclure simultanément dans le vote les 3 chaufferies, ce qui revient finalement à traiter le tout comme un seul et unique système.
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Édité par - trendy31 le 03 juil. 2014 15:32:42 |
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Posté - 03 juil. 2014 : 19:12:17
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3 chaufferies, spécialisation de cet équipement commun et donc des charges par bâtiment (RDC) : vote par bâtiment "par ceux concernés" (voir RDC).
Si c'est "Vértste" (plus en état de fournir totalement le service prévu en raison de la vérusté) = entretien courant maj.art.24.
Si c'est encore en état et qu'il y a "amélioration" : maj.art.26, toujours par bâtiment si prévu.
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Posté - 03 juil. 2014 : 19:52:57
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Gedehem,
Voici exactement comment les chaufferies sont citées parmi d'autres postes dans la rubrique Charge d'entretien du bâtiment, qui est complétée par les grilles des milllièmes associées aux bâtiments 1, 2 et 3 :
citation: Les frais et de remplacement du système de production d'eau chaude
C'est assez elliptique...
Les autres points abordés dans cette rubrique concernent eux quasi exclusivement des opérations d'entretien et de réparation (ravalement des murs, des cages d'escaliers, des garde-corps, usure des marches, remplacement des éléments décoratifs des façades, entretien des canalisations et des conduits...). L'exception est la location du compteur électrique du bâtiment et les dépenses de consommation électrique associée.
Pensez-vous que dans ces conditions, une transformation du système collectif en un ensemble de systèmes individuels puisse être assimilée à un remplacement ???
D'autre part, la formulation des articles 25 et 26 les rend elle applicables à seulement une partie des copropriétaires de l'immeuble ?
citation: Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant.... pour l'article 25
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant... pour l'article 26
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Posté - 04 juil. 2014 : 01:16:20
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"Entretien/réparation " = tvx d'entretien courant art.24.
La question qui se pose ici : y a t-il vétusté justifiant un vote à la maj.art.24 ?? (= remplacement d'une chaudière à pédale mais vétuste par une chaudière dernier cri pilotée par satellite : art.24)
L'autre question, si pas de vétusté, ou vétusté pas avérée : remplacement de la chaudière par un système indivisuel = tvx d'amélioration art.26. (qui consiste aussi à 'remplacer', mais pour des motifs de confort qui n'ont rien à voir avec la vétusté de la chaudière)
S'agissant du vote, et dans la mesure où cela est prévu par e RDC ou que cela a déja été pratiqué : vote bâtiment par bâtiment, à la maj.prévue.
Si c'est au 26, c'est le '26' du bâtiment : 2/3 des voix portées par 1/2 des copropriétaires en nombre.
Même chose si au 24 : vote par bâtiment, le bâtiment décide pour lui.la décision engage les copropriétaires du bâtiment.
(attention : immeuble = ensemble immobilier = les 3 bâtiments + sol = la totalité de l'emprise foncière bâtie ou non sous statut de la copropriété.
Ne pas confondre "immeuble" et "bâtiment". |
Édité par - Gédehem le 04 juil. 2014 01:20:44 |
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Posté - 04 juil. 2014 : 06:59:00
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citation: L'autre question, si pas de vétusté, ou vétusté pas avérée : remplacement de la chaudière par un système indivisuel = tvx d'amélioration art.26. (qui consiste aussi à 'remplacer', mais pour des motifs de confort qui n'ont rien à voir avec la vétusté de la chaudière)
attention gedehem ! vous etes en retard de 3 mois, je crains que vous supportiez de moins en moins le bourbon ou le rhum .....
les travaux d'amélioration sont à l'article 25, sans possibilité de passage par le 25-1, maintenant.
Sinon pour le reste on est en phase  
pour trendy, voilà le bon post de gedehem :
""Entretien/réparation " = tvx d'entretien courant art.24.
La question qui se pose ici : y a t-il vétusté justifiant un vote à la maj.art.24 ?? (= remplacement d'une chaudière à pédale mais vétuste par une chaudière dernier cri pilotée par satellite : art.24)
L'autre question, si pas de vétusté, ou vétusté pas avérée : remplacement de la chaudière par un système individuel = tvx d'amélioration art.25. (qui consiste aussi à 'remplacer', mais pour des motifs de confort qui n'ont rien à voir avec la vétusté de la chaudière)
S'agissant du vote, et dans la mesure où cela est prévu par e RDC ou que cela a déja été pratiqué : vote bâtiment par bâtiment, à la maj.prévue.
Si c'est au 25, c'est le '25' du bâtiment : majorité en tantièmes de tous les copros du batiment
Même chose si au 24 : vote par bâtiment, le bâtiment décide pour lui.la décision engage les copropriétaires du bâtiment.
si je puis me permettre gedehem...  |
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trendy31
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Posté - 04 juil. 2014 : 12:53:05
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Gédehem
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Posté - 04 juil. 2014 : 16:28:18
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Histoire de fou, sans doute pas ! Imprécis, certainement.
Chaque bâtiment dispose d'un "service ECS", on est dans dans le cadre de L.art.10 al.1. La chaufferie du bâtiment A n'est d'aucune "utilité" pour les lots du bât.B ou ceux du C. Et inversement.
La suppression décidée par les copropritaire du B n'est d'aucun effet pour ceux du A ou du C.
A quel titre les copropriétaires du A décideraient-ils de conserver la chaufferie du C, qui ne les concerne en rien, sur laquelle ils ne votent pas ?
La décision prise par les copropriétaires de tel bâtiment s'impose à eux, pas aux autres. |
Édité par - Gédehem le 04 juil. 2014 16:31:17 |
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trendy31
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Posté - 04 juil. 2014 : 16:57:24
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Du point de vue de l'utilité, non, du point de vue économique, si, il peut y avoir un impact.
La suppression d'une chaufferie peut par exemple entrainer la sortie des conditions tarifaires de l'abonnement EDF global, et donc obliger à conclure un autre abonnement moins intéressant pour les 2 bâtiments qui resteraient en système collectif.
D'autre part, si l'on se base uniquement sur le critère d'utilité, qu'est-ce qui empêche demain un bâtiment de modifier par exemple ses murs ou sa toiture au prétexte qu'il est seul à s'en "servir" ?
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Édité par - trendy31 le 04 juil. 2014 17:09:45 |
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Posté - 04 juil. 2014 : 17:04:45
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je ne faisais que reproduire le texte de gedehem en me permettant une petite correction, pour le reste je lui laissais son avis.
Pour moi, je n'ai pas d'état d'âme :
* si le RdC le prévoit, les travaux d'entretien peuvent être votés uniquement par ceux du bâtiment concerné et cela à la majorité 24. Mais je le redis, il faut que cela soit prévu au RdC.
* si ce sont des travaux d'amélioration et si le RdC ne prévoit pas de vote séparé par bâtiment pour ce qui concerne l'amélioration, la transformation, etc... dans ce cas c'est tout le syndicat qui vote, car tous sont propriétaires indivis des 3 chaufferies (même si cela parait aberrant), c'est le règlement ! |
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Posté - 04 juil. 2014 : 17:35:20
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Merci Rambouillet, je ne pensais pas que vous ayez changé d'avis en quelques jours !!!
Je me pose par contre une question : si quelqu'un voulait contester le fait que l'article 25 (ou 26 dans notre cas !!!) a été mis en œuvre de façon erronée sur chaque bâtiment, comment faire puisque les personnes des autres bâtiments n'ont pas pris part au vote et ne sont donc en aucun cas opposants ?
Je vois bien la notion d'abus de majorité sous-jacente, mais pour qui ?
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Posté - 04 juil. 2014 : 17:55:53
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si quelqu'un voulait contester, il pourrait le faire sur l'argument qu'on lui refusé le vote et que cela serait contraire aux textes. |
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trendy31
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Posté - 04 juil. 2014 : 18:10:15
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Vous pensez que çà tient la route, çà ? Ca me paraît quand même léger comme argument...
Ou alors il faudrait que plusieurs personnes le fassent, mais les contestations se font de toute façon de manière individuelle, donc çà risque aussi de faire plusieurs procédures contre le syndicat.
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Édité par - trendy31 le 04 juil. 2014 18:11:59 |
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Posté - 04 juil. 2014 : 18:19:21
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parce que vous trouvez léger le fait qu'on vous refuse de voter... ? |
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Gédehem
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Posté - 04 juil. 2014 : 18:24:36
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Soit le vote "par bâtiment" est prévu au RDC ou a déja été utilisé en pareil cas, un copropriétaire du bâtiment A ne serait pas recevable pour contester une décision prise par les copropriétaires du Bâtiment C.
Soit le vote n'est pas prévu, n'a jamais été utilisé, et un copro du A serait "éventuellement" recevable pour contester la décision du C.
Serait ...
Par le juge peut condidérer que la chaufferie du C n'a utilité que pour les lots du C, et que ce copro du A n'a non seulement aucun intéret à agir mais de plus ne subit aucun préjudice par la décision du bâtiment C.
Sur le fond de votre question, je ne comprends pas trop la démarche de contester la décision d'un bâtiment dans lequel on n'est pas propriétaire d'un lot, la décision prise dans le A ne s'imposant pas à aux autres bâtiments.. |
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Blocage suite à résolutions mal préparées 
