| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
selena
Nouveau Membre
47 message(s)
Statut:
|
|
41
 Posté - 07 août 2014 : 06:00:03
|
|
J'avais bien envoyé une lettre recommandée au syndic pour demander un échelonnement de ma dette mais bien que ça soit la première fois que je me trouve en difficulté et que je sois en retard dans le paiement de mes charges le syndic a porté à l'ordre du jour de l'AG une demande de saisie de mon appartement pour le vendre aux enchères ! J'avais une avocate avec l'aide juridictionnelle mais nous avons perdu le procès. A mon avis ça ne gêne pas le syndic de poursuivre un copropriétaire en justice puisque c'est l'ensemble de la copropriété qui paye les frais de justice et non pas le syndic. |
Édité par - selena le 07 août 2014 06:03:11 |
|
|
|
PROSPER83
Contributeur senior
France
504 message(s)
Statut:
|
|
 42
 Posté - 07 août 2014 : 09:52:29
|
VIVIANE : Mais pour être tranquille, il faudrait inscrire son existence au RDC, moi je verrais un avocat.
SAUF qu'il est tout simplement impossible d'inscrire dans un RDC existant quoi que se soit qui n'est pas d'abord fait l'objet d'une décision d'assemblée générale.
SELENA :J'avais bien envoyé une lettre recommandée au syndic pour demander un échelonnement de ma dette mais bien que ça soit la première fois que je me trouve en difficulté et que je sois en retard dans le paiement de mes charges le syndic a porté à l'ordre du jour de l'AG une demande de saisie de mon appartement pour le vendre aux enchères ! J'avais une avocate avec l'aide juridictionnelle mais nous avons perdu le procès. A mon avis ça ne gêne pas le syndic de poursuivre un copropriétaire en justice puisque c'est l'ensemble de la copropriété qui paye les frais de justice et non pas le syndic.
Le syndic n'a fait qu'appliquer la loi en saisissant l'AG .
Ce donc surtout tous ces "chers voisins" qui ont voté POUR l'engagement de cette procédure qui ne sont pas du tout sentis gênés.
Pour en revenir au ravalement de la partie façade de votre lot, comme je vous l'ai précisé comme vous l'ont répété ESTAPAK et VIVIANE, celui-ci doit être obligatoirement réalisé avec tout le ravalement AU COMPTE DU SDC, sauf décision contraire DUMENT JUSTIFIEE de l'AG qui a voté les travaux.
CAR NE PEUVENT ETRE CONSIDEREES COMME PRIVATIVES QUE LES PARTIES DUMENT DESIGNEES AINSI DANS LE RDC et certainement pas celles arbitrairement désignées ainsi par un syndic ou par tout autre individu quel qu'il soit
Sauf donc ce cas, vous devez mettre en demeure le syndic de faire exécuter ces travaux faute de quoi vous assignerez le SDC pour sa violation, entre autre, des art. 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l'art. 1 du décret du 17 mars 1967 qui sont tous d'ordre public.
Concernant votre avocat, si vous n'avez pas une assistance juridique prévue avec votre assurance habitation, je ne saurai que trop vous conseiller d'en prendre une le plus tôt possible (ce n'est pas très cher) car à mon avis vous risquez fort d'en avoir bientôt besoin.
Voulez-vous SVP répondre à ces 2 questions :
1/ votre SDC compte combien de copropriétaire (certainement peu vu les quotes-parts astronomiques que vous avez eue à payer ?
2/ Que dit très précisément la résolution soumise à l'AG pour ces travaux et avez-vous voté POUR ou CONTRE la décision qui les a validé ?
|
|
|
|
selena
Nouveau Membre
47 message(s)
Statut:
|
|
43
Posté - 07 août 2014 : 16:22:25
|
Je ne me souviens pas que le procès auquel j'ai du faire face ait été porté à l'ordre du jour de l'AG, les copropriétaires présents ont voté contre la saisie de mon appartement.
Ma copropriété compte une cinquantaine de lots répartis dans deux bâtiments et un sous-sol.
J'ai voté contre le ravalement et contre les travaux en général car j'ai déjà beaucoup payé et j'aurais préféré attendre mais j'étais minoritaire.
A aucun moment le gérant du syndic, l'architecte ni le président du conseil syndical ne m'ont fait savoir que ma terrasse ne serait pas ravalée, à la fin du ravalement j'ai été placée devant le fait accompli.
Il n'y a pas eu de résolution spéciale concernant les vérandas (on est au moins deux) lors de l'AG |
Édité par - selena le 07 août 2014 16:23:39 |
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
44
Posté - 07 août 2014 : 17:14:00
|
citation: Initialement posté par selena
Pour finir j'ai obtenu un devis établi par l'entreprise qui a été chargée des travaux de ravalement des façades de la copropriété.
L'entreprise ne prévoit pas de dépose de la véranda pour réaliser ces travaux.
Quelle preuve formelle avez-vous pour confirmer que « L'entreprise ne prévoit pas de dépose de la véranda pour réaliser ces travaux. »???...
|
|
|
Édité par - ETASPAK le 07 août 2014 17:15:07 |
|
|
|
selena
Nouveau Membre
47 message(s)
Statut:
|
|
45
Posté - 07 août 2014 : 23:35:15
|
|
J'ai posé la question à l'entreprise, on m'a bien dit que ce n'était pas nécessaire et j'ai le devis où il n'est pas indiqué de dépose de la véranda pour effectuer les travaux sinon le coût de la dépose de la véranda aurait été ajouté au devis, la véranda ne gêne absolument pas pour faire ces travaux, au contraire comme la véranda est là il y a moins de travaux à faire |
Édité par - selena le 07 août 2014 23:39:49 |
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
46
Posté - 07 août 2014 : 23:58:48
|
Merci pour votre réponse.
Qu’entendez-vous par « au contraire comme la véranda est là il y a moins de travaux à faire » ???...
|
|
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
47
Posté - 08 août 2014 : 02:17:17
|
|
citation: IVIANE : Mais pour être tranquille, il faudrait inscrire son existence au RDC, moi je verrais un avocat.
SAUF qu'il est tout simplement impossible d'inscrire dans un RDC existant quoi que se soit qui n'est pas d'abord fait l'objet d'une décision d'assemblée générale.
Il me semblait que c'était le genre d'évidence qui n'avait pas à être dite.. En revanche l'avocat pourrait conseiller Selena sur comment formuler la demande, et quels sont ses recours si l'AG refuse alors qu'à priori elle ne peut plus demander à ce que cette véranda soit détruite..
citation: A aucun moment le gérant du syndic, l'architecte ni le président du conseil syndical ne m'ont fait savoir que ma terrasse ne serait pas ravalée, à la fin du ravalement j'ai été placée devant le fait accompli.
Donc le ravalement est terminé? Ca complique les choses. Il vous faut absolument éplucher le devis que vous avez du recevoir avec votre convocation.
Soit c'est rédigé à peu près ainsi
- ravalement de X terrasses il faut les compter et voir lesquelles c'est
- ravalement DES terrasses, sans précision: la vo^tre y est.
Et dans TOUS les cas, vous devez protester. Et le ravalement doit être fait aux frais du SDC. Frais supplémentaires s'il n'était pas prévu au devis, ou sans frais supplémentaires dans le cas contraire. Voyez une asso.
PS :Même pour Paris, vos quotes parts de travaux pour 30 m2 dans une copro de 50 lots me semblent exagérées, sauf à ce que vous soyez dans un immeuble très très dégradé ou de grand luxe. Est ce que vous recevez toujours plusieurs devis pour les travaux?
|
|
|
|
|
|
48
Posté - 08 août 2014 : 08:54:03
|
viviane :" elle ne peut plus demander à ce que cette véranda soit détruite.. "
Cette véranda est privative !! ce n"est pas au SDC de la " détruire - ce que ne désire pas selena depuis le début de ce fil.
Selena refuse de la démonter, c'est tout le problème.
De plus selena a été condamnée au TGI pour non paiement de charges. Même si cela n'a pas à intervenir dans le ravalement, cela bloque les relations avec les voisins.
Maintenant le ravalement a été fait; selena conserve sa vieille véranda.
Qur dire de l'esthétique de l"immeuble maintenant ? 
|
|
|
|
selena
Nouveau Membre
47 message(s)
Statut:
|
|
49
Posté - 08 août 2014 : 11:27:26
|
Personne ne m'a demandé de démonter ma véranda, l'entreprise qui a effectué le ravalement de façade de l'immeuble me propose de ravaler les murs à mes frais sans dépose de la véranda, on ne me compte pas non plus de frais supplémentaires à cause de la véranda, c'est bien parce que ça ne les gêne pas !
De toutes façons cette véranda se compose juste d'un ensemble de vitres coulissantes recouvertes de deux plaques en plexiglas, c'est intemporel et laisse voir entièrement la façade, c'est là que le bat blesse, comme le ravalement n'a pas été fait sous la véranda, ce qui est laid ce sont les murs qui ne sont plus de la même couleur que le reste de la façade.
J'ai payé ma dette depuis un moment déjà et je ne suis pas en mauvais termes avec mes voisins, je suis d'ailleurs membre du conseil syndical. Ce ne sont pas les autres copropriétaires qui s'opposent au ravalement de façade sous ma véranda, d'ailleurs je pense qu'ils ont payé pour le ravalement de l'ensemble des balcons et des terrasses, que ma terrasse soit ravalée ou pas ne change rien au montant de leurs charges, d'ailleurs il y a un autre copropriétaire qui est également concerné. |
Édité par - selena le 08 août 2014 11:39:38 |
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
50
Posté - 08 août 2014 : 12:19:00
|
Demandez un devis supplémentaire à l’entreprise en incluant la dépose de votre véranda.
Ce qui fait que vous aurez deux devis en votre possession, le premier sans la dépose de votre véranda au prix de 1700 € et le second avec la dépose de votre véranda au prix de XXXX €.
Et par la même occasion vous aurez la preuve formelle que l’entreprise n’a pas besoin de déposer votre véranda pour la réalisation de ces travaux.
Et ni le syndic, ni l’architecte, ni l’entreprise ne pourront prétendre le contraire.
A partir de là , vous ester en justice conformément à l’article 15 de la loi qui précise :
« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. »
« Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. »
Tout en lui précisant que sa responsabilité sera inévitablement engagée du fait du non respect de la décision de l’assemblée générale (génératrice d’un préjudice pour vous) concernant l’intégralité des travaux de ravalement.
D’autant plus que vous précisez « Il n'y a pas eu de résolution spéciale concernant les vérandas (on est au moins deux) lors de l'AG ».
Voyez ce que précise cette réponse ministérielle :
Question :
M. Charles Cova attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur la non-exécution par les syndics de copropriété de décisions prises par les assemblées de copropriétaires. Il souhaite connaître les voies de recours dont disposent les copropriétaires et les sanctions encourues par les syndics de copropriété en cas de non exécution desdites décisions.
Réponse :
En application de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est tenu d'exécuter les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires. Si le syndic, seul responsable de sa gestion, n'exécute pas, exécute mal ou avec retard les décisions de l'assemblée, il engage contractuellement sa responsabilité devant le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1992 du code civil. Le syndic est également responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel ou quasi délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, que sa responsabilité soit ou non par ailleurs engagée contractuellement envers le syndicat. Toutefois, cette dernière responsabilité suppose nécessairement qu'une faute causant un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l'encontre du syndic. Cette action en responsabilité envers un syndic défaillant doit être engagée devant le tribunal de grande instance. Enfin, il convient de rappeler, indépendamment de toute action en justice, que l'assemblée générale des copropriétaires a toujours la possibilité de ne pas renouveler le mandat d'un syndic et de révoquer ce dernier dans les conditions de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, c'est-à -dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
http://questions.assemblee-national...121380QE.htm
Que faire si le syndic ne respecte pas les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires ?
http://www.bdidu.fr/archive/2007/08...de-l-as.html
citation: Initialement posté par selena
Ce ne sont pas les autres copropriétaires qui s'opposent au ravalement de façade sous ma véranda, d'ailleurs je pense qu'ils ont payé pour le ravalement de l'ensemble des balcons et des terrasses, que ma terrasse soit ravalée ou pas ne change rien au montant de leurs charges, d'ailleurs il y a un autre copropriétaire qui est également concerné.
L’union fait la force, voyez avec cet autre copropriétaire dans l'éventualité d'un partage concernant les frais de procédure  .
|
|
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
51
Posté - 09 août 2014 : 02:11:05
|
Avant de faire faire faire un autre devis, commencez par un RAR au syndic, conjoint avec l'autre copro, lui demandant de faire finir les travaux payés par le SDC....
Et le même au nom du CS si vous y êtes.
Copie à tous les copros.
Et attendez de voir ce qu'il vous répond.
Ca n'a pas d'importance de savoir si l'entreprise devait ou pas démonter la véranda pour travailler.
Si elle devait le faire, que c'était plus cher car plus compliqué, ça doit être sur le devis. Et apparemment ça n' y est pas.
Si ça n'y est pas, soit elle a oublié de le mettre et c'est tant pis pour elle, soit c'est pas nécessaire et pas plus compliqué.
Cette véranda n'a pas "poussé" entre le devis et la réalisation des travaux. C'est pas une de ces "surprises" totalement imprévisibles qu'on découvre parfois en faisant un chantier et qui peuvent justifier un dépassement de devis. Personnellement, je me casserais pas la tête sur cette histoire de démontage. Ils doivent finir. Point.
|
|
|
|
|
|
52
Posté - 09 août 2014 : 09:16:50
|
selena :" je suis d'ailleurs membre du conseil syndical."
Vous avez donc eu connaissance de ce dossier travaux avec tous ces détails ??
Vous n'avez japmais abordé ce sujet avec les autres membres du CS et le syndic ??
Pourquoi n'avoir pas précisé dès le début de ce fil que vous êtes au CS ?? 
|
|
|
|
selena
Nouveau Membre
47 message(s)
Statut:
|
|
53
Posté - 09 août 2014 : 14:37:23
|
Comme je travaille beaucoup pour pouvoir régler des charges de copropriété si importantes je n'ai pas pu assister aux dernières réunions du CS, je n'étais pas disponible, aussi je n'ai été informée ni du statut particulier des terrasses comportant des vérandas dans l'immeuble (cela n'a pas été abordé lors de la dernière AG) ni d'un éventuel changement dans le programme du ravalement concernant les terrasses avec des vérandas.
Personne ne m'en a parlé avant que ne voyant aucun travail effectué sur ma terrasse je ne m'en inquiète.
Dans un premier temps l'architecte n'a répondu ni à mes mails ni à mes coups de fil, le gérant du syndic a prétendu ignorer ce qu'il en était et le président du conseil syndical m'a donné des réponses tout à fait ambiguës me laissant penser que les murs de ma terrasse seraient ravalés jusqu'à ce que je sois placée devant le fait accompli c'est à dire que le ravalement ne serait pas effectué prétendument à cause de la véranda.
Je n'ai rien vu concernant les vérandas en tant que membre du CS dans les dossiers travaux qui me sont passé sous les yeux. |
Édité par - selena le 09 août 2014 14:48:27 |
|
|
|
54
Posté - 09 août 2014 : 15:33:39
|
selena : Aucune information sur ce dossier ravalement de la part de votre président ??
Mais avez vous posé la question au CS sur votre cas particulier : la vieille véranda ?
Votre CS n'a pas l'air de connaitre que les " avis" et " décisions " sont collégiales; c'est à dirre TOUS les mambres doivent être au courant de chaque dossier; Mais pour cela il faut aussi assister aux réunions
Pour info : l'architecte n'a pas obligation à vous répondre. Son interlocuteur principal est le syndic.
|
|
|
|
selena
Nouveau Membre
47 message(s)
Statut:
|
|
55
Posté - 09 août 2014 : 16:04:22
|
Lors de la dernière AG le gérant du syndic m'a assuré oralement que le ravalement de ma terrasse serait effectué, je n'ai pas cherché à en connaître les conditions, j'ai pensé à tort que ce serait en même temps et aux mêmes conditions que les autres terrasses et balcons du moment que je laissais ma terrasse accessible aux ouvriers.
Le CS n'a pas mentionné non plus que les murs de façade sous les vérandas seraient repeints seulement aux frais des propriétaires de vérandas, je n'ai pas vu dans le montant total des travaux de ravalement une soustraction du montant des travaux sous les vérandas.
Ma véranda est moderne et s'intègre parfaitement à l'esthétique du bâtiment, elle a d'ailleurs été installée 25 ans après la construction de l'immeuble, elle est donc bien plus récente que lui. |
Édité par - selena le 09 août 2014 18:33:34 |
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
56
Posté - 09 août 2014 : 16:48:03
|
citation: Initialement posté par Viviane
Ca n'a pas d'importance de savoir si l'entreprise devait ou pas démonter la véranda pour travailler.
Bien au contraire, toute l’importance se trouve dans le fait « de savoir si l'entreprise devait ou pas démonter cette véranda pour travailler. »
S’il n’est pas nécessaire de démonter cette véranda, le syndic à l’obligation de faire terminer ces travaux, il en va de sa responsabilité.
Dans le cas contraire, ne croyez-vous pas que le syndic aurait déjà fait le nécessaire par référé pour faire démonter cette véranda afin que l’entreprise puisse terminer ces travaux, il en va également de sa responsabilité.
Pour qu’elle raison n’a-t-il pas fait ce référé au moment des travaux, pourtant coutumier des procédures à l’égard de selena (1400€ de dommages et intérêt pour retard dans le paiement de mes charges), si ce n’est qu’il sait pertinemment qu’il ne peut rien faire dans un cadre légal.
Mais comment un syndic professionnel peut prétende que cette terrasse à jouissance privative soit devenue privative du simple fait d’une véranda, c’est d’une ineptie totale sans aucun fondement juridique.
Comme le précise l’article 1992 du Code civil :
« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. »
Il est donc nécessaire pour selena d’avoir des preuves irréfutables pour engager la responsabilité de son syndic dans la gestion de ces travaux, lui causant un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur.
D’autant plus qu’en cas de problème, il est aisé pour le syndic, de demander à l’entreprise qui à réaliser ces travaux de préciser dans un nouveau devis la nécessité de démonter cette véranda pour la réalisation de ces travaux en prétextant une erreur ou un oubli de sa part.
D’où l’importance « de demander un devis supplémentaire à l’entreprise en incluant la dépose de votre véranda. »
Voyez ce que précise ce lien :
Engagement d'un devis :
« Le devis, en tant qu'estimation par le professionnel des travaux envisagés, est considéré d'un point de vue juridique comme une offre de contrat. À ce titre, il engage fermement le professionnel de manière très précise concernant l'étendue des travaux, leur coût, les délais prévus, etc. »
http://vosdroits.service-public.fr/...F31144.xhtml
|
|
|
Édité par - ETASPAK le 09 août 2014 16:54:39 |
|
|
|
selena
Nouveau Membre
47 message(s)
Statut:
|
|
57
Posté - 09 août 2014 : 18:35:58
|
|
Merci de votre réponse Etaspak mais je ne comprends toujours pas pourquoi je devrais faire effectuer un devis avec le démontage de la véranda puisque cette dépose n'est pas nécessaire pour réaliser les travaux. |
|
|
|
58
Posté - 09 août 2014 : 19:17:44
|
selena : "Etaspak mais je ne comprends toujours pas pourquoi je devrais faire effectuer un devis avec le démontage de la véranda puisque cette dépose n'est pas nécessaire pour réaliser les travaux."
C'est votre avis, mais faire un ravalement complet sur un petit balcon de 5 m2 avec une véranda me parait très difficile.
Votre balcon est une partie commune MAIS votre véranda !! Le syndic pouvait exiger que vous démontiez cette véranda avant le ravalement.
Etant au CS il fallait se rpéoccuper de votre problème de véranda. Vous aviez accès à TOUS les docs et TOUTES les explications, ET à la date du ravalement.
Difficile à vous suivre.
Maintenant le ravalement est fait. Vous ne désirez pas démonter votre véranda, qu'attendez vous du SDC et du syndic ?? Que dit aujourd'hui votre président du CS ?
Maintenat |
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
59
Posté - 10 août 2014 : 10:51:55
|
citation: Initialement posté par selena
Merci de votre réponse Etaspak mais je ne comprends toujours pas pourquoi je devrais faire effectuer un devis avec le démontage de la véranda puisque cette dépose n'est pas nécessaire pour réaliser les travaux.
Afin de pouvoir contredire votre syndic en cas de problème, comme je vous l’ai déjà indiqué :
« D’autant plus qu’en cas de problème, il est aisé pour le syndic, de demander à l’entreprise qui à réaliser ces travaux de préciser dans un nouveau devis la nécessité de démonter cette véranda pour la réalisation de ces travaux en prétextant une erreur ou un oubli de sa part. »
Dans ce second devis il sera indiqué, en supplément, uniquement le coût de la dépose de votre véranda.
Mais il ne sera certainement pas indiqué de la nécessité de démonter cette véranda pour permettre la réalisation de ces travaux.
Il est donc nécessaire pour vous d’avoir des preuves irréfutables pour pouvoir engager la responsabilité de votre syndic dans la gestion de ces travaux de ravalement, vous causant un préjudice direct et personnel, dont les preuves doivent être rapportées par vous-même.
Demandez donc à votre syndic de vous précisez par écrit sur quel fondement juridique (texte de loi ou jurisprudence) il se base pour affirmer que votre terrasse à jouissance privative est devenue privative suite à la pose de votre véranda.
Et dans l’éventualité d’une réponse, faites nous part de sa réponse, je serais vraiment curieux de la connaître……
|
|
|
Édité par - ETASPAK le 10 août 2014 10:53:31 |
|
|
|
selena
Nouveau Membre
47 message(s)
Statut:
|
|
60
Posté - 10 août 2014 : 14:44:45
|
|
La véranda ne gêne pas du tout pour peindre les murs puisqu'elle chapeaute la terrasse, elle ne couvre pas les murs, le ravalement des murs comprend juste crever les poches qui se sont formées dans l'ancienne peinture, poser un enduit et peindre, la peinture de la balustrade n'est pas mentionnée dans le devis |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
ravalement murs terrasse dotée d'une véranda ??? 
