| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 30 juil. 2014 : 13:21:22
|
|
citation: Initialement posté par ribouldingue
C'est certain que le CS a toute puissance d'aller fouiner, le copropriétaire lambda peut potasser grosso-modo 364 jours ce qu'il va demander le 365 ème.
Encore faudrait il que le CS fasse ce pourquoi ses membres ont été élus.
C'est pas le cas. Enfin pour un copropriétaire opposant, ce ne sera jamais le cas, puisque pour un copropriétaire contestataire c'est aussi une part de responsabilité du CS qui n'a pas fait ce pourquoi il a été constitué.
En tout cas, merci pour le coup des taxes foncières (je n'y avais pas pensé) à la prochaine vérif des comptes, je pense qu'il faudra que je m'y intéresse plus sérieusement.
citation: Initialement posté par philippe388
Peut-être que tout cela n'existe pas ???
Déjà que la religion n'est pas parvenue à convaincre l'Humanité de l’existence de Dieu, malgré des millénaires d'études théologiques à ce jour...
Alors que vous me croyez ou pas, je m'en moque. Et je ne vais même pas épiloguer inutilement dessus. Ce n'était après tout qu'un petit cas d'école... (pendant les vacances)  
Ce qui compte est que
1 - j'ai mes informations et
2 - grace aux commentaires et astucieuses réflexions d'autres membre de ce forum, j'ai aussi de nouvelles pistes et un nouvel angle d'approche auquel je n'avais pas pensé initialement.
citation: Initialement posté par philippe388Pour gérer ces lots en location, l'AG doit voter un contrat de gestion locative . Que le CS doit posséder. Le syndic DOIT rednre des comptes à tous els copros lors de l'AG; comme le CS avec son rapport d'activité obligatoire joint à l'OdJ.
Le CS ne possède même pas copie du contrat d'assurance ou autre, il s'en fout royalement puisqu'il considère que les archives sont détenues par le syndic qui en a la garde. Les membres du CS considérant qu'ils peuvent le cas échéant et si besoin ou si nécessaire, y accéder à n'importe quel moment pour peu qu'un des membres en fasse la demande auprès du syndic avec lequel ils ont d'excellentes relation et dont je viens troubler la tranquillité et la sérénité (c'est ce que l'on m'a fait comprendre).
En gros pour certains, je suis même coupable de troubler l'harmonie par des questions futiles qui ne mériterait même pas d'être répondues. Je marche sur des œufs...
Le CS... il ne vérifie même pas les comptes du SDC, et les approuve simplement car le comptable du syndic est un professionnel.
Le CS... ne fait aucun rapport moral de son activité à joindre aux convocation, même si la Loi le lui demande de le fournir, le syndic à dit que ce n'était pas une obligation et que de toute manière, le CS faisait son rapport lors de l'AG... à l'oral...
Le CS... c'est le doyen (les autres membres sont là que pour la forme, encore que), et de ce fait, comme c'est le doyen, il a forcément raison : il ne peut en être autrement.
citation: Initialement posté par philippe388
Le fait que les comptes soient approuvés ne veut pas dire grand chose si ce que vous supputez est vrai. Ces faits sont cachés par le syndic, rien ne figure dans les comptes, et même le quitus voté ne va pas servir au syndic.
Le problème étant qu'au tribunal, il ne faut pas faire des suppositions, mais avoir des preuves (de préférence incontestables), et parfois même avec des preuves c'est toujours pas suffisant pour obtenir un jugement pleinement favorable et/ou satisfaisant.
Et c'est pas le syndic qui va donner le bâton pour se faire battre.
|
 |
|
 |
 |
 |
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
 22
Posté - 30 juil. 2014 : 18:47:37
|
Luc Standon : "En gros pour certains, je suis même coupable de troubler l'harmonie par des questions futiles qui ne mériterait même pas d'être répondues. Je marche sur des œufs..."
SI ce que vous supputez est réel, c'esty un dossier important ou le syndic et le CS devront répondre.
A vous de chercher des preuves sérieuses. Elles ne viendront pas uniquemetn de la vérif. des comptes, puisque rien de figure dans les comptes.
Vous pouvez dès à présent vérifier sur les années passées si une taxe foncière est payée par le SDC; elle figure obligatoirement dans la liste des dépenses annuelles.
SI vous payez déjà une taxe foncière sur les aprties communes ( loge, appartment de la loge, parking fu gardien, local poublles et vélos, ..), vous pouvez appeler le centre des impots et demander la base de calcul et sur quels éléments communs, ou apparements du SDC ! Ils repondent très rapidement par mail; vous serez vite fixé sur cette taxe foncière.
|
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 30 sept. 2014 : 00:51:44
|
Heu.... si je peux me permettre de revenir sur ce sujet qui m'a interpellé....
Nous avons une loge qui appartient au SDC, suite à l'abandon du ''gardien'' elle est louée...
Les loyers rentrent et notre syndic à bien un contrat dûment signé pour sa gestion, les loyer sont mis sur le compte du SDC.
Par contre je ne me rappelle pas avoir vu une taxe Foncière en dépense (je vérifierai... vous m'avez titiller la dessus....)
Mais, question à la suite de la lecture de tout le post....
Le fait que ces loyers soient mis sur le compte copro, doit il y avoir une doc comptable du syndic à destination de tous les copro à déclarer????????
une déclaration au impôt pour cette loge????
Au final quelle conséquence pour un copro lambda...??
Merci à vous tous.
|
|
|
|
24
Posté - 30 sept. 2014 : 07:08:31
|
|
bien sur dans ce cas, chaque copro devrait mettre sur sa déclaration de revenus ce loyer au prorata de ses tantièmes... sans compter CSG, CRDS, etc... |
|
|
|
25
Posté - 30 sept. 2014 : 09:43:00
|
kinepolice :" Les loyers rentrent et notre syndic à bien un contrat dûment signé pour sa gestion"
Pour cela il faut une décision de l'AG ! L'AG a t'elle décidé de louer cette loge?
Les loyers sont des revenus pour le SDC, par conséquent chaque copro. doit déclarer ces revenus aux impots ! 
L'AG a t'elle aussi décidé d'affecter les montants des loyers ? |
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
26
 Posté - 30 sept. 2014 : 12:48:04
|
J'avoues que c'est à la lecture du post que ce sujet m'interpelle..
car depuis mon arrivé dans la résidence il y quelques années cette situation est comme cela, cà d
1) J'ai toujours vu cette loge louée, même locataire depuis (je ne sais pas s'il y a eu à un moment une décision d'AG, mais cela serait logique) à vérifier si le syndic à tous les PV.....  pas sur ça, hein!!!!!
2) je n'ai jamais déclarer ma cote part aux impôts, car effectivement je n'avait pas saisie cet aspect....
3) Mais en contre partie, pour ma défense messieux le jurés, aucun syndic (2 depuis mon arrivé) ne s'est jamais fendu d'un document comptable à nous envoyer pour cette déclaration ni ne nous a INFORMER de cette obligation (ils n'ont pas un devoir d'information en tant que professionnel???)
Je pense que pour éviter un travail complémentaire ils sont bien content ''d'oublier'' de le faire si personne ne leur demande...... |
|
|
|
27
Posté - 30 sept. 2014 : 13:30:24
|
Il n'y a aucune obligation que le mandat soit a votre syndic. Il peut être a qqn d'autre. Ce mandat de plus a un cout qui ne rentre pas dans le forfait du syndic.
Si vous avez changé de syndic depuis la mise en location, vous pouvez fort bien avoir un gérant différent du syndic.
Et comme dit, c'est l'affaire de chacun que de déclarer ces revenus fonciers, voire BIC si loué meublé, dans sa déclaration 2042 |
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 02 oct. 2014 : 11:12:29
|
ribouldingue:
Heu... Je dirais ...Oui et alors, cela n'a à priori rien avoir avec le fait d'avoir été sensibilisé à cet aspect, vous en conviendrez. Il n'est pas forcement évident quand vous rentrez dans une copro de savoir ''naturellement'' qu'en raison d'une loge louée vous devez faire une déclaration de cote part!!!????
il me semble que c'est bien là le rôle du syndic.
Car si vous ne le savez pas et si le syndic fait bien son boulot dés la 1ère année vous le découvrez en recevant un document pour votre déclaration, et LA vous êtes au courant......
Je sais certains dirons: ''nul n'est sensé ignorer la loi'' malgré tout les textes sont bien épais dans une bibliothèque.
Je vais en rajouter une, imaginez maintenant la situation lors de la prochaine AG ou maintenant que je suis au courant je déclare que tous les copro sont dans l'illégalité en raison qu'il ne déclare pas cette cote part depuis oulllà à à plus de 10 ans.... mettant en évidence par là même la carence du syndic sur ce point. Ni celle des copro qui ne payent pas ça et qui vont rapidement dire ''heu tu veux bien la fermer avec tes idées à la co...... qu'est ce que tu viens nous cherchez des poux...'' pleins d'amis en perspectives... et pourtant je serais dans le vrai non!!!
Je pense aussi que le prochain contrôle des comptes va être sympas..... |
|
|
|
29
Posté - 02 oct. 2014 : 12:52:06
|
kinepolice : si vous affirmez que tous les copropriétaires sont des fraudeurs !! cela va être très dur pour vous.
Mais ce n'est pas le problème central, ni le base de discussion de ce problème. Chaque copropriétaire déclare ses revenus comme il doit le faire, et si certains oublient de déclarer la totalité de ses revenus, cela ne regarde pas les voisins, ni le syndicat, ni le syndic MAIS le FISC
Vous devez simplement soulever lors de l'AG, et d'une réunion du CS si vous en faites partie:
1. quelle AG, à quelle date et à quelle majorité la location de la loge a t'elle été adoptée ?
2. l'AG a t'elle voté un mandat au syndic pour gérer cette loge ?
3 .quelles sont les honoraires de gestion?
4. L'AG a t'elle décidé et à quelle AG l'affectation des loyers ? aux travaux ? aux dépenses de fonctionnement courant ? à un dépot Livret A pour des travaux futurs ? à un crédit de sa quote-part à chaque copropriétaire ? .... Cela pourrait être débattu chaque année suivant les besoins.
5. Pourquoi le syndic ne donne jamais en fin d'année le montant de la quote-part du montant annuel des loyers de la loge, qui doivent être déclaré par les copropriétaires ?
Est-ce une obligation pour le syndic de la faire ? ( je crois que oui, les copros sont en indivision.) )
6. Peu de chance que le FISC controle cela; mais les controles fiscaux sont en majorité déclenchés par des dénonciations ! ce que vous n'allez pas faire, bien évidemment.
Mais comme tout bon citoyen, et dans cette période de crise pour la France, vous désirez déclarer TOUS vos revenus. Les autres copros, feront comme ils le désirent.
Ils sont tous de bons citoyens, pas des fraudeurs, .... |
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 02 oct. 2014 : 21:53:38
|
Loin de moi cette idée, évidemment.....
il n'est pas ici question ''d'oublier'' de déclare ses revenues mais d'être au courant qu'ils existent.... et comme je le disais cela ne coule pas de source de savoir qu'en vertu qu'une loge soit louée il faille déclarer une cote part de ce revenu que le copro ne voix pas "réellement'' tombé sur son compte (encore moins celui du syndicat). Le contrôle des comptes pouvant acter la réception des loyers mais ne pas avoir nécessairement la notion que cela implique une déclaration. Outre cela le syndic, un professionnel lui doit/devrait le savoir et s'il n'envoi aucun doc pour ''connaitre '' cette cote part comment savoir tout cela.... ce n'est pas évident.....
Pour répondre à vos interrogations:
1) Je vais chercher ou demander
2) oui et alors....ce point est en règle
3) pourquoi cette question? quel intérêt pour notre cas? (j'y avais déjà répondu)
4) c'est à voir effectivement...
5) Bonne question, ça lui sera demandé (mais aura t on une réponse...)
6) Evidemment.... pour qui me prenez vous... et ce ne sont pas des fraudeurs ou par méconnaissance et à mes yeux cela les excuses.....
Mais, demander ma déclaration de cote part au syndic reviendra à la déclencher pour tout le monde, houlllalalalalalal,; j'imagine déjà le Bazard......
|
|
|
|
31
Posté - 03 oct. 2014 : 07:56:27
|
|
en ce qui concerne la quote part, il n'y a pas besoin de demander car la rentrée du loyer apparaît dans les comptes annuels (rubrique provisions de l'annexe 3). Il suffit ensuite à chacun de multiplier par ses tantièmes... |
|
|
|
32
Posté - 03 oct. 2014 : 09:13:20
|
kinepolice : Attention également à vérifier la taxe foncière, et si vous avez d'autres parties communes comme le parking de la loge, des locaux poubelles; à vélos et poussettes, ... ils seront aussi inclus dans cette taxe.
Il reste aussi à prendre en compte les charges payées " normalement" par le locataire à son bailleur.? chauffage, eau chaude,charges de copros récupérables,....
ET aussi les travaux à la charge du bailleur, ici le SDC.
Le montant des loyers touchés par le SDC ne sont pas forcément ceux à déclarer par le bailleur -le SDC!!!
Bon courage.
|
|
|
|
kinepolice
Contributeur actif
116 message(s)
Statut:
|
|
33
 Posté - 03 oct. 2014 : 11:03:43
|
Bon, et bien un bon petit dossier à travailler nous attend.....
Mais, merci philippe388, je note tout ca pour contrôle et vérification.....
Mais que voulez vous dire par:
1) ''Il reste aussi à prendre en compte les charges payées " normalement" par le locataire à son bailleur.? chauffage, eau chaude,charges de copros récupérables,....''
2) ''ET aussi les travaux à la charge du bailleur, ici le SDC.''??
3) ''Le montant des loyers touchés par le SDC ne sont pas forcément ceux à déclarer par le bailleur '' ??
Rambouillet:
Perso pas de ''provision'' dans l'annexe 3 en ma possession....... |
|
|
|
34
Posté - 03 oct. 2014 : 11:47:45
|
kinepolice : : la loge et l'appartement de la loge ne sont pas des lots de copropriétés ! pas de tantièmes, par conséquent on ne peut pas calculer une quote-part du chauffage, ...... ET un bailleur normal peut récupérer une partie des charges de copropriétés auprès du locataire.
Alors on doit se poser la question suivante : comment le syndic calcule ces charges ? ET comment il a calculé un montant de charges. Le CS a t'il été consulté pour cela ?
Si aucune charges est ajoutés au loyer, ce locataire doit être un locataire heureux
Pour un bailleur " normal", l'entretien de certaines parties de son lot loué est à sa charge, comme la ballon d'eau chaude, .....
PS : avant de louer cette loge, le poste de concierge devait être supprimé par l'AG; et il y a quelques années, c'est à l'Unanimité des voix du SDC ( 100% des copros).
Si aucune décision n'a été prise en ce sens, un copropriétaire piurrait réclamer un concierge comme prévu au RDC Une autre histoire.
PS2 : nous avons le même souci dans notre copropriété, avec un souci supplémentaire, c'est une Union de 5 SDC qui gère cette loge ! Très compliqué à régler. mais le locataire paie 50€ de charges pour un 2 pièces, sans aucun augmentation depuis des années. ET c'est l'Union qui encaisse les loyes. 
|
|
|
|
35
Posté - 03 oct. 2014 : 12:38:31
|
|
citation: tous les copro sont dans l'illégalité en raison qu'il ne déclare pas cette cote part depuis oulllà à à plus de 10 ans.... mettant en évidence par là même la carence du syndic sur ce point Il n'y a de carence du syndic que si le syndic a reçu de la part des copropriétaires un mandat de déclaration des revenus, ce qui n'est en général qu'une option dans la gestion sous mandat.
Quel mandat le syndicat a accordé au syndic?
Je rappelle qu'il ne s'agit pas de mandat lié au syndicat, mais un mandat SPECIFIQUE et totalement SEPARE de gestion d'un bien locatif du syndicat. (... PUisqu'il peut même etre accordé par le sydnicat a autre que le syndic)
Sinon, nul ne peut ignorer la loi, pas même kinepolice.
citation: 1) ''Il reste aussi à prendre en compte les charges payées " normalement" par le locataire à son bailleur.? chauffage, eau chaude,charges de copros récupérables,....'' Il n'y a, soyez en certain, aucune charge récupérable, pour la raison que vous donne Philippe388
citation: 3) ''Le montant des loyers touchés par le SDC ne sont pas forcément ceux à déclarer par le bailleur '' ?? Euh, c'est quoi cette nouvelle invention?
Le gérant, s'il a un mandate pour cette prestation, fourni au syndicat les loyers, charges percues, la taxe foncière payées (zero), les charges appelées et payées (zero et zero), les intérets d'emprunt, eta autres travaux déductibles (zero et peut etre ou sans doute zero)
Il donne une répartition aux tantième de chacun de ces poste a chaque copro (enfin il donne, il vend...)
Le copropriétaire selon qu'il choisit le régime micro ou le régime au réel fait son affaire de sa déclaration en faisant les affectations qu'il lui sied. Si un copro ne déclare rien, cela n'intéresse pas le syndicat. |
Édité par - ribouldingue le 03 oct. 2014 12:48:24 |
|
|
|
36
Posté - 03 oct. 2014 : 12:49:57
|
|
Ajoutons l'éternel problème de la taxe d'habitation pour ce genre de location: Pas de TH ou alors les impots font une cote tres tres mal taillée, une sorte de bidouillage. |
|
|
|
37
Posté - 03 oct. 2014 : 12:57:01
|
|
citation: Rambouillet:
Perso pas de ''provision'' dans l'annexe 3 en ma possession.......
alors là , il faut s'inquiéter car les loyers sont imputables au compte 718 "produits exceptionnels" et donc doivent apparaître à l'annexe 3 !!!
De plus une AG a du décider de l'affectation de ces produits : gestion courante, travaux, etc.... |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 03 oct. 2014 : 13:00:57
|
" la loge et l'appartement de la loge ne sont pas des lots de copropriétés ! pas de tantièmes, par conséquent on ne peut pas calculer une quote-part du chauffage,"
J' ai connu ces difficultés dans un syndicat possédant une loge partie commune situé dans un des six bâtiments.
Pour calculer les charges j' avais affectés des tantièmes fictifs.
Exemple, affectation de 200 tantièmes pour le chauffage: répartition des charges sur 200/(10.000+200)
Ultérieurement le syndicat a vendu la loge, le géomètre à déterminé des tantièmes au nouveau lot créé, tantièmes qui étaient les mêmes que ceux que j' avais déterminés. |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 03 oct. 2014 : 13:11:01
|
"les loyers sont imputables au compte 718 "produits exceptionnels"
Les loyers ne sont pas des produits exceptionnels, puisqu'il s' agit de revenus réguliers.
En conséquence ils doivent figurer dans l' annexe 2 dans la première partie.
A défaut de compte spécifique il est préférable de les affecter au compte 714 Produits divers.
|
|
|
|
40
Posté - 03 oct. 2014 : 13:47:37
|
714 : produits divers dont les intérêts légaux dus par les copros
ou
718 : produits exceptionnels
l'important c'est que ces loyers soient inscrits au compte de la classe 7 : perso, je choisirai le 718 pour ne pas mélanger justement avec les intérêts légaux, mais ce n'est qu'un avis personnel, la nomenclature étant assez large pour l'inscrire soit au 714, soit au 718.
si on les retrouve à l'annexe 2, ils seront automatiquement à l'annexe 3. Pour ma part, j'utilise peu l'annexe 2 pour suivre les comptes, car elle est trop globale ; mais ce n'est qu'un avis.
l'important c'est que notre ami kinepolice les retrouve dans les comptes annuels, sinon où passe cet argent ?.... |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Qui représente le SDC détenteur de lot(s) en AG ? 
