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pepa
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 Posté - 07 oct. 2014 : 13:37:45
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Bonjour,
Avez-vous des informations claires et précises sur le sort qu'un syndic peut réserver à la demande d'un copropriétaire (ou plusieurs) représentant au moins 25 % des tantièmes pour convoquer une AG plus tôt que le délai supposé ?
-peut-il légalement la refuser ? la différer à l'infini ? etc.....
Merci pour vos informations.
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Posté - 07 oct. 2014 : 15:33:18
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il faut appliquer l'article suivant du décret :
citation: Article 8
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret. |
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Posté - 07 oct. 2014 : 15:38:27
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(c'est parti trop vite ...  ).
Après la demande faite par ces copros, le syndic doit convoquer sous le délai demandé part ces copros.
Si ce n'est pas fait, les dits copros refont une MeD en bonne et due forme en remettant un délai (8 jours par ex).
Si rien ne se fait, alors le président du conseil syndical peut convoquer lui-même saisi lui-même par une MeD des dits coprorpiétaires.
Si le président du CS ne fait rien, alors l'un des copros signataires saisit le tribunal (article 50)
A signaler que la première demande des copros (25% des tantièmes) peut être directement la MeD. |
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pepa
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Posté - 07 oct. 2014 : 15:55:36
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Merci beaucoup Rambouillet, c'est parfaitement clair !
Je pense aussi à la forme. Dans le cas où au moins deux copropriétaires regrouperaient leur tantièmes et en feraient la demande, je suppose qu'il faut faire une RAR unique avec les deux signatures ?
Pas besoin de faire chacun sa lettre ?
Merci pour cette précision. |
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Posté - 07 oct. 2014 : 16:14:09
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Il faut effectivement regrouper sur un même document l'ensemble des copros représentant au moins 25% des tantièmes.
Ce n'est pas seulement une LRAR qu'il faut faire, mais une MeD avec une proposition d' ordre du jour, n'oubliez pas... |
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 Posté - 07 oct. 2014 : 16:15:26
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Un courrier = une demande.
Deux courriers = deux demandes
Si les deux copros font juste un peu plsu de 25%; il est clair qu'ils n'ont d'autre choix que de faire une seule demande. |
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pepa
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Posté - 07 oct. 2014 : 16:26:41
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Merci bien pour le rappel, c'est sûr qu'il faut que le l'envoi soit "parfait" pour que cela ait des chances d'aboutir.
Je pensais qu'une RAR était la norme mais vous parlez de MeD et comme vous êtes fiable  je le prends au pied de la lettre.
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JPM
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Posté - 07 oct. 2014 : 17:22:27
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Rambouillet :
citation: A signaler que la première demande des copros (25% des tantièmes) peut être directement la MeD.
Certainement pas !
Le texte prévoit la demande et, distinctement, une mise en demeure.
La demande ne peut donc exiger la convocation sous huitaine.
Il faut ne rien connaître des contraintes de la gestion des copropriétés pour envisager la convocation à bref délai d'une assemblée générale. On peut le voir même du côté des copropriétaires qui ne sont pas toujours disponibles pour répondre au sifflet du maître d'équipage.
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Posté - 07 oct. 2014 : 17:50:17
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aucun texte ne dit qu'il n'est pas possible de commencer par une MeD ou tout du moins je ne le connais pas et vous allez nous le citer ce texte
et pourquoi ne pourrait-on pas faire une convocation, avec un ordre du jour fourni, sous huit jours... et personnellement je connais assez bien la gestion d'un syndicat pour savoir que c'est possible...
mais peut-être avez vous lu trop rapidement, je n'ai pas dit que l'AG devait avoir lieu sous huit jours, c'est la convocation qui peut être demandée sous 8 jours.
le texte dit aussi que s'il n'y a pas action sous huit jours, on passe à la phase ultérieure.
sachant aussi que dans un autre domaine, la loi dit qu'une AG peut être réunie en urgence et là on admet que la réunion ait lieu sous 8 à 10 jours...
un peu de retenue ou de prise de temps de réflexion, mon bon jpm...   |
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JPM
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Posté - 07 oct. 2014 : 23:14:22
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L'article 8 du décret se suffit à lui-même.
Commentaire unanime des auteurs : " Aucun délai n'est imparti au syndic pour donner suite à la demande de convocation " Code Lexisnexis ss art D 8 n° 6.
Et la suite " S'il tarde trop, une mise en demeure peut lui être adressée par le président du CS ".
A noter que le président du conseil syndical, seul, peut faire mise en demeure au syndic même lorsque la demande de convocation émane d'un groupe de copropriétaires.
A noter enfin qu'en cas d'irrégularité de la procédure fondée sur l'article 8 le juge peut interdire à l'assemblée de se réunir et ce sous peine d'astreinte Code Dalloz ss art. 8 n° 6. Solution fort audacieuse !!!
Sur la distinction entre demande de convocation et mise en demeure il n'y a donc aucune discussion possible.
Sur le plan pratique il est bien certain qu'un syndic doit réagir à une demande de ce genre. C'est en premier lieu une question de courtoisie. Pour autant sa réaction peut être une réunion avec le CS pour préparer l'assemblée, prendre une date, etc .... ou pour contester la régularité de la demande. Elle est généralement fondée sur la formulation incorrecte de la demande, l'absence de projet de résolution, etc ...
La résistance abusive du syndic est un motif de révocation si la demande de convocation est justifiée.
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Posté - 08 oct. 2014 : 07:59:44
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jpm, je dois dire que j'aime beaucoup mieux ce genre de réponse argumentée qui éclaire les uns et les autres et sans autre commentaire à titre personnel.
Je vous remercie pour cela...
Il n’empêche, qu'à mon avis, il faut que la demande formulée par les copros soit "marquée" d'un délai sinon le processus s'enclenche difficilement. Avec un délai, le syndic ne peut pas dire : je ne pensais pas qu'il y avait une telle urgence. C'est comme tout il faut savoir indiquer le souhait dans le temps duquel on veut que les choses avancent ; sinon on tombe dans le laxisme pas forcément volontaire, mais pris par les dossiers autres le syndic peut "oublier"...  |
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Viviane
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Posté - 08 oct. 2014 : 09:43:57
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Pour interpréter D8, il y a un problème, que pepa va rencontrer à coup sur: comment procéder lorsque le CS n'a pas de président? (son cas) et/ou lorsque ce président (et même le CS tout entier) si ils décidaient d'en élire un est cul et chemise avec le syndic.
Rappel de son cas: le syndic est bénévole, et la copro relativement petite, réunir une AG n'a donc pas un coût exhorbitant.
citation: Article 8
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix.
Donc pas besoin de justifier de la pertinence de cette AG.
citation: La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Donc pepa doit notifier sa demande au syndic. Avec, bien sur, un ODJ complet, les résolutions formulées, et les pièces annexes si besoin est.
citation: Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Donc si je comprends bien, après (ou en même temps?) avoir notifié sa demande au syndic, si celui-ci ne répond pas, elle doit la notifier au président du CS.
1) Là je rejoins Rambouillet, si la demande au syndic ne mentionne pas d'échéance pour la réponse, on avance pas.
2) Il n'y a pas de président du CS . Donc ? Que faire ?
a) Se passer de la demande au président pour tout de suite aller à l'article 50? Sachant qu'alors ils sont capables de désigner a postériori un président juste pour prétendre devant le tribunal qu'elle n'a pas respecté la procédure?
b) Ou notifier la demande à chacun des membres du CS en précisant qu'elle ne connait pas le nom du président qui ne lui a pas été transmis?
citation: Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Idem pour cette phrase en gras. Quel délai? Si la demande au président du CS ne comporte pas de délai, c'est également difficile d'avancer.
En fait, il me semble que la réponse se trouve dans l'article 50:
citation: Article 50
Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée.
Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.
Il me semble que pepa doit donc, je ne sais quelle est la meilleure solution, si ce n'est que la première c'est 16 jours de moins.
Solution 1
1) mettre en demeure le syndic. Copie au CS. Attente 8 jours.
2) mettre en demeure le président du CS (ou le CS entier si elle n'a pas connaissance du nom d'un président) de mettre en demeure le syndic de convoquer Puis convoquer lui même si le syndic ne le fait pas.. Attente 8 jours.
3) faire la requête au tribunal.
Solution 2
1) demande sans MED au syndic. Copie au CS. Attente d'une durée indéterminée. 8 jours par exemple..
2) demande sans MED au CS. Attente d'une durée indéterminée. 8 jours par exemple..
3) MED au syndic, avec copie au CS entier. Attente 8 jours.
4) MED au CS (ou pas?) Attente 8 jours.
4) requête au tribunal
Sachant que bien évidemment sa demande doit être "bordée", avec des résolutions parfaitement rédigées et complètes.
Et aussi qu'il lui faut d'ores et déjà , pour ne pas perdre de temps ensuite, si c'est elle qui convoque l'AG, se procurer la liste de présence avec les adresses de tous. Dont le syndic refuse pour l'instant de lui donner copie.
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Édité par - Viviane le 08 oct. 2014 09:51:36 |
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JPM
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Posté - 08 oct. 2014 : 10:04:34
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Il est souhaitable que la demande soit assortie
d'une demande d'accusé de réception immédiat
d'une demande de convocation effective dans les trente jours suivant la réception de la demande. Ce délai doit être allongé en fonction de la date de la demande ! Le 10 juillet par exemple.
L'absence de désignation d'un président du CS est un obstacle certain. Si la demande d'un groupe de copropriétaires est très sérieuse, il peut y avoir responsabilité des membres du CS à l'égard des demandeurs.
Si la demande vient du CS dépourvu de président, le syndic peut invoquer l'irrégularité de la demande.
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Viviane
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Posté - 08 oct. 2014 : 10:09:32
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30 jours pour envoyer la convoc? Ou pour réunir l'AG ?
Car 30 jours pour envoyer la convoc, ce serait énorme. Sachant que quand un copro demande une AG, c'est avec un ODJ précis, que le syndic n'a normalement pas à préparer.
citation: L'absence de désignation d'un président du CS est un obstacle certain. Si la demande d'un groupe de copropriétaires est très sérieuse, il peut y avoir responsabilité des membres du CS à l'égard des demandeurs.
Que voulez-vous dire? Que dans ce cas la demande sera rejetée par le tribunal? Quand bien même Pepa aurait signifié sa MED à chacun des membres du CS, éventuellement en les mettant en demeure de nommer un président?
A la réflexion, elle pourrait d'ailleurs immédiatement les mettre en demeure de lui communiquer le nom du président.
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Édité par - Viviane le 08 oct. 2014 10:32:14 |
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JPM
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Posté - 08 oct. 2014 : 11:55:14
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Sans faire ni politique ni religion, l'actualité nous montre qu'un jour ou l'autre les réalités s'imposent jusqu'à "nécessité fait loi "
Pour nous, - de tous les bords -, qui avons vécu la guerre, la libération et le programme du Comité national de la Résistance, lire que l'on envisage de moduler les allocations familiales, c'est un coup de tonnerre formidable, quoi que l'on puisse penser du mécanisme initial.
Mon observation est de portée générale et s'applique au présent cas. On chante partout qu'il n'est pas nécessaire de désigner le président du conseil syndical, qu'il faut vivre sa vie sans contrainte, et tutti quanti
Et paf ! on s'aperçoit que c'est un organe indispensable et qu'il faut respecter la loi ! Pouah 
Dans ce sujet c'est la seconde règle incontestable, après la distinction entre demande et mise en demeure : il faut désigner le président du conseil syndical aussitôt après la reconstitution de ce conseil.
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Posté - 08 oct. 2014 : 12:09:58
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Et OUI !!! le président PEUT convoquer une AG, et ici on s'aperçoit que c'est très important.
L'élection du président est une OBLIGATION ! sans président pas de CS viable, pas de lien sérieux avec le syndic, .......
pepa : si votre syndic ne convoque pas cette AG, quelle va être votre décision ?? assigner le Syndicat ? |
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pepa
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Posté - 08 oct. 2014 : 12:38:07
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citation:
Le problème est là , j'aimerais bien car cela me faciliterait énormément les choses, que le syndic respecte la loi. Non seulement il ne le fait pas mais il fait pire et sur tous les points.
Un exemple : l'année écoulée n'a pas vu ni Président du CS ni aucune nouvelle du CS et pourtant cela ne les a pas empêchés d'écrire cyniquement sur le PV de l'AG, "après lecture du rapport syndical ...." Antérieurement, il y a deux ans, il y a eu élection du Président du CS, mais celui-ci cumulait deux fonctions puisqu’il était aussi le syndic, cela vous donne une petite idée de leurs agissements.
Et puisque nécessité fait loi, j’aimerais bien m’en sortir.
Mais restons sur un cadre général, j’espère tout de même que les questions posées ici et les réponses apportées auront quand-même enrichi les lecteurs et clarifié les règles à suivre pour ce type de demande et qui, dans le plus grand nombre de cas, s’adressent à des copropriétés dotées de bons syndics et de bons CS.
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Posté - 08 oct. 2014 : 12:44:31
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pepa : nous en revenons toujours à la même réponse à TOUS vos soucis avec ces " incompétents voyous" de syndic bénévole et copros amis, SANS assignation devant le TGI, tout cela va perdurer. 
Un syndic - pro ou nonpro - qui se fait élir président du CS ! intolérable. |
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Viviane
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Posté - 08 oct. 2014 : 15:04:19
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Je comprends pas trop ce que viennent faire les allocs dans ce sujet, ni qui prétend qu'il n'est pas besoin de président du CS, (en tous cas pas moi) mais pour moi vous n'avez pas répondu à ma question, JPM. Question importante puisque quoique dise la loi, Pepa n'a à peu près aucune chance d'obtenir que son CS nomme un président.
citation: 30 jours pour envoyer la convoc? Ou pour réunir l'AG ?
citation: citation:
L'absence de désignation d'un président du CS est un obstacle certain. Si la demande d'un groupe de copropriétaires est très sérieuse, il peut y avoir responsabilité des membres du CS à l'égard des demandeurs.
Que voulez-vous dire? Que dans ce cas la demande sera rejetée par le tribunal? Quand bien même Pepa aurait signifié sa MED à chacun des membres du CS, éventuellement en les mettant en demeure de nommer un président?
je rajoute : Ce qui serait fort de café vu que Pepa n'a aucunement le pouvoir d'obliger le CS à nommer un président... Même via le tribunal, si c'est possible (qui attaquer? un CS qui n'a pas de personnalité morale? Chacun des membres?) ça lui coûterait quelques milliers d'euros qu'elle n'est pas sure du tout de se voir rembourser, et aboutirait à voir un président du CS nommé et toute la procédure de demande d'AG terminée très peu de temps après avant l'AG régulière...
Bien sur, si elle était fortunée, elle pourrait engager autant de procédures que de non respect de la loi...soit quelques dizaines, mais là , y'en a déjà une sur le feu...***Modération UI : mise en cause personnelle inutile dans le débat***
Suite à modération, je reformule, donc:
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citation: pepa : nous en revenons toujours à la même réponse à TOUS vos soucis avec ces " incompétents voyous" de syndic bénévole et copros amis, SANS assignation devant le TGI, tout cela va perdurer.
*********Pepa en est à sa deuxième assignation, ce qui a été dit déjà sur ce forum. *********
**modération**
deuxième modération sur ce message
Viviane, ne modifiez pas un message déjà modéré, prenez la suite du fil éventuellement ... et cessez vos attaques permanentes |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 oct. 2014 12:23:27 |
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Posté - 08 oct. 2014 : 19:20:53
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***Modération UI : réponse devenue inutile*** |
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Posté - 09 oct. 2014 : 12:17:50
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***Modération : réponse devenue inutile*** |
Édité par - Emmanuel Wormser le 09 oct. 2014 12:20:26 |
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% de tantièmes pour convoquer une AG 
