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BIBI
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 Posté - 29 juil. 2014 : 17:47:55
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Dans un RDC , il est précisé que "l'AG pourra décider la création d'un fonds de prévoyance destiné à faire face à des réparations ou travaux importants (par ex: la réfection de la toiture)
L'A G déterminera ds ce cas le montant de la somme à mettre en réserve , les dates auxquelles les copropriétaires devront acquitter leur part ...
Dans la convocation de prochaine l'AG , il est prévu :
"Une augmentation de l'avance de trésorerie permanente - article 24 -
en application de l'article 35 du D de 03/67 .. puis :
L'AG donne tous pouvoirs au syndic pour déposer une copie du PV portant modificatif au RDC , au rang des minutes d'un notaire , en vue de la publication foncière ..
en 2012 , elle a été fixée à 20 000 €( sans aucune précision quant à son utilisation ..) sans référence au RDC ...
Dans un texte Il me semble qu'il est précisé que l'AG votera dans les conditions de l'article 25 et 25-1 .. pour des travaux listés ...
Merci pour vos remarques ..
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Posté - 29 juil. 2014 : 18:20:45
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ce sont deux choses différentes : le fonds de prévoyance qui n'existe plus et est remplacé par des avances travaux et l'avance de trésorerie.
En ce qui concerne l'avance de trésorerie, son vote ou la modulation de son montant se font bien à la majorité 24. La limite de cette avance est de 1/6 du budget de gestion courante.
L'avance de trésorerie sert à la gestion courante. En théorie, elle est utilisée pour pallier à des factures non régulières, comme le chauffage à payer en une seule fois, etc... voir à payer des menus travaux d'entretien non prévus (c'est pas bien...), voir à pallier aux impayés (c'est anormal).
attention: certains syndics ont tendance à demander une augmentation pour pallier aux impayés pour lesquels ils ne font pas grand chose pour les recouvrer... |
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BIBI
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 2
 Posté - 29 juil. 2014 : 18:54:10
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Je reviens sur le sujet :
-pour quelles raisons le syndic précise qu' il va déposer une copie du PV portant modificatif au RDC ( pour cette augmentation d'avance de trésorerie permanente ..) .. puisque ces 2 choses sont différentes et alors qu'au RDC on parle de Fonds de prévoyance .. et pas d'avance permanente ..
En fait cette avance permanente de trésorerie remplace le fonds de roulement ??
Je m'embrouille .. ou je fatigue ..
Aussi pourriez vous me donner explications à propos d'un texte (de l'ARC) que j' interprète (mal sans doute) qui précise que si un RDC ne prévoit rien, le syndic ne peut créer ou augmenter une réserve qu'à la double majorité de l'art 26 .. alors que vs me confirmez que le cas évoqué = article 24 ...
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BIBI
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3
Posté - 29 juil. 2014 : 19:01:17
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Il s'agit de la rubrique DE L'ARC : Fonds travaux - 29/08/2013 - quelques améliorations indispensables ..
Bonne lecture , bonne soirée
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Posté - 29 juil. 2014 : 20:49:48
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citation: En fait cette avance permanente de trésorerie remplace le fonds de roulement ??
Exact !
Ce qui se fait à la majorité 26, c'est la modification du RdC, pas un vote sur l'avance de trésorerie :
"b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;"
Mais quelle bêtise de mettre dans un RdC, le montant de l'avance de trésorerie, alors que son montant est quelque chose qui vit à la hausse comme à la baisse, et qu'un simple vote des présents et représentés suffit à changer ... Idiot cette initiative ! sauf si le RdC prévoit automatiquement le 1/6 du budget...
"Article 35 du décret
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
..." |
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Viviane
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Posté - 29 juil. 2014 : 23:43:02
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Effectivement publier le montant de l'avance de trésorerie c'est ce qui s'appelle une idiotie et aussi de l'argent jeté par la fenêtre..
Mettre au RDC le PRINCIPE de l'avance de trésorerie peut être éventuellement intéressant si on craint que l'AG refuse parfois de la voter.. On peut mettre un truc genre elle sera comprise entre 1/5 et 1/6 du budget histoire de pas la réajuster à chaque modif du budget. Mais on fait plutôt ça dans le cadre d'une mise à jour du RDC... histoire d'éviter des frais de publication.
citation: qui précise que si un RDC ne prévoit rien, le syndic ne peut créer ou augmenter une réserve qu'à la double majorité de l'art 26
Je vois pas où il est écrit ça?
http://www.unarc.asso.fr/documentat...dispensables |
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Édité par - Viviane le 30 juil. 2014 00:02:52 |
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BIBI
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Posté - 30 juil. 2014 : 01:34:36
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http://www.unarc.asso;fr/pourquoi et comment les syndics font voter illégalement des augmentations d'avance de trésorerie ?comment échapper simplement à ces pratiques ? |
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Posté - 30 juil. 2014 : 08:34:27
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citation: comment les syndics font voter illégalement des augmentations d'avance de trésorerie ?comment échapper simplement à ces pratiques ?
en ne les votant pas, les copros sont souverains et grands garçons ou grandes filles.... |
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BIBI
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8
Posté - 30 juil. 2014 : 09:12:56
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Certes, mais il est effarant de constater qu'en AG , combien les résidents se laissent manipuler ..
Parmi eux :
il y a eu ceux qui n'osent évoquer leurs difficultés.. leur désapprobation ( pour ne pas déplaire ..) on se demande bien pourquoi ??
Ceux qui n'ont pas le temps : de se renseigner .. ni de faire partie du CS..
Ceux qui sont saisonniers .. bien souvent Ă©trangers .. et ne viennent qu'1mois ou 2 /an .. et laissent faire ..
Et la dessus se greffe un président autoritaire .. ou manipulateur .. ou les 2 : qui veut tt régenter .. ( qui sait tout sur tout .. mais contourne les règles et les lois ..) pour le plus grand bonheur du syndic ( pas de compte séparé ..) vote d'avance de trésorerie permanente ..faisant croire que c'est prévu au RDC alors que dans le règlement on parle de fonds de prévoyance ( comme je le sais maintenant = ex fonds de roulement )
Dans le cas ( sujets à propos des toiles et des haies) ce même président ne produit qu' un seul devis ou pas du tout et astucieusement ( mm à l'article 25 ) demande délégation ( sous prétexte que ce sera mis dès lors en concurrence .. )ainsi il décide du choix final des intervenants ..
Il se targue d'avoir négocié les meilleurs prix des toiles (pour tous ) mais auprès d'une seule entreprise .. ( allez donc savoir pourquoi ??)
M'enfin .. encore du "sport" au cours de l'AG à laquelle j'assisterai avec les pouvoirs de 3 professions libérales ..(qui ne peuvent assister à l'AG qui a toujours lieu en journée ..)et qui craignent sans doute d'avoir à affronter des patients ..
Bonne journée et merci pour vos réponses et votre aide .
Dans quelques années : je serai peut être à même de répondre aux questions des nouveaux membres .. ??
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Posté - 30 juil. 2014 : 10:10:48
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on retombe malheureusement dans le même problème : les copros ne s'interessent pas assez au fonctionnement et plus à leur porte-monnaie...
le syndic est désigné par l'AG
les membres du CS sont désignés par l'AG
le président du CS est désigné par ses membres.
et tout cela à la majorité.
Donc (en théorie  ) si on n'est pas content on change... mais je suis d'accord avec vous, bibi, si personne ne "rouspète" c'est le statut-quo !
on garde le syndic qui fait ce qu'il veut...
on garde le président de CS qui fait ce qu'il veut...
et on paie le moins possible ! |
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Viviane
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Posté - 31 juil. 2014 : 00:45:11
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citation: (qui ne peuvent assister à l'AG qui a toujours lieu en journée ..)
Nous c'est par là qu'on a commencé.
Les AG étaient systématiquement convoquées à 17H. Président du CS retraité, que des retraités à l'AG, plus moi qui ai des horaires assez souples pour jongler...
Désormais c'est 19H, même si ça embête le syndic (bien qu'il soit alors payé en plus). Ce qui change radicalement les choses et les présents.
Faites une pétition pour retarder les AG... |
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Édité par - Viviane le 31 juil. 2014 00:46:22 |
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Stéphane
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Posté - 31 juil. 2014 : 11:48:11
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taquin :
C'est vrai qu'en France, nous n'avons pas assez de 5 semaines de congés payés (pour la plus part) pour se réserver celui de l'AG....
Sans compter qu'il y a aussi les week-end... voire les jours fériés!
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Viviane
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Posté - 02 août 2014 : 01:28:18
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Désolée Stéphane, mais tout le monde n'a pas un travail qui lui permet de prendre ses congés quand il le souhaite.
Si vous êtes prof et qu'on vous colle une AG à l'heure où vous donnez un cours, si vous êtes commerçant et qu'elle est à l'heure d'ouverture de votre magasin... Bref c'est pas forcément aussi simple que vous le dites.
Sans compter que la plupart des gens ne connaissent la date que 21 jours avant... et dans bien des boulots il faut plus que ça comme préavis pour poser un congé.
Taquine: d'après les statistiques, travailler beaucoup etntravailler bien sont deux choses très différentes... Le présenteisme est une plaie économique qui commence à peine à être étudiée... faites une petite recherche... Pour ma part, je serais nettement plus rassurée si par exemple l'interne qui me reçoit aux urgences n'était pas à sa Xème heure de garde sans sommeil... |
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Édité par - Viviane le 02 août 2014 01:48:10 |
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Viviane
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Posté - 02 août 2014 : 02:04:54
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Cet article de l'ARC (votre lien est mauvais) est Ă lire avec des lunettes Ă filtre
http://www.unarc.asso.fr/documentat...mentations-d
En compte unique, (cas de cet article) l'avance de trésorerie est inutile. Le syndic vous vendant le compte unique comme "je peux ainsi payer les factures " ((avec l'argent des autres, ce qui est illégal...) , faut choisir: il peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre.
En compte séparé elle est indispensable.
Aucun article de loi (ou décret) n'est spécifié nulle part pour la voter.
C'est la Commission qui parle de l'article 26. C'est pas rien, mais pas tout Ă fait la loi...
http://www.universimmo.com/accueil/unijur138.asp
.
La commission ne dit rien sur son "ajustement"... mais en toute logique on peut dire que c'est 26. |
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Édité par - Viviane le 02 août 2014 02:11:55 |
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BIBI
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Posté - 02 août 2014 : 02:35:47
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Merci pour la rectification du lien .. |
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andre78fr
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Posté - 02 août 2014 : 02:49:08
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Non Viviane, vous ne pouvez pas ainsi affirmer que l'avance de trésorerie est inutile avec un compte "unique" ; le syndic n'avance pas de fonds, il ne paye pas les factures d'un syndicat avec l'argent des autres !!! De même on ne peut pas faire une généralité et dire qu'en compte séparé une avance de trésorerie est indispensable.
Il s'agit ici de considérations de gestion et de trésorerie ; si les appels de provisions sont payés dans les temps et que les factures sont correctement réparties dans l'année, une avance de trésorerie peut ne pas être nécessaire (prévue ou pas dans le RDC).
Dans une copropriété avec des impayés et/ou avec des grosses factures (fioul, chauffage, eau...) qui arrivent à des moments précis et qui demandent de la trésorerie, une avance de trésorerie (qui joue ici exactement le même rôle que le fonds de roulement) est indispensable. Il faut vraiment apprécier au cas par cas en observant l'évolution du solde bancaire et en respectant la limite légale de 1/6 (c'est à dire l'équivalent de 2 mois). |
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Posté - 02 août 2014 : 10:43:33
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Le compte unique est vendu comme ne coutant rien aux copropriétaires, pas a ma connaissance comme permettant de piquer l'argent des autres copros même momentanément pour faire tourner la machine.
Je suis aussi d'accord avec Rambouillet que lorsque les appels sont bien calculés et payés sans retard, tout doit fonctionner correctement.
Malheureusement on voit beaucoup de copropriétaires ne pas s'intéresser aux comptes de l'année précédente, voter le quitus MAIS ergoter sur chaque ligne du budget des deux années suivantes de façon a abaisser les appels au minimum. Beaucoup de copropriétaire pensent que 'avec l'argent qu'on leur donne, les syndics doivent s'arranger"...
Il est certain également qu'une très grosse propriété n'ayant jamais de surprise et que quelques mauvais payeur n'a pas besoin des mêmes variables d'jaustement de trésorerie qu'une copro en batiment très ancien à quatre ou cinq gérée pendant son temps libre par un syndic bénévole |
Édité par - ribouldingue le 02 août 2014 10:53:19 |
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Viviane
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Posté - 02 août 2014 : 22:17:50
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citation: Non Viviane, vous ne pouvez pas ainsi affirmer que l'avance de trésorerie est inutile avec un compte "unique" ; le syndic n'avance pas de fonds, il ne paye pas les factures d'un syndicat avec l'argent des autres !!! De même on ne peut pas faire une généralité et dire qu'en compte séparé une avance de trésorerie est indispensable.
Je suis d'accord André, le syndic n'a pas le droit de payer avec l'argent des autres. Néanmoins, il vous "vend " le plus souvent le compte unique comme la seule formule le permettant. Il est bien obligé, puisque pour le SDC il n'y a aucun autre avantage au compte unique, hormis que ça coute (coutait) moins cher. Alors faudrait savoir ... Je suis un peu partiale sur les syndics et les comptes uniques, j'avoue, mais on a payé cher le fait de ne pas avoir un compte séparé...
Et vous avez raison, chaque copro est unique. Néanmoins, sans fonds de roulement du tout, je vois pas trop comment s'en sortir à coup sûr sauf à voter un budget obligatoirement surévalué.
Car même si là encore, le fonds de roulement n'est pas censé parer aux imprévus, il n'en reste pas moins qu'il sert souvent à ça, sans quoi il faudrait convoquer une AG pour augmenter le prévisionnel dès que par exemple, quelqu'un paye avec un mois de retard.
A moins évidemment de faire subir ces aléas aux fournisseurs.
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