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 Posté - 21 juil. 2014 : 21:41:22
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Bonjour,
ce matin j'étais investie d'un nouveau pouvoir... la vérification des comptes !
Quelle épopée ! Je ne comprenais pas depuis quelques mois que la société d'entretien n'était pas payée régulièrement, j'avais donc envoyé plusieurs mails demandant pourquoi et là on me répondait évasivement qu'on avait des problèmes de trésorerie et qu'on verrait tout ça à la vérification des comptes...
Nous regardons donc tout cela attentivement... Le syndic nous menace de nous faire mettre sous administration judiciaire car notre copro n'a pas selon lui assez de trésorerie.
Notre budget est de 29000 euros, nous avons à ce jour en banque 1150 euros, un impayé en procédure de 1800 euros environ et ensuite tout le monde paye mensuellement les appels correctement.
Le syndic nous informe que selon la loi nous devons toujours avoir en banque 42 % du budget annuel et qu'en dessous c'est l'AJ...
C'est la première fois que j'entends parler de ça ?! Est ce vrai ? Si oui, est ce réellement appliqué ?
Deuxième question, nous n'avons pas eu accès au relevés bancaires alors que nous avons un compte séparé, est ce normal ? J'ai bien pu vérifier le montant des factures mises en comptabilité, mais comment savoir si ce qui part du compte de la copro la concerne vraiment ?
Une vérification de comptes, c'est quoi en dehors de cela ?
Merci de votre aide !
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nefer
Modérateur
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 Posté - 21 juil. 2014 : 22:31:13
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Posté - 22 juil. 2014 : 07:33:17
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Oui, j'en rajoute:
1/ Le cs doit pister tout cela constamment, et il est consternant d'apprendre juste parce qu'on vient chez le sydnic qu'on 'risque l'AJ'.
2/ Si vous etes du CS et investi par le CS votre pouvoir de surveillance est reconnu par la loi et vous pouvez dialoguer avec le sydnic, normalement via le président du CS ou un avis voté pendant un CS qui vous mandate le cas échéant.
3/ Si vous êtes simple copro, vous n'avez pas ce droit, et on peut comprendre que le syndic gérant un syndicat a problème ne veuille pas avoir a rendre des comptes a 30 ou 40 copropriétaires vennat chez lui les uns apres les autres.
4/ Sur ce forum, il y a de nombreux fils traitant des syndicats mal en points financièrement, allez les lire.
5/ le problème n'est pas un problème de trésorerie; C'est un problème d'impayé ou de retard de paiement des copropriétaires.
Il faut savoir si ce sont des retards récents ou des impayés de long terme
6/ la loi donne des critères précis pour la mise sous AJ, le syndic DOIT les respecter.Il faut cependant vérifier en parallèle que le sydnic a vient mis en route les procédures de récupération, RAR, mise en demeure, huissier, prise d'hypothèque
7 Notre budget est de 29000 euros, nous avons à ce jour en banque 1150 euros, un impayé en procédure de 1800 euros environ <== Votre analyse semble ne pas etre la bonne. ce n'est pas un impayé de 1800 euros qui met le sydnicat dans le fossé.
Le budget de 29 000 est-il adapté aux dépenses? En ce cas il n'ay a pas de problème.
Qu'il reste en caisse 1150 euros n'est pas le problème de fond, puisque si le syndicat procède a des appels mensuels, c'est 2 450 euros mensuels qui rentrent en caisse, ca ne m'étonne guère qui 'l 'ne reste que' 1 150 euros; le fond du problème est donc ailleurs.
En revanche, un appel mensuel de 2 900 (généralement une copro procède à des appels trimestriels de 7 250) permet de payer des factures palus élevées que vos 2 450. Il y a peut-etre la un porblème?
Deuxième question, nous n'avons pas eu accès au relevés bancaires alors que nous avons un compte séparé, est ce normal ? <== En tant que conseiller syndical mandaté par le CS, a qui on a refusé l'accès aux donéne, on peut donc dire que votre analyse ne se base pas sur des données réelles.
Le sydnict n'a pas le droit de faire de rétention sur ce sujet. |
Édité par - ribouldingue le 22 juil. 2014 07:50:55 |
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Posté - 22 juil. 2014 : 08:33:03
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lacoprocpafacil : "Le syndic nous informe que selon la loi nous devons toujours avoir en banque 42 % du budget annuel et qu'en dessous c'est l'AJ..."
 Quand on est au CS, on demande immédiatement le texte de loi si on ne le connait pas ! ce syndic se fout de vous.
Le syndic a obligation de transmettre au CS TOUS les documents concernant le SDC
Le CS peut se saisir de tous els dossiers sans accord du syndic ou de l'AG.
La vérification des comptes demande du temps et tous les docs :
1. liste des dépenses
2. La balance, qui va vous permettre de vérifier qui n'est pas payé
3. le grand livre pour vérifier toutes les écritures
4. les relevés de banques, et avec un compte séparé vous pourrez pointer et vérifier toutes les écritures
5. les comptes travaux
6.la position de tous els copros vis à vis du SDC
7. La position du budget et des dépesnes ou vous pourrez vérifier si le budget a été respecté, ou pourquoi il ne l'a pas été.
8. les contentieux en cours: impayés de copros, .................
9. vérification de tous sles contrats,
10.................etc
La demande d'un AJ c'est quand le montant des impayés est plus de 25% du budget, rien à voir avec le solde bancaire; avec la loi ALUR cela sera 15%.
DE pluis l'AG peut voter un fond de "solidarité" pour combler le trou de trésorerie et éviter l'AJ.
Tout cela est la base de la mission d'un CS !!!
Le président du CS doit donc envoyer un RAR pour mettre en demeure le syndic de fournir la totalité des docs demandés lors de la vérif. en précisant que sans réponse sous 8 jours qu'il saisira le TGI pour une injonction de faire avec astreinte journalière.
Moralité : votre vérification des comptes est très très incomplète, il faut exiger tous les docs et en provoquer une autre. A ce stade, le CS ne peut pas faire un rapport financier sérieux à joindre à son rapport annuel, qui sera joint à l'OdJ de la prochaine AG.
La prochaine fois que votre syndic vous menace de la sorte d'un AJ, il faudra lui dire que vous êtes d'accord et qu'il doit immédiatement le faire !  
Votre CS a beaucoup à apprendre. |
Édité par - philippe388 le 22 juil. 2014 08:35:29 |
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Posté - 22 juil. 2014 : 08:58:00
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Philippe388,
vous êtes deja tout rouge a 9 h00 du matin,
.. on ne sait même pas si le demandeur est memebre du CS..... |
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Posté - 22 juil. 2014 : 10:32:42
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Bonjour,
oui je suis membre du CS,
j'envoie un mail de suite pour demander à ce que l'on me transmette
- les relevés bancaires
- la balance
- un grand livre
par mail ou que l'on me les tienne à dispo au bureau du syndic.
Je vous remercie, mais effectivement, je n'y connais rien !
Je demande le texte de loi parlant des "42 %".... |
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nefer
Modérateur
14630 message(s)
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6
Posté - 22 juil. 2014 : 11:19:50
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citation: Initialement posté par lacoprocpafacil
Bonjour,
oui je suis membre du CS,
j'envoie un mail de suite pour demander à ce que l'on me transmette
- les relevés bancaires
- la balance
- un grand livre
par mail ou que l'on me les tienne à dispo au bureau du syndic.
Je vous remercie, mais effectivement, je n'y connais rien !
Je demande le texte de loi parlant des "42 %"....
avez vous les textes réglementaires (loi de 65 et décret de 67) ?
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Posté - 22 juil. 2014 : 11:26:13
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lacoprocpafacil : en dehors des textes e loi que vous devez lire, mais que ne vont pas beaucoup vous servir pour la verif des comptes, savez vous lire une balance, un grand-livre, ..... cela demande aussi une certaine expérience.
Bon courage. |
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Posté - 22 juil. 2014 : 13:42:26
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citation: Je demande le texte de loi parlant des "42 %"... Je n'en connais aucun |
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pow
Contributeur actif
107 message(s)
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Posté - 06 août 2014 : 10:03:53
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La vérification des comptes demande du temps et tous les docs :
1. liste des dépenses
2. La balance, qui va vous permettre de vérifier qui n'est pas payé
3. le grand livre pour vérifier toutes les écritures
4. les relevés de banques, et avec un compte séparé vous pourrez pointer et vérifier toutes les écritures
5. les comptes travaux
6.la position de tous els copros vis à vis du SDC
7. La position du budget et des dépesnes ou vous pourrez vérifier si le budget a été respecté, ou pourquoi il ne l'a pas été.
8. les contentieux en cours: impayés de copros, .................
9. vérification de tous sles contrats,
10.................etc
en tant que copropriétaire nous avons droit a vérifier les comptes une fois par an juste avant l'AG.
pour ma part je l'ai fait l'année dernière, mais la compta a réfusé de me donner plus que le classeur des factures en m'expliquant que je n'étais pas au CS.
Est ce que en tant que copro (non CS) je peux demander lors de la vérification tous les points que vous précisez? |
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Posté - 06 août 2014 : 10:46:19
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citation: Est ce que en tant que copro (non CS) je peux demander lors de la vérification tous les points que vous précisez?
non, ce qui s'applique c'est cet article :
citation: Article 18-1
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat. |
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JB22
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Posté - 06 août 2014 : 15:02:47
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Dans: 1. liste des dépenses
Il faut comprendre," les justificatifs de charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d' exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges..."
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VERIFICATION DES COMPTES 
