| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Vlado
Contributeur débutant
56 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 16 mars 2014 : 17:07:39
|
Bonjour,
Dans une copropriété dont le règlement date de juillet 1996, un tableau des charges d’ascenseur est annexé. Il apparaît que quatre appartements situés au premier étage dans le descriptif de division ne supportent aucune charge d'ascenseur. Or chaque propriétaire de ces quatre appartements est également propriétaire de boxes situés au premier sous-sol de la copropriété. Tous trois utilisent quotidiennement l’ascenseur pour descendre à leurs boxes mais ne paient qu’une quote-part de charges d’ascenseur portant exclusivement sur leur garage.
A titre d’ exemple, un propriétaire d’un trois pièces situé au 2e étage aura une répartition de charges de 1300/10000e pour l’appartement + 20/10000 e pour le box alors que le propriétaire d’un trois pièces situé au premier étage aura une répartition de charge de 0/10000e pour son appartement et 20/10000e pour son box.
Comment faire pour faire modifier cette répartition de charges d’ascenseur en obtenant une répartition équitable et qui peut procéder à cette modification ?
Merci de votre réponse
|
|
|
|
1
Posté - 16 mars 2014 : 17:40:44
|
vous parlez d'un premier étage, sans parler de Rez de chaussée ? est ce qu'on accède directement aux appartements du 1er étage depuis l'extérieur ?
Essayer de nous décrire : est ce que l'ascenseur s'arrête à un RdC et qu'est ce qui se trouve à ce RdC ? |
|
|
|
Vlado
Contributeur débutant
56 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 16 mars 2014 : 18:45:12
|
Merci Rambouillet !
La copropriété est située à deux adresses officielles, entre deux voies, à des niveaux différents.
La description des lots telle que mentionnée dans le règlement de copropriété est basée sur le niveau de la voie supérieure : 2e étage, 1er étage, rez de jardin, 1er sous-sol, 2e sous-sol. Pour accéder au 1er étage à partir de la voie supérieure, un boulevard, il faut descendre des escaliers et l’on accède directement aux appartements de ce qui est décrit comme 1er étage. (L’immeuble est en contre-bas)
A partir de ce 1er étage, il faut prendre l’ascenseur pour accéder aux boxes du 1er sous-sol qui ont une seule issue, de plain-pied sur la voie inférieure. Accès protégé, accessible uniquement aux copropriétaires.
C’est à ce niveau que se trouvent les boxes des copropriétaires du 1er étage, ceux qui ne paient pas de charges appartement + charges afférentes aux boxes. Donc, les quatre copropriétaires du 1er étage prennent l’ascenseur pour descendre ou pour monter à leur étage autant que les autres situés au rez de jardin et au 2e étage.
La voie inférieure est en pente. L’entrée au 2e sous-sol est également de plain – pied sur la voie.
|
|
|
|
3
Posté - 16 mars 2014 : 20:47:24
|
|
donc rien d'anormal dans la répartition des tantièmes : il n'utilise pas l'ascenseur pour rejoindre de la rue leurs appartements, donc 0 tantièmes (c'est comme un rez d chaussée classique). Il paie pour accéder au sous-sol comme les autres par l'intermédiaire des tantièmes des parkings. Tout est ok. |
|
|
|
4
 Posté - 17 mars 2014 : 11:54:17
|
Bonjour,
Problématique classique : les charges d'ascenseur sont déterminées depuis l'accès à pied de l'immeuble et pourtant l'ascenseur sert aussi à faire la navette entre les lots... navette entre l'appartement, les parkings, les caves, les chambres de service... éventuellement entre plusieurs appartements (cas classique de papa et maman qui achètent un studio à un autre étage pour loger un enfant).
Malheureusement, je n'ai jamais vu qu'il soit tenu compte des autres lots dont le même copropriétaire serait propriétaire dans l'immeuble.
Il faudrait d'ailleurs aussi tenir compte du fait que le célibataire du 8ème étage rend visite régulièrement à la célibataire du 4ème étage (et inversement) et que l'année prochaine ils se marieront en raison de l'arrivée d'un heureux événement... à moins que pour utiliser plus l'ascenseur ils ne se marient pas et organisent une garde partagée...
Il faudrait aussi tenir compte du fait que la grand-mère, veuve, ne reçoit jamais personne tandis que la jeune famille de 3 enfants reçoit des amis tous les week-end.
A défaut, trêve de plaisanterie, il faudrait changer les charges affectées aux lots à chaque vente... car il est interdit de faire un lot unique d'un appartement, d'un parking, d'une cave ou d'une chambre de service...
Imaginez la vente des parkings à des copropriétaires situés en étage plus élevé ou à des personnes extérieures à la copropriété.
Il faudrait modifier la clef de répartition à chaque vente...
La réponse se résume ainsi : un lot n'a de charges d'ascenseur que si pour accéder à ce lot il est possible de prendre l'ascenseur depuis un accès à pied de l'immeuble. Votre immeuble a-t-il plusieurs accès à pied à différents niveaux ?
Intellectuellement, il ne serait pas impossible lors d'une mise en copropriété de tenir compte des copropriétaires propriétaires de multiples lots ; mais si ça n'a pas été fait, c'est non critiquable. |
|
|
|
Vlado
Contributeur débutant
56 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 17 mars 2014 : 21:14:00
|
A PethertheMoon et Rambouillet:
[b]"La réponse se résume ainsi : un lot n'a de charges d'ascenseur que si pour accéder à ce lot il est possible de prendre l'ascenseur depuis un accès à pied de l'immeuble. Votre immeuble a-t-il plusieurs accès à pied à différents niveaux ?"
Je précise de nouveau que l'immeuble à deux entrées officielles.
Par la voie inférieure, qui est empruntée quotidiennement à pied par tous les copropriétaires, les 4 copropriétaires qui ne paient pas de charges d'ascenseur pour leur appartement, ont recours à l'ascenseur qui est situé à trois étages au-dessus du niveau de l'accès à pied de l'immeuble.
Merci pour vos précisions
Cordialement |
|
|
|
6
Posté - 18 mars 2014 : 08:16:33
|
moi, je ne trouve rien d'anormal par rapport au RdC... en effet l'entrée principale, je suppose avec accès aux BAL, se fait par la voie supérieure (entrée en contre bas du boulevard).
dans la pratique, les copropriétaires préfèrent rentrer par une porte secondaire (voie inférieure) ce qui revient à rentrer par les box ou les parkings ; ils y rentrent à pied comme en voiture. C'est leur droit... Et ils paient des charges d'ascenseur pour relier appartement à box.rien d'anormal.
Là où il pourrait y avoir un hic, c'est que ceux qui ne paient aucune charge d'ascenseur, car ils n'ont pas de box, rentrent également par une porte du sous-sol et profitent ainsi de l'ascenseur pour rentrer chez eux, alors qu'ils devraient rentre par la porte principale de la voie supérieure.
Mais de toute façon que faire, si vous pensez avoir raison :
* changer les clés de répartition : il vous faudra l'unanimité ! est ce que vous pensez que les copros qui vont voir augmenter leurs charges, vont voter POUR ?  
* assigner le syndicat pour une clé non en adéquation avec la réalité. Ceci est très difficile car il vous faudra prouver que les copros rentrent par une porte inférieure, etc, etc, etc... à mon avis vous allez perdre argent et énergie, et pas sur de gagner ... 
Si vous êtes nombreux à être de votre avis, il faut se poser la question si la porte inférieure ne serait pas plutôt une porte de secours, donc en théorie uniquement accessible de l'intérieur et dont il faudrait condamner l'accès par l'extérieur. Ceci imposerait physiquement aux copros de passer par le haut... ce serait bien, vous aurez donc gagné ! mais vous aurez gagné quoi ????
Malheureusement, il existe des RdC mal foutus avec des anomalies qu'il faut subir.... j'en connais d'autres comme un syndicat qui paie des charges d'un autre syndicat, et on n'y peut rien ....  |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 18 mars 2014 : 09:04:38
|
Dans le genre RDC mal foutu, chez nous les 4 lots face palier d'un des escaliers ont 17 tantièmes, contre 26 pour les 8 lots droite et gauche (dont le mien). Pourquoi? Mystère puisque la surface est la même ....
Mieux vaut s'y faire, effectivement, c'est moins fatiguant qu'engager des procédures pour gagner (peut-être) pas grand chose.. |
|
|
|
|
|
Vlado
Contributeur débutant
56 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 18 mars 2014 : 14:28:55
|
Réponse à Rambouillet et à Viviane : merci pour vos réponse.
Lu sur internet à ce sujet :
"Lorsqu’il est avéré qu’un règlement de copropriété prévoit une répartition des charges contraire à celle énoncée à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (répartition des dépenses d’entretien/conservation/administration des parties communes en fonction des tantièmes, répartition des dépenses relatives aux équipements communs et services collectifs en fonction du critère de l'utilité), le législateur permet à tout copropriétaire de saisir le tribunal de grande instance afin que le juge détermine de nouvelles clés de répartition qui seront conformes à la loi et qui s’imposeront à tous les copropriétaires (action en nullité).
Toutefois, afin d’éviter une telle action en justice qui sera au final coûteuse aussi bien pour le syndicat des copropriétaires que pour le copropriétaire demandeur, la jurisprudence admet que l’assemblée générale puisse décider d’écarter les clés de répartition illégales du règlement de copropriété en adoptant, à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés) les nouvelles grilles de répartition respectant les critères de l’article 10 de la loi de 1965 (un tel vote suppose au préalable le recours à un géomètre-expert pour rédiger ces nouvelles grilles).
Ceci se comprend aisément car il serait illogique d’exiger l’unanimité des voix de tous les copropriétaires pour adopter une répartition des charges conforme aux critères légaux. Si tel était le cas, il est sur et certain que s’y opposeraient les copropriétaires qui verraient leur degré de participation aux charges augmenter, alors même qu’il s’agirait d’appliquer une répartition légale. Un vote à l’unanimité serait alors perçu comme une aberration par les autres copropriétaires et comme un obstacle injustifié au respect de la loi. "
______________________________________________________
Que faut-il en penser ?
Merci de votre opinion.
Cordialement |
|
|
|
9
Posté - 18 mars 2014 : 17:02:25
|
Lorsque vous dites :
"Lu sur internet à ce sujet :
"Lorsqu’il est avéré qu’un règlement de copropriété prévoit une répartition des charges contraire à celle énoncée à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (répartition des dépenses d’entretien/conservation/administration des parties communes en fonction des tantièmes, répartition des dépenses relatives aux équipements communs et services collectifs en fonction du critère de l'utilité), le législateur permet à tout copropriétaire de saisir le tribunal de grande instance afin que le juge détermine de nouvelles clés de répartition qui seront conformes à la loi et qui s’imposeront à tous les copropriétaires (action en nullité)."
Peut-être que cette lecture est incomplète ou non précise, car effectivement c'est possible mais pas dans votre cas, car votre RDC date de 18 ans, ou alors il faudrait que la première vente ait eu lieu après 2012.
citation: Article 12
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Si ces délais, ne sont pas respectés, il vous reste la possibilité que vous dites :
"la jurisprudence admet que l’assemblée générale puisse décider d’écarter les clés de répartition illégales du règlement de copropriété en adoptant, à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés) les nouvelles grilles de répartition respectant les critères de l’article 10 de la loi de 1965 (un tel vote suppose au préalable le recours à un géomètre-expert pour rédiger ces nouvelles grilles). "
mais encore faudrait-il qu'un juge ait dit que votre clé de répartition est illégale, et pour l'instant rien ne le dit, ni ne le prouve...
Donc les étapes seraient les suivantes :
* assigner le syndicat pour clé de répartition illégale (donc prévoir le financement du ou des copropriétaires qui le souhaitent...)
* s'entendre dire par le juge que la dite clé est effectivement illégale et il est possible que le juge fixe lui-même une nouvelle clé après avoir fait nommer un expert (à payer) pour lui faire une proposition. En effet, un syndic ne pourrait admettre d'avoir un équipement non payé par des charges et pourrait demander subsidiairement au juge de la créer. Si un juge dit la nouvelle clé ce qui suit est caduque...
* attendre de voir s'il y a un appel de cette décision ; si, oui....
* ensuite faire établir une nouvelle clé par un géomètre (frais pour le syndicat...)
* puis faire voter cette nouvelle clé.... non à la majorité 24, mais à la majorité 26 : "b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;". Car cette clé ayant disparu, il faut voter son "établissement".
* attendre deux mois, pour vois si quelqu'un va assigner le syndicat, etc... |
|
|
|
Vlado
Contributeur débutant
56 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 18 mars 2014 : 19:14:35
|
A Rambouillet :
Merci pour toutes ces précisions très performantes. Il y 5 copropriétaires d'appartements + boxes qui voudraient une modification sur 8. Mais il y a une dizaine de propriétaires de boxes qui n'habitent pas dans l'immeuble et là , ça posera problème. Ils peuvent entrer dans la partie résidentielle de l'immeuble et passent ainsi de la voie inférieure à la voie supérieure. Il faudrait là aussi mettre fin à ce passage dans la partie habitation.
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 18 mars 2014 : 19:22:35
|
Sachant que, in fine, après possiblement des années de procédures diverses
- Vous perdez sur le changement de clé, vous avez à payer experts et autres frais de procédure, possiblement les vôtres ET ceux de l'autre partie au procès.
- Vous gagnez sur le changement de clé mais pas sur le remboursement de vos frais divers. Donc possiblement, l'argent que cette nouvelle clé vous fait économiser personnellement , mettra 2,3, 5, 15 ans à compenser vos frais de justice...
- Vous gagnez sur toute la ligne...
Avec, s'il y a plusieurs procédures,(contestation de la clé, contestation d'AG...) toutes les variantes possibles de ces 3 cas de figure..
Et dans tous les cas,
-vous êtes préoccupé par ce procès pendant... disons 18 mois à 10/15 ans, selon comment ça tourne (multiples procédures, appels, cassation...)..
- vous avez partagé votre copro en deux clans ennemis ; les "pour" et les "contre" cette procédure.. Ce qui peut, selon les gens à qui on a à faire, aller très très loin. |
|
|
|
|
|
12
Posté - 18 mars 2014 : 19:49:49
|
|
citation: Il faudrait là aussi mettre fin à ce passage dans la partie habitation.
et de quel droit ? !!! ils sont propriétaires comme vous de la partie habitation ! Vous etes tous propriétaires indivis de l'ensemble de la copropriété du sous-sol à la toiture. Quand vous ferez le ravalement, vous serez bien content de leur participation financière, idem pour la toiture.. |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 18 mars 2014 : 20:07:17
|
je rejoins Rambouillet. Les parties communes sont parties communes, point. Pourquoi, alors, ne pas mettre une porte dans l'escalier à chaque étage, avec une clé? Que le propriétaire du deuxième ne puisse pas monter au 3ème?
Honnêtement, vouloir empêcher certains copros de passer où d'autres auraient le droit de passer, c'est se fabriquer des problèmes.
Une copro est une collectivité, et il y a nombre d'autres choses bien plus importantes à se soucier dans son fonctionnement.. |
|
|
Édité par - Viviane le 18 mars 2014 20:08:06 |
|
|
|
Vlado
Contributeur débutant
56 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 18 mars 2014 : 21:52:18
|
A Rambouillet :
citation:
Il faudrait là aussi mettre fin à ce passage dans la partie habitation.
et de quel droit ? !!! ils sont propriétaires comme vous de la partie habitation ! Vous etes tous propriétaires indivis de l'ensemble de la copropriété du sous-sol à la toiture. Quand vous ferez le ravalement, vous serez bien content de leur participation financière, idem pour la toiture..
------------------------------------------------
8 personnes extérieures - ne possédant ni ne louant d'appartement dans l'immeuble- mais uniquement un box possèdent les clés permettant un accès à la partie habitation. Ils transitent par cette partie, pour passer de la voie inférieure à la voie supérieure. D'aucuns disent qu'ils auraient fait un arrangement avec le promoteur : achat de box contre droit de passage dans la partie habitation. Aucun des propriétaires d'appartement de l'immeuble et résidants dans l'immeuble n' a pu vérifier cette servitude...
Nous souhaitons y mettre fin.
Quant à l'argument de Viviane, je le note toutefois, si nous demandons par voie judiciaire une redéfinition des clés de répartitions des charges, ceux qui iront en justice représentent 60 % des tantièmes. ça ne durera pas 10 ou 15 ans !
A bientôt de vous lire.
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 18 mars 2014 : 23:22:56
|
Vous risquez d'avoir quelques désillusions Vlado... Que vous soyez 60% à vouloir changer les tantièmes ou 10% ne change rien à l'affaire. Vous pourriez être 99%, tant que le juge n'a pas dit que cette clé est illégale... il faut être 100% pour la modifier. Et au vu de votre histoire, la faire déclarer illégale par un juge, c'est loin d'être gagné..
N'importe quelle procédure peut durer.. allez, 6 ans si ça va en cassation... Alors si à chacune des étapes décrites par rambouillet quelqu'un conteste le résultat..., Faites le total.
Mais après tout, à vous de voir si le jeu la chandelle, si ça vaut de se fâcher à mort avec les 40% qui ne veulent pas changer...
Quand à votre hall, en dehors du fait que je crois que vous avez pas saisi qu'ils étaient autant copropriétaires que vous, , en quoi ça vous dérange qu'ils traversent l'immeuble ? |
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 18 mars 2014 : 23:56:00
|
"achat de box contre droit de passage dans la partie habitation"
Attention à utiliser les bons termes.
Un "droit de passage" est un droit patrimonial qui, comme le droit de propriété, est enregistré par acte notarié au fichier immobilier.
S'agissant d'une copropriété, ce droit est mentionné au RDC.
Ce n'est certainement pas le cas ici.
Il faut sans doute parler "facilité d'usage", qui aurait été accordée oralement (par qui !), à laquelle il peut être mis fin demain en modifiant (AG) les conditions d'accès à la partie "habitation" résevée aux propriétaires de lots "habitation".. |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 19 mars 2014 : 07:54:54
|
|
citation: Il faut sans doute parler "facilité d'usage", qui aurait été accordée oralement (par qui !), à laquelle il peut être mis fin demain en modifiant (AG) les conditions d'accès à la partie "habitation" résevée aux propriétaires de lots "habitation"..
Il n'y avait "droit de passage" ou "facilité d'usage" à accorder que si "l''accès à la partie "habitation" est effectivement réservé, selon les termes du RDC aux propriétaires de lots "habitation", qui seuls auraient la "jouissance" des parties communes situées dans la partie "habitation" .
Ou si ces parties ne sont "communes" selon le RDC qu'aux copros d'un lot "habitation"
Ce que personne ne sait..
Si ces parties sont communes à tous (copros d'un lot "habitation" et copros d'un lot "box") et que le RDC ne spécifie pas que leur jouissance est réservée à certains copros uniquement, il n'y avait rien à accorder du tout, ni facilité d'usage, ni servitude, ni droit de passage, pour en permettre l'accès aux copropriétaires des box : ces parties communes sont accessibles à tous..
Et pour modifier ça, il faudrait modifier les conditions de jouissance de ces parties communes telles que figurant au RDC, ce qui n'est pas si simple, si je ne me trompe.... puisque ça se vote à l'article 26:
citation: Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
Or il y a dans cette copro, si j'ai bien lu Vlado, 8 copros d'un lot habitation avec ou sans box, et 10 copros d'un lot box uniquement... |
|
|
Édité par - Viviane le 19 mars 2014 08:15:17 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 19 mars 2014 : 08:38:05
|
|
PS pour Vlador: attention, Qui peut jouir d'une partie commune, et QUI en paye les charges, c'est pas forcément la même chose... |
|
|
Édité par - Viviane le 19 mars 2014 08:39:25 |
|
|
|
Vlado
Contributeur débutant
56 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 22 mars 2014 : 15:02:30
|
Message à Rambouillet :
"moi, je ne trouve rien d'anormal par rapport au RdC... en effet l'entrée principale, je suppose avec accès aux BAL, se fait par la voie supérieure (entrée en contre bas du boulevard)."
Merci de me dire la signification de BAL
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 22 mars 2014 : 15:24:26
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
modification répartition de charges de copropriété 
