| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
caffin
Nouveau Membre
France
27 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 30 avr. 2014 : 19:09:32
|
Bonjour,
A Paris, dans un immeuble situé dans une zone touristique est apparu il y a quelques années un copropriétaire effectuant des locations meublées touristiques de courte durée.
On trouve désormais ce type de location à tous les étages.
Le nombre d'occupants qui entrent constamment dans des 2 Pièces d'une cinquantaine de m2 est impressionnant.
Serait-il aisé de modifier la répartition des charges d'ascenseur afin de tenir compte de ces activités locatives commerciales.
Le problème de la consommation d'eau a été réglé par la pose de compteurs individuels.
Par avance merci et bonne soirée. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
 22
Posté - 01 mai 2014 : 08:17:40
|
Il faut en premier lieu faire le point de la légalité de ce type d'exploitation commerciale.
La ville de Paris a mené une campagne contre cette pratique.
Il me semble qu'elle est au contraire confortée par la loi ALUR mais c'est à vérifier
Il faut aussi connaître les termes du RC relatifs à la destination de l'immeuble
|
|
|
|
|
|
Longshot
Contributeur actif
France
167 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 02 mai 2014 : 12:52:46
|
En dehors du problème de légalité de l'activité, qui est un autre sujet, la clef de répartition pour les charges d'ascenseur dépend de plusieurs facteurs.
Il est généralement admis que pour un lot donné, les tantièmes de charges sont le produit:
* des tantièmes de charges générales
* de l'affectation d'un coefficient d'étage
* de l'affectation d'un coefficient de destination
Pour un étage donné, le coefficient d'étage, K, est donné par la formule
K=1+(N-1)xP
N est le numéro d'étage considéré
P est un facteur dépendant de la nature des charges à répartir dont les valeurs recommandées sont :
* Pour les frais d'installation P=0,5
* Pour les charges de fonctionnement P varie de 1/3 (0.3333) à 0.17. Cette dernière valeur étant la plus adéquate.
Le coefficient de destination tient compte du nombre de personnes accédant au lot, selon son usage:
* Habitation = 1
* Profession libérale = 2
* Bureau = 3
Le coefficient de destination est de 1 pour tous les lots pour la répartition des frais d'installation.
On comprend facilement qu'inscrire ces clefs "calculées" directement dans le RC peut poser des problèmes.
Et à ce titre, il faudrait sans doute que ce soit la méthode de calcul qui soit inscrite au RC afin d'éviter de devoir le modifier dès qu'un lot change de destination.
|
|
|
|
fiduce
Contributeur actif
171 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 19 juin 2014 : 05:09:44
|
|
citation: Initialement posté par Longshot
* Bureau = 3
Qu'est-ce qu'un usage "bureau" ?
Ne distinguez-vous pas les professions libérales recevant du public de celles qui n'en reçoivent pas ? (le travailleur non salarié, par exemple, qui travaille comme tout le monde, mais domicilie son activité dans l'appartement)
Tout le monde parle de "profession libérale", mais ça ne veut pas dire grand chose au regard de l'usage.
Pourquoi pas une taxe pour les retraités alors ?
Il en va de même de l'usage "commercial" ... si vous n'avez pas de flux de marchandises ni de personnes, domicilier un commerce web (vente de produits immatériels sur internet) dans un appartement à "usage habitation exclusivement" ne devrait pas être impossible ni occasionner des charges supplémentaires.
J'en parle parce que la déclaration au syndicat semble obligatoire, elle, par contre.
Un autoentrepreneur peut recevoir des clients ... ou pas.
S'il passe libéral, subitement, ses charges augmentent ...???
Que dire des Syndics qui appliquent à la lettre le RdC et demandent une majoration de charges au freelance (webdesigner, etc) qui ne reçoit JAMAIS PERSONNE qui a eu le malheur de déclarer son existence (parce qu'il respecte ses obligations).
Même un médecin, kiné ou dentiste, qui n'effectue que des remplacements dans les cabinets des autres (ça existe), peut être amené à domicilier son activité chez lui (alors qu'il travaille TOUJOURS au dehors).
La classification ERP et rien d'autre. |
Édité par - fiduce le 19 juin 2014 07:02:44 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 19 juin 2014 : 07:56:54
|
Longshot : citation: Le coefficient de destination est de 1 pour tous les lots pour la répartition des frais d'installation
La question de la répartition des frais d'installation ne se pose qu'à l'occasion d'une amélioration : création d'un ascenseur dans un bâtiment qui n'en est pas pourvu.
L'article 30 dispose que la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 est fixée par décision de l'assemblée en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires.
La répartition est différente de celle prévue par l'article 10 al. 1 pour les services collectifs et éléments d'équipement commun , en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
De toute manière le calcul ne peut correspondre aux indications données par Longschot.
Même sur les indications excellentes données par M Quignard il y a des controverses puisque certains techniciens indiquent que pour la dépense d'électricité (fonctionnement), le coût est avant tout celui du démarrage de l'appareil, identique quel que soit l'étage à atteindre.
Quant à une éventuelle augmentation de la contribution aux charges liée à une modification de l'usage d'un lot ? Le cas se présente rarement. Dans la très grande majorité des cas la nouvelle affectation est conforme aux dispositions du règlement de copropriété.
On ne peut envisager la majoration des charges que lorsqu'une autorisation de l'assemblée est réellement nécessaire pour autoriser un changement de destination. Cela implique préalablement une modification de la clause spécifique du règlement de copropriété.
|
|
|
|
|
|
26
 Posté - 19 juin 2014 : 08:08:49
|
|
citation: En dehors du problème de légalité de l'activité, qui est un autre sujet Autant la question de la légalité de l'activité est un sujet, autant la modification des charges imposables aux copropriétyaires n'est pas un sujet puisqu'il faut l'unnanimité pour changer quoi que ce soit, unanimité que vosu m'obtiendrez donc jamais.
L'illégalité de ce type de location meublée au titre de résidence secondaire provient du fait que l'usage est COMMERCIAL et non d'HABITATION, ce qui était considéré comme tel depuis longtemps et apparait noir sur blanc dans la loi ALUR mais je ne crois pas que la loi ALUR ait changé grand chose en pratique.
(Il loue en meublé au titre de résidence principale de l'occupant = Cela reste un usage d'habitation,; il loue en meublé sur courte durée a des gens de passage n'en faisant par leur résidence principale = usage commercial)
Je serais vous, je me concentrerais donc sur cet aspect des choses, en posant par exemple les questions suivantes:
1/ Votre copropriétaire fait il bien d ela location en meublé au titre de résidence secondaire?
2/ Votre RdC autorise t'il l'usage commercial des locaux
3/ Impose t'il une déclaration au syndic de cet usage commercial (il est peut probable que votre RdC autorise cet usage commercial, donc c'est deja a ce point mal débuté pour le copropriétaire en question)
4/ A t'il déclaré et obtenu u préfet cette autorisation d'usage commercial conforme à l'usage qu'il en fait (en général cela nécessite l'achat d'une commercialité, qui coute plusieurs milliers d'euros du m2, autant dire qu'il ne l'a certainement pas fait)
Et voila donc comment je rejoins JPM en sa dernière phrase: citation: On ne peut envisager la majoration des charges que lorsqu'une autorisation de l'assemblée est réellement nécessaire pour autoriser un changement de destination. Cela implique préalablement une modification de la clause spécifique du règlement de copropriété.
citation: à ce titre, il faudrait sans doute que ce soit la méthode de calcul qui soit inscrite au RC afin d'éviter de devoir le modifier dès qu'un lot change de destination. Contrairement à ce que vous pensez, il n'est pas possible de changer les tantièmes sans unanimité ou sans changement majeur, par exemple un chamngement de destination ou un changement des surfaces avec création, suppression de m2 (par exemple un copropriétaire achète un morceau de palier, un local commun, ou l'inverse revend...) |
Édité par - ribouldingue le 19 juin 2014 08:10:20 |
|
|
|
27
Posté - 19 juin 2014 : 08:15:38
|
Fiduce
citation: Il en va de même de l'usage "commercial" ... si vous n'avez pas de flux de marchandises ni de personnes, domicilier un commerce web (vente de produits immatériels sur internet) dans un appartement à "usage habitation exclusivement" ne devrait pas être impossible ni occasionner des charges supplémentaires. désolé, mais c'est tout a fait différent.
Un autoentreprenur qui utilise une partie de sa résidence principale pendant un temsp limité pour son activité est considéré comme persistant dans son usage d'habitation. Il n'y a donc aucun changement de destination du local.
Une entreprise qui utiliserait un local UNIQUEMENT pour faire du commerce sans y résider, même sans flux de marchandise, serait en usage commercial.
Le loueur qui loue ans que aucun occupant locataire n'y réside au titre de résidence principale n'est pslu en destination d'habitation.
|
|
|
|
fiduce
Contributeur actif
171 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 19 juin 2014 : 09:08:10
|
Comment pourrait-on contester les appels de charges "usage profession libérale" (donc majoration) infligés à un lot dont le locataire aurait domicilié son activité libérale chez lui, mais qui ne reçoit pas de public (même s'il y travaille, sur son ordinateur) ? (ingénieur indépendant par exemple)
Je m'égare ... revenons au sujet ... le meublé.
Bon, on reçoit qui on veut chez soi. Il n'y a qu'un occupant à la fois je suppose. De plus, l'activité commerciale n'est pas menée par l'occupant, mais elle porte sur tout l'appartement ... bref, ça me parait quand même pas évident, d'autant plus que la location, l'activité locative est distincte de l'activité commerciale ... (pas de TVA, etc)
C'est pas comme si une agence immobilière ouvrait dans l'appartement ... c'est l'appartement qui est loué à fréquence trop élevée ... il faut jouer sur autre chose ... par exemple le fait que l'identité des occupants doive être indiqué au Syndic (avec donc une possibilité d'obliger l'envoi d'une LRAR à chaque fois) ... ah mais ça n'existe pas comme clause ? (mais ce serait pratique pour empêcher cet usage)
Autre piste : vous mettez une serrure biométrique sur la porte d'entrée (oeil, doigt) ... et il faudra donc passer par la case Syndic à chaque fois, pour programmer l'empreinte du locataire ;-)
Evidemment, vous laissez aussi la possibilité d'entrer avec un badge Vigic classique ... mais le saligaud a une fâcheuse tendance à tomber en panne sans prévenir ! |
Édité par - fiduce le 19 juin 2014 09:21:55 |
|
|
|
29
Posté - 19 juin 2014 : 09:19:56
|
|
citation: bref, ça me parait quand même pas évident, d'autant plus que la location, l'activité locative est distincte de l'activité commerciale ... (pas de TVA, etc) Vous inventez, la, la TVA n'a rien a voir, 'activité locative est bien considérée comme commerciale dans ce cas précis. |
|
|
|
fiduce
Contributeur actif
171 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 19 juin 2014 : 09:24:22
|
Ah bon. Et la location "basse fréquence" ? (avec bail)
C'est comme de dire qu'un croissant fait de la pâtisserie. Un croissant EST un produit pâtissier. L'appartement est l'objet loué. Il ne s'y déroule aucune vente.
Après on peu jouer sur "l'usage commercial" ... le mot "usage" en particulier, qui peut s'appliquer autant à ce qui se déroule dans le lot que ce que le copropriétaire en fait ... mais là encore, la fréquence est le nerf de la guerre.
Il y a des locations meublées louées tous les jours ... et d'autres louées tous les mois ... il faut trouver l'élément qui permet de circonscrire l'activité illicite (au sens de l'usage), sinon, c'est l'interdiction de louer qui passe dans l'eau du bain avec ce bébé.
En fait je me demande quelle clause on pourrait écrire dans un RdC pour empêcher ça en restant dans les clous de ce qu'une copropriété peut imposer (même une clause rédigée au premier jour). |
Édité par - fiduce le 19 juin 2014 09:43:04 |
|
|
|
31
Posté - 19 juin 2014 : 09:42:26
|
 Arrêtez Fiduce,
Vous polluez inutilement la discussion avec des concepts inventés pour vous a votre seul usage
Vous inventez au fil de l'écriture, c'est pénible.
Vous voudriez faire exprès que vous ne feriez pas autrement; Si réellement vous êtes englué dans différentes affaires judiciaires comme vous le prétendez, renseignez vous et travaillez vos dossiers, mais arrêtez d'écrire n'importe quoi.
Il y a vu de chez vous qui ne connaissez rien au meublé  des locations tous les jours; voila bien une banalité.
Il y a une plutot loi ALUR et SURTOUT des faits qui les ont précédés basés sur les lois, et dont vous n'avez même pas idée  et envers lesquels vous ne témoignez d'aucun intérêt ;
En pareil cas, arrêtez d'intervenir dans la discussion. |
Édité par - ribouldingue le 19 juin 2014 09:44:41 |
|
|
|
fiduce
Contributeur actif
171 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 19 juin 2014 : 09:46:03
|
Je ne suis englué dans aucune affaire. Et vous n'êtes pas un pied nickelé. Nous sommes deux anonymes sur internet.
La solution peut aussi bien venir de moi que de vous ici. Il n'y a pas que le droit, il y a aussi le bon sens et les idées.
Vous êtes parfois irascible et vous traitez souvent les écrits des autres de "boullies". Vous êtes le seul à critiquer (en qualité) les écrits des autres.
Les gens savent faire le tri.
Mais puisque vous voulez le monopole, je vous le laisse, au titre de l'aide que vous avez également essayé de me donner.
Je suis venu ici avec quelques questions, j'en ai obtenue dans les fils que j'ai créé, mais les réponses les plus utiles, je les ai trouvées en insistant et dans d'autres fils. Par exemple, l'article 43 de la loi, j'ai eu l'impression qu'on me l'avait caché comme une bonne bouteille qu'on ne sort pas devant n'importe qui dans un bar.
|
Édité par - fiduce le 19 juin 2014 09:58:28 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 19 juin 2014 : 09:54:06
|
|
citation: La ville de Paris a mené une campagne contre cette pratique.
Je peux répondre pour PARIS et la loi Alur. La chose a longtemps été floue.
La loi ALUR interdit à l'AG (ou a refusé d'autoriser, je sais plus) d'interdire cette pratique de la location saisonnière/touristique (pour peu qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, ce qui est un autre débat: Je corrige: le conseil constitutionnel a retoqué une disposition de la loi ALUR permettant à l'AG de refuser le changement de destination du lot
Ceci dit, la location saisonnière / touristique est une location de toute façon. Qui rapporte de l'argent. Si l'immeuble est à usage d'habitation, je vois pas sur quelle base l'AG pourrait interdire ce type de location et pas un autre type.correction : A condition de respecter les dispositions de la loi ALUR définissant dans quel cas il y a changement de destination..que l'AG ne PEUT PAS refuser
La loi laisse la liberté à chaque commune de décider pour sa part de la législation à appliquer: interdit ou pas? Selon quels critères ?
Pour paris: pas de problème si un copro occupant loue durant ses absences.
Mais au vu de la difficulté à se loger de façon durable, pas possible de destiner un logement à ce seul usage de location saisonnière sauf si, par ailleurs, vous transformez un nombre équivalent de m2 à usage professionnel en M2 à usage d'habitation.
La chose est identique pour un locataire si ce n'est qu'il lui faut l'autorisation de son bailleur pour sous- louer. |
|
|
Édité par - Viviane le 19 juin 2014 10:46:02 |
|
|
|
34
Posté - 19 juin 2014 : 09:54:17
|
Sur la loi ALUR, sur la commercialité des résidences touristiques dans Paris, vous avancez quoi?
UN élément qui élément qui 'permet de circonscrire l'illicité au sens de l'usage' (je vous cite), ça se traduit comment en mots utilisables et compréhensibles? |
|
|
|
fiduce
Contributeur actif
171 message(s)
Statut:
|
|
35
Posté - 19 juin 2014 : 10:03:49
|
Monsieur Ribouldingue.
citation: Initialement posté par Viviane
je vois pas sur quelle base on pourrait interdire ce type de location et pas un autre type.
Chez moi, ça donnait :
citation: Initialement posté par fiduce
il faut trouver l'élément qui permet de circonscrire l'activité illicite (au sens de l'usage), sinon, c'est l'interdiction de louer qui passe dans l'eau du bain avec ce bébé.
A moins que vous vouliez clouer le bec à tout le monde, j'estime donc que j'ai exprimé un avis, même partiel, partagé par d'autres. Et c'est du bon sens, qu'il faut tout de même développer en petite dose, même quand on sait lire la Loi à toute allure. |
Édité par - fiduce le 19 juin 2014 10:14:11 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 19 juin 2014 : 10:25:16
|
|
|
|
|
37
Posté - 19 juin 2014 : 10:40:39
|
L'amende est de 25 000 euros, et le ministre en répondant ici cite les textes de lois existants qui circonscrivent bien le problème et l'illégalité.
http://www.leparticulier.fr/upload/...istiques.pdf
A Paris, la location en meublé touristique, objet de ce fil, est interdite en local d'habitation, point a la ligne.
C'est identique en France pur toute agglomération de plus de 250 000 habitants; Il n'y a pas de discussion possible concernant la loi. |
Édité par - ribouldingue le 19 juin 2014 10:51:09 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 19 juin 2014 : 10:48:42
|
Votre doc date d'avant la loi ALUR.
Et il faut dire dans quel cas il y a amende, pas laisser supposer que la location saisonnière est interdite tout bonnement en copropriété, ce qui est faux. |
|
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 19 juin 2014 : 10:53:34
|
|
citation: A Paris, la location en meublé touristique, objet de ce fil, est interdite en local d'habitation, point a la ligne.
Suivez les liens, Ribouldingue, parce que c'est pas exactement ce que dit la mairie de Paris... |
|
|
Édité par - Viviane le 19 juin 2014 10:54:08 |
|
|
|
40
Posté - 19 juin 2014 : 11:12:59
|
Dans une ville de plus de 250 000 habitants, l’exploitation d'un local d'habitation en meublé touristique est interdit. cela n'a rien a voir avec la copropriété, mais si le local est dans une copropriété c'est pareillement interdit;
citation: pas laisser supposer que la location saisonnière est interdite tout bonnement en local d'habitation copropriété, ce qui est faux. Et ben si, a condition qu'on ne déforme pas ce que j'écris en remplacant local d'habitation par copropriété
citation: Article L631-7 Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 16
La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
|
Édité par - ribouldingue le 19 juin 2014 11:18:13 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
modification répartition de charges de copropriété 
