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oulala
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 Posté - 30 juil. 2014 : 13:05:27
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Bonjour,
j'ai loué en 2009 un appartement à une personne, aucun problème jusqu'ici mais depuis un certain temps (durée inconnue), cette personne ne vit plus là et une autre personne à pris sa place sans que je ne sois prévenu. Le locataire n'a pas résilié son contrat de bail et ne m'a pas remis les clefs de l'appartement, il est donc théoriquement encore locataire il me semble (même si il est locataire d'un autre logement???).
Je ne me suis jamais aperçu du problème car j'étais toujours payé et je retournai la quittance de loyer à l'interessé par voie postale. Depuis 4 mois (2600 euros), je ne perçois plus de loyer et en me déplaçant, je me suis rendu compte qu'une autre personne (de la famille du locataire) vivait dans l'appartement. Le concierge de l'immeuble m'a confirmé que le titulaire du contrat de location n'habitait plus là depuis un bon moment...
Vu la situation, je souhaite récupérer le logement pour cause d'impayés (clause résolutoire du bail) et si possible être payé. Est ce que je dois utiliser la voie légale (huissier, commandement de payer...) et qui viser dans ce cas? le locataire titulaire du bail ou la personne que le locataire à introduit dans les lieux et qui y vit? ou les deux?
Ou alors changer les serrures, procédure totalement illégale mais très rapide et efficace. A noter que je ne sais pas qui est titulaire de l'abonnement EDF de l'appartement.
Merci d'avance pour vos conseils avisés
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nefer
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 Posté - 30 juil. 2014 : 13:18:14
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dés le 1er mois de retard de loyer vous auriez du envoyer un RAR de mise en demeure: est ce fait ?
à ce jour puisqu'aucun congé n'a été donné, vous avez toujours un locataire
contactez directement un huissier pour faire délivrer un commandement |
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Posté - 30 juil. 2014 : 13:23:48
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Votre première préoccupation est d'obtenir paiement du locataire en titre. Le reste viendra plsu tard.
La personne (locataire en titre) est solvable?
Vous avez son rib
Ou alors vous avez ses feuilles de salaire?
4 mois c'est beaucoup, il y a urgence a envoyer a son adresse un commandement de payer par huissier. Celle-cia pour but la clause résolutoire -(la fin du bail). Comptez entre 80 euros si vous rédigez ou autour de 200 euros si vous faites rédiger a l'huissier (préférable si vous ne savez pas faire)
Par ailleurs je lancerais une injonction de payer, gratuit, docuement téléchargeable sur le net, pur opérer uen saisie sur salaire ou sur compte bancaire.
A quelle date se renouvelel le bail? |
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oulala
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Posté - 30 juil. 2014 : 21:31:39
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Merci à tous les deux, je réponds à vos questions:
Nefer: Non pas de RAR mais appels téléphoniques, sms...
Ribouldingue: le locataire était solvable en 2009, à l'heure actuelle je ne sais pas...
j'ai des bulletins de paie de 2012, photocopie de sa carte d'identité, pas de RIB.
je vais contacter un huissier pour le commandement de payer mais je ne sais pas ou le locataire habite maintenant puisqu'il n'habite plus sur place... Si l'huissier se déplace sur le lieu de location, il ne le trouvera pas.
Merci pour l'idée concernant l'injonction de payer (je ne fais pas bien la différence avec le commandement mais je vais me renseigner). Vous parlez d'un site internet pour faire cette démarche, avez vous un site fiable à m'indiquer?
Le bail a pris effet le 1er fevrier 2009. Si je ne me trompe pas j'ai jusqu'au 31 juillet 2014 pour demander la résiliation du bail au 1er fevrier 2015 au motif de non paiement des loyers? Ce congé doit il etre formulé dans des termes précis (puis je le rédiger moi-même ou également passer par un huissier?)
Encore merci pour vos précieux conseils
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Posté - 30 juil. 2014 : 21:54:04
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Oh la la, quel cafouillage.
Non, au niveau actuel, ne connaissant pas la différence entre un commandement de payer et une injonction, vous n'etes pas en mesure de lancer quoi ce que ce soit seule, a plus forte raison une rédaction pour un préavis ou quoi que ce soit.
Faites un minimum de recherche sur le net pour les différents termes, qui sont quand meme assez facile à trouver. pour l'injonction je ne parle pas de site interne,t il s'agit de télécharger un document.
L'huissier va déposer les documents la ou le locataire élu domicile, car c'est sa résidence principale, peu importe qu'il ne le trouve pas.
dans votre cas, la gestion en direct ressemble a de la navigation a vue, et vos n'allez pas pouvoir vous passer d'une aide juridique, un bon huissier ou mieux un avocat.
Juste une petite question perfide: Vous n'y connaissez rien et vous avez donc signé et fait signer a quelqu'un un bail dont vous ne comprenez pas les termes. Est-ce raisonnable?
Allez lire le paragraphe clause pénale de votre contrat par exmeple (ce sera apparamment votre première lecture). |
Édité par - ribouldingue le 30 juil. 2014 21:55:32 |
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oulala
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Posté - 30 juil. 2014 : 22:19:56
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Pas la peine de prendre le sujet trop à coeur ribouldingue, chacun son job, je ne suis pas juriste de formation.
Je connais parfaitement la clause pénale mais je ne comprenais pas pourquoi vous posiez la question de la date de renouvellement du bail, cette question n'a aucun intérêt.
Vous posez également d'autres questions totalement stupides concernant la solvabilité du locataire (cf ma réponse), le RIB (on change de compte bancaire en deux jours)... mais j'ai eu la décence de ne pas vous descendre
Effectivement je vais faire travailler un huissier, qu'il soit bon ou pas ne devrait pas changer les choses si il connait son boulot, c'est ce qu'on lui demande.
Le contrat de bail et l'état des lieux ont été rédigés par une agence immo mais ce n'est pas une référence je vous l'accorde.
Pour info j'ai plusieurs autres logements en gestion directe ou non depuis une dizaine d'année, je n'ai jamais eu aucun problème et c'est ce qui me permet entre autre de ne pas être trop stressé face à cette situation même si je devais attendre 2 ou 3 ans.
Bonne continuation et keep cool Ribouldingue
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Posté - 31 juil. 2014 : 07:06:55
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Si mes questions sont stupide, les réponses que vous faites ont de quoi faire sauter au plafond quelqu'un du métier.
Ne pas avoir de rib qu'un locataire, c'est une grosse erreur.
Ne pas connaitre la solvabilité du locataire et s'en foutre, que puis-je dire devant autant d'inconséquence; je prefère vous laisser dans vos certitudes.
Que vous connaissiez très bien la clause pénale, vos insultes ne cachent évidement pas votre ignorance;
Mais restez non stressé, ca se voirt que vous n'êtes pas stressée :-) |
Édité par - ribouldingue le 31 juil. 2014 07:08:21 |
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oulala
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Posté - 31 juil. 2014 : 09:42:36
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Et bien sautez au plafond, mais il n'y a vraiment pas de quoi...
Il est censé de penser qu'un RIB datant de 2009, n' a qu'une chance sur 3 ou 4 d'être encore actif en 2014 (surtout quand on sait qu'on s'apprête à générer des impayés...), réfléchissez un peu! Et je n'ai pas l'habitude (ni le droit) de demander un RIB à mes locataires tous les 3 mois.
La solvabilité actuellement vous savez, là effectivement j'ai une certitude!!!! je ne sais pas si vous êtes au courant de la situation économique en France... Encore une fois, vous pouvez justifier en 2009 d'un salaire qui vous permette de louer un appartement et six mois, un an ou trois ans après, perdre votre emploi. Encore une fois je ne demande pas de mise à jour tous les 3 mois de la situation salariale du locataire. D'ailleurs si j'étais locataire, je fuirai à grands pas les pratiques d'un tel bailleur.
Je n'ai pas été insultant, suite à votre second message très moraliste j'ai juste employé le même ton que le votre, je suis désolé si vous avez été affecté et merci néanmoins pour l'info concernant l'injonction, je verrai ça en septembre .
cordialement
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biscotte
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Posté - 31 juil. 2014 : 09:44:46
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avant de faire travailler un huissier il vaut mieux tenter de localiser la personne car l'huissier ne le fera pas pour vous
des petits trucs qui peuvent être payants:
- google-iser la personne...beaucoup de personnes vont sur Facebook ou autres et peuvent être localisés comme ça
- contacter la poste, même les fraudeurs font parfois de simples changement d'adresse...
- vérifier auprès d'EDF, il a peut-être laissé la nouvelle adresse pour l'envoie de la dernière facture
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oulala
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Posté - 31 juil. 2014 : 09:51:11
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Merci Biscotte, effectivement il a un profil Facebook. En l'occurrence je pense qu'il vit chez ses parents sur la même commune, mais il vient aussi probablement chercher son courrier à l'adresse du bien qu'il loue (sous-loue?)
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nefer
Modérateur
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Posté - 31 juil. 2014 : 16:47:10
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le bailleur n'a pas à faire une recherche d'une nouvelle adresse....tant que le bail est en cours
il faut en urgence faire délivrer un commandement de payer par huissier pour que la dette prenne date
ensuite, après que ce commandement soit délivrer par l'huissier à l'adresse du logement actuel, vous pouvez faire constater par huissier que votre locataire a un autre domicile et donc c'est un motif de résiliation de bail puisque, je suppose, le bail a été conclu à titre de résidence principale: votre locataire , très probablement sous-loue ce logement....sans aucune autorisation du bailleur
mais il faut suivre la procédure dans l'ordre |
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Posté - 31 juil. 2014 : 17:22:44
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citation: contacter la poste, même les fraudeurs font parfois de simples changement d'adresse... Parce que la poste va vous donner la nouvelle adresse? Première nouvelle....
C'est une information confidentielle, et pour voir essayé, je confirme que cela ne fonctionnera pas.
La procédure a suivre est celle indiquée par Nefer qui est celle que j'ai indiqué. Après on peut tout inventer... |
Édité par - ribouldingue le 31 juil. 2014 17:24:04 |
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biscotte
Contributeur senior
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Posté - 31 juil. 2014 : 18:30:10
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ce n'est pas parce que les autres ont d'autres idées que vous qu'ils "inventent"
oui votre procédure est ce qu'il faut faire,
je répondais simplement sur la façon de retrouver la trace de la personne, parfois quelques discussions à l'amiable valent mieux qu'une longue procédure
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Posté - 31 juil. 2014 : 19:38:59
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Ils inventent, parce que l'exercice de la clause pénale que oulala connait parfaitement (sic) (sans comprendre ce qu'est un commandement de payer, resic) , si elle est faite a une adresse autre que l'adresse de la résidence du locataire, le juge va avoir du mal à la constater;
Je dis ca, remarquez, je ne dis rien.
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oulala
Nouveau Membre
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Posté - 01 août 2014 : 10:01:37
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Bonjour,
Je pense que vous avez tous raison et la procédure qu'à résumé Nefer (Commandement dans un premier temps suivi d'un constat que le locataire en titre n'habite plus sur place) est logique, c'est donc celle que j'appliquerai.
Est ce que faire constater en plus, qu'une autre personne habite le logement sans aucun droit ni titre, peut faciliter les choses pour récupérer l'appartement, c'est avant tout ce qui m'intéresse
Merci
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Posté - 01 août 2014 : 10:10:25
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Il y a deux procédures ou peut-etre même trois;
1/ Faire cesser le bail pour impayé, avec le commandement; Ca fera peut-etre payer le locataire en titre, sinon en deux mois cela entraine la résolution du bail. (quinze jours pour l'huissier, deux mois de délais, un mois et demis pour l'audience en référé, deux semaines de plus pour la signification, ca peut tenir en moins de trois/ quatre mois
2/ récupérer l'argent. cela peut etre fait en parrallèle par l'injonction, gratuite, rapide, mais ca ne fait pas cesser le bail
3/ Faire constater que le bail n'est pas utilisé correctement donc devient invalide,
C'est une procédure sur le fond, au contraire d'une résolution de bail suite à un commandement, laquelle se fait en référé. Elle est tout fait possible, mais vu encombrement des tribunaux, vous en avez pour un an a un an et demi (à dater de l'assignation, donc l’enquête que vous mener avant pour les preuves est a ajouter!) pour y parvenir, et cela sans compter un appel possible
Vous avez en effet a faire la preuve indubitable que le logement n'est plus la résidence principale, ce qui peut ne pas etre si simple. il faut rédiger des conclusions convaincantes, plus difficle que la résolution par commandement de payer ou il s'agit de simples constatations en référé. Si votre adversaire fait reporter, ce que les juges aceptent facilement, vous pouvez en avoir pour un semestre deplus, ce qui est diffiile a atteidnre en référé
L'autre procédure envisageable était la fin du bail non renouvelé, mais l'échéance est trop lointaine. Celle-la ne risque pas d'etre polluée par un éventuel dépot de plan de surendettement par exemple comme c'est le cas de la première.
Elle ne risque pas non plus d'etre annulée par les paiements du locataire comme c'est le cas de cette meme première. C'était l'objet de ma question, mais vu la date, inutile d'y revenir.
Vu que vous avez un fort doute sur la solvabilité du locataire, vous allez devoir avancer tous les frais. |
Édité par - ribouldingue le 01 août 2014 10:16:41 |
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oulala
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Posté - 01 août 2014 : 10:37:48
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OK, bien compris. Merci pour les infos.
J'ai juste une interrogation entre 1 et 2. le commandement (1) a pour but de faire cesser le bail (c'est ce qui m'intéresse au premier chef). Peut il être délivré en parrallèle (c'est à dire quasiment au même moment) d'une injonction (2) qui à pour but comme vous le dites de récupérer la dette de loyers mais de ne pas faire cesser le bail (donc de le perpétuer, ce que je ne souhaite pas).
Est ce que le dépôt d'une injonction de payer ne risque pas de bloquer l'effet du commandement?
VoilÃ
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Posté - 01 août 2014 : 13:33:53
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Non justement ce sont deux procédures différentes.
Le commandement de payer est délivré par huissier o la résidence du locataire, chez vous en l'occurence.
Injonction de payer est adressée au greffe du tribunal, c'est une requete de manière que le juge unique puisse une ordonnance sans convoquer les parties; La demande doit etre incontestable et résultat d'un contrat, votre cas.
Ensuite, l’ordonnance est signifiée au débiteur. Cela vosu donne le temps de trouver son adresse ou de faire faire par l'huissier une saisie sur compte bancaire, mais il faut le rib que vous n'avez pas, ou encore sur salaire, mais cela demande que l'huissier repasse devant le JEX (juge de l'exécution, donc plsu long et plus cher)
Télécharger un formulaire en requete d'injonction de payer pour le tribunal d'instance, pas celui de grande instance ni tribunla de commerce. Remplissez et joignez tous les justificatifs, par courrier RAR au tribunla du lieu du logement
Il y a en général une analyse par mois par tribunla, et cela met donc entre un et (rarement) trois mois a etre obtenu. |
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oulala
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Posté - 01 août 2014 : 19:29:55
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Merci pour ces précisions Ribouldingue, je vais donc lancer ces deux procédures en parallèle.
Pour l'injounction , j'ai été voir le cerfa 12948-03 qui n'est pas complexe à renseigner mais dans le cas d'une dette "évolutive" (cas typique d'un loyer mensuel), peut on renseigner que cette dette sera augmentée de 650 euros de plus par mois? Ce qui peut également ne pas être la cas si la personne honore de nouveau ses échéances?
Concernant les interets, clause pénale et frais accessoires mentionnées dans ce tableau, comment le créancier les détermine t'il exactement?
Merci
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Posté - 01 août 2014 : 20:19:56
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Non, on ne peut pas. Pareil pour le commandement de payer.
A la limite il vous faudra faire uen seconde injonction plsu tard.
Clause pénale, il vous faut voir ce qui est prévu dans votre contrat de bail pour l'exercice de cette clause pénale, et si les conditions sont réunies, alors l'indiquer.
Les intérêts, je n'en mets pas, les intérêts légaux sont quasiment a zero dorénavant
Frais accessoires, je mets le cout des actes d'huissier et des recommandés (avec copie ou note de l’huissier) engagés
j'ajoute le temps passé, environ 200 euros et il arrive qu ele juge en accorde 30 ou 50 ou parfois même généreusement zero |
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oulala
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Posté - 01 août 2014 : 20:45:02
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Merci, tout est parfaitement clair. Je vais m'y atteler plus sereinement avec toutes les explications ad hoc.
Bravo pour votre investissement sur ce forum
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personne inconnue dans mon appartement, impayés! 
