| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 04 août 2014 : 13:57:18
|
|
Croisement de posts, désolée André78 j'ai modifié le mien avant de lire le votre.. Oui l'échange de chèques c'est mieux. |
|
|
Édité par - Viviane le 04 août 2014 13:58:00 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
 22
Posté - 04 août 2014 : 14:09:32
|
Juste Ribouldingue, BIBI n'a jamais dit ça:
citation: Universimmo, ca ne vous fait rien à vous qu'on induise sur votre forum du fait seul qu'une personne soit âgée, elle soit gâteuse?
C'est l'interprétation que VOUS avez faite de sa phrase. Personnellement, je l'ai pas du tout comprise comme ça. Et une des choses pénibles dans ce forum est de voir certains trainer dans le sujet Y les reproches faits à untel dans le sujet X. Ce qui est à la fois lourd pour tout le monde et incompréhensible pour ceux qui n'ont pas lu les deux sujets. |
|
|
|
|
|
23
Posté - 04 août 2014 : 14:54:14
|
Il a dit que ce personnes étaient agées, et que c'était un problème. J'ai donc transformé cela en gateux, mais il est vrai que le mot gateux, c'est moi qui l'ai ajouté.
Le problème reste entier, on ne peut pas plus induire du fait d'une personne agée que c'est un problème que de l'absence de document qu'il s'agit de quelque chose de condamnable pénalement.
Je n'ai pas compris ce que Universimmo me reproche, puisque j'écris à BIBI la même chose sur le fond que ce que vous lui écrivez et ce qu'écrit aussi Andre78fr. J'attends donc autre chose que juste le 'modérons-NOUS'..... |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 04 août 2014 : 15:07:55
|
C'est pas le fond Ribouldingue, c'est la forme.
Même chose dans votre réponse à UI. Comment apprécieriez vous le qualificatif de guignol s'il vous était attribué?
Je n'ai personnellement vu aucune discrimination dans la phrase de Bibi. Et c'était dans un autre sujet. Et il s'est expliqué. Alors pourquoi ne pas clore définitivement le débat sur cette phrase et ne répondre dans chaque sujet qu'au sujet lui même ? |
|
|
|
|
|
25
Posté - 04 août 2014 : 15:14:50
|
Viviane, vous m'avez qualifié de stupide, donc je ne pense pas que ce soit a vous de me reprendre sur ce point.
Je n'ai insulté personne ici, jusqu'au post de universimmo, et j'atetnd de universimmo un peu plus de réaction.
Que la forme de mon message a universimmo vous froisse, soit je le comprends, mais universimmo est chez lui, alui de se défendre.
Pour le reste, je n'ai insulté personne, je ne pense pas avoir utilisé un langage inapproprié, en totu cas pas plus que BIBI, et je pense même avoir utilisé un langage plus approprié que celui de BIBI en ce qui concerne les personnes agées ou celui de Vivanne concernant des pratiques d'autres religions qui viennent ici comme un cheveu sur la coupe;
Viviane, vous comprendrez que si je demande a universimmo de faire un peu plus la police sur son site, c'est précisément pour éviter que viviane fasse la sienne, ou que Ribouldingue fasse la sienne
Ce n'est pas Ă moi de faire la police;
J'ai recu sur ce site un certain nombre de qualificatifs du genre stupides ou ignorants ou autres, que je ne pense pas avoir utilisés moi-me^me et j'en ai unpeu soupé de me faire rembarer. |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 04 août 2014 : 15:37:34
|
Je rajoute que si vous avez raison de dire qu'on ne peut accuser sans preuves, Bibo a également raison de se poser des questions sur la légalité du procédé. Car il ne semble pas contesté que le chantier a bien été fait par le copro débiteur...
Et aussi sur la légitimité du procédé. Un artisan pourrait ainsi considérer qu'au fond, il suffit de ne pas régler ses charges pour se voir attribuer tous les chantiers du SDC.
C'est lĂ que l'AG doit Ă©ventuellement poser une limite dans le futur. En baissant par exemple le montant pour lequel le syndic doit obtenir l'accord de l'AG et/ou faire une mise en concurrence.
|
|
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 04 août 2014 : 15:43:14
|
|
Bon, Ribouldingue, je vois qu'il est vain de discuter. La différence entre vous et moi est que je n'ai personnellement jamais fait appel à la modération... Je dirais que votre façon de faire systématiquement appel à la modération tout en vous insurgeant et niant le bien fondé de la modération quand les modérateurs vous reprochent quelque chose EST le problème en ce qui vous concerne.. |
|
|
|
|
|
BIBI
Contributeur vétéran
France
1227 message(s)
Statut:
|
|
28
 Posté - 04 août 2014 : 17:08:32
|
Le montant maxi /mise en concurrence est de 1500 € ( donc bien inférieur au coût des travaux )
Nous avons bien vu la facture ( non détaillée .. ) aucun devis ( que ce soit celui de l'artisan /COP ) et encore moins de devis concurrent
La facture était classée dans un dossier sinistre ..
Avec la convocation : il y a un tableau intitulé ETAT FINANCIER (annexe 1 )et uniquement cela .. (aucune balance détaillée ..)
COPROPRIETAIRES DEBITEURS : EXERCICE PRECEDENT / EXERCICE CLOS - COPROPRIETAIRES CREDITEURS -EXERCICE PRECEDENT /EXERCICE CLOS
CC 450.... YYYYYYY : 1480 / 1000 - CC 450 ... XXXX - 500 /200
.......
.......
M. L'artisan ... : 4400 / 620
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
TOTAL DEBITEURS = ................ / ........... - Total CREDITEURS ........ / ........
Je retiens qu' il n'y a pas de mise en concurrence , alors que le chantier dépasse le plafond maxi voté ..
Que faute de devis détaillé .. sans élément de comparaison .. on peut supposer que l'artisan s'est arrangé pour faire "cadrer" .. avec le montant de ses charges ..
Nous avons demande d'avoir (avant l'assemblée de demain ..) une copie de la balance individuelle des cop au 31.12.2013 et celle du 1.01.2014 à ce jour ..
Ă suivre ..
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 04 août 2014 : 17:27:53
|
"une copie de la balance individuelle des cop au 31.12.2013 et celle du 1.01.2014 Ă ce jour .. "
Vous n'employez pas le bon terme, il me semble, ce qui peut fournir au syndic un prétexte pour ne pas vous donner le bon document...
Une balance ne va pas pas de tel Ă tel jour. Une balance, c'est le solde du ou des comptes Ă une date X.
Il vous faut demander les comptes copropriétaires du.... au.....
Ou mieux:
le grand livre par compte du 01/01 au 31/12/2013
- le grand livre par compte du 01/01 au 04/08/2014
Dans ce grand livre, mais vous le savez peut-être déjà , les comptes commençant par 45 sont ceux des copros
Et ceux commençant par 401 ceux des fournisseurs.
Si mr X a travaillé pour le SDC, il doit avoir au nom de son entreprise un compte 401 ET un ou plusieurs comptes 45 à son nom.
Ensuite, si le syndic a dépassé le seuil de mise en concurrence, à l'AG de voir si elle rejette cette dépense ou pas. Quelqu'un ayant une idée au moins grossière de ce que ce travail valait peu aider à prendre la décision. Si la facture n'est pas surévaluée, un coup de semonce peut suffire.
|
|
|
Édité par - Viviane le 04 août 2014 17:37:32 |
|
|
|
30
Posté - 04 août 2014 : 19:00:31
|
viviane :" Celui qui est susceptible d'avoir un problème pour établir sa compta c'est le fournisseur Y...
Si vous trouvez un juge condamnant le syndic parce qu'il a transféré le crédit du 401 copro Y vers le 45 copro Y , le tout parfaitement identifiable avec les intitulés d'écritures, plutôt que faire un échange de chèques, faites moi signe...
Au pire, demandez au syndic de passer les écritures inverses et faire cet échange de chèques... mais ne vous lancez pas dans un procès pour ça..."
Après la "loi de viviane" sur la copro; "le plan comptable selon viviane".
Relisez bien ce que vous affirmez en rouge.  
Transférer un paiement d'une facture fournisseur vers le compte de charges d'un copro afin de combler sa dette.
Il n'existe aucune possibilité légale pour le faire.
Il doit y avoir OBLIGATOIREMANENT plusieurs chèques dans cette affaire : le SDC au fourniossuer pour ces travaux, ET celui du mauvais payeur au SDC. ET RIEN d'autre.
Le fait que ce copro EST aussi le aptron de l'entreprise empeche TOUTE compensation possible car le SDC est aussi une partie de ces Ă©changes.
Créditer le compte de charges du copro à la place du paiemtn d'une facture d'un fournissuer est illégale, ET c'est à BIB de nous confirmer tout cela !!
1. si cen' est pas le cas, et que le syndicat a réglé la facture à l'entreprise, ET que ce copro débiteur apyer ses charges après ce réglement, il n'y aucun problème sauf celui de la valeur des travaux et de ce "troc" entre syndic et ce copro-fournissuer.
2. MAIS si c'est le cas, alors tout cela est illégal? Comment d'ailluers le syndic pourrait justifier que le fournisuer n'a pas payer sa facture.
Quand à la compta. du fournisseur, celui-ci aura des soucis en cas controle ! c'est son problème pas celui du SDC sur cette affaire.
à BIBI de nous donne TOUS les détails, avant que cela ne dégénère sur un dossier VIDE.
Une vérificatio du GL est suffisante pour vérifier si le fournisseur a été payé de ces travaux et quand , et quand le mauvais payeur a réglé ces dettes.
|
|
|
|
BIBI
Contributeur vétéran
France
1227 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 04 août 2014 : 19:57:58
|
Avant l'AG de demain , nous allons demander à avoir le grand livre .. etc.. Il est question de changement de syndic .. (à l'ordre du jour ) d'expliquer aux copropriétaires que le "troc" est interdit .. l'absence de devis concurrent etc.. qu'il devait y avoir des chèques pour chacune des opérations ..
de signaler le refus de la syndic de mettre les pièces à disposition .. souligner le fait qu'elle avait l'obligation de faire Men D .. aux mauvais payeurs ...
Pas question de procédure .. pour ce syndicat .. qui en traîne une depuis 14 ans .. ( comme évoqué dans un autre post.. pour occupation de 69 M2 de parties communes .. avec octroi d'astreintes .. ) .. |
|
|
|
32
Posté - 04 août 2014 : 20:24:27
|
syndic pro ou non-pro ???
Sans documents comptables en main vous ne pourrez rien affimer sur une possible " compensation" OU un arrangement enre " amis".
Attention Ă des accusations sans preuves, surtout en pleine AG. Ce qui c'est peut-ĂŞtre dit dans les couloirs de l'immeuble n'a aucune valeur.
Les personnes qui auraient reçu ce message de LA syndic, ont ils compris quelques chose à cet échange de bons procédés.
Le CS n'a pas le Gl ??? |
|
|
|
BIBI
Contributeur vétéran
France
1227 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 04 août 2014 : 21:18:17
|
il s'agit d'un syndic pro .. qui a cédé le cabinet à son fils .. mais continue de gérer .. de faire AG ( dans quelles conditions, vis à vis de la STE ?? )
Ce qui peut expliquer le fait qu'elle ne signe jamais le PV .. (mĂŞme si ce n'est pas obligatoire .. )Ă ce propos :
Peut être devrions nous faire préciser : secrétaire = le syndic , en la personne de Mme .... pour avoir une preuve de ...
Personne n'a eu le GD Livre .. pas mm le C S..qui d'ailleurs ne vérifie pas les comptes .. ne fait pas de rapport .. pas mm verbal .. et a laissé la syndic rédiger la convocation toute seule ..
Elle a reconnu et donné perso les détails de cette opération "TROC" devant témoins .. en disant : qu'il vaut mieux un arrangement que des impayés ..
c'est pour le bien des copropriétaires ..
Je crois que les 2 résidents présents n'ont retenu "que le fait" que l'artisan a réussi à effacer sa créance , sans comprendre que cette opération est contraire aux règles comptables ..
Et je crains que l'artisan à nouveau créancier .. attende avec impatience un prochain chantier ..
Je donnerai la suite demain après l'AG .. |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 05 août 2014 : 00:13:55
|
Bibi, si vous voulez changer de syndic, il ne faut pas l'élire comme secrétaire. Il faut tout faire pour que ce soit quelqu'un d'autre que lui...
citation: Je crois que les 2 résidents présents n'ont retenu "que le fait" que l'artisan a réussi à effacer sa créance , sans comprendre que cette opération est contraire aux règles comptables ..
Bibi, là , je rejoins Ribouldingue, il ne faut pas tirer des conclusions trop hâtives. Ce n'est pas parce que le syndic a dit que ce travail avait "effacé la créance" qu'il n'a pas respecté les règles comptables.
Je vous rerésume ce qu'il y a retenir:
1) Embaucher un copro pour faire des travaux n'est pas interdit, qu'il ait ou pas des impayés.
2) Sans le grand livre entre les mains vous ne POUVEZ PAS savoir comment le syndic a traité le problème comptablement. Il peut très bien l'avoir traité de façon parfaite.
3) S'il ne l'a pas bien traitée comptablement c'est très simple à rectifier.. En gros, quelques écritures à passer et deux chèques à échanger. Il n'y a donc pas de préjudice pour le SDC.
4) Vous ne me semblez pas très bien maîtriser les règles comptables, alors déjà :saurez vous dire en voyant le grand livre si c'est bien fait ou pas? Et comment il fallait faire? Si vous ne pouvez pas faire ça rapidement et que vous attaquez sur le plan des règles comptables, vous allez vous faire rétamer en deux deux par le syndic qui va vous noyer dans les termes techniques,. je le sais, je l'ai vécu... Aujourd'hui ce serait plus difficile, mais il y a deux ans la comptable a réussi à me faire douter de choses dont j'étais certaine. (et j'avais raison de l'être)
5) Si le travail n'a pas été surfacturé et que la chose ne devient pas une habitude c'était peut-être une bonne solution.
Alors restez en à l'essentiel ou vous noierez tout le monde dans cette histoire de troc, ou pas troc, avec probablement une majorité de copros qui ne comprendront pas pourquoi on ne pourrait pas déduire directement des charges le cout du chantier. Vous passerez peut-être pour le pinailleur, voire l'incompétent de service. L'essentiel est donc :
- le travail est il surfacturé?
- pourquoi le syndic n'a-t-l pas respecté la décision d'AG concernant la limite de 1500 euros pour la mise en concurrence ?
- Est-ce que c'est ce monsieur qui aurait eu le chantier s'il était pas débiteur?
- Le syndic a t il fait le nécessaire pour récupérer les impayés? Si non, pourquoi?
Et oubliez cette histoire de règle comptable, qui peut très bien se régler après l'AG.
Si l'AG décide de quand même approuver la dépense, modifiez simplement sur le PV, pour l'approbation des comptes, la résolution en ajoutant;
l'AG approuve... blabla... sous réserve que la dépense de XXXX euros concernant le chantier effectué par Mr XXX, copropriétaire soit imputée dans les livres selon les règles comptables applicables..
La seule "arnaque" comptable possible qu'il faudrait quand même vérifier c'est celle là :
Si cette somme de XXX euros pour le chantier figure:
au CREDIT du compte 45 de mr X
ET
au CREDIT du compte commençant par 512 (compte de banque)
Alors il est probable (attention, je n'ai pas dit SUR, il peut y avoir des écritures annulées ensuite) que Mr X a été payé deux fois: une par chèque, une par un crédit sur son compte.
Dans ce cas il faut refuser d'approuver cette dépense et faire examiner les grands livres par quelqu'un qui s'y connait.
Mais ne refusez pas d'approuver globalement les comptes, surtout avec des impayés.
Refusez spécifiquement et uniquement les dépenses que vous contestez. |
|
|
Édité par - Viviane le 05 août 2014 01:57:00 |
|
|
|
BIBI
Contributeur vétéran
France
1227 message(s)
Statut:
|
|
35
Posté - 05 août 2014 : 05:54:48
|
Je connais bien le processus en cas de changement de syndic ..
Mais là : Je ne suis pas copropriétaire .. le changement ne va pas "passer" .. aucune stratégie de la part de ceux qui sont demandeurs ..
je vais assister à cette AG avec 2 pouvoirs .. poser des questions .. émettre des réserves , lors de l'approbation des comptes et poser la candidature d'un des 2 au CS..
Depuis 1 an : j'ai assisté à une vingtaine d'AG (avec 12 changements de syndic "réussis" copros de 20 à 300 lots ..) et 2 désignations de syndics provisoires :dont une dans une résidence de 230 lots )
La plus "corsée " dans les années précédentes (on peut dire : une performance) =copropriété de 400 lots = AG convoquée par la présidente .. que de tracas .. d'heures passées .. mais quelle satisfaction : lorsque le syndic constatant qu'il est privé de secrétariat .. de la feuille de présence , le tout face à un avocat et un huissier (ordonnance) .. quitte la salle ..
La compta n'est pas ma tasse de thé .. mais la stratégie pour une AG : oui ..
Cette semaine, après celle en question avec les arrangements .. j'assisterai à celle ( ou le sujet de l'enlèvement des haies .. et des toiles de stores seront évoqués ) (voir les posts en question ..)
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 05 août 2014 : 22:43:14
|
|
citation: La compta n'est pas ma tasse de thé .. mais la stratégie pour une AG : oui ..
Je vois ça. Alors bravo. 20 AG en un an, dont une de 400 lots, moi je tiendrais pas...
Mettez vous à la compta, au vu du nombre d'AG que vous faites, ça vous serait très utile.
C'était pas ma tasse de thé non plus, je détestais même ça, tout comme j'ai toujours détesté les maths.. Je m'y suis mise parce que j'avais pas le choix, on avait une compta incompréhensible avec un énorme trou, fallait que je trouve d'où ça venait...
Et à ma grande surprise j'ai découvert qu'apprendre les rudiments n'est pas si sorcier. Et ça permet vraiment de pas se faire balader, vu que c'est quand même, entre les comptes d'attente et le reste, un des trucs où les syndics malhonnêtes peuvent vraiment l'être en toute impunité, vu qu'à peu près aucun copro ne sait lire les annexes ou un grand livre....
J'espère que l'AG s'est pas trop mal passée.
|
|
|
|
|
|
37
Posté - 06 août 2014 : 14:36:25
|
viviane :" S'il ne l'a pas bien traitée comptablement c'est très simple à rectifier.. En gros, quelques écritures à passer et deux chèques à échanger. Il n'y a donc pas de préjudice pour le SDC. "
"La loi de viviane" !!!
|
|
|
|
BIBI
Contributeur vétéran
France
1227 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 06 août 2014 : 20:55:56
|
Hier : Avant l'AG , la syndic devait nous sortir la situation des comptes /copropriétaires avec le détail .. pour 2013 et 2014 ..
En arrivant , elle nous a annoncé qu'ils changeaient de logiciel .. donc pas de pièces !!
Bien joué : elle ne refuse pas .. elle a simplement un problème technique ..
A propos des "arrangements "Elle confirmé avoir fait(je cite)
"ce jeu d'écritures " parce qu'en passant par le principe de recevoir un chèque du copropriétaire contre paiement de sa facture : elle craignait que celui ci se défile ... "
Qu'elle n'a pas jugé utile de faire faire un devis comparatif parce qu'elle connait les tarifs .. et qu'elle avait assez d'expérience en la matière ..
A ma demande de noter des réserves à ce sujet (lors de l'approbation des comptes)d'autant que personne n'a pu contrôler ses écritures..
après un refus .. face à mon rappel "qu'elle était tenue de transcrire " elle les a quand même notées
Il y avait des travaux d'étanchéité /toiture à voter..
A ma demande Ă propos de la DO :
Réponse : en s'adressant aux présents, je cite" Vous n'allez pas dépenser 2000 € pour rien .. j'ai sélectionné une entreprise qui travaille bien et qui a les reins solides " ( textuellement !!)
Faites moi confiance ..
Je rétorque : c'est obligatoire .. réponse : non !!
Vous engagez votre responsabilité .. réponse : eh! bien les copropriétaires m'assigneront ..
La messe est dite ..
On a peut être le syndic que l'on mérite ..
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 07 août 2014 : 02:02:59
|
Ah, le bon vieux coup du logiciel en panne..
citation: parce qu'en passant par le principe de recevoir un chèque du copropriétaire contre paiement de sa facture : elle craignait que celui ci se défile ... "
Là dessus elle a pas tout à fait tord, c'est le risque. Si elle paye X, rien ne dit que X la payera en retour... Mais c'est aussi son job de convoquer X et lui faire comprendre qu'elle attendra qu'il assigne le SDC pour être payé tant que lui n'a pas payé le SDC. Et qu'en attendant, elle se privera pas, elle, de l'assigner pour le faire payer.
Pour le reste, ma foi, oui, on a le syndic qu'on mérite.
Mais tâchez quand même de persuader quelqu'un de lui demander en RAR des explications écrites sur pourquoi elle n'a pas mis la prise de la DO à l'ODJ si c'est obligatoire au vu des travaux prévus. Parce que ça, c'est vraiment grave.
|
|
|
Édité par - Viviane le 07 août 2014 02:07:34 |
|
|
|
40
Posté - 07 août 2014 : 09:49:34
|
BIBI :" ce jeu d'écritures " parce qu'en passant par le principe de recevoir un chèque du copropriétaire contre paiement de sa facture : elle craignait que celui ci se défile ... "
On a le syndic que l'on mérite !! mais celui-ci est très très mauvais.
Elle a donc réellement fait une compensation,ce qui est totalement illégal dans le cas cité.
Elle a réglé des charges d'un copro X avec le paiement d'une facture de l'entreprise Y. peu impoorte que le copro soit aussi le, aptron de cette entreprise. !!!!!!!!!!!!!!! Il ne s'agit pas du tout d'une simple erreur d'écriture comptable.
Comment va t'elle justifié que la facture de cette entreprise Y ne sera jamais payé. Cette entreprise va t'elle faire un avoir ?? affaire à suivre.
Lors de l'AG, le syndic a aussi l'obligation de rendre compte de tous les contentieux. le cas de ce mauvais payeur a t'il été évoqué ? Aucun copro. n'a demandé des explications sur les mesures prises par le syndic pour récupérer les fonds ??
Pour cette entreprise dont le aptron est le mauvais payeur, cela s'appelle un détournement de bien sociaux. CONDAMNABLE lourdement pour ce patron. |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
ARRANGEMENTS ... 
