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FredericS
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 Posté - 26 août 2014 : 19:15:15
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Bonjour,
Je viens d'apprendre que notre AG aura lieu le 25 septembre 2014.Or, le contrat avec le syndic se termine le 24, et, nous souhaitons (Conseil Syndical et plusieurs copropriétaires sur 43 au total) changer de syndic. Nous avons au moins deux propositions de contrat.
Mes questions:
le syndic actuel peut-il être tenu à l'écart de l'AG ?
le syndic actuel peut-il s'imposer, lui et ses procédés, d'une manière ou d'une autre ?
Merci beaucoup d'avance pour vos réponses.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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 Posté - 26 août 2014 : 19:30:22
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Le 25 septembre...!! autant dire que c'est râpé pour ajouter la question du nouveau syndic à l'ODJ....
La présence du syndic n'est pas obligatoire aux AG. Mais son projet de contrat ne pourra sans doute pas être modifié unilatéralement... donc à accepter tel quel, ou le refuser... Il me semble que la décision de constituer un syndic coopératif peut être valablement prise sans qu'elle ait été mise à l'ODJ. Cela vous éviterait de se retrouver sans syndic et de passer par les cases judiciaires. Faites vous épauler par une association le temps de convoquer une autre AG avec les billes que vous avez heureusement déjà pour désigner au autre syndic pro.
Le syndic peut toujours tenter de s'imposer. A l'AG et au CS de tenir bon! L'AG aura le dernier mot !
Edit : après rapide réflexion : le syndic n'aurait donc pas préparé l'ODJ en concertation avec le CS, comme la loi l'oblige ? |
Édité par - Stéphane le 26 août 2014 19:32:30 |
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Posté - 26 août 2014 : 19:32:37
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est ce que ces propositions de contrats ont été joints à la convocation ?
* si non : dans ce cas ces propositions ne pourront pas être soumises au vote
* si oui : il vous faut désigner un président de séance qui soit d'aplomb ; ensuite l'AG désigne un secrétaire de séance qui ne soit pas le syndic ; et enfin, le président de séance récupère en début de séance, la feuille de présence après les émargements, les pouvoirs, les enveloppes de convocation non récupérées par les destinataires et s’assoit dessus jusqu'à la fin de l'AG !  voilà pour les grandes lignes.
ensuite, lorsque l'OdJ parvient à la question de la désignation du syndic, il demande au syndic sortant de sortir afin que l'AG discute et délibère en écoutant les autres syndics à tour de rôle sur leur propositions. Ensuite en l'absence de la présence de tous les syndics, les copros votent, puis ensuite le président de séance sort de la salle et donne les résultats aux candidats et fait rentrer le syndic désigné pour poursuivre l'AG. Voilà là aussi pour les grandes lignes.
Le point important, c'est un président de séance d'aplomb et qui ne s'en laisse pas conter !!!! |
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Posté - 26 août 2014 : 19:43:32
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stéphane : l'AG décide, c'est la loi de la copropriété, mais pour cela il faut réunir une AG et voter sur des questions portées à une OdJ !!
ON ne décide pas de passer à un SDC coopératif comme cela, parce que l'on désire changer de syndic. Cela se prépare, ET se vote par l'AG sur des propostions portées à l'OdJ. C'est un changement de statut important pour le SDC, cela ne se décie pas en 2 secondes sans résolutions.
Le CS prépare l'OdJ en concertation avec le CS, ET il connait la date de fin de contrat, et la date d'AG.
SI ils n'ont pas notifié en RAR de porte à cet OdJ des contrats concurrents, le syndic peut ne pas porter ces contrats, ET si ils se reveillent le 25 aout pour le faire, ils n'ont pas non plus préparer sérieusement ce changement de syndic comme cela doit e^tre fait ( rambouillet a précisé la bonne marche à suivre).
En amont et avant de notifier cette demande de résolution au syndic, Il faut également des volontaires sérieux pour postuler au CS de ce SDC coopératif et élir un "président( syndic compétent et sérieux ; cela ne tombe ps du ciel et 99% des copros ne savent même pas ce que signifie SDC cooépratif. Le CS a t'il déjà ses candidats ??
Même pour élir un syndic non-pro, un copropriétaire bénévole, il faut que son cotnrat figure à l'OdJ.
Sans contrat concurrent - syndoc pro ou non-pro, sans connaissance du SDC coopératif, et si l'AG ne renouvelle pas le sortant, la seule solution EST la nomination d'un AJ !!!
fréderics : Esr-ce que c'est 2 propositions de contrat figure à l'OdJ ? et si ce n'est pas le cas, ou était le CS ces derniers mois ?
Avez vous la certitude d'avoir la majorité à l'article 25 pour élir le syndic, voire au minimum le tiers des voix du SDC ?? |
Édité par - philippe388 le 26 août 2014 19:50:04 |
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Viviane
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Posté - 26 août 2014 : 19:47:26
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Vous dites: je viens d'apprendre. on est le 25 aout, vous avez le temps de communiquer les contrats (par mail + rar) pour qu'il les envoie aux copros.
Avec la convoc si elle est pas encore partie, ou en plus. |
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Posté - 26 août 2014 : 20:50:58
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citation: le syndic actuel peut-il être tenu à l'écart de l'AG ?
Frederics : le 25/09 votre syndic n'est plus syndic puisque son contrat est terminé depuis la veille, aussi lorsque le président de séance a récupéré la feuille de présence, etc... il peut le renvoyer chez lui, car il n'a plus à faire dans une réunion dont il n'est plus membre ... |
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FredericS
Nouveau Membre
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Posté - 27 août 2014 : 09:43:37
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Merci à toute et à tous pour vos réponses aussi rapides ! |
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issy92
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Posté - 27 août 2014 : 11:54:34
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Philippe388 : Je n'ai pas la même lecture des textes concernant l'ordre du jour et la désignation d'un syndic bénévole et c'est loin d'être aussi simple et tranché.
Dans certains cas, on peut désigner un syndic bénévole SANS que sa candidature ne soit inscrite à l'ordre du jour.
L'une des conditions est que la résolution concernant la désignation du syndic indique clairement "Désignation du syndic" et non pas "Renouvellement du syndic".
Ce principe a été rappelé par l'ARC :
http://www.unarc.asso.fr/documentat...dic-benevole
Mais effectivement, ce sujet fait régulièrement l'objet de débat juridique entre ceux qui considèrent que toute question doit être porté à l'ordre du jour (y compris la désignation d'un syndic bénévole) et ceux qui considèrent que l'AG est un lieu de débat, primant sur l'ordre du jour. |
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Viviane
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Posté - 27 août 2014 : 12:03:47
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Aie aie issy92, vous allez vous faire étriper... bon courage, moi j'ai déjà donné.. alors je vais me contenter de vous soutenir en pensée
Faites une recherche dans ce forum sur le sujet de l'élection du syndic bénévole dont la candidature se déclare en séance , ça vous donnera une idée de ce qui vous attend....
Regardez ici, par exemple, quitte à continuer le débat à cet endroit là si ça vous dit. Ce sera mieux pour ceux qui cherchent, au moins c'est le bon titre... : "Syndic bénévole non inscrit à l'ODJ "
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=17716 |
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Édité par - Viviane le 27 août 2014 12:21:00 |
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Posté - 27 août 2014 : 15:55:55
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issy92 : attention, pas de doute possible sur l'obligation de porter à l'OdJ un " contrat" pour le syndic non-pro !!!!
issy92 :" L'une des conditions est que la résolution concernant la désignation du syndic indique clairement "Désignation du syndic" et non pas "Renouvellement du syndic"."
Peu importe ces termes ! apportez nous donc un texte de loi sur cette affirmation.
L'aG ne peut se prononcer que sur les questions portées à l'OdJ. Si elle choisi un syndic bénévole sans aucun contrat porté à cet OdJ, le juge annulera cette AG, en cas de contestation dans les 2 mois après réception du PV ( article 42)
issy92 : et attention à la " loi de viviane" sur la copro.
issy92 :"Mais effectivement, ce sujet fait régulièrement l'objet de débat juridique entre ceux qui considèrent que toute question doit être porté à l'ordre du jour (y compris la désignation d'un syndic bénévole) et ceux qui considèrent que l'AG est un lieu de débat, primant sur l'ordre du jour."
AIE !! il n'y aucun débat juridique à ce sujet. L'AG est le lieu des débats, elle peut modifier les textes des résolutions ( sans en modifier le fond) MAIS elle ne peut se pronocer que sur les questions portées à l'OdJ.
Aucun autre vote possible sur des questions ajoutées lors de l'AG !!! la loi de la copropriété. |
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issy92
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Posté - 27 août 2014 : 17:29:53
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Philippe388 :
Il n'y a pas de loi de Viviane ou de Dupont... A la rigueur, peut être qu'il existe la Loi de Capoulade ( :-) ).
Il y a la Loi avec ses innombrables textes avec une interprétation des juges qui est faite de ces textes en fonction de la situation. Et les Cours d'Appel ou de Cassation sont là pour nous rappeler que l'interprétation des textes est parfois un exercice plus complexe qu'il n'y parait.
Comme je le disais, certaines situations, dont celle-ci sont sujettes à débat ou à évolution :
- D'un côté l'ARC considère suivant son interprétation d'un arrêt de la Cour d'Appel de Paris (Arrêt du 09/02/2011) qu'il est possible, sous certaines conditions d'être désigné syndic bénévole, quand bien même ce point n'aurait pas été porté à l'ordre du jour.
- De l'autre côté, l'UNIS, (et vous également), sur le même arrêt, l'interprète de façon différente, avec obligation de porter ce point à l'ordre du jour.
Je comprends les 2 positions et les arguments de chacun, même si je penche personnellement pour la position de l'ARC. On peut en débattre longuement sans trouver d'accord comme le montre les précedents et innombrables échanges existants sur ce sujet.
Toutefois, je préfère faire preuve de mesure et dire clairement que ce sujet peut donner lieu à des avis divergents que d'être aussi affirmatif que vous sur ce sujet. |
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andre78fr
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Posté - 27 août 2014 : 17:31:19
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Je fais partie de ceux qui pensent qu'une résolution intitulée "Désignation du syndic" doit laisser la porte ouverte à la candidature spontanée et de dernière minute d'un syndic bénévole. Vous avez raison d'attirer l'attention sur l'absence de contrat ; ce dernier ne pourra donc réclamer aucune indemnités mais si le texte de la résolution discutée et votée par l'AG précise bien les dates du mandat et les conditions essentielles je vois mal sur quelle base on peut attaquer la décision...
Libre à vous d'avoir votre point de vue philippe388 mais acceptez que d'autres (dont l'ARC...) pensent autrement et qu'il existe bel et bien un débat.
Edité : je n'avais pas vu le dernier message d'issy92 et j'insiste sur le fait qu'une résolution relative à la désignation du syndic doit quand même être prévue à l'ordre du jour, c'est à mon sens une condition indispensable même sans le nom et la nature (copropriétaire) du candidat... |
Édité par - andre78fr le 27 août 2014 17:44:39 |
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FredericS
Nouveau Membre
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Posté - 28 août 2014 : 17:55:36
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citation: Initialement posté par Viviane
Vous dites: je viens d'apprendre. on est le 25 aout, vous avez le temps de communiquer les contrats (par mail + rar) pour qu'il les envoie aux copros.
Avec la convoc si elle est pas encore partie, ou en plus.
Oui Viviane, c'est ce que nous avons fait: il y a deux propositions qui ont été envoyées avec la convocation à l'AG. (Merci pour votre réponse ci-haut) |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 28 août 2014 : 18:06:08
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Bonne chance alors.
Faites une recherche, il y a , je sais plus où dans le forum, un mémo rédigé par Gedehem si j'ai bonne mémoire, sur comment agir dans une AG où est prévu le changement de syndic. Si vous le retrouvez, je crois qu'il mériterait d'être épinglé.
Conseils perso:
- mettez quelqu'un de confiance pour épauler le copro secrétaire d'AG. Il a jamais fait ça, il y a beaucoup de chances qu'il fasse des erreurs. Quelqu'un qui relit sur son épaule, ou son écran d'ordi, c'est mieux. + imprimante à portée de main, bien sur. Ecran d'ordi + TV qui permet à tous de voir le PV en cours de rédaction, c'est encore mieux si c'est possible.
- et quelqu'un de confiance pour épauler le président d'AG. L'empêcher de céder au stress, car le syndic en place fera tout pour le stresser. Par exemple, faut être plusieurs à penser à séquestrer la feuille présence et les pouvoirs. J'étais présidente, j'ai zappé. C'est un autre membre du CS qui avait que ça à penser qui l'a rattrapée au vol alors que le syndic démis partait avec..
Bref, une réunion du CS ou de ceux qui soumettent une autre candidature à l'AG est indispensable. Vous proposez deux contrats, c'est périlleux. Il vous faut absolument savoir dire à l'AG LEQUEL vous préférez, sinon vous risquez que personne ne soit élu. |
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Édité par - Viviane le 28 août 2014 18:11:21 |
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Date de l'AG par rapport à fin de contrat 
