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chris64
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 Posté - 27 août 2014 : 14:24:59
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole d'une copro dont un copropriétaire veut transformer les bureaux qu'il possède en appartements. Création de 4 nouveaux lots, mais pas d'implication sur les tantièmes des autres copropriétaires. il prendra à sa charge tous les frais afférents (trx, modif de l'état descriptif de division. enregistrement....) Les travaux sur les parties communes se limitent à la création de 4 boites à lettres et à la modification de l'interphone.
Je vais faire une AG pour présenter le projet. L'AG doit elle approuver ce projet et à qu'elle majorité.
Cordialement
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 Posté - 27 août 2014 : 14:47:21
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Que dit votre réglement de copropriété?
je suis désolé de ne pas comprendre comment la création de trois nouveaux lots ne porvoque aucune autre modification des parties communes que les boites a lettre, c'est impossible:
Il faut trois portes palières supplémentaires
il faut trois alimentations d'eau supplémentaires
il faut trois arrivées d'électricités supplémentaires et ERDF risque de vous imposer pour quelques milliers d'euros de travaux, voire plus de 10 000.
Accessoirement il faut trois connections antennes et/ou telecom bien que ce ne soit pas le plus complexe.
Il y a des canalisations qui vont passer de tous côtés, je pense que l'ajoute de trois boites a lettre est une rigolade à c ôté.
En outre je ne comprends pas comment les tantièmes pourraient etre identiques, les occupants de bureau ne prenant ni douche ni bain ni n'utilisant les wc pendant la nuit, bref ce la n'a rien a voir.
de même le passage correspondant a autre logements doit être d'une implication totalement autre que celle de bureau.
Une hausse des tantièmes me parait inévitable a partir du moment ou le règlement de copropriété n'impose pas deja une clause spécifique sur ce genre de changement.
Êtes vous certain que le projet que 'vous' allez présenter (Ne serait-ce pas plutot a celui qui va faire les travaux et qui fait la demande de le présenter) est bien bordé?????
Accessoirement, êtes vous au courant qu'un changement de destination (de bureaux a habitation) nécessite un permis de construire, peut-etre des affectations de place de parking?
Le copro a t'il analysé les exigences urbanistiques?
Enfin, la séparation entre les appartements créés se fait sur des cloisons ou des murs? Qu'est-ce qui fera partie des parties communes dans cette nouvelle configuration? |
Édité par - ribouldingue le 27 août 2014 14:51:07 |
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nefer
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Posté - 27 août 2014 : 15:04:00
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concernant les entrées des appartements, peut être sera t il crée un couloir derriere la porte palière avec ensuite 4 portes d'entrées....
mais alors il faudra créer une servitude au cas ou il vendrait un lot
concernant les alimentations et évacuations d'eau il va y avoir obligatoirement travaux touchant les parties communes puisque branchement sur l'alimentation principale et aussi les évacuations
il faudrait aussi prévoir que ces travaux soient controlés par l'architecte d e la copropriété aux frais du demandeur |
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Posté - 27 août 2014 : 15:09:06
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à partir du moment où il y a modification de la nature des lots et divisions, d'une part l'EDD doit être modifié (c'est ce que vous avez prévu, entre autres) mais, comme le dit ribouldingue, il faut bien réfléchir s'il n'y a pas modification des tantièmes (après il sera trop tard) et quelle est l'incidence sur le parties communes.
Il est vraisemblable qu'il faudra plusieurs résolutions :
* modification de la nature des lots
* modification des tantièmes
* modification du RdC et de son EDD
* frais d'écriture du nouveau RdC
* frais de notaire et de publication
* accord au copro pour modifications de parties communes (éventuellement)
* paiement par qui des frais et date d'exigibilité
* etc.. |
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Viviane
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4
Posté - 27 août 2014 : 15:10:51
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edit croisement de posts:
Vos observations sont pertinentes, Riboudingue, notamment la modfication des parties communes. Si le copro prévoit de "faire partir" de l'intérieurr de sont lot actuel, toutes les alimentations en eau et électricité des futurs lots, sans effectuer pour chaque lot séparé un raccord aux alimentations communes, attention aux problèmes à venir. Un jour les lots se vendront et vous serez obligés d'accepter un raccord aux alimentations communes. la création de 4 lots nouveaux doit donc s'accompagner d'autant de raccordement sur les alims communes en eau, électricité, voire chauffage, gaz...
mais je ne comprends pas ça :
citation: En outre je ne comprends pas comment les tantièmes pourraient etre identiques, les occupants de bureau ne prenant ni douche ni bain ni n'utilisant les wc pendant la nuit, bref ce la n'a rien a voir.
Ca,
1) ça dépend des RDC. Chez nous, par exemple, les commerces ont, proportionnellement à leur surface, plus de tantièmes que les autres. Leur en rajouter si le commerce était transformé en logement serait carrément abusif. Je doute qu'un juge, s'il était saisi, suivrait.
2) l'électricité, et l'eau si il y a des compteurs, sont des consos individuelles. Il n'y a donc, idem, pas de raison de modifier les tantièmes pour ça.
3) Le fait d'utiliser les WC la nuit est certes une nuisance. Mais si l'immeuble est à usage d'habitation, et bien ma foi, à moins de prouver que les bureaux avaient déjà moins de tantièmes que les habitations au motif qu'un bureau provoque moins de nuisance qu'une habitation, pareil, un juge pourrait ne pas suivre.
citation: de même le passage correspondant a autre logements doit être d'une implication totalement autre que celle de bureau.
La chose reste à prouver : un bureau peut signifier: allées et venues permanentes des clients et employés. Et si il s'agit, par exemple, d'un architecte, quand il est "charrette", ce sera pas que le jour.. |
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Édité par - Viviane le 27 août 2014 15:16:50 |
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Viviane
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Posté - 27 août 2014 : 15:25:06
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A partir du moment où l'immeuble est à usage d'habitation, que toutes les règles,(harmonie de l'immeuble, raccordements, etc...) y compris celles d'urbanisme, sont suivies, et tous les frais payés par le demandeur, je doute que l'AG puisse refuser cette transformation sans prendre le risque d'être condamnée.
Conditionner la transformation à une augmentation des tantièmes est donc périlleux : il faudra apporter la preuve que celle-ci est justifiée. De plus, si j'ai bonne mémoire, n'importe qui a 5 ans après publication pour contester cette modif . |
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Posté - 27 août 2014 : 15:40:44
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citation: Conditionner la transformation à une augmentation des tantièmes est donc périlleux :
attention, il peut y avoir diminution.
le changement des tantièmes peut aussi être pré"vu au RdC, par exemple en mettant un coefficient double pour l'utilisation de l'ascenseur par une profession libérale, donc changement de nature, changement de tantièmes.
quant au 5 ans, cela concerne le délai après la publication d'un RdC, pas aux modifications... |
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andre78fr
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7
Posté - 27 août 2014 : 15:46:24
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Je ne sais pas si une telle transformation va entraîner une diminution, une augmentation ou rien au niveau des tantièmes mais ce qui est sûr c'est que ce n'est pas au propriétaire d'en décider ; il faut faire appel à un géomètre-expert et c'est lui qui devra justifier les modifications de l'état descriptifs et des différents critères pris en considération... conformément bien sûr au règlement de copropriété.
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Viviane
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8
Posté - 27 août 2014 : 18:18:55
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citation: attention, il peut y avoir diminution.
Exact. Mais là , comme il faut l'unanimité de tous les copros pour modifier la grille de répartition, et que diminuer les tantièmes d'un lot, c'est augmenter la part des autres... pour le coup, c'est les autres copros qui diraient non...
citation: quant au 5 ans, cela concerne le délai après la publication d'un RdC, pas aux modifications...
exact, autant pour moi
D'accord qu'il faut un géomètre expert pour modifier l'EDD. Mais en ce qui concerne les tantièmes, dans la mesure où on ne créé pas une surface (par exemple par transformation d'une partie commune en partie privative), je vois pas comment on peut les augmenter (globalement) ou les diminuer sans unanimité.
Par contre le géomètre peut être utile pour déterminer la ventilation des tantièmes existants entre les différents lots. |
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Posté - 27 août 2014 : 18:29:58
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Non non, sauf erreur, il ne faut pas l'unanimité quand on modifie les tantièmes en lien avec une modification de l'EDD.
citation:
Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
Mais on en nous a pas répondu sur le RdC, il faut donc savoir ce que dit le Rdc qui peut par exemple interdire la transformation, ou au contraire l'avoir prévue, ou encore n'en rien dire.
citation: concernant les entrées des appartements, peut être sera t il crée un couloir derrière la porte palière avec ensuite 4 portes d'entrées.... Ouis, certes, mais euh, le couloir appartient à qui alors?
Crée t'on uen nouvelle partie commune spéciale?
Quand bien même on a bien créé quatre porte palière ce coup-ci et non pas trois.
citation: je doute que l'AG puisse refuser cette transformation sans prendre le risque d'être condamnée. je pense que le minimum est de venir avec un PC positifs. Je crois qu'on en est loin, vu ce qu'on nous rapporte.
Après, vous avez peut-etre raison, tout dépend du RdC
Si l'autorisation est écrite au RdC alors sauf mention contraire, il n'y a pas lieu de discuter des tantièmes, la loi est claire. |
Édité par - ribouldingue le 27 août 2014 18:36:19 |
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Viviane
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Posté - 27 août 2014 : 18:46:50
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loi 1965,
article 5:
citation: Article 5 En savoir plus sur cet article...
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
citation: Non non, sauf erreur, il ne faut pas l'unanimité quand on modifie les tantièmes en lien avec une modification de l'EDD.
Vous faites erreur, ça n'a pas de rapport direct avec la modif de l'EDD. Tout dépend de la modif.
Loi 1965 Article 11
citation: Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
Là , l'AG ne "décide" pas de travaux, elle autorise des travaux, qui même s'ils affectent les parties communes, sont privatifs. Elle n'acquiert ni ne cède pas non plus des parties communes.
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Posté - 27 août 2014 : 19:42:11
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citation: Exact. Mais là , comme il faut l'unanimité de tous les copros pour modifier la grille de répartition, et que diminuer les tantièmes d'un lot, c'est augmenter la part des autres... pour le coup, c'est les autres copros qui diraient non...
inexact viviane, voyez l’article 25 :
"Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
.."
D'où l'importance de faire entériner par une AG (à la majorité 25) le changement de la nature  |
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chris64
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Posté - 27 août 2014 : 20:37:10
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Merci pour toutes ces informations. je vais faire une réunion avec le cabinet d'architecture en charge du projet pour qu'il me fournisse un document qui devra clarifier tous les points que vous avez soulivés. Pour ce qui est des tantièmes, ils sont définis dans le RdC au prorata des surfaces et des niveaux (les bureaux étant au rdc le coeff est 1), il n'y a pas de différence entre les bureaux et les appartements.
Ensuite je convoquerai une AG pour aprouver les modifications des parties communes avec vote majorité art 25.
Je pense que le cr de cette AG sera necessaire pour l'obtention du permis de construire.
Cordialement, |
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Viviane
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Posté - 28 août 2014 : 00:45:13
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@rambouillet
là y'a un problème:
1) l'article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
et l'article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
sont en contradiction avec l'article 25
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
Déjà ca veut dire que le législateur attribue un sens différent à "usage" et "utilisation", mais lequel ?
Et du coup, si on privilégie l'article 25 sur, par exemple, le 11, il faut interpréter concrètement l'article 10 alinéa 1 :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Autrement dit prouver qu'un lot de bureaux transformé en logements entraîne une "utilité" différente des services et éléments communs. Utilité qu'il faudra quantifier...
J'avoue que je vois pas trop comment apporter cette preuve. Sauf pour des ascenseurs, qui généralement ont une grille à part, et à priori seront beaucoup plus utilisés par un cabinet médical de 40m2 que par 4 chambres de bonnes de 10m2, je pense pas qu'on puisse raisonnablement calculer l'usure des tapis et le temps d'éclairage des parties communes pour monter l'escalier....
Et pour un "bureau" lambda, même l'ascenseur, ben, ca peut tellement varier selon le boulot fait dans le "bureau " que ma foi, ça me semble un exercice de haute voltige de faire ce genre de calcul sans risquer d'être retoqué par un juge..
le seul truc un peu évident c'est l'eau s'il n'y a pas de compteur et qu'elle est répartie aux tantièmes, et les poubelles... quoique la poubelle d'un dentiste, d'un cabinet médical, ou d'un gratte papiers frénétique, c'est bien plus que celle d'une résidence secondaire... Tout comme l'eau d'ailleurs...
Personnellement, ne rien bouger me semble au fond, une solution fort judicieuse |
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Édité par - Viviane le 28 août 2014 01:39:26 |
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nefer
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Posté - 28 août 2014 : 08:54:24
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citation: Initialement posté par chris64
Merci pour toutes ces informations. je vais faire une réunion avec le cabinet d'architecture en charge du projet pour qu'il me fournisse un document qui devra clarifier tous les points que vous avez soulivés. Pour ce qui est des tantièmes, ils sont définis dans le RdC au prorata des surfaces et des niveaux (les bureaux étant au rdc le coeff est 1), il n'y a pas de différence entre les bureaux et les appartements.
Ensuite je convoquerai une AG pour aprouver les modifications des parties communes avec vote majorité art 25.
Je pense que le cr de cette AG sera necessaire pour l'obtention du permis de construire.
Cordialement,
ce n'est pas un architecte qui établit un modificatif de l'ED...c'est un géomètre expert. |
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Posté - 28 août 2014 : 09:21:40
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citation: Ensuite je convoquerai une AG pour approuver les modifications des parties communes avec vote majorité art 25. Et aussi modifier le reglement et dire qui paye, et publier au bureau de la publicité foncière et dire qui paye.
Et aussi pour autoriser au nom du syndicat le propriétaire lambda a déposer une demande de permis de construire visant la modification des destinations.
A mon avis vous ne pouvez pas éviter de le faire en deux temsp puisqu'il faut d'abord voter le mandat a un géomètre expert et a un notaire pour proposer une modification du RdC et de l'EDD puis, une fois connue ces modifications, les approuver.
Il faut également autoriser l'étude et confirmer si le permis est accordé. Vous ne connaissez la version dfinale du permis que quand celui-ci est accrodé, pas avant.
je ne conçois pas qu'on approuve une modification que l'on ne connait pas et qui n'est même pas encore écrite.
citation: Pour ce qui est des tantièmes, ils sont définis dans le RdC au prorata des surfaces et des niveaux (les bureaux étant au rdc le coeff est 1), il n'y a pas de différence entre les bureaux et les appartements. Vous n'avez rien dit de ce que le RdC prévoir pour les changements de destinations. |
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Posté - 28 août 2014 : 15:40:15
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viviane :
usage : exemple : passage d'un lot à usage habitation à un lot à usage commercial ; et on est bien dans ce cas.
utilité : exemple : un lot utilise un ascenseur, une chaufferie collective, etc...
donc il n'y a pas de contradiction de l’article 5, il est clair : on utilise la superficie, etc.... mais on utilisera pas pour faire des tantièmes s'il a ou non l'utilité d'un ascenseur, car bien souvent il y a d'autres clés pour un ascenseur qui tient compte de l'utilité.
pour un lot commercial, on peut penser par exemple, qu'il y a usure de la moquette des couloirs, consommation électrique des paliers, des halls, etc... donc il peut y avoir influence sur les tantièmes du lot ; en général en diminution, mais il faut vérifier comment ont été calculés les tantièmes et ceci est inscrit dans les RdC depuis 2002. |
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Viviane
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Posté - 28 août 2014 : 16:17:56
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@rambouillet
Ma question était dans la différence entre "usage"'art 25) et "utilisation" (art 5), pas "usage" et "utilité"(art 10)
l'article 25 parle d'usage (du lot)
L'article 5 parle d'utilisation (du lot)
l'article 10 de l'utilité (pour le lot) des services communs
A la réflexion, je verrais plutôt un truc du genre :
usage du lot: c'est une qualification administrative, habitation ou bureau ou commerce...
utilisation du lot: 25 m2 de résidence secondaire ou 25 m2 de résidence principale, 40M2 pour un célibataire ou 40M2 pour une famille, ce sera les mêmes tantièmes.
Et reste la contradiction flagrante et que pour l'instant je ne m'explique pas entre les articles 11 et 25....
citation: pour un lot commercial, on peut penser par exemple, qu'il y a usure de la moquette des couloirs, consommation électrique des paliers, des halls, etc... donc il peut y avoir influence sur les tantièmes du lot ;
On peut le penser, encore faut-il le prouver et le quantifier Et ce sans tenir compte (à priori si je comprends bien le vocable "utilisation") de l"'utilisation" du lot commercial: salon de coiffure, épicerie 24h/24, ou autre...
citation: en général en diminution, mais il faut vérifier comment ont été calculés les tantièmes et ceci est inscrit dans les RdC depuis 2002.
C'est une bonne chose que ce soit désormais obligé d'expliquer le pourquoi des tantièmes. Mais 2002, à l'échelle de la copro, c'est pas vieux, ça représente donc un pourcentage assez restreint des copros existantes. Pour les autres, le calcul des tantièmes, c'est le même genre de mystère que celui du calcul des impôts locaux...
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Édité par - Viviane le 28 août 2014 17:52:50 |
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chris64
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Posté - 29 août 2014 : 11:56:41
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j'ai toujours un problème avec le vote de l'AG
l'art 25 dit "b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci "
et f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;
Cela me va très bien mais l'art 26 dit:
"c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j et m de l'article 25. "
dans ce projet outre les modification des parties privatives, il y a création d'une fenetre et création de 13 m3 de couloir qui vont devenir parties communes.
Qu'en pensez vous?
Cordialement
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Posté - 29 août 2014 : 12:12:58
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chris64 : ""c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j et m de l'article 25. " "
Cet article concerne les parties communes, et non privatives
"dans ce projet outre les modification des parties privatives, il y a création d'une fenetre et création de 13 m3 de couloir qui vont devenir parties communes."
La modification des parties privatives vont entrainer des travaux qui vont affecter les aprties communes, c'est l'article 25 de la loi de la copro, ACCORD OBLIGATOIRE de l'AG.
Des travaux privatifs affectant les parties communes comme la fenêtre, de nouveaux branchement électriques et d'eau, des simples trous dans les murs communs, ......
Mais des travaux privatifs ne peuvent entrainer la création de parties communes ??? comme ce couloir de 13 m2.
Le syndicat va t'il créé ce nouveau couloir commun ?? et cela se fera à ses frais ?
chris64 : attention, ce n'est pas au syndic pro ou non-pro qui doit préparer ce projet MAIS au demandeur. Celui-ci DOIT présenter un dossier béton afin que l'AG puisse apprécier et dopter ce projet : plans d'architecte, devis, ...........
Ce copropriétaire peut solliciter le syndic que pour la convocation d'une AG au frais de ce demandeur. Il vous faut don attendre la totalité de ce dossier, la notification en RAR de convoquer une AG à ses frais, ET la totalité de ce dossier que celui-ci aura préparé.
chris64 : dans ce problème il vous faut prendre conseil sur les bonnes majorités, sur les documents nécessaires ET obligatoires que doit apporter ce copropriétaire, si il y a modification d'usage des lots, de l'accord de la mairie, d'une modif des tantièmes, ....... afin qu'aucune erreur ne soit commise, et que cette AG soit contestable et alors contestée.
Syndic non-pro je prendrai conseil auprès d'une asosc iou d'un avocat dans ce dossier complexe. 
Comment est créé ce couloir ? |
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chris64
Nouveau Membre
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Posté - 29 août 2014 : 12:25:18
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je ne m'occupe pas du dossier en lui-même mais il faut bien que je soie sûr de la majorité requise lors de l'AG.
Pour info, le couloir est une partie du lot privé actuel qui va servir de couloir vers les 4 appartements créés. C'est bien entendu le propriétaire du lot qui prend à sa charge tout les frais, sur parties privée comme sur partie commune ainsi que tous les frais de notaire et autres. |
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