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ina
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 Posté - 28 août 2014 : 09:10:43
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Bonjour,
Comment enregistrer une charge privative (Mise à demeure de payer) d'un copropriétaire ? Ele ne doit pas être comptabilisée dans les charges communes au moment de la répartition, pourtant c'est bien le SDC qui paie l'affranchissement.
Faut-il créer un compte privatif ? Utiliser un compte d'attente n'est pas recommandé.
Merci de m'indiquer les Ă©tapes
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JB22
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1
Posté - 28 août 2014 : 10:21:02
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La dépense est à enregistrer au débit du compte 6213 Frais postaux, clé charges générales.
La récupération des frais au crédit du compte 714 Produits divers, clé charges générales, par le débit du compte du Copropriétaire. |
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 2
Posté - 28 août 2014 : 15:51:49
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suivant la façon d'affranchir :
1- crédit 401 la Poste ou 401 syndic
débit 6213 syndic affranchissements
2 -crédit 714 produits divers (je préconise de mettre un sous compte pour tout ce qui doit être remboursé/payé par un copro
débit 450 le copro
puis lors des paiements :
3 - débit 401
crédit 512
4 - crédit 450
débit 512 |
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JPM
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3
Posté - 28 août 2014 : 16:09:07
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Il ne faut pas débiter d'emblée le compte du copropriétaire.
La première raison est qu'il y a toujours risque de devoir effectuer un recouvrement judiciaire. Or les magistrats rechignent très souvent à examiner des comptes dans lesquels on trouve des frais de procédure au milieu des charges à proprement parler.
Au moins mal on trouve la sanction dans la minoration de l'indemnité art 700 voire des dommages et intérêts.
La seconde est que juridiquement le mécanisme de l'article 10-1 ne permet pas le débit immédiat. Une condition est qu'il faut que la créance s'avère justifiée. Or elle n'est justifiée au sens du texte que lorsqu'il y a eu reconnaissance par le débiteur qui a payé ou lorsqu'il y a eu condamnation pare une décision définitive.
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ina
Contributeur senior
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4
Posté - 28 août 2014 : 22:23:50
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Merci pour vos réponses.
Nétant pas comptable, une question cependant : le compte de charges va se trouver majoré d'une charge non commune. Au moment de la clôture des comptes, les charges seront réparties entre tous les copropriétaires dont cette charge. À la clôture les produits provisions pour opérations courantes s'jouteront aux produits divers pour la répartition et cela se trouvera équilibré. Est-ce que j'aurais compris ?
Donc pour suivre JPM, seule la 1ère opération est à faire imméditamaent, les 3 autres au moment du paiement :
crédit 401 la Poste ou 401 syndic
débit 6213 syndic affranchissements
Oui mettre un sous-compte pour le 714, toujours utile de le spécifier. |
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JB22
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5
Posté - 28 août 2014 : 23:28:12
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"la 1ère opération est à faire immédiatement, les 3 autres au moment du paiement "
Nous sommes dans une comptabilité d' engagement pas de trésorerie.
Les dettes des copropriétaires pour des appels de fonds, fait à la date d'exigibilité, sont justifiés par le vote du budget, les dettes pour le solde de répartition par l' approbation des comptes. |
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6
Posté - 29 août 2014 : 07:53:00
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citation: Initialement posté par JPM
Il ne faut pas débiter d'emblée le compte du copropriétaire.
La première raison est qu'il y a toujours risque de devoir effectuer un recouvrement judiciaire. Or les magistrats rechignent très souvent à examiner des comptes dans lesquels on trouve des frais de procédure au milieu des charges à proprement parler.
Au moins mal on trouve la sanction dans la minoration de l'indemnité art 700 voire des dommages et intérêts.
La seconde est que juridiquement le mécanisme de l'article 10-1 ne permet pas le débit immédiat. Une condition est qu'il faut que la créance s'avère justifiée. Or elle n'est justifiée au sens du texte que lorsqu'il y a eu reconnaissance par le débiteur qui a payé ou lorsqu'il y a eu condamnation pare une décision définitive.
Mille fois d'accord ! L'ennui est qu'il n'y a pas plus de 5% (statistiques faites à l'occasion d'activités de formation) de syndics qui procèdent ainsi, et pire, il y a peu de logiciels qui permettent de faire ainsi sans passer 4 éctritures au lieu de 2... |
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andre78fr
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7
 Posté - 29 août 2014 : 10:29:19
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"La créance n'est justifiée au sens du texte que lorsqu'il y a eu reconnaissance par le débiteur qui a payé"...
Quelqu'un peut me traduire cette phrase ?
L'article 10.1 est assez explicite :
citation: Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
Je suis mille fois d'accord avec JB22 sur la justification des créances pour provisions par le vote et l'approbation du budget.
Mais pourquoi voulez-vous encore compliquer des choses qui n'ont pas besoin de l'ĂŞtre ???
@redaction universimmo : c'est quoi exactement les Ă©critures que vous souhaiteriez obtenir ?
@ina : en fait il y a neutralisation entre la charge et le produit divers (sur la même clé) et donc 0 € à répartir... |
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Posté - 29 août 2014 : 10:50:01
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En fait je comprends que l’imputation se fait en deux temps:
Temps numéro 1 = Présomption de dettes, les frais sont portés à la charge du sydnicat
Temps numéro 2 = Plus tard, lorsque la dette présumée est transformé en dette justifiée (par acceptation du copropriétaire (il paye, ne serait-ce qu'un morceau, ou il envoie un courrier demandant un paiement différé ou a plsueirus échéances, ou par décision de justice) les frais en question passent au seul copropriétaire.
En revanche je ne comprends pas la position de rédaction universimmo qui énonce que la plupart des logiciels ne permettent pas ces opérations. Je ne suis pas un pratiquant des logiciels de la copropriété, mais il me semble que ce sont des opérations tout a fait élémentaires faciles a faire.
Peut-etre voulez-vous dire qu'il n'existe quasiment pas de module permettant de faire automatiquement cette opération en deux temps et quatre opératins?
citation: @ina : en fait il y a neutralisation entre la charge et le produit divers (sur la même clé) et donc 0 € à répartir.. Hum, peut-etre que oui, peut-etre que non.
Si le copropriétaire fait lemort en 2011 et 2012 mais paye un morceau en 2013, les comptes de 2011 montrent bien un impact des frais aux copropriétaires de 2011.
En 2013 en revanche, il y a remboursement, et notez que ce ne sont pas forcément les mêmes copropriétaires. Comptablement, ce sont les mêmes lots en revanche. |
Édité par - ribouldingue le 29 août 2014 10:52:56 |
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andre78fr
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Posté - 29 août 2014 : 11:07:33
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Sur la terminologie, il est préférable de se placer par rapport au syndicat ; la dette c'est la situation du copropriétaire mais on parle ici de créance (= un actif de la copropriété / cf. annexe 1).
Aucune présomption ; une AG qui vote un budget crée un calendrier d'exigibilités, par défaut trimestriel. Les provisions sont belles et bien dues au premier jour du trimestre mais d'autres situations particulières et d'autres sommes peuvent être litigieuses et plus délicates (travaux contestés, répartition...).
Sur la neutralisation ça concerne le traitement comptable des frais privatifs (débit du 6213 et crédit du 714). |
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Posté - 29 août 2014 : 11:15:41
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POur le 1, OK, je note.
Pour le 2, malheureusement autant les sommes budgétées sont incontestables, autant les frais qui y sont relatifs sont en France réputés mis à la charge par une seule décisoin de justice ou un acte consenti. je parle bien des frais.
je m'apercois que mon poste est erronné, il n'y a pas présomption de créance, il y a créance, et présomption de frais à la charge du copropriétaire.
La présomption vaut donc sur les frais
Pour le 3 ok. |
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andre78fr
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11
Posté - 29 août 2014 : 11:18:16
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Pour le 2 vous avez bien lu l'article 10.1 ? |
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ina
Contributeur senior
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12
Posté - 29 août 2014 : 11:24:08
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Bonjour,
Merci d'avoir confirmé qu'il ya neutralisation de la charge et du produit sur la clé correspondante, |
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JB22
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13
Posté - 29 août 2014 : 11:38:18
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" Or elle n'est justifiée au sens du texte que lorsqu'il y a eu reconnaissance par le débiteur qui a payé ou lorsqu'il y a eu condamnation pare une décision définitive."
Selon cette théorie, une créance n' est justifiée que par reconnaissance du débiteur, dans la pratique il n' y a pas de reconnaissance, seulement absence de contestation.
La contestation d' une créance ne retire rien de sa justification, c'est seulement son recouvrement qui devient douteux.
Ce serait trop facile s' il suffisait de ne pas reconnaitre une créance pour que celle ci ne soit plus "justifiée", et se faire justice à soi-même. |
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JPM
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Posté - 29 août 2014 : 15:32:17
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Dans le 1 de Ribouldingue, qui a bien pigé le mécanisme, il n'y a pas de présomption mais une créance du syndicat sous condition suspensive. La condition est la justification de la créance objet de la mise en demeure.
André 78 nous dit Je suis mille fois d'accord avec JB22 sur la justification des créances pour provisions par le vote et l'approbation du budget.
Il manque un élément : le défaut de paiement 
De plus la justification n'est pas générée par l'intime conviction du créancier.
Le paiement effectué par le débiteur après réception de la mise en demeure vaut bien reconnaissance de la dette. Il prouve en effet qu'à la date de la notification de la mise en demeure le paiement n'avait pas été effectué.
Quant à la décision judiciaire de condamnation au paiement elle vaut bien entendu justification.
Pour la comptabilité ?
La facture du syndic passe au ct de son 401 ;
pour la contrepartie, en l'état du plan comptable, il y a controverse. Dans l'immédiat on peut passer l'écriture au débit de 471 et régulariser lors du recouvrement effectif. Mais, à mon avis, si l'affaire n'est pas bouclée en fin d'exercice, il faut répartir la dépense, comme cela est le cas pour des honoraires d'avocat ou d'huissier. Quand il y a décision judiciaire définitive on fait l'inventaire des frais à récupérer. A noter qu'il est possible de créer des sous-comptes pour des affaires contentieuses importantes et longues.
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andre78fr
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Posté - 29 août 2014 : 15:54:58
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On ne parle pas ici de la facture du syndic mais de dépenses réelles (vous savez la lettre recommandée à 4,38 €) ; d'après l'article 10.1 c'est pour le gars en retard, pour le commun des mortels c'est très simple et évident mais bon si vous avez une autre lecture de ce texte et pensez qu'il faut attendre soit que le gars paye (on ne sait même plus trop quoi) soit un procès et une décision judiciaire, libre à vous après tout !
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JB22
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Posté - 29 août 2014 : 16:38:32
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"Il manque un élément : le défaut de paiement"
Depuis quand le défaut de paiement d' une créance rend celle-ci conditionnelle ?
Un débiteur peut très bien être d' accord sur sa dette mais ne pas être en mesure de l' honorer.
Et comme le dit André78:
"mais bon si vous avez une autre lecture de ce texte,..... libre à vous après tout !" vous faites partie des 5 % qui pense comme vous.
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JPM
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Posté - 29 août 2014 : 18:08:01
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citation: On ne parle pas ici de la facture du syndic mais de dépenses réelles
Les mises en demeure par LRAR doivent être facturées, une facture pour chaque MD. Le traitement des dépenses réelles est interdit puisque c'est de la comptabilité de trésorerie.
La facture passe au crédit du 401 du syndic.
Dans le cas d'un recouvrement judiciaire, la facture est versée au dossier. Pour plus de sécurité il est demandé au juge de fixer le montant récupérable au titre de l'article 10-1
citation: Depuis quand le défaut de paiement d' une créance rend celle-ci conditionnelle ?
Pardonnez moi mais cette phrase n'a pas de sens.
La charge payée par le syndicat au syndic est réservée pour imputation ultérieure au débiteur. L'exécution de cette imputation est suspendue à la réalisation d'une condition : que la créance soit justifiée. La condition est remplie soit par le paiement du débiteur soit par la décision judiciaire définitive.
Il est alors possible d'imputer la charge au débiteur
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Viviane
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Posté - 29 août 2014 : 18:22:35
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citation: La condition est remplie soit par le paiement du débiteur soit par la décision judiciaire définitive.
Il est alors possible d'imputer la charge au débiteur
Y'a un truc qui m'échappe: vous faites comment pour obtenir le paiement du débiteur si vous lui imputez pas d'abord la charge?
Moi je vois la chose Ă l'envers:
- vous lui imputez la charge
- s'il refuse de payer, vous le poursuivez... ou pas, et c'est le juge qui dira qui a raison. |
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Édité par - Viviane le 29 août 2014 18:25:00 |
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Posté - 29 août 2014 : 21:51:39
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On ne parle pas du paiement trimestriel, mais des frais annexes (timbres, relance, ..).
La compta la laisse au compte du syndicat dans l'attente.
Le syndic menace et gronde en ajoutant, lui, ces frais a la note salée.
Quand le copro les paie ou lorsque le juge ordonne, le comptable change de case ces frais.
Comme a dit quelqu'un plus haut, je crois que c'est JPM, si le copo est insolvable ou si le juge lui accorde remise de ces frais, c'est bien que ce n'était pas urgent de les faire passer des charges communes aux charges individualisées.
Comptablement parlant, quand vous avez quelqu'un qui ne paye pas, ce n'est pas non plus forcément un bon choix d'affichage que de charger son compte ensachant que c'est le syndicat in fine qui va se manger les frais en question |
Édité par - ribouldingue le 29 août 2014 21:54:50 |
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andre78fr
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Posté - 29 août 2014 : 22:06:00
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Je vous ai connu plus avisé Ribouldingue ;-)
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Enregistrement d'une charge privative 
