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Viviane
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 Posté - 29 août 2014 : 22:34:45
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J'avais bien compris qu'il ne s'agissait pas des charges trimestrielles..
Donc le syndic envoie des appels n'incluant pas ces frais, et demande au copro de les payer. quand mĂŞme.... comment il demande? |
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JPM
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Posté - 29 août 2014 : 23:18:25
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Exégèse encore 
A mon avis, le juge ne peut pas exonérer le débiteur des frais nécessaires.
L'exonération prévue par le dernier paragraphe ne porte que sur la dépense commune des frais de procédure d'une instance visée par l'avant dernier paragraphe.
Cette position me parait renforcée par le fait que la première partie de l'article comporte désormais trois postes a), b) et c) dont les deux derniers ne peuvent être concernés par une telle décision du juge.
Il existe toutefois des avis contraires : le juge pourrait juger que les frais nécessaires restent en tout ou partie à la charge du syndicat.
Conclusion pratique déjà indiquée : il faut demander au juge de fixer le montant des frais nécessaires imputables (et non pas de statuer sur le principe de l'imputation directe)
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andre78fr
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 Posté - 29 août 2014 : 23:20:52
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Mais qui a parlé d'un juge et d'une procédure ???
La question concerne des frais d'affranchissement pour une mise en demeure !!! C'est une affaire à 4,38 € pour un copropriétaire en retard !!! |
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nefer
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Posté - 30 août 2014 : 07:52:37
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citation: Initialement posté par andre78fr
Mais qui a parlé d'un juge et d'une procédure ???
La question concerne des frais d'affranchissement pour une mise en demeure !!! C'est une affaire à 4,38 € pour un copropriétaire en retard !!!
il me semble que c'est 4.55 euros maintenant... |
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Posté - 30 août 2014 : 08:20:23
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comment un copro peut-il payer les frais de mise en demeure, s'il n'est pas mis au courant qu'il les doit ?
Or pour le mettre au courant on utilise le décompte copropriétaire conformément à l'article 10-1 (à mon avis... que je maintiens).
je ne pense pas que si le copro paie sa dette, il soit d'accord qu'on lui impute APRES les frais de mise en demeure qui aurait été mis sur un compte d'attente en comptabilité.
S'il y a passage par le juge (en général parce que le copro ne paie pas ses dettes...), ce sera aux parties de discuter de ces frais et au juge de trancher. |
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JPM
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Posté - 30 août 2014 : 09:47:24
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Le coût de la mise en demeure, qui est à la charge du syndicat, est fixé dans le contrat de syndic. C'est parfaitement légal puisque le contrat lie le syndic au syndicat.
Dans la mise en demeure, le texte de l'article 10-1 est rappelé. Le coût est rappelé aussi et il est précisé qu'il sera débité au copropriétaire après paiement du principal.
Il est précisé également qu'à défaut de paiement dans le délai de nn jours, il sera procédé au recouvrement par la voie judiciaire.
Cet excellent mécanisme répond à toutes les objections qui précèdent.
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andre78fr
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Posté - 30 août 2014 : 10:37:34
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En effet, nefer (j'envoie très peu de recommandés...) :
Recommandé et accusé de réception
Le prix d'un recommandé R1 est de 2,84 euros en 2014.
Le prix d'un recommandé R1 avec accusé de réception est de 3,89 euros (prix d'un avis de réception : 1,05 euro).
Il faut ajouter le prix du timbre 0,66 euros => 4,55 euros.
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JB22
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Posté - 30 août 2014 : 12:57:08
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De JPM:
"Dans la mise en demeure, le texte de l'article 10-1 est rappelé. Le coût est rappelé aussi et il est précisé qu'il sera débité au copropriétaire après paiement du principal.
Il est précisé également qu'à défaut de paiement dans le délai de nn jours, il sera procédé au recouvrement par la voie judiciaire."
Sur quel article de loi vous basez-vous, pour ses affirmations, Ă ma connaissance il n'y a pas d'obligation de forme dans la mise en demeure.
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Posté - 30 août 2014 : 13:33:30
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En effet, 4,55 et attendez vous a voir augmentez ceci de 5% par an d'ici peu...
Le problème est le même en gestion locative, on envoie un courrier RAR de rappel a un locataire n'ayant pas payé, il est impossible de mettre à la charge les frais en question sans que cela soit décidé par un juge.
De même, les frais d'huissier pour commandement ou signification sont théoriquement a la charge de celui qui n'a pas payé, mais il est impossible d'en exiger le paiement ou d'en tirer quelque conséquence que ce soit tant qu'un juge n'a pas jugé, et en faveur de celui a qui on doit de l'argent;
la dette en principal permet pas sa constatation d'obtenir en revanche des effets juridiques. |
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JPM
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Posté - 30 août 2014 : 13:50:35
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Je me fonde sur le bon sens qui commande d'insérer ces indications dans la mise en demeure dont vous admettez que le texte est libre, réserve faîte quand même de certaines prescriptions.
A la vérité, il y a une obligation de forme (la LRAR) et aussi quelques obligations de fond comme vous allez voir.
Je reprends à cet égard le modèle ancien que vous trouverez au bout du lien suivant : http://www.jpm-copro.com/Etude%2011-3-2-1.htm
Un nouveau modèle est en cours d'insertion, tenant compte des éléments nouveaux.
Plutôt que de soulever cette difficulté factice, mieux vaudrait contribuer éventuellement à améliorer encore le modèle. Il y a plus d'idées dans deux têtes que dans une.
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Posté - 30 août 2014 : 15:19:11
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On a beaucoup de gens en cours d'insertion en ce moment du à la crise. Nous allons attendre votre nouveau 'modèle', JPM |
Édité par - ribouldingue le 30 août 2014 15:32:46 |
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JB22
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Posté - 30 août 2014 : 16:03:40
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"Service Public.fr
"Frais de procédure
Les frais de procédure engagés par le syndic de copropriété sont à la charge du copropriétaire défaillant.
Ils recouvrent notamment :
les frais de mise en demeure engagés par le syndic,
les frais de relance Ă compter de la mise en demeure,
les frais de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure,
les frais d'huissier engagés pour les besoins de la procédure.
À noter : le tribunal peut décider de ne pas mettre ces frais à la charge du copropriétaire défaillant (ou seulement une partie) dans un souci d'équité ou s'il juge que la situation économique du copropriétaire le justifie."
De JPM:
"Je me fonde sur le bon sens qui commande d'insérer ces indications dans la mise en demeure dont vous admettez que le texte est libre"
Le bon sens n' est pas un argument juridique, et la mention restrictive ( il est précisé qu'il sera débité au copropriétaire après paiement du principal.) mis par vos soins dans la mise en demeure n' a pas de fondement juridique.
Dans votre nouveau modèle de mise en demeure, vous pourriez ajouter la liste des frais imputables aux copropriétaires.(ci-dessus)
Comment voulez-vous que le copropriétaire paie les frais de mise en demeure si ses frais ne sont pas mentionnés dans la mise en demeure.
Ouf! demain je pars en vacances, quand les autres rentrent...
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JPM
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Posté - 31 août 2014 : 17:54:13
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Posté - 01 sept. 2014 : 21:43:32
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On s'éloigne un peu du sujet, mais les frais peuvent être facturés dès la première mise en demeure valable. La créance est donc justifiée dès cette date.
D'ailleurs, certains syndic pro ne se gênent pas pour facturer bien plus….
Il m'a fallu plus de 6 mois pour obtenir de mon ancien syndic (Darth Sith Y'a) le remboursement de frais de mise en demeure : il s'agissait d'une lettre de mise en demeure envoyée en courrier simple 20 jours après la date d'exigibilité des charges et sans relance intermédiaire. En fait, ils avaient encaissé mon chèque sur le compte d'une autre copro…
Mais avant ça, leur faire admettre qu'une erreur d'encaissement est possible et obtenir de leur comptable qu'elle vérifie ses comptes était déjà un combat en soi.
Lorsque je leur agitais mon relevé bancaire sous le nez : "Mais non mademoiselle, ce n'est pas possible. Peu importe ce que dit votre relevé bancaire : si le chèque n'apparaît pas sur votre feuille de situation, c'est que vous n'avez pas payé vos provisions : c'est aussi simple que ça. L'erreur est du côté de votre banque qui a décidé d'inscrire une opération fictive sur votre compte, représentant l'encaissement d'un chèque qui correspond pile poile au montant des charges. Ce sont des choses qui arrivent… les banques font parfois des erreurs. Chez nous, c'est garanti, votre chèque n'a jamais été reçu ni encaissé. Inutile de vérifier."
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JPM
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Posté - 01 sept. 2014 : 23:01:36
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Adeline citation: les frais peuvent être facturés dès la première mise en demeure valable. La créance est donc justifiée dès cette date.
Une lettre de mise en demeure par courrier simple ? C'est une relance, et pas une mise en demeure qui est impérativement en LRAR
Envoyée avant la mise en demeure elle ne peut pas être imputée au débiteur. Comme le syndic peut néanmoins réclamer une rémunération, celle ci doit être supportée par tous les copropriétaires. Solution absurde.
La bonne solution est donc de commencer par la mise en demeure. C'est la solution imposée par la loi.
Un chèque mal enregistré ? Cela arrive malheureusement. Et il est vrai que la production du relevé bancaire n'est pas une preuve de paiement tant que l'on n'a pas la photocopie du chèque. Un syndic qui refuse dans ce cas d'effectuer une vérification est stupide.
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Posté - 01 sept. 2014 : 23:41:05
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citation: Initialement posté par JPMAdeline citation: les frais peuvent être facturés dès la première mise en demeure valable. La créance est donc justifiée dès cette date.
Une lettre de mise en demeure par courrier simple ? C'est une relance, et pas une mise en demeure qui est impérativement en LRAR
Je n'ai pas dit le contraire. Il faut que la mise en demeure soit valable.
Dans la deuxième partie de mon message, c'est le syndic qui me réclamait 35 € pour une mise en demeure envoyée en courrier simple, sans autre forme de rappel, seulement 20 jours après la date d'exigibilité… Un peu bête…. d'autant qu'ils ne peuvent exiger de frais dans ces conditions…. encore plus bête de dire "si le chèque n'apparait pas sur votre décompte, c'est qu'il n'a pas été reçu, point." quand je leur montre mon relevé bancaire qui suggère très fortement que les charges sont payées... |
Édité par - Adeline1982 le 01 sept. 2014 23:45:39 |
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transgilarc
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Posté - 24 sept. 2015 : 18:40:32
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Bonjour Ă tous
Je reviens vers vous. en ce moment la compta copro c'est calme
Je suis dans le mĂŞme cas pour enregistrer des frais postaux RAR
Dans les Ă©critures de rambouillet, quel journaux utiliser ?
Cordialement
Gil |
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Posté - 24 sept. 2015 : 19:10:31
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je mets :
au crédit du 401 la poste les frais : exemple 4,72 €
au débit du 6213 frais postaux ces mêmes frais : 4,72 e et cela dans le journal achat
puis
au débit du 401 la poste : 4,72 €
au crédit du 512 : 4,72 € au journal banque
au débit du 450 le copro : 4,72 €
au crédit du 7141 produits divers : 4,72 € au journal opérations diverses
quand le copro paie :
au crédit du 450 copro : 4,72 €
au débit du 512 : 4,72 € au journal banque
et cela très facilement avec le logiciel valcompta.... |
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transgilarc
Contributeur débutant
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39
Posté - 24 sept. 2015 : 19:57:26
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Bonjour
Merci pour votre réponse rapide
J'en ai profité pour donner une suite sur un sujet
déposé précédemment
Cordialement
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Louis92
Contributeur vétéran
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40
Posté - 24 sept. 2015 : 23:21:30
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rambouillet je mets : citation: au crédit du 401 la poste les frais : exemple 4,72 €
au débit du 6213 frais postaux ces mêmes frais : 4,72 e et cela dans le journal achat
puis
au débit du 401 la poste : 4,72 €
au crédit du 512 : 4,72 € au journal banque
au débit du 450 le copro : 4,72 €
au crédit du 7141 produits divers : 4,72 € au journal opérations diverses
quand le copro paie :
au crédit du 450 copro : 4,72 €
au débit du 512 : 4,72 € au journal banque Une écriture manque, me semblet-il, et les frais postaux ne doivent pas sortir dans le relevé des dépenses (charges communes), je suppose que ceci se résout par un crédit du 6213 venant d'un débit du 7141, est-ce bien cela ?
Cdlt. Louis92. |
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