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G.rare
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 Posté - 29 août 2014 : 17:55:44
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Bonjour à tous,
En 2010, des travaux indemnisés par la DO ont été réalisés et le syndic a signé une levée de réserves. En reprenant le dossier en début d'année, je me suis aperçu que la levée des réserves que j'avais signé avec eux était dans le dossier, mais qu'il avait signé, avec l'entreprise une autre attestation.
Nous sommes parvenu en insistant auprès de l'assureur à organiser une nouvelle expertise qui constate les anomalies. Mais l'assureur a indemnisé et se retranche derrière l'entreprise qui a effectuée les travaux et avait participé à la construction. Entreprise qui nous dit que l'expertise est un rapport préliminaire et que l'expert ne s'est pas prononcé, alors qu'il reconnait que l'entreprise n'a pas repris l'étanchéité. Nous avions repoussé l'AG de 3 mois, mais nous sommes maintenant contraints de la tenir avant fin septembre.
L'ODJ prévoit une résolution pour ester en justice, mais le syndic qui ne veut pas trop attaquer son confrère, ne donne pas d'explications.
J'ai demandé de relancer l'assureur. Mais que faudra-t-il faire si l'assureur maintient son avis ?
D'autre part, Le syndic qui ne traitait pas nos dossiers, s'est défilé en annonçant qu'il ne se représenterait pas. Il nous a donc quitté en juin 2013 lors de l'AG. Quelques mois plus tard, j'ai vérifié ce qu'il avait transmis, notamment les comptes et il est apparu que 2 factures d'EDF n'avaient pas été payées en temps voulu et EDF nous a compté 2 fois des frais de retard (40.00 x 2 = 80.00). Le syndic a facturé 350.00 de frais de transmission, alors que ce n'est pas autorisé. Mais il ne veut pas rembourser. Il devait reprendre une pompe à eau qui n'est pas utilisable, mais il l'a livrée chez le nouveau syndic, 591.00 et donc n'a pas remboursé. Au total, il y aura 60.00 par copro.
Ce n'est pas très élevé, mais vu son inactivité et sa fausse attestation, ça fait râler.
C'est tout le problème, il sait que l'on n'entamera pas de poursuites pour si peu. Une façon de narguer le pdt du cs que je suis.
Les autres copros ont compris mais un peu tard, qu'il se moquait de nous.
G.rare
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Posté - 30 août 2014 : 08:13:36
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la seule solution pour traites ces problèmes, c'est d'abord l'amiable et si rien ne se fait : le tribunal, encore faut-il que le syndic actuel fasse ce pour quoi il est rémunéré et dont la mission consiste à exécuter les décisions de l'AG. IL faut lui rappeler.... malheureusement. |
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G.rare
Contributeur débutant
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 2
Posté - 30 août 2014 : 08:59:21
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Rambouillet,
Merci pour votre réponse.
Le nouveau syndic considère que l'ancien est parti, et donc on ne doit plus en parler: c'est pourtant lui qui a établi la fausse attestation avec l'entreprise qui elle aussi se moque de nous.
L'assureur s'en lave les mains.
Et le nouveau syndic se contente de porter une résolution à l'ODJ pour demander l'assignation de cette entreprise.
Je pense qu'ils attendent tous que l'AG se dégonfle et qu'ils soient tranquilles en classant le dossier.
Et je reste seul avec la responsabilité et le désir de faire aboutir nos droits légitimes.
Pour rappel, livraison des apts en avril 2005. Remise en état des parkings en fin 2009/début 2010, depuis infiltration au s/s non stoppée. En 2013, réfection totale de la toiture en zinc, cette fois, plus aguerri, je ne me suis pas laissé endormir et j'ai obtenu la réfection complète en zinc plutôt que la pose d'une membrane en élastomère sur la partie du toit pour cacher les soudures.
ces derniers jours, découverte dans une cave sans locataire depuis 2 ans, d'une infiltration de couleur brune, infiltration au s/s au niveau du joint d'étanchéité, je ne sais pas encore ce que le syndic décidera. Infiltration en façade, depuis 2 ans, provenant sans doute de la terrasse d'un apt. Le syndic a porté la résolution à l'ODJ pour réparation à nos frais (par le biais de la RC qui répercutera sur le montant de la prime annuelle). L'ascenseur qui est de plus en plus bruyant, dont l'ouverture des portes coulissantes effraie les résidents et l'ascensoriste qui ne trouve pas la solution. Le prix des apts en rapport avec la notoriété du promoteur laissait penser que nous allions jouir de notre résidence dans le calme et la quiétude.
Bref, tout le monde s'en moque et je me sens bien seul.
Assigner seul signifie qu'il faut trouver un avocat qui ne se contentera pas me faire dépenser de l'argent en traitant le dossier avec désinvolture.
G.rare |
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3
Posté - 30 août 2014 : 09:33:12
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citation: je me suis aperçu que la levée des réserves que j'avais signé avec eux était dans le dossier Pour bien comprendre, qui etes vous dans cette affaire? Un particulier copropriétaire ayant eu un sinistre pris en compte par la DO du syndicat?
Les travaux ont impacté les parties communes, les parties privative,s les deux? |
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G.rare
Contributeur débutant
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Posté - 30 août 2014 : 10:37:41
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Ribouldingue,
Je suis le pdt du cs, mais le seul à me préoccuper de ces dossiers ennuyeux et qui nous dépassent.
Les travaux consistaient à évacuer l'eau qui stagnait sur l'écogreen des parkings et de supprimer des infiltrations au s/s.
J'avais proposé aux propriétaires des parkings de faire bitumer, pour 2 raisons : être certain de ne plus patauger dans la boue et imperméabiliser pour éviter les infiltrations.
En fait la notice notariale prévoyait un caniveau en limite de porche pour récupérer les eaux avant leur rejet au réseau.
Ce qui n'a pas été fait et les eaux stagnaient en surface avant de s'évaporer.
Lors de la dépose de l'écogreen, on s'est aperçu que la pente de la dalle entre parkings du R de Ch et les garages au s/s était prévue pour l'écoulement vers le réseau.
Problème : ils ont prévu de récupérer l'eau en l'envoyant au s/s et une pompe la renvoie au R de Ch, seulement l'évacuation se fait maintenant en contrepente et il y a toujours de l'eau stagnante sous le bitume qui n'est pas étanche. Le parking ne comporte que 7 places à usage privatif. Je n'en possède pas. Des caniveaux installés le long du passage pour accéder aux parkings, récupèrent la majeure partie des pluies. La contrepente fait qu'il reste toujours de l'eau dans les caniveaux et sous le bitume où elle stagnait déjà avant travaux.
Aux 4 coins des caniveaux, il y a infiltration au s/s, et un mur du s/s est totalement imprégné d'eau provenant du R de Ch sous le bitume.
Le syndic et l'entreprise ont d'abord essayé de me faire signer la levée des réserves en présence d'un chef d'équipe, mais j'avais notifié des réserves.
Le syndic a convoqué l'entreprise la semaine suivante pour signer une nouvelle levée des réserves, en indiquant : Rien à signaler, réserves levées. Le salarié de l'entreprise a signé ainsi que moi, mais malgré la promesse du syndic de passer un nouveau dossier quelques mois plus tard, j'avais quand même écrit : Traces d'infiltration au s/s. C'est cette attestation qu'ils n'ont pas transmise à l'assurance DO en la remplaçant par une nouvelle, sans ma signature, qui indiquait : Rien à signaler. L'ensemble des réserves sont levées. C'était en août 2010. Depuis, il a transmis des dossiers DO, mais l'assurance répondait que le dossier était classé. Le fait d'avoir obtenu gain de cause pour la toiture en juillet 2012, les copropriétaires ont enfin compris que le syndic se moquait d'eux et n'ont pas voté le quitus. Se sentant isolé, il a décidé qu'il ne se représenterait en juin 2013. Il s'est sauvé.
En reprenant le dossier des parkings avec le nouveau syndic, j'ai découvert l'attestation qui a été signée hors ma présence et dont je n'avais pas connaissance. Je ne m'attendais pas à découvrir une attestation bidon et surtout, je ne pensais pas qu'on pouvait aller aussi loin dans la tricherie.
J'espère que ces explications vous aideront à mieux comprendre la situation que j'aimerai mieux appréhender. Notre AG est prévue le 24/09 et avant de voter pour assigner, je pense que d'autres démarches peuvent être entreprises, quitte à convoquer une AGE plus tard. Mais relancer l'assureur qui a provoqué la récente expertise, me semble nécessaire.
C'est avec plaisir que je lirai les conseils que vous et/ou d'autres voudront bien m'apporter.
G.rare |
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 Posté - 30 août 2014 : 11:53:39
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En tant que président du Conseil syndical vous n'avez AUCUN droit de signer la reception des travaux,qui est un travail a la charge exclusive du sydnic.
Si votre syndic ne fait pas l'affaire, ce que e peux comprendre, il faut en changer, mais vou sne pouvez pas signer a sa place, surtout quand il s'agit de réparation de sinistre faisant intervenir une dommage ouvrage et sans doute d'autres assureurs a terme.
Votre action pourrait être qualificable au pénal.
de plus, l'action de l'entreprise faisant signer une réception a une personne est également à la limite de la légalité (du mauavis coté, j'entends) |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 30 août 2014 : 12:10:53
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Y'avait pas d'architecte dans cette histoire ? Pour de si gros travaux c'est une erreur.
On a en général les deux signatures (architecte et syndic) sur le PV. A minima le syndic, qui n'est pas un spécialiste, ne signe le PV qu'après le feu vert de l'architecte...
Essayez de voir si vous avez signifié au syndic, autrement que par ce PV que vous n'aviez pas le droit de signer, vos réserves.. Et aussi s'il était au courant à l'avance du RDV et que c'est vous qui alliez signer le PV..
Ca pourrait sans doute être du pénal mais bon, encore faut-il que quelqu'un poursuive, et seul un copro le pourrait. Le syndic ne le pourrait que si vous vous étiez fait passer pour lui.
En l'espèce, il a fait la seule chose qu'il avait à faire: ne pas tenir compte d'un PV dont l'entreprise ne pouvait se prévaloir car signé par quelqu'un qui n'avait pas qualité à le faire, et en signer un autre.. Pas de préjudice (dans le fait que vous ayez signé, je veux dire) pour le SDC, ni pour un copro. S'il y avait plainte contre vous, 99% de chance qu'elle soit classée sans suite, les procureurs ont trop d'autres chats à fouetter..
Cela dit, c'est pas à refaire  , il faut rester dans le cadre des pouvoirs du CS. Prenez un architecte pour les gros travaux. Et soyez présent aux réunions de chantier si vous pouvez et faites vous communiquer les CR. Au besoin, faites préciser par l'AG lors du vote des travaux que le CS doit être informé de la date de ces réunions, a le droit d'y participer et de faire inscrire ses observations au CR de celles-ci. |
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Édité par - Viviane le 30 août 2014 12:24:58 |
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Posté - 30 août 2014 : 12:25:01
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Ce que dit Viviane est frappé du bon sens.
j'ai relevé sélectivement les problèmes de responsabilité, mais elle a raison en pointant des problèmes techiques;
Des problèmes techniques de cette nature en une intervention de sinistre se traitent par un spécialiste.
Attention la aussi a ne pas mettre la faute sur qui ne la mérite pas forcément:
C'est l'Ag qui prend la décision de payer un maitre d'oeuvre, voire un architecte, mais c'est le syndic qui conseille.
J'espère que le dossier des justificatifs d'assurance des intervenants a été correctement bordé.
citation: Depuis, il a transmis des dossiers DO, mais l'assurance répondait que le dossier était classé Ben on comprends....
citation: . Le fait d'avoir obtenu gain de cause pour la toiture en juillet 2012, les copropriétaires ont enfin compris que le syndic se moquait d'eux et n'ont pas voté le quitus. C'est quand même la moindre des choses, mais ne pas l'avoir viré est un signe de confiance étrange dans cette ambiance.
citation: Se sentant isolé, il a décidé qu'il ne se représenterait en juin 2013. Il s'est sauvé. Mouais, je ne sais pas si c'est le fait de se sentir isolé ou de sentir qu'il ne maitrise pas grand chose. |
Édité par - ribouldingue le 30 août 2014 12:28:01 |
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G.rare
Contributeur débutant
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Posté - 30 août 2014 : 12:28:16
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Merci Viviane et Ribouldingue
pour vos réponses.
Le syndic a essayé de me faire signer la levée des réserves sans qu'il y assiste. Ca n'a pas marché, j'ai posé des réserves. Donc il a convoqué pour la semaine suivante, il m'a fait signer et comme j'avais encore posé une réserve, il a créé une 3° attestation.
Mais celles que j'avais signées n'ont pas été transmises.
Le problème réside uniquement sur la position de l'assurance qui dit qu'elle a classé le dossier suite à l'attestation en nous renvoie vers l'entreprise qui, elle, nous dit que l'expertise ne préconise pas de travaux à exécuter. En fait reprendre l'étanchéité leur coûterait cher.
Ils seraient ensuite obligés de refaire le bitume.
Seulement voilà , nous sommes lésés et je me demande ce qu'il faut faire. A-t-on d'autres solutions que l'assignation ?
G.rare |
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Posté - 30 août 2014 : 12:36:12
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Mais vous n'avez pas a signer des réserves, et le sydnic n'a pas a vous les faire lever. c'est quoi ce business étrange dans lequel des deux cotés on fait n'importe quoi!
Il n'a pas a 'transmettre vos attestations', d'abord ce ne sont pas des attestations, et il n'a pas a transmettre ce qu'écrit le président du conseil sydncial qui n'est qu'un courrier ou un docuement de travail interne au syndicat et n'a aucune valeur a l'extérieur.
L'assureur DO regarde si le chantier est fini, et apapramment il l'est avec le PV de réception signé par le sydnic, donc l'affaire est close.
L'assureur n'a pas a suivre ce qui se passe tous les jours chez vous.
L'assureur a recu une déclaration de sinistre, elle l'a traité, ce sinistre est clos, elle ne vous connait plus, point barre;
Si vous avez un nouveau sinistre, vous faites une nouvelle déclaration a la DO, mais il faut bien qu'il y ait un péril sur l'ouvrage.
L'assureur vous a peut etre conseillé sur tel problème de faire jouer sur ce chantier avec cet intervenant la garantie (et non l'assurance) biennale de l'entrepreneur, ce que manifestement vous n'avez pas fait;
Cela se fait par un courrier RAR du syndic indiquant le problème et demandant l'intervention. Il ne s'agit absolument pas de dire a cet entrepreneur: au fait, il y a encore un truc, venez donc voir.
Si vous voulez un comportement PROFESSIONNEL des intervenants, il faut que les demandes soient professionnelles, il faut justifier le droit a demander par une garantie ou une assurance, et ne pas faire n'importe quoi n'importe comment, car c'est le meilleur moyen de se voir opposer une irrecevabilité de forme (du genre relancer la DO alors qu'il s'agit d'un problème de garantie biennalle de l'artisan)
L'assureur DO ne connait qu'un intervenant, le sydnicat et ne doit parler qu'au syndic. il n'a pas a aprler au conseil syndical. |
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G.rare
Contributeur débutant
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Posté - 30 août 2014 : 12:36:48
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Le syndic disait toujours, au moment de voter le quitus, qu'il fallait travailler dans un climat de confiance.
Et quand je faisais mon laïus pour refuser le quitus, il y a même un copro qui disait : "Verbiage inutile" et le syndic obtenait son quitus.
Sauf en 2012 quans il a pris la décision qu'il ne se représenterait pas en 2013.
Il y a le syndic, les entreprises et les copropriétaires et je me sens souvent très seul.
Si je n'avais pas ma part dans toutes ces parties communes, croyez bien que je ne m'occuperai plus de rien.
Laisser pourrir la situation, ce sera dans quelques années, dépenser beaucoup d'argent pour réparer à notre compte.
Merci.
G.rare |
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Posté - 30 août 2014 : 12:43:32
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G.rare, je comprends ce que vos dites et ce que vous ressentez.
On ne choisit pas forcément ses cossyndiqués, et on peut éprouver parfois du découragement.
Le syndicat est une collectivité, il se peut qu'elle soit tirée par le plus vaillant et le plus compétent, mais il se peut aussi que tout le monde s'en foute.
je viens moi-même de m'investir lourdement dans ma copropriété et j'ai du abandonner a cause d'un copropriétaire et sa famille majoritaire qui ont tout 'foutu en l'air'. Je ne vaois pas me ronger le sang, je me dis aussi que j'aurais pu économiser tout ce temps gacher, je me dis aussi que si il y a un problème et une action en justice, moi j'aurais les mains propres et des dossiers bien tenus.
La question cruciale pour vous me semble être: Votre nouveau syndic est-il compétent?
Si oui, puis-je travailler avec utilement et si possible entrainer les autres derrière.
Si la réponse est non, non, vous ne pouvez qu'oeuvre pour un nouveau sydnic en argumentant en tant que président du conseil d'abord devant les conseillers puis devant l'AG, car il semble qu'on vous fasse confiance malgré des remarques;
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 30 août 2014 : 15:29:42
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citation: Le syndic a essayé de me faire signer la levée des réserves sans qu'il y assiste. Ca n'a pas marché, j'ai posé des réserves. Donc il a convoqué pour la semaine suivante, il m'a fait signer et comme j'avais encore posé une réserve, il a créé une 3° attestation.
Mais celles que j'avais signées n'ont pas été transmises.
Si vous avez des preuves écrites de ça, c'est une faute de sa part. Il n'a pâs à vous demander de signer le PV et le sait très bien. |
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Sunbird
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Posté - 30 août 2014 : 15:46:41
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Avez vous une copie de l'attestation d'origine sur laquelle il y avait écrit les réserves. A défaut cela va être difficile d'engager sa responsabilité.
Sur le dossier que vous avez à priori cela relève de la DO, vous êtes encore dans les délais il faut que le syndic en place notifie par LRAR les différents problèmes à la DO qui missionnera un expert. Que le syndic se dépêche car vous devez être proche de la date limite. |
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G.rare
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Posté - 31 août 2014 : 09:16:59
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Merci Viviane, Ribouldingue et Sunbird
Pour répondre globalement à vos questions :
Je suis pdt du cs depuis septembre 2006, le dossier parkings aériens et infiltrations au s/s a été ouvert en octobre 2008. Lors des expertises, l'expert disait à propos du s/s : ce ne sont que des garages et le syndic me disait selon les divers sujets de discussion : Ca ne nous regarde pas. Je lui répondais que nous étions quand même les propriétaires et que nous avions payé aussi les parties communes. Mais il cherchait à nous influencer. Les travaux ont été votés en juin 2009 pour être effectués en novembre, déc et terminés en janvier 2010. La réception des travaux date de mars 2010 et j'avais émis des réserves concernant des détails qui ont été régularisés en avril - mai 2010. Mais déjà en avril, j'avais pris des photos montrant que l'eau du parking remontait en limite de porche pour s'y écouler, puis en mai, un gros orage nous a permis de constater que le porche était entièrement inondé, j'ai des photos également que je transmettais au syndic avec mes commentaires.
Le temps passant, je m'aperçois que le mur au s/s continue à s'humidifier au lieu de sécher. Photos et commentaires. Sans réponse. Puis début août, espérant peut être que je sois en vacances, le syndic convoque l'entreprise et le cs pour la levée des réserves. Je crois bien qu'il voulait que je signe, sans émettre de réserves pour me "mouiller" dans ces histoires d'eau. Comment pouvais-je savoir que je n'avais pas à signer. J'en ai gardé une photocopie. C'est pourtant sans ma signature qu'ils ont signés le PV de réception de travaux, le 13/08/2010 sur un imprimé de l'entreprise et sur lequel le syndic a écrit : Rien à signaler, l'ensemble des réserves sont levées.
Imprimé que j'ai découvert fin 2013 en feuilletant le dossier avec le nouveau syndic. Je comprends depuis cette découverte que l'assurance se retranche derrière la levée des réserves pour dire que leur dossier est clos. L'imprimé sur lequel j'avais émis des réserves avait été signé le 06/08. En lisant les commentaires de Ribouldingue concernant le fait que je signe ou pas. comment pouvais-je savoir que je n'avais pas à signer. Heureusement qu'il y a ces forums sur Universimmo qui m'ont beaucoup appris. Les syndics ne vous donnent pas de tuyaux pour pouvoir les contredire, voire les contraindre. Le nouveau syndic nous dit que l'ancien n'est plus là !
Ce qui veut dire qu'il ne faut plus revenir sur ce qu'il n'a pas fait et encore moins sur ce qu'il a fait d'illégal.
Je ne veux pas m'éterniser sur les problèmes, mais c'est ici, sur les forums que j'ai appris que les 19.60% de TVA sur le contrat d'entretien de l'ascenseur n'étaient valables que les 2 premières années (du 01/04/2005 au 31/03/2007) Je l'ai découvert en mai 2011. Le syndic doit vérifier avant de payer les factures !
Parce que suite au problème que je soumets aujourd'hui, j'ai commencé à m'intéresser sérieusement à la copropriété.
J'ai donc contré en 2012, les projets de l'assureur, de l'entreprise et du syndic pour notre toiture en remerciant encore le forum Universimmo. Mais hélas, les travaux de 2009 pour 50 000 euros, quand même, étaient réalisés. On n'a pas proposé d'architecte, le syndic a proposé de s'adresser à l'entreprise qui avait participé à la construction, elle-même filiale de l'entreprise générale, les devis ont été soumis à l'assureur et votés en AG. Je n'y connais rien, je pensais assainir le s/s en coulant du bitume en surface alors que le bitume est perméable. Et je faisais confiance ! ! !
En résumé : puisque c'est le syndic qui a levé les réserves, c'est le seul et unique responsable de la situation actuelle et je comprends qu'il ne se soit plus représenté, il évite ainsi d'être sur le gril.
Ce n'est pas l'entreprise qu'il faut mettre en cause, mais le syndic.
Or, le nouveau syndic a porté à l'ODJ de l'AG qui se tiendra le 24/09, la résolution pour ester contre l'entreprise, uniquement.
Les autres membres du cs émettent déjà des avis concernant le coût de la procédure et ses délais pour un résultat incertain : ce qui signifie qu'ils entraîneront les indécis pour voter contre.
Je penche, maintenant, pour s'en tenir à assigner celui qui est à l'origine de tous nos problèmes et qui s'est permis de facturer des frais de transmission de dossiers au nouveau syndic, qui n'a pas régler des factures EDF qui nous ont valu des pénalités, etc.
J'attends vos réactions et conseils, et vous en remercie d'avance.
G.rare
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Posté - 31 août 2014 : 09:50:23
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citation: En lisant les commentaires de Ribouldingue concernant le fait que je signe ou pas. comment pouvais-je savoir que je n'avais pas à signer La réponse a été donnée par vivianne
1/ soit vous vous y connaissez et vous ne pouvez pas ne pas savoir
2/ Soit vous ne vous y connaissez pas et si vous vous méfiez du syndic il vos faut vous faire épauler par un pro. On peut engager un pro pour assiter a ce genre de réunion, et le conseil syndical peut l'engager juste a titre de conseil ponctuel sans en référer 'a l'AG, c'est le syndicat qui paiera.
de manière générale en tant que président, vous DEVEZ savoir que votre role est de controle et d'assistance mais pas d'intervenir en responsabilité.v Si vous avez des doutes, et vous devez en avoir dorénavant faites vous épauler (ca coutera un peu d'argent) par une association genre ARC ou autre (association de copropriétaires)
Je pense que sur ce forum vous ne trouverez pas d'aide sur le côté technique,c ar c'est un réel problème de spécialiste. Il a visiblement été traité en dessous de tout, par les copros comme par le syndic (les copros n'ont pas donné les bons moyens a agir et le sydnic visiblemeent ne sait rien faire)
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G.rare
Contributeur débutant
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Posté - 31 août 2014 : 10:57:36
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Ribouldingue,
Lors de l'AG constitutive en juin 2005, je suis devenu membre du CS par défaut pour qu'il soit constitué. Mais je n'étais pas pdt, je n'avais aucune notion de la copropriété.
Il a fallu cet épisode de levée des réserves pour que je prenne conscience que le syndic se moquait de nous.
Mais, si l'AG ne suit pas, que faire ?
J'étais bénévole à l'UFC Que Choisir, mais sur place, personne ne savait. Je suis très vite devenu l'interlocuteur des copropriétaires.
J'ai souscrit pour le CS une adhésion à l'ARC, fin octobre 2009 après vote des travaux, mais nous devions interroger l'ARC du Nord PdeC. Impossible de s'adresser à Paris. Or, les réponses étaient assez évasives. Pas de vrais conseils pertinents, sans doute aussi par manque de pratique, comme moi. J'ai demandé que l'on me donne le nom d'un avocat pour le consulter, j'attends toujours. J'ai fini par ne plus renouveler : que voulez-vous répondre lorsque les copropriétaires vous demandent la position de l'ARC, alors que vous n'avez pas d'avis à relater.
J'ai créer à l'UFC une commission "Copropriété" qui n'a jamais été officialisé par la présidente qui ne voulait pas faire de remous dans la ville. Cependant très vite, j'avais 12 membres qui assistaient aux réunions mensuelles, mais pour apprendre. J'assistais en tant que mandataire aux AG d'adhérents : lire les RDC, vérifier les comptes, un travail important et je progressais moi-même.
Comme les illégalités n'étaient jamais dénoncées par l'UFC, je n'avançais pas et je me sentais gêné vis à vis des adhérents.
J'ai fini par démissionner parce qu'on m'y a poussé, en septembre 2011. Petit à petit, je n'ai plus participé aux AG, j'étais et suis toujours dépressif, seul devant tant d'injustices et d'illégalités.
J'ai conservé un noyau de copropriétaires à qui j'envoie régulièrement des infos.
En mai 2013, j'ai adhéré à la CLCV, et j'ai rencontré la responsable Copro pour le Nord, en juillet 2014. Je sens bien que les sujets ne sont pas maîtrisés à fond. Peut-être, vais-je essayer de relancer mon activité avec l'appui de la CLCV en contactant ceux à qui j'envoie des infos. Il est vrai que depuis 3 ans, j'ai plutôt régressé dans mes connaissances au lieu d'avancer. Les syndics mettent la pression sur ceux qui me contactaient. Bref, ce n'est pas facile. C'est tellement vaste la copropriété ! La plupart des gens ne comprennent pas les comptes tels qu'ils sont présentés. Même moi, j'ai besoin de réfléchir pour bien saisir. Les RDC ne sont pas lus. J'ai vu des factures propres à une entrée être passée dans les charges générales pour alléger celles de l'entrée où réside le pdt du cs. Petite fleur pour acheter la passivité. c'est un exemple parmi beaucoup d'autres.
Si je tourne en rond depuis mai 2013, date d'adhésion à CLCV, c'est parce que je me demande si je ne devrais pas aller aux fraises, sortir le chéquier pour payer les travaux inutiles que réclament certains propriétaires. Vous m'avez fait part de votre souci avec un propriétaire majoritaire. La copropriété n'est que soucis.
Sur le forum, j'ai lu, qu'une convention de droit de passage suffisait entre 2 copropriétés, alors que les syndics voulaient faire modifier les RDC aux frais de la mienne et nous avions bloqué 3500 euros.
Le géomètre a recalculé les surfaces, nous n'avons qu'un s/s au lieu des 2 prévus avant construction. personne n'a dit que c'était inutile.
En juillet 2012, j'ai signalé l'info au syndic, j'ai relancé les 2 syndics cette fois. Ce n'est toujours réglé. J'ai demandé le remboursement des provisions versées depuis septembre 2008.
Comment voulez-vous que seul, on puisse bouger des professionnels.
C'est décourageant. personne ne s'intéresse aux dossiers en cours, même pas les membres du cs à qui j'envoie toutes les infos.
Lorsque j'ai dit au syndic que je ne voulais plus de communication orale, il ne répondait pas aux mails. Oralement, il me dit, on repassera un dossier DO dans quelques mois : quelle preuve ai-je ?
On apprend toujours à ses dépens. Mais dès que vous devenez méfiant, on vous fait passer pour emm......
Je m'arrête là , les exemples sont tellement nombreux que je peux y passer la journée, sans avancer.
Bon dimanche,
G.rare |
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Viviane
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Posté - 31 août 2014 : 13:01:51
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G.rare, votre copro semble avoir des dossiers importants à résoudre.
Si vous voulez éviter de péter les plombs, une bonne chose est d'être parfois un peu égoîste et ne vous occuper que de vos problèmes, pas de ceux des autres copros. Quand votre copro ira mieux, vous aurez la tête plus libre pour faire un travail de "fédération" des énergies si ça vous tient à coeur.
Il faut aussi parfois savoir "s'asseoir " sur des choses. Vous avez changé de syndic. Trouver un avocat qui poursuivra l'ancien pour 700 euros de frais de transmission des archives et 80 euros de frais de retard, y'a aucune chance. Et ce serait sans doute pas rentable une fois payé l'avocat. Sauf peut être avec les procédures sans avocat, que je connais mal.. Mais avez vous vraiment le temps et l'énergie pour ça? Vous avez 5 ans pour réclamer des sommes indues. Contentez vous de refuser d'approuver ces dépenses, en mettant des réserves au PV. (pour le traitement des réserves, faites une recherche sur le forum). Vous reverrez à la prochaine AG s'i vous vous asseyez dessus ou si vous poursuivez.
Cernez donc les dossiers importants, ceux qui mettent en péril l'avenir de votre copro et tenez vous en à ça.
Donc cette histoire de parking: faites ce que ce que vous dit Ribouldingue, cherchez deux spécialistes: 1 technicien pour savoir quoi faire pour résoudre le problème, 1 avocat pour savoir si ça vaut le coup de poursuivre l'ancien syndic.
Enfin, donnez vous donnez vous des objectifs précis:
1) pas de gros travaux sans architecte. Si le syndic "oublie" de le proposer à l'ODJ, la résolution dans la mesure où c'est une résolution "connexe" ou "complémentaire" à la résolution principale sur les travaux, peut être rajoutée en cours d'AG.
2) Un compte séparé ABSOLUMENT. Comme ça si vous changez de syndic, le lendemain le nouveau va à la banque, et l'ancien ne peut pas prélever sur votre trésorerie des choses comme des "frais de transmission des archives".
3) Le syndic refuse de répondre par écrit aux questions importantes? RAR.
4) traiter un problème à la fois: le plus important... |
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Posté - 31 août 2014 : 13:05:52
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Je plussoie
citation: Trouver un avocat qui poursuivra l'ancien pour 700 euros de frais de transmission des archives et 80 euros de frais de retard, y'a aucune chance Un avocat égal au moins 2000 euros, il faut plusieurs fois l'huissier....
En revanche, qqn peu faire un référé au TGI sans avocaty pour demander communication sous astreinte, c'est presque gratuit, il y a l'huissier a payer deux o trois fois;
Ou encore mais ca peut etre plsu lent une injonction de faire |
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G.rare
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Posté - 31 août 2014 : 16:38:35
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Viviane et Ribouldingue,
Merci pour toutes ces précisions.
Lors de l'AG, je proposerai de refuser d'assigner l'entreprise et de nous adresser à un technicien pour estimer les travaux et un avocat pour savoir si on assigne l'ancien syndic pour avoir levé des réserves qui ne devaient pas l'être et lui réclamer l'exécution des travaux.
Nous avions un compte séparé, mais le nouveau syndic a attendu que l'ancien transfère les fonds. Il faut dire qu'entre l'AG du 03/06/2013 et fin septembre, on a eu droit à un jeu de chaises non musicales mais nous savions pas à qui nous adresser. Le nouveau directeur depuis mars 2013, avec qui nous avions eu les premiers contacts, a été muté (déjà ), le nouveau est arrivé fin août. Le chargé de copropriétés a lui aussi été muté et sa remplaçante est arrivée mi-septembre. Pendant pratiquement 4 mois, nous ne savions pas à qui nous adresser. Pour les appels de fonds trimestriels, c'était compliqué, les propriétaires ne s'y retrouvaient plus.
Pendant ce temps, la tension redescend et la combativité également.
Je sens bien qu'on préfèrerait les 2 membres inactifs et laxistes plutôt que le pdt qui traite le RDC de façon psychorigide. On n'a pas cité le nom du pdt, mais j'ai bien compris l'allusion.
Je vais voir le forum pour les réserves concernant les dépenses.
Faut que je fasse attention, l'AG a refusé d'approuver les comptes au 31/03/12 et le syndic n'a pas voulu remettre cette approbation pour l'AG du 03/06/2013. Donc le solde de 1 939.42 n'est toujours pas récupéré. Le nouveau syndic l'a mis à l'ODJ.
Idem pour récupérer les provisions versées depuis 2008 : article 25 ? Pour récupérer des fonds qui nous sont dus ? Pourquoi pas l'article 24 ? comme pour l'approbation des comptes.
Je passe du temps pour comprendre tous ces problèmes pendant que les autres vaquent à leurs occupations personnelles.
G.rare
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 31 août 2014 : 17:56:21
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Mama mia, ça se complique... vous êtes combien dans cette copro ? Avec quel budget annuel?
citation: Nous avions un compte séparé, mais le nouveau syndic a attendu que l'ancien transfère les fonds.
Elle est bonne celle là ! Qu'il les transfère de où à où ? Je suppose qu'il vous a fait changer de banque, ce qu'il avait (du moins avant ALUR) le droit de faire sans l'accord de l'AG, mais il devait le faire après avoir pris la main sur votre compte bancaire. Tout ce que l'ancien syndic a pioché abusivement dans votre compte bancaire APRES l'AG est donc à régler par le nouveau. Il avait qu'à faire son taff. Soit bafouille immédiate ,au lendemain de l'AG au plus tard, à votre banque pour interdire à l'ancien de toucher à votre compte. Sauf bien sur si personne n'était capable de lui fournir le nom de la banque?
citation:
Il faut dire qu'entre l'AG du 03/06/2013
-(là ou vous avez changé de syndic, je suppose?)
citation: et fin septembre, on a eu droit à un jeu de chaises non musicales mais nous savions pas à qui nous adresser. Le nouveau directeur depuis mars 2013, avec qui nous avions eu les premiers contacts, a été muté (déjà ), le nouveau est arrivé fin août. Le chargé de copropriétés a lui aussi été muté et sa remplaçante est arrivée mi-septembre. Pendant pratiquement 4 mois, nous ne savions pas à qui nous adresser. Pour les appels de fonds trimestriels, c'était compliqué, les propriétaires ne s'y retrouvaient plus.
C'est pas votre problème, ils avaient un taff à faire, ils l'ont pas fait.
citation: Pendant ce temps, la tension redescend et la combativité également.
Je sens bien qu'on préfèrerait les 2 membres inactifs et laxistes plutôt que le pdt qui traite le RDC de façon psychorigide. On n'a pas cité le nom du pdt, mais j'ai bien compris l'allusion.
Avec les mauvais syndics, ce sera votre lot tant que vous ferez les choses correctement. Faut s'y faire. On passe tous par là . Et vous semblez être tombé sur pas mieux qu'avant, comme syndic...
citation: Je vais voir le forum pour les réserves concernant les dépenses.
Faut que je fasse attention, l'AG a refusé d'approuver les comptes au 31/03/12 et le syndic n'a pas voulu remettre cette approbation pour l'AG du 03/06/2013.
Il a refusé ça par écrit? Ca m'étonnerait... Il vous FAUT approuver 2012. Mais il ne vous FAUT PAS approuver 2013 sans avoir d'abord approuvé 2012. En cas d'impayés vous serez retoqué à coup sur.
DONC deux solutions avec le syndic: amiable ou pas....
RAR lui demandant de convoquer sous 8 jours une AG en vue d'approuver 2012 et 2103 le même jour. Il le fait pas? Il convoque pas ? Vous le faites , vous êtes président du CS, vous en avez le droit.(article 8 décret 1967) En joignant aux convocs les docs de l'ancien syndic pour 2012 et ceux du nouveau pour 2013.
Si vous avez des doutes postez ici votre projet d'ODJ
A l'AG Ã venir, qui arrivera avant celle que vous convoquez, vous refusez l'approbation des comptes.
A l'AG suivante, celle que vous avez convoquée vous même, vous approuverez 2012 ET 2013.
Pour la façon de traiter les réserves, voyez ici
ici
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-...Toc341715017
Mais si les dépenses que vous refusez d'approuver sont importantes par rapport à votre budget, il faut combler le trou.
Dans ce cas, une "dotation aux dépréciations sur créances douteuses" doit être votée.
Voyez ici le débat sur le sujet. Je le relancerai pas. Si quelqu'un a une autre solution, qu'il le mette dans ce sujet:
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=18097
Si les dépenses refusées sont minimes, vous pouvez vous passer de voter une dotation ET de lire le sujet indiqué précédemment... Le syndic s'occupera du traitement comptable. C'est son boulot et j'ai aucune envie de relancer un débat déjà tenu sur ce forum.
Mais attention, dans la situation où vous êtes, ne vous épuisez pas mettre des réserves sur des sommes ridicules. Les réserves, ça complique beaucoup la compta.
citation: Idem pour récupérer les provisions versées depuis 2008 : article 25 ?
citation: Pour récupérer des fonds qui nous sont dus ? Par qui? Pourquoi?
Je comprends pas de quoi vous parlez? Si l'exercice est excédentaire,le syndic DOIT créditer ces sommes aux copros dès après l'AG. Ca n'a pas à être voté, c'est OBLIGATOIRE. Par contre, il ne fait pas un chèque. Ca vient juste en déduction des charges futures. Et si l'exercice est déficitaire, il DOIT débiter ce qui manque. Ca n'a pas non plus à être voté, c'est OBLIGATOIRE. Et ça se rajoute aux charges à payer.
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Édité par - Viviane le 31 août 2014 18:19:22 |
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