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Stéphane
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 Posté - 31 août 2014 : 18:38:56
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citation: Nous avions un compte séparé, mais le nouveau syndic a attendu que l'ancien transfère les fonds.
J'ai aussi sursauté en lisant ce passage.
J'aurais besoin de lumières sur les intérêts des syndicats à veiller de bien être le propriétaire de son compte, à contrario du vrai faux "compte séparé ouvert au nom du syndicat". |
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Viviane
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 22
Posté - 31 août 2014 : 18:43:54
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Naviguez sur le site de l'ARC, vous y trouverez tout l'argumentaire..
Vous pouvez y rajouter que pour un juge, de l'argent qui est pas sur votre compte, faut prouver qu'il est à vous... Et comme pour le prouver vous avez que la compta du syndic qui vous en a éventuellement subtilisé une partie, faites vos déductions tout seul, c'est pas simple...
G;Rare serait dans la situation du "vrai faux" compte séparé que ça me surprendrait pas, mais attendons de voir ce qu'il dit.. |
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G.rare
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Posté - 31 août 2014 : 19:14:50
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Viviane,
Je lisais vos déboires qui financièrement sont bien plus important.
Dans notre copro, il y a 18 lots principaux dont un local commercial au R de Ch pour un budget de 16 000. Chauffage électrique individuel et compteur d'eau individuel, ce qui diminue le budget global.
J'ai les photocopies des relevés de compte (séparé) de l'ancien syndic :Mais pas celui de juin (?) en juillet, il a réglé 2 factures EDF (2 compteurs) qui comportaient chacune 40 euros de pénalité pour des factures précédentes réglées en retard + une facture Orange (ligne tél. ascenseur). En août aucun mouvement, le 18 septembre: 2 chèques pour régler EDF et enfin le 09/10 Virements pour solde : 73 311.92 et 6 000.00. Solde 0.00. Sachant que nous avions perçu 72 129.52 pour la toiture depuis décembre 2012 dont les travaux ont démarrés en octobre 2013. Le grand livre indique un virement de solde de 7 684.70 le 22/07 mais je ne le vois pas sur le relevé bancaire. En fait, c'est le solde fictif dont on a retiré les 72 129.52 de la toiture. Mais les fonds sont toujours en compte jusqu'au 09/10.
Lors de l'AG du 03/06/2013, c'est un directeur régional qui est venu représenter l'agence locale pour être nommé par l'AG.
Nos exercices se terminent au 31/03 et en principe les AG ont lieu en juin. En juin 2013, nous avons approuvé les comptes au 31/03/2013.
Alors que les comptes au 31/03/2012 ne sont pas approuvés.
Lorsqu'au cours du CS pour établir l'ODJ,j'avais demandé d'inclure l'approbation de ces comptes avec ceux du 31/03/2013, le syndic m'avait répondu : Si je veux !. Oralement, bien sûr !
Et il ne l'a pas inclus.
Par chance, il n'y a pas d'impayé et les restitutions aux copropriétaires sont importantes :
Exercice au 31/03/2012 : excédent 1939.42
Excédent indemnité toiture dont factures de réparations antérieures aux travaux : 2798.58 Voilà pour les charges générales soit 4738.00
Concernant les provisions pour modifications des RDC de l'immeuble pour lequel nous avons une servitude de passage :
Provisions pour frais modif.RDC : 2782.36 depuis 2008.
Provisions sur charges antérieures à 2008 : 516.78 avant accord de l'AG des voisins. Nous réglions selon notre calcul, mais le syndic appelait les charges normalement, soit 3299.14 pour ceux qui les ont versés (12 garages s/s).
Au total 8000.00 environ soit la moitié d'un budget annuel.
Que faire ? puisque les comptes au 31/03/2013 ont été approuvés l'an dernier alors que ceux au 31/03/2012 ne le sont pas. RIEN ? |
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G.rare
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Posté - 31 août 2014 : 19:24:04
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Viviane, Stéphane,
Je lis à l'instant vos commentaires, après avoir envoyé ma réponse.
Le compte de l'ancien syndic est bien un compte séparé et j'ai des photocopies des relevés.
Par contre le nouveau syndic n'a pas ouvert de compte séparé.
La loi ALUR le rend obligatoire, je crois.
C'est à l'ODJ et il demandera 200.00 supplémentaires pour palier au manque sur les dépôts rémunérés.
G.rare
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Viviane
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Posté - 31 août 2014 : 19:26:14
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Bon, je peux pas rentrer dans le détail de vos comptes. Voilà des questions cependant. L'idéal est de recopier et répondre à côté , comme ça vous oubliez rien je comprends mieux
- Est-ce que le précédent syndic a présenté ces comptes 2012 à l'AG?
- si oui, pourquoi l'AG a t elle refusé de les approuver?
- si il ne les a pas présenté, pourquoi?
- sur le grand livre 2012, est-ce que les soldes au 31 mars (correction) 2012 correspondent aux soldes au 1er avril 2012 tels que repris dans la compta de votre ancien syndic?
Par ailleurs, si vous avez approuvé sans réserves les comptes 2013, c'est mort, sauf erreur vous pouvez pas revenir dessus.
Avez vous donné quitus pour sa gestion au syndic actuel?
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Édité par - Viviane le 31 août 2014 19:41:21 |
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Viviane
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Posté - 31 août 2014 : 19:35:06
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citation: C'est à l'ODJ et il demandera 200.00 supplémentaires pour palier au manque sur les dépôts rémunérés.
Le compte séparé n'est pas encore obligatoire. Et si votre syndic actuel n'avait pas obtenu la dispense, il n'avait pas le droit de fermer votre compte séparé. Et C'est interdit de faire le compte séparé plus cher. Je crois que quand vous aurez résolu vos problèmes de comptes, chercher un nouveau syndic s'impose. Mais vraiment, rencontrez les CS des candidats...essayez des voir
- si c'est un CS qui contrôle vraiment. Si ils contrôlent rien, leur opinion n'a aucune valeur. Soit ils seront contents sans raison, soit ils seront mécontents par principe...
- ce qu'il pense du syndic et pourquoi..
Et donc, si vous avez de l'argent à récupérer sur 2012, ça explique pourquoi l'actuel syndic n'a pas représenté les comptes 2012. Il préfère que ce soit sur son compte à lui. On nous a fait le même coup. |
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Édité par - Viviane le 31 août 2014 19:37:51 |
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Viviane
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Posté - 31 août 2014 : 19:59:58
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Et dernière question: est-ce que ces 8000 euros , soit ma moitié d'un budget annuel, qui doivent être restitués aux copros sont encore dans votre trésorerie... (compte 512 du grand livre). En PLUS de ce qui doit y être par ailleurs... ? |
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G.rare
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Posté - 31 août 2014 : 20:09:49
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Bon, je peux pas rentrer dans le détail de vos comptes. Voilà des questions cependant. L'idéal est de recopier et répondre à côté, comme ça vous oubliez rien je comprends mieux
- Est-ce que le précédent syndic a présenté ces comptes 2012 à l'AG? Oui, mais ils n'avaient pas été approuvés. -
si oui, pourquoi l'AG a t elle refusé de les approuver? On avait un différent sur l'achat d'une pompe, sur la convention de droit de passage, objet de la demande de remboursement des 3000.
Plus le refus de porter une demande d'un copro à l'ODJ qui a voté contre avec son comparse et il y avait eu le revirement de l'assurance pour indemniser la toiture alors que le syndic nous orientait pour la pose d'une semelle. Celui qui a voté contre, c'est le premier pdt du cs en 2005 et 2006 qui se vante d'avoir été syndic et les gens l'ont suivi. J'ai finalement demandé l'abstention, mais les 2 ont persisté à voter contre. J'ai même zappé une partie de ce qui s'est passé. Très houleux. Pendant des années, ils votaient le quitus contre ma volonté et cette année là , ils ont disjonctés. Il suffisait de mettre des réserves concernant quelques factures./
- si il ne les a pas présenté, pourquoi?- L'année suivante, il n'a aps mis la résolution à l'ODJ. sur le grand livre 2012, est-ce que les soldes au 31 décembre correspondent aux soldes au 1er janvier 2013 tels que repris par votre nouveau syndic? C'est au 31/03 et c'est bon
Par ailleurs, si vous avez approuvé sans réserves les comptes 2013, c'est mort, sauf erreur vous pouvez pas revenir dessus.
Ils ont été approuvésAvez vous donné quitus pour sa gestion au syndic actuel?
L'AG se tiendra le 24/09, reportée dans l'attente de la position de l'entreprise qui a refait les parkings, mais qui n'accepte pas de remédier aux divers problèmes. Je demanderai de voter contre. Mais ! |
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Viviane
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Posté - 31 août 2014 : 20:34:40
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J'ai oublié une question: est-ce que les soldes sur les annexes 2012 sont les mêmes que ceux indiqués pour 2012 sur les annexes 2013 ?
Si oui, vous pouvez représenter la compta de votre ancien syndic telle que, et l'approuver sans réserves.
. Sinon, vu que vous avez déjà approuvé 2013, mettre des réserves sur 2012, c'est un m... comptable que je serais bien incapable de résoudre, à supposer que ce soit possible de le résoudre.
La bonne question est donc:
- quel est le montant des dépenses que vous vouliez refuser en 2012?
- quel est le montant des sommes à récupérer sur cet exercice 2012 ?
Tant que vous avez pas approuvé 2012, vous pouvez pas récupérer le solde. Il faut donc d'abord savoir si vous pouvez raisonnablement vous "asseoir" sur ces dépenses que vous vouliez refuser. Sachant que pour les récupérer il vous faudrait faire un procès à votre ancien syndic...
Je peux pas reprendre le détail de vos comptes 2012. Je vous laisse donc calculer vous même. Si vous êtes pas sur du calcul, ouvrez un nouveau fil dans la section "comptablité"
.
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G.rare
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Posté - 31 août 2014 : 20:35:01
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Et dernière question: est-ce que ces 8000 euros , soit ma moitié d'un budget annuel, qui doivent être restitués aux copros sont encore dans votre trésorerie... (compte 512 du grand livre). En PLUS de ce qui doit y être par ailleurs... ?
Oui, il y a 36000 dont 27000 toiture à régler soit 9300.
il y a encore 1300.
Au 31/03/2012 il restait 3100. alors qu'il y avait 3300. à récupérer.
et 1939.00 d'excédent. Bizarre.
Comment refaire le solde ?
Il faudra que j'aille revoir les relevés.
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Viviane
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Posté - 31 août 2014 : 20:37:27
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PS: si vous pouvez vous asseoir sur ces dépenses que vous vouliez refuser, il faut alors faire ce que je vous suggérais: mise en demeure au syndic de convoquer l'AG pour approuver ces comptes. Et s'il le fait pas, vous le faites, et vous les votez tels qu'ils ont été présentés par l'ex-syndic. |
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Édité par - Viviane le 31 août 2014 20:38:05 |
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G.rare
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Posté - 31 août 2014 : 20:41:32
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OK, merci Viviane de vous être donné tout cette peine pour m'éclairer.
Je vérifierai les soldes repris en 2012 et 2013.
qui me laissent un petit doute.
bonne soirée,
G.rare |
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Viviane
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Posté - 31 août 2014 : 20:42:06
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citation: Oui, il y a 36000 dont 27000 toiture à régler soit 9300.
il y a encore 1300.
Au 31/03/2012 il restait 3100. alors qu'il y avait 3300. à récupérer.
et 1939.00 d'excédent. Bizarre.
Comment refaire le solde ?
Il faudra que j'aille revoir les relevés.
Il peut y avoir des décalages dans la trésorerie.Factures payées avant que l'argent rentre, par exemple.
pour voir où est passé l"argent, Il vous faut pointer
- le relevé bancaire
- le compte 512 de l'actuel syndic
et donc chercher à chaque dépense où est la facture. |
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G.rare
Contributeur débutant
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Posté - 31 août 2014 : 20:45:30
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Problème : avec le nouveau syndic, il n'y a pas de relevés bancaires.
Ils le font eux-mêmes.
Comment être certain ?
si j'émets un doute, c'est eux qui se vexeront.
G.Rare |
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Viviane
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Posté - 31 août 2014 : 20:56:12
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citation: Problème : avec le nouveau syndic, il n'y a pas de relevés bancaires.
Ils le font eux-mêmes.
Comment être certain ?
Vous demandez le grand livre, c'est indispensable. Depuis leur élection. Le compte commençant par 512 correspond au relevé bancaire. ATTENTION : Ce qui est au CREDIT est l'argent dépensé. Ce qui est au DEBIT l'argent qui rentre. Le contraire d'un relevé de banque.
Et le Journal de banque. Vous devez y trouver l'écriture de "contrepartie", c'est à dire , pour chaque écriture du cpte 512, une ou plusieurs autres écritures dans d'autres comptes, qui vous diront où est parti et d'où vient l'argent.
citation: si j'émets un doute, c'est eux qui se vexeront.
Amenez leur un mouchoir Je plaisante mais à peine. Y'a un grand principe en matière de compta. Il faut 2mn top chrono au syndic pour éditer et vous envoyer ces docs par mail . Depuis son élection. Exercice par exercice. S'il refuse, traine des pieds, se vexe, vous devez TRIPLEMENT demander, parce que c'est qu'il a quelque chose à cacher.
Et même avec un compte séparé, il vous FAUT ces docs. A jour au moins tous les trimestres. Moi je les demande, et depuis qu'on a un bon syndic, je les obtiens très rapidement, dans le 1/4 d'heure le plus souvent, un ou deux jours s'il est "charette".. |
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Édité par - Viviane le 31 août 2014 21:00:21 |
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Viviane
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Posté - 31 août 2014 : 21:04:33
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Ne vous laissez pas intimider. Je sais que c'est pas toujours simple, surtout si vous êtes seul, sans aide e vos collègues du cs, mais les copros vous ont choisi, et le syndic le sait. |
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Stéphane
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Posté - 31 août 2014 : 21:08:05
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citation: Initialement posté par Stéphanecitation: Nous avions un compte séparé, mais le nouveau syndic a attendu que l'ancien transfère les fonds. J'ai aussi sursauté en lisant ce passage. J'aurais besoin de lumières sur les intérêts des syndicats à veiller de bien être le propriétaire de son compte, à contrario du vrai faux "compte séparé ouvert au nom du syndicat".
citation: Initialement posté par Viviane
Naviguez sur le site de l'ARC, vous y trouverez tout l'argumentaire..
Vous pouvez y rajouter que pour un juge, de l'argent qui est pas sur votre compte, faut prouver qu'il est à vous... Et comme pour le prouver vous avez que la compta du syndic qui vous en a éventuellement subtilisé une partie, faites vos déductions tout seul, c'est pas simple...
G;Rare serait dans la situation du "vrai faux" compte séparé que ça me surprendrait pas, mais attendons de voir ce qu'il dit..
Ah, j'ai enfin trouvé ce que je cherchais :
citation: Initialement posté par Gédehem
Relevé dans la dernière lettre Info-pro d'UI :
Attention au "vrai/faux compte séparé", de fait sous-compte individualisé dans les comptes du syndic, ouvert par ces syndic peu scrupuleux dans une démarche "roulage dans la farine" !
Dans cette affaire, les fonds des syndicats déposés sur un de ces "vrai/faux compte séparé" sont saisissables puisque détenus par le syndic.
Les copropriétaires n'ont eu que leurs yeux pour pleurer.
Avec une autre remarque : la convention d'ouverure de compte est d'une grande importance dans la mesure où elle précise QUI est titulaire du compte.
réf : Cass., 2ème Ch. civ., 15 mai 2014, n°s 13-13878 et 13-13879
…. que la convention de compte professionnel relative au compte bancaire sur lequel la saisie-attribution avait été pratiquée, intitulé "[nom du syndic] - copropriété [nom de la copropriété]", ne comportait aucune mention relative à une détention de fonds pour le compte de la copropriété et constaté que le syndic n'établissait pas que le compte était exclusivement dédié à cette copropriété….
(…..)
….il résulte du dernier attendu et des considérants de la discussion de l’arrêt, que l’élément en l’absence duquel la cour d’appel a pu rejeter la demande de mainlevée de la saisie est la mention dans la "convention de compte" que le compte ouvert est destiné à la détention de fonds pour le compte de la copropriété désignée. La convention de compte doit donc impérativement comporter cette clause faute de quoi la responsabilité du syndic peut être engagée.(….)
Cet arrêt conduit à considérer que les fonds déposés sur des "sous-comptes individualisés", variante utilisée à grande échelle du compte unique jusqu’ici par les syndics et seule alternative au compte séparé à compter du 26 mars 2015 pour les copropriétés jusqu’à 15 lots principaux (notre ressource du 01/04/2014 «La loi ALUR publiée : détail des mesures d?'application immédiate et différée»), sont saisissables par des créanciers du syndic,… »
@ http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=17676
Je me souviens d'un fil ou vous, Vivianne, mentionniez cette problématique. Un fil où vous disiez que "le vrai compte séparé" constituait de nature une assurance importante pour le syndicat (je crois me rappeler que vous évoquiez le cas ou le syndic "partirait avec la caisse", et c'est la puce que j'avais depuis à l'oreille).
C'est un sacré début d'argumentaire en faveur de la vraie titularisation du compte au syndicat !
(sur ce sujet, l'ARC ne met en avant que les intérêts perdus des syndics à proposer cette obligation.... ce qui est un peu court je trouve..)
Pardon pour la digression
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Viviane
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Posté - 31 août 2014 : 21:15:35
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citation: Je me souviens d'un fil ou vous, Vivianne, mentionniez cette problématique. Un fil où vous disiez que "le vrai compte séparé" constituait de nature une assurance importante pour le syndicat (je crois me rappeler que vous évoquiez le cas ou le syndic "partirait avec la caisse", et c'est la puce que j'avais depuis à l'oreille).
C'est vrai, mais du coup je suis un peu fatiguée de me répéter. Et oui, c'est une dimension que tout le monde oublie, même l'ARC.. |
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G.rare
Contributeur débutant
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Posté - 01 sept. 2014 : 09:07:10
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Viviane, Stéphane,
Je vous prie de vouloir bien m'excuser, mais hier soir j'ai abandonné le forum vers 20 h 30. J'avais faim et j'étais vanné.
J'ai l'exemple d'une saisie-arrêt par le fisc qui est restée sans conséquence parce que le compte de la copro. n'était pas séparé.
Le syndic m'a dit que le compte global ne pouvait être bloqué.
Et c'était dit avec un petit sourire pour contrer le compte séparé.
C'était la ville qui 5 ans après avoir facturé des travaux de ravalement, réclamait une facture qui n'avait pas été présentée au paiement. Depuis, un tiers des lots avait changé de propriétaire.
Il semble que la ville a abandonné ses poursuites, mais ne l'écrit pas.
Hier soir, en relisant le grand livre, j'ai revu l'écriture d'un virement de l'ancien syndic en date du 20/07/2013 (rappel date AG pour changement syndic : 03/06/2013) pour 7684.70 intitulé "Virement de solde".
Mais, il ne figure pas sur les relevés de compte (séparé).
7684.70 + 72129.52 (indemnité toiture) = 79814.22
Le solde bancaire au 31/07 = 79547.26 (différence 266.96)
Le virement réel du solde est en date du 09/10/2013 = 79311.92
Comment faire figurer un virement de solde sur le grand livre alors qu'il n'apparaît pas sur le relevé bancaire ?
Je reviens sur votre avis concernant les fonds que le nouveau syndic pouvait ou devait récupérer.
Entre le 03/06 et le 09/10 = 4 mois.
En fait c'est le flottement lié aux mutations internes.
Le nouveau directeur arrivé en mars, lors de nos contacts qui part pour une nouvelle affectation, sans même nous indiquer le nom de la secrétaire que nous aurions pu contacter.
Le gestionnaire de copropriété qui est muté avec qui nous n'avons eu aucun contact.
Pendant plus de 3 mois, nous n'avons pas eu d'interlocuteur.
Je suis curieux de lire vos réactions concernant ce virement.
G.rare |
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Posté - 01 sept. 2014 : 09:37:21
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G.Rare :" Comment faire figurer un virement de solde sur le grand livre alors qu'il n'apparaît pas sur le relevé bancaire ?"
Avec un compte individualisé dans le compte du syndic il est TRES difficile de faire un rapprochement bancaire.
Si le virement apparait sur le GL vous devez le retrouver sur les relevés bancaires. En compte individualsié il sera " caché" avec d'autres virements. A vous de prndre du temps pour retrouver ces écritures.
pour info : avec in compte séparé, il est facile de faire des rapprochements bancaires car TOUTES les écritures sont facilement identifiables et non une ligne dans un virement ou seul la reherche sur le GL vous permettra, avec beaucoup de temps, de retrouver tous vos "bébés"
G.rare : un syndic peut aussi partie avec la caisse et les fonds des comptes séparés ! Ne pas oublier qu'il est le seul a avoir la signature. 
ET là c'est du pénal, car les caisses de garantie ne couvriront pas ces fonds, comme pour les ciomptes individualisés. |
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Sujet |
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Fausse attestation de levée des réserves 
