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transgilarc
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 Posté - 30 août 2014 : 22:16:46
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Je suis syndic bénévole d'une copropriété depuis le début de l'année.
En février, après envoi du PV de l'AG, un copropriétaire a assigné en justice la copropriété, pour faire supprimer deux résolutions faite lors de cette AG.
L'article 55 me permet de prendre un avocat, sans faire une assemblée générale pour défendre la copropriété.
Pour payé les honoraires d'avocat puis-je faire un appel de charge exceptionnel sans passer par une AG exceptionnelle et vote.
Le conseil syndical a été réunis, les copropriétaire informés
Je ne trouve pas cette information
Cordialement
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Édité par - transgilarc le 30 août 2014 22:21:16 |
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Posté - 31 août 2014 : 08:00:20
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sauf si vous avez prévu des imprévus  dans le vote du budget, vous n'y coupez pas d'une AG pour pouvoir appeler les fonds.
maintenant tout dépend de la date de votre prochaine AG et des accords que vous pourriez obtenir de l'avocat (délai de facturation et délai de paiement). |
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nefer
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 Posté - 31 août 2014 : 08:26:19
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y a t il un vice de forme concernant le vote de ces 2 résolutions? |
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Posté - 31 août 2014 : 10:47:07
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transgilarc : vous n'avez pas besoin de l'accord de l'AG en défense du syndicar, mais un syndic ne peut pas appeler des fonds sans un accord de l'AG.
Si aucune ligne budgétaire n'a été prévue pour des frais divers d'avocats, d'huissiers, vous devez convoquer l'AG pour qu'elle adopte cette résolution, et aussi en respectant le délai des 21 jours.
Il n'existe pas d'appel de charges exceptionnel. Si vous le faites les copors seront dans leur droit de refuser de payer cet appel de fonds, et vous ne pourrez engager aucune action pour défendre le SDC.
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JPM
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4
Posté - 31 août 2014 : 11:50:22
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Un syndic peut toujours effectuer un appel de fonds en expliquant clairement l'objet de l'appel et l'urgence du financement.
S'il y a réellement nécessité et urgence, la plupart des copropriétaires paient la cotisation sans barguigner. Le syndic peut encaisser les chèques.
Il reste le cas d'un, deux ou plusieurs qui vont invoquer le défaut de tenue d'une assemblée générale. On constate alors l'une des lacunes du statut au sujet d'une situation qui n'est pas vraiment exceptionnelle. On parle bien d'opérations exceptionnelles mais leur régime est incertain. L'article 14-2 ne fait mention que des travaux.
De la même manière, lorsque le syndicat est condamné par un jugement ou arrêt définitif à payer une indemnité de licenciement ou des dommages et intérêts le syndic peut effectuer l'appel de fonds dès réception d'une demande de paiement amiable et a fortiori d'un commandement.
La question est ensuite de savoir s'il est nécessaire de convoquer une assemblée ayant pour seul objet de valider l'appel de fonds, compte tenu des frais générés, ou si l'on peut attendre l'assemblée annuelle ou une assemblée déjà prévue pour des travaux mais qu'il est impossible de convoquer immédiatement.
Une remarque pour le sujet traite : le budget prévisionnel doit comporter une ligne pour les frais de contentieux. Elle est souvent omise.
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Posté - 31 août 2014 : 19:48:16
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JPM : "Une remarque pour le sujet traite : le budget prévisionnel doit comporter une ligne pour les frais de contentieux. Elle est souvent omise."
Juste une remarque !!! mais avec un budget bien étudié et sérieux cette ligne est absolument nécessaire. Pour cela le syndic DOIT jouer son role avec le CS ET ne pas simplement présenter un budget en hausse de 3 % sur les lignes budgétaires de l'année précédente.
Chaque budget annuel doit être un dossier sérieusement traité par le syndic ET le CS.
Il est facile de prévoir un paiement des indemnités en cas d'assigantion aux prudhommes, et les frais de l'avocat.
J'ai vu cette année un busget annuel ou TOUTES les lignes prévoyant des travaux, des frais de justice, ...... furent " omises" afin que le nouveau syndic et le président du CS présent un budget en forte baisse !!! Moralité, aucun fond pour des fuites récurenstes sur les solins par exemple, .....
Une remarque : le syndic et le président
du CS ont également parlé de la possibiliét d'appels de fonds en urgence, car cela est prévu par la loi de la copropriété. !!   |
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6
Posté - 31 août 2014 : 21:39:46
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citation: J'ai vu cette année un busget annuel ou TOUTES les lignes prévoyant des travaux, des frais de justice, ...... furent " omises" afin que le nouveau syndic et le président du CS présent un budget en forte baisse !!! Moralité, aucun fond pour des fuites récurenstes sur les solins par exemple, ..... Heureusement que le gouvernement français ne fait pas comme ça... |
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Posté - 01 sept. 2014 : 08:29:34
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citation: Heureusement que le gouvernement français ne fait pas comme ça...
non, il font l'inverse : les recettes en hausse avec des % de croissance irréaliste... |
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JPM
Modérateur
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8
Posté - 01 sept. 2014 : 16:04:41
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On peut mĂŞme aller un peu plus loin ... avec prudence.
Dans la très grande majorité des syndicats, les comptes annuels, après vérification par le conseil syndical et exécution des rectifications éventuelles sont les comptes qui seront définitivement approuvés par l'assemblée générale.
On connait les multiples inconvénients résultant du retard apporté à la diffusion des comptes définitifs de l'exercice antérieur.
Rien, à la vérité, n'interdit de diffuser les comptes vérifiés par le conseil syndical avant même la convocation de l'assemblée et rien n'interdit aux copropriétaires de payer les soldes leur incombant, s'il y a lieu.
Ce qui est interdit c'est d'en effectuer le recouvrement forcé et même d'envoyer une simple relance.
Dans la plupart des cas les copropriétaires, - notamment les bailleurs -, seraient enchantés par cette pratique. Des petites rectifications modestes peuvent être rectifiées en cours d'exercice sans nécessité de refaire complètement les comptes.
On a fort bien vécu avec cette pratique pendant des lustres à l'époque des répartitions trimestrielles que beaucoup regrettent.
L'argument principal a été l'absence de comptes annuels sérieux. Cela est tout à fait inexact. Les syndics ont toujours présenté des synthèses annuelles tout en effectuant des répartitions trimestrielles.
Il n'est pas question de revenir à cette pratique ancienne. Mais la diffusion plus rapide des comptes de fin d'exercice présenterait un grand intérêt.
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transgilarc
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Posté - 07 sept. 2014 : 21:28:11
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citation: Initialement posté par nefer
y a t il un vice de forme concernant le vote de ces 2 résolutions?
Bonjour
Désolé, réponse un peu tardive.
Non il n'y a pas de vice de forme
cordialement |
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transgilarc
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10
Posté - 07 sept. 2014 : 21:52:43
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Bonjour
Merci de l'interet porté.
RĂ©ponse Ă©galement un peu tardive
Ce qui est décrit correspond bien à la situation.
L'article 35, modifie par le décret 95-162 du 15 fev.1995 ne répond il pas a ce fait, si le payement d'avance à l'avocat est effectif
Cordialement
citation: Initialement posté par JPM
Un syndic peut toujours effectuer un appel de fonds en expliquant clairement l'objet de l'appel et l'urgence du financement.
S'il y a réellement nécessité et urgence, la plupart des copropriétaires paient la cotisation sans barguigner. Le syndic peut encaisser les chèques.
Il reste le cas d'un, deux ou plusieurs qui vont invoquer le défaut de tenue d'une assemblée générale. On constate alors l'une des lacunes du statut au sujet d'une situation qui n'est pas vraiment exceptionnelle. On parle bien d'opérations exceptionnelles mais leur régime est incertain. L'article 14-2 ne fait mention que des travaux.
De la même manière, lorsque le syndicat est condamné par un jugement ou arrêt définitif à payer une indemnité de licenciement ou des dommages et intérêts le syndic peut effectuer l'appel de fonds dès réception d'une demande de paiement amiable et a fortiori d'un commandement.
La question est ensuite de savoir s'il est nécessaire de convoquer une assemblée ayant pour seul objet de valider l'appel de fonds, compte tenu des frais générés, ou si l'on peut attendre l'assemblée annuelle ou une assemblée déjà prévue pour des travaux mais qu'il est impossible de convoquer immédiatement.
Une remarque pour le sujet traite : le budget prévisionnel doit comporter une ligne pour les frais de contentieux. Elle est souvent omise.
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andre78fr
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Posté - 07 sept. 2014 : 22:33:46
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Il serait utile que JPM nous dise sur quel texte il fonde cette affirmation, à ma connaissance seuls les travaux de sauvegarde permettent d'appeler une provision exceptionnelle et l'article 35 ne traite que des avances ou des provisions décidées par une AG...
citation: Article 37
Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.(...)
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transgilarc
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12
Posté - 07 sept. 2014 : 23:03:27
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Bonjour
mon précédent message j'ai indiqué le mauvais décret.
C'est le 67-223 du 17 mars1967, il indique en 3
3° En cours d'exercice, soit d'une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l'exercice considéré ;
Cordialement |
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andre78fr
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Posté - 07 sept. 2014 : 23:11:46
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Votre texte correspond à la version du décret en vigueur entre 1967 et 2004... c'était bien l'article 35 mais avant la loi SRU ; il est obsolète...
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=19950216
Regardez les options / versions en haut Ă gauche ;-)
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Édité par - andre78fr le 07 sept. 2014 23:13:04 |
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transgilarc
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Posté - 07 sept. 2014 : 23:25:35
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OK j'ai vu, mais il y en a un second decret
Article 35
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 19
Le syndic peut exiger le versement :
Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.
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andre78fr
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Posté - 07 sept. 2014 : 23:30:13
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Oui mais... ça concerne le syndic provisoire et jusqu'à la première assemblée qui votera le premier budget... ;-) |
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transgilarc
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Posté - 07 sept. 2014 : 23:35:05
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C'est terrible, vous me sapez le moral
S'il y a découvert qui paye, ce n'est pas le syndic bénévole sur ses propres denier ? |
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andre78fr
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Posté - 07 sept. 2014 : 23:40:46
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Bien sûr que non ! La question c'est juste de savoir si vous pouvez engager des frais d'avocat importants (par rapport à votre budget/copropriété) sans convoquer une AG et en débattre... En copropriété toutes les grandes décisions sont prises par l'Assemblée Générale, c'est le principe fondamental.
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transgilarc
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Posté - 07 sept. 2014 : 23:49:11
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Le buget et faible, la provision peu juste couvrir l'avance d'avocat |
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andre78fr
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Posté - 08 sept. 2014 : 00:02:02
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Un bon compromis vaut mieux qu'un mauvais procès et il faut prendre le temps de bien analyser, avec le conseil syndical, la situation. Une assemblée générale malgré les coûts sera l'occasion de confronter le copropriétaire contestataire à l'ensemble du syndicat ; il faut voir quelles sont les résolutions contestées, si c'est un problème personnel (demande de travaux ?...) et si la majorité est prête à engager un bras de fer et dépenser de l'argent pour un avocat et une procédure dont la longueur et le coût peuvent être très variables... Le mieux à faire c'est de bien préparer le dossier mais encore une fois une décision importante doit être prise en AG et ça me semble très cavalier d'engager des dépenses et de faire un appel de fonds non prévu (on attend toujours les précisions de JPM à ce propos...).
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Posté - 08 sept. 2014 : 08:04:04
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citation: un copropriétaire a assigné en justice la copropriété, pour faire supprimer deux résolutions faite lors de cette AG. certes, mais le syndicat étant assigné, la constitution d'avocat est obligatoire. le syndic bénévole n'a pas le choix et il commettrait une faute en ne constituant pas.
Certes, il peut y avoir EN PARRALLELLE diverses actions avec le copro, avec le conseil syndical en vue de négocier ou en vue par exemple de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG deux résolutions modifiées, mais cela se fait en parallèle et non en SUBSTITUTION de la constitution d'avocat.
je ne suis pas juriste mais j'ai même peur que si négociation il y a et non pas simplement abandon des résolutions et vote de nouvelle, c'est le travail de l'avocat et non plus du syndic, car il s'agit d'affaires juridiques ayant des implications juridiques, et le syndic ne peut pas défaire d'unc oté ce que l'avocat payé par le syndicat fait de l'autre.
Aboutir a un compromis qui ne serait pas juridiquement bordé serait une FAUTE de gestion GRAVE.
Andre78fr,
Je ne suis pas vraiment d'accord non plus sur cette ligne: citation: La question c'est juste de savoir si vous pouvez engager des frais d'avocat importants (par rapport à votre budget/copropriété) sans convoquer une AG et en débattre. La question ne peut pas être de constituer avocat ou pas, puisque c'est nécessaire, la question unique est d'obtenir les fonds.
En fait s'il y a en caisse de quoi payer le premier acompte a l'avocat, el syndic paye, point Ă la ligne.
Je serais syndic bénévole, j'indiquerais évidemment que en cas de refus de voter les fonds, je démissionnerais. Je ne vois pas quoi faire d'autre, car a court terme, c'est de toute façon un sydnicat qui va s'engager dans des frais d'avocat qu'il ne pourra pas payer, et qui va se trouver en trou de trésorerie important/
J'ai un motif 'béton'
Accepter de rester sans avocat c'est accepter de commettre uen faute de gestion grave. le sydnic bénévole n'a pas le choix. |
Édité par - ribouldingue le 08 sept. 2014 08:07:23 |
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Charge suite a assignation par un coproprietaire 
