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snp
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 Posté - 04 sept. 2014 : 09:15:32
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Bonjour. Question:
En cas de décès brutal du syndic non pro, le président du CS convoque, conformement à un article du RC, les copropriétaires à une AG dans le but d'élire un nouveau snp (ou un pro).
Doit-il, obligatoirement, user du délai légal, soit 21 jours, ou bien peut-il convoquer suivant la procédure d'urgence, soit 8 jours???
Si la procédure d'urgence peut être appliquée, peut-on insérer dans l'OJ, d'autres résolutions, ou le caractère d'urgence de l'élection d'un syndicest seul valable pour justifier ce délai ?
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Posté - 04 sept. 2014 : 09:42:10
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snp : il doit respecter le délai légal des 21 jours. Pas d'urgence pour la carence ou la vacance du syndic.
Pas de péril pour l'immeuble !
L'OdJ peut être complété par d'autres résolutions que la seule élection d'un syndic.
Ne pas oublier de joindre le contrat du syndic, même pour un non-pro , pour la validité de cette élection.
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snp
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Posté - 04 sept. 2014 : 11:13:52
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OK. Merci pour la réponse, cela confirme ce que je pensais.
Pour le reste, je gère!!! |
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Posté - 04 sept. 2014 : 13:18:58
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le remplacement du syndic pour cause empêchement ou carence (ex le décès) n'est pas un motif d'urgence répertorié, donc 21 jours francs. |
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snp
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Posté - 04 sept. 2014 : 17:22:28
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Pourtant, il pourrait il y avoir urgence: le décès a lieu le 29 du dernier mois d'un trimestre. Il faut assurer la paye des employés pour le 30, l'URSSAF et les taxes sur salaires pour le 15 du mois du trimestre qui suit.....
J'exagère le cas, mais c'est un scénario catastrophe, qui pourrait arriver! |
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Viviane
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Posté - 04 sept. 2014 : 17:37:47
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Ben, je crois pas que la loi donne les motifs possibles d'urgence ? Elle donne pas non plus de délai pour la convoc. Ca reste donc à l'appréciation de celui qui convoque. Et il ne peut mettre à l'ODJ que ce qui a motivé l'urgence. S'il a exagéré, un juge pourra annuler l'AG s'il est saisi.
Dans votre cas, 21 jours sans syndic, c'est pas une catastrophe, donc , pas d'urgence.
Si vous aviez le syndic qui décède le lendemain d'une tempête qui a arraché votre toit, ce serait une urgence d'en nommer un pour signer les Ordres de service afin de faire faire très très vite les travaux de conservation de l'immeuble.. |
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Édité par - Viviane le 04 sept. 2014 17:41:12 |
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Posté - 04 sept. 2014 : 17:50:57
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viviane :" Ben, je crois pas que la loi donne les motifs possibles d'urgence ? Elle donne pas non plus de délai pour la convoc. Ca reste donc à l'appréciation de celui qui convoque. "
BEN SI :
L’article L 18 dispose que le syndic est chargé notamment :
« d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci »
L’article D 37 précise les modalités de mise en œuvre de ce dispositif d’urgence :
« Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
« Par dérogation aux dispositions de l'article 35 , il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. »
L’article D 37 ne vise que l’exécution de travaux.
L’article L 18, et l’article D 37 à sa suite, ne visent que la sauvegarde de l’immeuble.
L’urgence a été admise
· en cas d’option à prendre à la suite d’une vente d’immeuble '3'
· en cas de nécessité de modifier le règlement le règlement de copropriété avant la vente d’un lot pour constater des empiètements sur les parties privatives '4'
[3] Cass. civ. 3e 07/12/1971 JCP 1972 II 16985
[4] CA Paris 23e B 07/11/2002 Loyers et copropriété 2202 n° 68
Que du jpm-copro   |
Édité par - philippe388 le 04 sept. 2014 17:53:46 |
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Viviane
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Posté - 04 sept. 2014 : 18:09:58
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@Philippe
citation: Article 9 décret 1967:
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Aucune définition de l'urgence...
Le fait que l'article D37 mentionne UN cas d'urgence ne veut pas dire que c'est le seul possible...
Ce que confirme la cour puisque vous dites:
citation: L’urgence a été admise
· en cas d’option à prendre à la suite d’une vente d’immeuble '3'
· en cas de nécessité de modifier le règlement le règlement de copropriété avant la vente d’un lot pour constater des empiètements sur les parties privatives '4'
Donc vous voyez bien que pour la cour la notion d'urgence n'est pas limitée aux travaux de "sauvegarde" de l'immeuble... on a une "option" (de quoi? sur la vente je suppose?) et une modif du RDC... |
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Édité par - Viviane le 04 sept. 2014 18:12:45 |
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Posté - 04 sept. 2014 : 18:23:23
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+1 avec philippe, les urgences concernent des travaux et surtout la convocation par le syndic, or là il n'y en a plus....
si vous prenez le cas des articles 46 et 47 du décret, on s'aperçoit que les délais sont au moins de 3 semaines pour que cela marche.
Votre exemple des salariés, s'il est évident mais pose aussi problème par exemple en cas de changement de syndic, ou le sortant a un mois pour transmission...
l'exemple de snp conforte l'exemple souvent pris par gedehem : le syndic non pro ou le syndic pro seul est la pire des choses... il vaut mieux un syndicat coopératif. |
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Viviane
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Posté - 04 sept. 2014 : 18:47:20
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Ben non, -1 avec Philippe et vous donc, Rambouillet.
-ça ne concerne pas uniquement les travaux, même si c'est ça 99% du temps. Comme le confirment les jurisprudences citées par Philippe.
- rien non plus ne dit article 9 que seul le syndic peut convoquer l'AG en urgence,
Cela dit, peu importe, snp n'est pas dans un cas d'urgence |
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Édité par - Viviane le 04 sept. 2014 18:48:28 |
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Posté - 04 sept. 2014 : 18:52:53
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viviane : " Le fait que l'article D37 mentionne UN cas d'urgence ne veut pas dire que c'est le seul possible..."
De nouveau vous rejettez la loi de la copro !!!
Cet article concerne le dispositif de convocation d'urgence. Le Législateur n'a pas indiqué d'autres cas, par conséquent TOUS les autres cas ne sont pas une urgence.
L'urgence ne concerne que des travaux de sauvegarde de l'immeuble !!!
La vacance du syndic ne met pas en péril l'immeuble !
JPM nous donne 2 cassation, alors viviane donnez donc une cassation précise sur le cas de la vacance du syndic !! |
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Viviane
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Posté - 04 sept. 2014 : 19:30:58
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citation: JPM nous donne 2 cassation,
Oui, JPM donne deux cassations prouvant que les travaux ne sont pas seuls concernés par l'urgence. Si vous considérez une modif du RDC comme des travaux, que voulez vous que je vous dise? Lisez soigneusement vos propres arguments... ou achetez un dictionnaire..
citation: alors viviane donnez donc une cassation précise sur le cas de la vacance du syndic !!
J'ai jamais dit que la carence du syndic était un motif obligatoirement valable de convocation en urgence, j'ai même dit le contraire puisque je dis que snp n'est pas dans l'urgence, alors pourquoi diable voulez vous que je cherche une cassation qui le dise ? Vous en avez une qui dit que c'est jamais un motif valable?
Tout ce que j'ai dit c'est que des travaux urgents ne sont pas le seul motif valable pour convoquer une AG avec moins de 21 jours de délai. Et que quel que soit le motif, y compris des travaux d'ailleurs, ce sera à un juge d'éventuellement apprécier le caractère d'urgence. Rien de plus. Rien de moins.
citation: Cet article concerne le dispositif de convocation d'urgence. Le Législateur n'a pas indiqué d'autres cas, par conséquent TOUS les autres cas ne sont pas une urgence. t pas une urgence.
Non l'article D37 ne décrit pas "LE dispositif de convocation d'urgence". Il se contente d'indiquer que le syndic peut "FAIRE FAIRE DES TRAVAUX EN URGENCE". Sans même passer par l'AG avant de les faire. La convocation de l'AG, en urgence ou pas, n'est même pas mentionnée dans cet article que revoici:
citation: Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
D'ailleurs, à la relecture, même l'article 18 ne dit rien sur une convocation d'AG "en urgence". Il dit en résumé la même chose que D 47 : le syndic peut, en urgence, faire des travaux SANS PASSER PAR L'AG....
citation: en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
Le seul article qui parle de CONVOCATION d'AG en urgence, c'est l'article 9... et il ne donne aucun cas admis ni aucun cas inadmissible..... |
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Édité par - Viviane le 04 sept. 2014 19:45:52 |
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Posté - 04 sept. 2014 : 19:41:22
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la loi de viviane !!! toujours aucun argument juridique précis !!
Si le seul recours est le juge alors donnez nous une cass. sur d'autre motifs d'urgence autre que ceux de JPM !!!
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Viviane
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Posté - 04 sept. 2014 : 19:50:53
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Soupir.... |
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Édité par - Viviane le 04 sept. 2014 19:51:21 |
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Viviane
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Posté - 04 sept. 2014 : 21:02:47
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Pan sur mon propre bec, la lecture de la prose toujours si agréable, aimable et finement argumentée de philippe me brouille la vue. J'ai écrit que "La convocation de l'AG, en urgence ou pas, n'est même pas mentionnée dans cet article D 37 que revoici":
Ce qui est faux. Idem pour l'article 18 .
Donc La loi donne bien au moins un motif recevable pour convoquer une AG en urgence : des travaux urgents. Sans pour autant exclure les autres.
Ce qui n'enlève rien au reste de ce que je disais :
la loi (article 9) n'exclue aucun motif comme irrecevable pour convoquer une AG en urgence. Les travaux ne sont donc pas le seul motif valable, comme le prouvent les jurisprudences que Philippe a judicieusement communiquées sans les lire. C'est donc à celui qui convoque d'apprécier le caractère d'urgence, de façon à ce qu'il soit jugé incontestable par le juge si quelqu'un conteste l'AG convoquée avec moins de 21 jours de délai.... Y compris si c'est des travaux. Il faudra en prouver le caractère d'urgence.
Pas la peine de sauter sur votre clavier Philippe, je n'argumenterai pas de nouveau avec vous. |
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nefer
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 Posté - 04 sept. 2014 : 21:03:36
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***modération: essayez de vous détendre....faites un peu de sport...*** |
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Viviane
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Posté - 04 sept. 2014 : 21:27:31
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Relisez mieux l'enchaînement des posts Nefer. Ca dérape au post 10 de philippe. La politique du "tout le monde dans le même panier", c'est usant.
N'importe quel juge fait la différence entre celui qui attaque et celui qui ne fait que se défendre.
A force de ne pas faire la différence, on finit par laisser le champ libre aux agresseurs dans le genre de Philippe puisque la seule solution possible pour pas se faire engueuler aussi et au même titre que lui est de se taire tout court ou de se laisser agresser sans rien dire. Et ça désolée, ça va faire 3 semaines que je le fais, je peux pas non plus tenir ad vitam aeternam. |
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Édité par - Viviane le 04 sept. 2014 22:34:39 |
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Posté - 04 sept. 2014 : 23:19:06
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**modération**
Viviane, pour que la situation s'apaise, vérifiez plus systématiquement vos sources en partant chaque fois du droit positif et pas de simples impressions.
La meilleure façon d'éviter les coups de bâton de Philippe, c'est d'éviter les approximations, voire des affirmations contra legem
Vous pourrez même sans doute alors lui en remontrer -sa cuirasse n'est pas sans défaut et je crois qu'il le sait  . |
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Viviane
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Posté - 05 sept. 2014 : 00:18:51
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Celle là elle est encore meilleure!
Donc quand Philippe m'agresse c'est parce que lui DIT le droit?
Alors
1) quand bien même ce serait vrai, c'est pas un motif pour agresser les gens. Je trouve hallucinant qu'un modérateur utilise ce genre d'argument. Grosso modo, vous donnez à Philippe un blanc seing pour faire à peu près n'importe quoi.
C'est délirant. Je vais pas aller chercher non plus tous les gens qui, notamment dernièrement, se sont plaint de sa façon de s'adresser à eux, ce serait trop long aussi.
2)J'avais aucune intention d'amener le débat sur le sujet du droit, c'est pas ça qui m'énerve chez Philippe. Donc je vais pas aller piocher toutes les conneries que j'ai vu Philippe écrire, ce serait trop long. La plupart du temps parce que tout simplement il ne lit pas les posts, même pas ce qu'il poste lui-même. Son objectif premier est de rentrer dans le lard des gens. Mais si vous insistez, je vais le faire. En revanche, je pourrai pas aller chercher les posts où il reconnait s'être trompé, parce qu'il y en a pas. Si vous en trouvez un, je vous offre un kilo de prunes.
On va donc se limiter à CE sujet. Puisque vous affirmez des choses, Mr Wormser, merci de les expliquer, sans quoi ça n'est rien d'autre que des "impressions", comme vous dites..C'est pas parce qu'on utilise des locutions latines qu'on connait le droit.
Quand Philippe écrit post 10,
citation: viviane : " Le fait que l'article D37 mentionne UN cas d'urgence ne veut pas dire que c'est le seul possible..."
De nouveau vous rejettez la loi de la copro !!!
c'est ça qui m'a fait péter les plombs, (parce que ça fait des centaines de fois qu'il me sort un truc de ce genre), au point qu'effectivement je ne lise plus correctement D47 et L18, mais bien c'était plus tard. Et j'ai pas eu besoin qu'on me le dise, je l'ai vu toute seule.:
:
a) Mais dites moi: Où est l'argument de Philippe? dans cette phrase qui n'est qu'une variante de "la loi de Viviane" qu''il affectionne tant?
c) Dans mon post précédant cette intervention que vous trouvez apparemment normale de philippe, qu'est-ce qui est "contra legem" et justifierait selon vous cette phrase débile ? Ou en français, qu'est ce qui est faux, où sont les "impressions" ? Pas selon Philippe, selon vous Mr Wormser. Et pourquoi ? Post 9 donc, que je vous rappelle:
citation: Article 9 décret 1967:
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Aucune définition de l'urgence...
Le fait que l'article D37 mentionne UN cas d'urgence ne veut pas dire que c'est le seul possible...
Ce que confirme la cour puisque vous dites:
citation: L’urgence a été admise
· en cas d’option à prendre à la suite d’une vente d’immeuble '3'
· en cas de nécessité de modifier le règlement le règlement de copropriété avant la vente d’un lot pour constater des empiètements sur les parties privatives '4'
Donc vous voyez bien que pour la cour la notion d'urgence n'est pas limitée aux travaux de "sauvegarde" de l'immeuble... on a une "option" (de quoi? sur la vente je suppose?) et une modif du RDC...[/quote]
Quant à percer la cuirasse de Philippe, je m'en fous, j'ai passé ce stade. J'ai plus aucune envie de copiner avec lui et plus aucun respect pour lui désolée. Il est allé trop loin sans que personne ne l'arrête. Je serai polie, mais c'est tout. Mais pas tout de suite. Je vais d'abord lâcher tout ce que j'en pense. C'est simple : c'est un infâme, qui lèche les bottes de tous ceux qu'il croie importants et écrase à coup de talon les gens dès qu'il suppose que les "importants" vont lui donner raison.
Pareil avec la modération. Il se calme pendant 3 posts ou 3 jours, tant qu'il croie qu'on le surveille je suppose, et c'est reparti pour un tour.
Tout ce que je demande c'est qu'il me foute la paix et qu'il arrête de m'agresser à tout bout de champ.
Et si vous voulez me virer de ce forum pour ce que j'ai dit, , Mr Wormser, ou la modération dans son entier, faites le, je m'en fous. Si je dois écouter des arguments comme les vôtres ci-dessus sans broncher pour pouvoir rester ça n'en vaut pas la peine. |
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Édité par - Viviane le 05 sept. 2014 01:45:04 |
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Posté - 05 sept. 2014 : 07:13:02
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Pour une fois, je vais prendre position pour Vivianne
citation: La meilleure façon d'éviter les coups de bâton de Philippe, Ca c'est de la mauvaise modération.
La meilleure façon, c'est que Philippe n'en donne pas, ce n'est pas que Viviane ne les reçoive pas.
Soit Philippe a le droit de donner des coups de bâtons, soit il n'a pas le droit.
Je pense que la modération gagnerait à écrire des mises en gardes cohérentes. |
Édité par - ribouldingue le 05 sept. 2014 07:13:32 |
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Posté - 05 sept. 2014 : 09:10:37
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OU sont donc les coups de baton dans ce fil !!
AI je parlé de "conneries" comme viviane !!
je donne des argumenst juridiques, je consulte le net avant de répondre comme le très bon site de jpm-copro, .... Viviane ne nous donne que des impressions persoennelles de la loi.
Viviane se croit attaquer à chaque fil, et pas seulement par moi-même !!!
vivinae : C'est simple : c'est un infâme, qui lèche les bottes de tous ceux qu'il croie importants et écrase à coup de talon les gens dès qu'il suppose que les "importants" vont lui donner raison.
Aucune modération sur ce genre de propos !  |
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Quel délai si DC? 
