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 Posté - 10 sept. 2014 : 13:34:14
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Bonjour je viens vers vous car j'ai là un problème compliqué !
En juillet j'ai relevé une erreur de clé de répartition de charge, due soit disant à une erreur lors de la saisie des conso des compteurs d'eau qui aurait affecté la clé de répartition des charges de l'un des batiments...
Il s'avère que cela est plausible et peut etre rectifié par une AGE mais ce problème m'a fait reprendre l'ensemble des documents depuis mon acquisition en mai 2013 et j'ai soulevé un problème bien plus grave !
En effet j'ai acheté un appartement qui correspond à 62/1185e en PC1 (charges commune générales) selon mon acte de vente.
Or le syndic nous édite des décomptes de charges et des appels de fonds sur la base de 1021e ...
En creusant un peu plus je demande le détails des clés de répartitions et des esquisses d'étage et m'aperçoit que la maison situé a coté de la copropriété, et à laquelle le terrain appartenait à la base, est toujours compté dans les tantièmes de la copro (164/1185, on retrouve bien 1021 + 164 = 1185 comme sur mon acte de vente)
PROBLEME :
- Ce lot n'est jamais convoqué à l'assemblé générale
- Aucun décompte de charge ne leur ai envoyé .... Les charges sont donc réparties par les tantièmes restant, et donc l'ensemble de la copro est lésée ...
Le syndic m'indique que l'on peut faire une sorte de convention entre deux parties, qui indiquerait que la copro les décharges de tous frais lié aux charges communes générales de la "copro immeuble" et qu'en contrepartie, ils gèrent leur lot comme un immeuble d'habitation à part entière de leur coté ...
Après contact d'un autre syndic (puisqu'on souhaite changer le notre à terme) ce dernier m'informe qu'il en est nul question ...
Cette maison doit sortir de la copro comme l'indique notre règlement de copro (qui prévoyait la sortie initialement de cette maison) et nous devons essayer de faire payer les frais engendrés par les propriétaires de la maison voisine .... sans quoi nous devons leur demander 5ans de rappel de charges à 164e/1185 jamais reçus ...
Il m'indique là que c'est une faute grave de notre syndic et qu'il faudrait le renvoyer en mandatant un avocat à titre personnel et demandant l'annulation de son mandat puisque la maison n'a pas voté à cette éléction ...
-Que doit on faire ?
-Est ce une erreur valant faute grave ?
-Peut on demander règlement des frais de sortie du lot à la maison ?
-Peut on rappeler les charges sur 5 ans à la copro ?
-Si non, peut on engager la faute du syndic et leur demander ce remboursement ?
Le problème est un peu complexe, je vous laisse déjà digérer cela et si question il y a je suis dispo à vous y répondre...
J'espère que vous pourrez me guider dans ce nouveau chamboulement ... Ma première année de Président de CS est quelque peu mouvementée on dirait !!
Dark
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Édité par - darksnake89 le 10 sept. 2014 13:36:49 |
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Sunbird
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 Posté - 10 sept. 2014 : 13:49:03
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Bonjour,
Avez-vous consulté tous les PV d'AG?
Dans l'hypothèse où vous avez tous les éléments il s'agit effectivement d'une faute du syndic, mais le CS et n'importe quel copropriétaire auraient pu le voir.
Il faut régulariser la situation, et à mon avis aller faire un rappel de charge de 5 ans n'est pas une bonne idée car ce copropriétaire qui n'a jamais été convoqué peut faire annuler toutes les AG.
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Posté - 10 sept. 2014 : 14:18:14
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darksnake89 : Gros problème !!
Que dit votre RDC ?
Si cette maison est inscrite dans l'EDD avec ses 164/1185èmes, elle fait donc partie de la copropriété.
Ces copropriétaires doivent donc être convoqués, et si ils ne le sont pas ils doivent assigner le SDC pour annuler l'AG.
Apparemment ces copros sont contents d'être oubliés, car ils ne paient pas de charges générales; ils se sont abstenus de toute réclamation. Ils ont bien achetés un lot de copropriété, ils ne peuvent pas ignorer comment marche une copropriété.
Existent ils des charges spéciales dans votre RDC concernant ce pavillon ??
darksnake89 : Le syndic m'indique que l'on peut faire une sorte de convention entre deux parties, qui indiquerait que la copro les décharges de tous frais lié aux charges communes générales de la "copro immeuble" et qu'en contrepartie, ils gèrent leur lot comme un immeuble d'habitation à part entière de leur coté ...
Le syndic a commis une GRAVE erreur si cette maison fait toujours partie de votre syndicat; et il essaie de se sortir de ce bourbier avec cette cnvention !! Mais Ce lot ne peut se gérer tout seul comme cele.
Le syndic commet donc un 2ème grosse erreur. !!! 
Ce lot peut tout à fait sortir de la copropriété sous certaines conditions, que doit connaitre tout "bon" syndic. C'est à dire qu'il ne reste aucune partie commune - mur, canalisations, .....
SEULE l'AG décide en copropriété; imaginez donc la réaction des copropriétaires qui ont payé les charges générales communes à la place de ce pavillon, et depuis combien d'années ??
Le syndic DOIT régulariser ces charges si un seul copropriétaire l'exige, en RAR puis au TGI.
Pourquoi les copros feraient ils cadeau de ce trop payé ET des frais de cession de ce lot ??? Trop facile pour régler ce problème.
Avant toute chose, vérifier ce que dit votre RDC sur ce pavillon. Vérifier bien si ce lot n'est pas sorti de votre copropriété en vérifiant TOUS les anciens PV; il est possible que le syndic n'ai pas fait modifier le RDC ( vote de l'AG) et déclarer cela aux hypothèques.
En ce qui concerne ce syndic, il faut que le CS - qui n'a rien vu non plus depuis des années ??? - se saisisse de ce dossier, mette la pression afin de régler ce problème rapidement. Ce n'est pas si complexe pour un pro. qui doit demander un conseil à un avocat, sur la sortie de ce lot.
Frais d'avocat à ses frais, comme l'AG qu'il devra convoquer pour que l'AG décide de la suite à donner.
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JB22
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Posté - 10 sept. 2014 : 18:02:04
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"Cette maison doit sortir de la copro comme l'indique notre règlement de copro (qui prévoyait la sortie initialement de cette maison) "
Il faut commencer par cette question: Dans quel délai cette opération "prévue" devait-elle être faite et a-t-elle était faite.
Il faut donc vérifier dans les P.V. d' A.G. si des décisions ont été prises et si la publication aux hypothèques à été faite.
Si rien n' a été fait la maison fait toujours partie du syndicat.
Le copropriétaire devrait être convoqué aux A.G.et devrait payer des charges, il y a faute grave du syndic pouvant entrainer l' annulation des A.G. et de sa nomination.
Suivant l'article 28 de la loi il faut pour faire une division de copropriété que la division du sol de la copropriété soit possible, ce qui semble être le cas. (même s'il reste des servitudes ).
"Le syndic m'indique que l'on peut faire une sorte de convention entre deux parties"
Votre syndic cherche à s' exonérer de ses fautes, il ne peut être question d' arrangements contraires à la loi.
Le copropriétaire de la "maison" n'a pas été considéré par le syndic comme faisant partie du syndicat, n' ayant pas été convoqué aux A.G. il est maitre de la situation, il peut faire annuler les A.G. et ne pas payer les charges. Mais il n' a pas intérêt à prendre l'initiative, il peut attendre que le syndicat le poursuive. Le syndicat devra alors se retourner contre le syndic.
Par contre les autres copropriétaires peuvent refuser de payer les charges sur la base de 1021 tantièmes, les appels étant dus sur la base de 1185 tantièmes tant qu'une modification du R.C. ne sera pas réalisée et publiée.
Au syndic d' assumer les conséquences de ses fautes. |
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Posté - 10 sept. 2014 : 18:27:23
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Même si ce copropriétaire, qui a fait le mort pendant de nombreuses années, fait annuler les AG ( mais attention à la décision du juge sur la bonne foi de ce copro. invisible), ies charges seront régularisées un jour et il devra payer.
Ce copropriétaires doit aussi savoir que le SDC ne pourra pas récupérer la totalité des charges après 5 années.
Depuis combien de temps le syndic a oublié ce copro ?? et qu'il fait le mort ?
Ce copropriétaire " profite" t'il des parties communes et élement communs : TV, espaces verts, éclairage commun, voiries communes, eau, employé du SDC, entretien, fermeture de la résidence, parkings communs, ... ??
Le syndic est TRES TRES TRES mal sur ce dossier. Et ne parlons pas des CS.  |
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JB22
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Posté - 10 sept. 2014 : 18:55:21
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Nous ne connaissons pas la situation exacte, nous avons posés de nombreuses questions, il faut attendre que darksnake89 apporte les réponses.
"Même si ce copropriétaire, qui a fait le mort pendant de nombreuses années, fait annuler les AG ( mais attention à la décision du juge sur la bonne foi de ce copro. invisible), "
Ce "copro" peut très bien se croire sorti de la copropriété comme le prévoit le R.C., il ne prendra certainement pas l' initiative d' une action quelconque. |
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nefer
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Posté - 10 sept. 2014 : 20:11:27
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il faut commencer par demander aux hypothèques les modificatifs du réglement de copropriété enregistrés...mais si vous avez acheté en2013, votre notaire a du vous remettre le réglement de copropriété ET ses modificatifs
demandez lui aussi une copie de l'état daté rempli par le syndic pour cette vente |
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Posté - 10 sept. 2014 : 20:11:55
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quelques éléments de réponses :
ce copro n'utilise en rien les éléments communs.
Il n'utilise ni le portail automatique (car il dispose d'une entrée privée), ni la cour commune (et il n'y a pas accès car ne possède pas de clés ni de bip portail), ni l'eau commune etc .... cependant il dispose quand même selon l'esquisse d'étage et le détail des lots s'y rapportant de 164e/1185 de la copro (surement un calcul savant ou je ne sais quoi ...) dans tous les cas il devrait payer une partie des charges de syndic ....
ET inversement, son lot devrait être assuré par une assurance a payer par la copro et nous devrions nous occuper du nettoyage de sa cour commune etc ...
C'est un peu à double tranchant l'histoire ...
Notre immeuble date de 2009 et il semblerai que cela dure depuis toujours (je vais demander scann de l'ensemble des PV d'assemblée générale avant mon arrivée pour m'en assurer)
Le RDC a subit différents changements, j'ai en ma possession le RDC correspondant à l'esquisse d'étage 11A qui prévoyait 1164e. Dans ce dernier il est question de prévoir la sortie du lot 1 mais rien d'inscrit concernant les dates limites etc ...
Un autre copro a un RDC qui serait plus récent et dans ce dernier je ne vois rien concernant la sortie du lot 1 ... a-t-il que la partie modificative de l'esquisse 11B (dernière en notre connaissance et qui prévoit 1185e puisque rajout de places de parking et modifications de lots mais toujours ce lot 1 avec 164e/1185 ...)
Toujours qu'à ce jour le syndic a tout de même commis une erreur :
Si cela a été voté par une précédente AG : Rien n'est publié puisque le notaire aurait les bons tantièmes ... (sur mon acte de vente) ... Donc le syndic n'a pas fait son boulot
Si cela n'a pas été voté par AG : Le syndic ne convoque pas le Lot ... et donc se met en défaut ...
Qui doit régulariser les charges (qui peuvent s'élever à environ 4-5 000€ selon mes rapides calculs) ? le lot jamais convoqué ? le syndic sur ses deniers ?
Qui paiera la procédure d'exclusion du lot (2 à 3000€) ? syndic ? SDC ? Lot concerné ?
Qui paiera les frais d'avocats et de procédure pour évincer le syndic ?
on m'informe que c'est une procédure a engager personnellement mais je ne tiens pas à payer 900€ de mes deniers perso ....
Comme vous le dites, le CS aurait du s'en apercevoir depuis longtemps mais apparemment jamais personne n'a pris la peine de vérifier les décomptes de charges avant ma venue ... |
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Posté - 10 sept. 2014 : 20:13:20
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citation: Initialement posté par nefer
il faut commencer par demander aux hypothèques les modificatifs du réglement de copropriété enregistrés...mais si vous avez acheté en2013, votre notaire a du vous remettre le réglement de copropriété ET ses modificatifs
demandez lui aussi une copie de l'état daté rempli par le syndic pour cette vente
Et bien non .... ! je n'ai qu'un bref extrait du RDC et rien d'autre ... je cours depuis le début après le VRAI RDC dans notre copro ... |
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Viviane
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Posté - 10 sept. 2014 : 20:20:50
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Il est pas impossible qu'à la fin, vous séparer de cette maison à l'amiable sans chercher à récupérer auprès de lui ces charges en retard (que vous avez déjà payées) soit la meilleure chose à faire...
Il vous faut vraiment et d'abord tous les docs avant de réfléchir à qui assigne qui.
- tous les PV depuis la création de la copro, puisque c'est pas si vieux (2009)
- Le RDC dont vous êtes sur qu'il est à jour avec tous les modificatifs. Une seule solution: les hypothèques.
Vous dites
citation: Notre immeuble date de 2009 et il semblerai que cela dure depuis toujours
Ca veut dire quoi?
Y'avait un terrain vierge, sur lequel ont été construits en même temps cette maison et votre immeuble?
Y'avait un terrain avec cette maison dessus. Les propriétaires de ce terrain y ont fait construire un immeuble?
Autre chose? |
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Édité par - Viviane le 10 sept. 2014 20:24:02 |
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Posté - 10 sept. 2014 : 20:25:38
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je vais me renseigner comment obtenir le RDC en cours et les modificatifs s'y rattachant ...
Concernant notre copro :
A la base la maison était construite et détenait l'ensemble du terrain sur lequel se trouvait encore une grange.
La SCI de notre promoteur a racheter l'ensemble, a détruit la grange, revendu la maison, construit les immeubles et diviser les lots
Sauf que le lot de la maison n'a jamais été sorti et bien sur le syndic dit " c'est a l'AG d'en prendre la décision et de l'apporter a l'ordre du jour"
et par la suite j'ai appris qu'il essai simplement de nous mettre tout sur le dos puisqu'en faite il a commis une énorme erreur selon le syndic avec lequel j'avais RDV pour un éventuel remplacement ... |
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Posté - 10 sept. 2014 : 20:26:06
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darksnake89 : "Qui doit régulariser les charges (qui peuvent s'élever à environ 4-5 000€ selon mes rapides calculs) ? le lot jamais convoqué ? le syndic sur ses deniers ?
Qui paiera la procédure d'exclusion du lot (2 à 3000€) ? syndic ? SDC ? Lot concerné ?
Qui paiera les frais d'avocats et de procédure pour évincer le syndic ? "
1. le syndic n'est que le mandataire, il doit évidemment vérifier ce problèmes ET faire la régularisation des charges sans attendre. C'est au copro qui n'a rien payé de payer ses charges.
2. C'est au copro. de cette maison de demander sa scission de la copropriété; TOUS les frais à sa charge. Mais donnez nous le texte exact de votre RDC à ce sujet .
3. pas de procédure d'éviction du syndic !! il ne faut pas le renouveler à la prochaine AG. Pour cela le CS doit aussi se préoccuer de trouver un autre syndic.
Vous pouvez aussi proposer un syndic concurrent pour la prochaine AG
4. 2009 c'est une copro très récente. Vous pouvez donc vérifier chez le syndic la totalité des pV d'AG. ce n'est que 5 années et 5 PV !!
5. le syndic, le CS OU vous-mêmes avez vous contatcer ce copropriétaire. C'est à lui aussi d'expliquer pourquoi il ne s'est jamais inquiété des charges de copros et des AG.
il vous sortira alors son acte d'achat, ou vous pourrez vérifier si il a acheté un lot de copro OU un maison individuelle.
Il n'a peut-être aucune idée de cette histoire de sortie de la copro. de votre RDC.
6. 2009 et des problèmes de trouver le bon RDC ?? Vous devez avoir des voisins qui ont achété au début de la copro.
Il faut porter ce dossier à la connaissance de TOUS les copros, et quelque chose devrait sortir du chapeau.
7. Le CS peut aussi demander de son coté un avis d'un avocat pro. en copro. Ce sont des frais du CS autorisé par la loi, et le syndic n'a rien à dire la dessus. Syndic qui devrait faire de même de son coté.
bon courage
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Posté - 10 sept. 2014 : 20:29:42
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le syndic me dit que la maison risque de se retourner contre nous en disants, alors payez moi l'assurance, payez moi l'entretien de la cour, laissez moi accès à la copro, faites moi un accès pour profiter du portail et accéder chez moi (ce qui voudrait dire destruction de mur, création de nouveaux murs pour fermer son lot etc etc)
Est ce vrai ? |
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Posté - 10 sept. 2014 : 20:31:19
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et si ce copro ne veut finalement plus sortir ... ? car finalement peut être que ses frais se montent + haut que les 164/1185e que nous lui demandons .... |
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Viviane
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Posté - 10 sept. 2014 : 20:36:51
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Pour l'instant vous ne savez même pas s'il fait ou pas partie de la copro. Si la décision de scission est déjà votée mais pas publiée, pas votée, votée et publiée mais vous avez pas la modif...
Mieux vaut prendre les choses dans l'ordre, d'abord savoir ce qu'il en est juridiquement de la situation. |
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Posté - 10 sept. 2014 : 20:41:03
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Comment faire la demande aux hypothèques ? |
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Viviane
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Posté - 10 sept. 2014 : 20:48:33
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Hônnêtement, j'en sais rien... D'ailleurs faudrait que je le fasse pour notre copro...Mais je suis sure que d'autres savent. Sinon, direction mairie qui devrait vous renseigner sur la bonne adresse pour votre commune, et les pièces à fournir. |
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vazy
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Posté - 10 sept. 2014 : 21:31:35
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Vous pouvez déja demander par mail au CDIF la "fiche immeuble" de la (ou des) parcelles concernées ( à voir sur cadastre.gouv.fr)
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nefer
Modérateur
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Posté - 10 sept. 2014 : 22:01:07
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citation: Initialement posté par darksnake89
je vais me renseigner comment obtenir le RDC en cours et les modificatifs s'y rattachant ...
vous contactez votre notaire: il devait vous les remettre à la signature de l'acte! |
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Viviane
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Posté - 10 sept. 2014 : 22:06:10
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C'est vrai, mais au vu du cafouillage, les hypothèques, c'est peut être plus sur?
citation: e RDC a subit différents changements, j'ai en ma possession le RDC correspondant à l'esquisse d'étage 11A qui prévoyait 1164e. Dans ce dernier il est question de prévoir la sortie du lot 1 mais rien d'inscrit concernant les dates limites etc ...
Un autre copro a un RDC qui serait plus récent et dans ce dernier je ne vois rien concernant la sortie du lot 1 ... a-t-il que la partie modificative de l'esquisse 11B (dernière en notre connaissance et qui prévoit 1185e puisque rajout de places de parking et modifications de lots mais toujours ce lot 1 avec 164e/1185 ...) |
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JB22
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Posté - 10 sept. 2014 : 23:14:58
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Dans le règlement de copropriété ou dans l' état descriptif de division vous devez avoir:
"Un bâtiment comprenant...situé...constituant le lot N°1 pour 164/1185
1165 étant le chiffre actuel après création de millièmes pour les parkings créés.
Il est donc nécessaire d' avoir l' état des inscriptions aux hypothèques pour connaitre la situation juridique exacte.
Si le lot N°1 n'est pas sorti de la copropriété le syndic actuel a commis de graves fautes professionnelles en ne convoquant pas le copropriétaire du lot N°1 et en ne procédant pas aux appels de charges pour ce lot, et en lésant les autres copropriétaires en faisant les appels sur la base de 1021 tantièmes. |
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Lot de copro jamais convoqué, tantièmes erronés 
