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81
 Posté - 12 sept. 2014 : 18:30:13
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c'est le meme syndic depuis la création de la copro, syndic qui est une filiale du promoteur ... |
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Viviane
Pilier de forums
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 82
 Posté - 12 sept. 2014 : 18:43:43
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Vous voulez que je vous dise? Je subodore que ca va se finitr au tribunal, cette histoire.
Vous disiez
citation: le syndic me dit que c'etait à l'AG de voter ce point
Pour que l'AG vote un point il faut qu'il soit à l'ODJ.
Et c'est au syndic de préparer l'ODJ en concertation avec le CS mais c'est à lui de proposer.
Le syndic devant aussi assurer l'exécution du RDC, et votre RDC précisant ce qu'il fallait faire et quand (dès la constrution de l'imeuble achevée, si j'ai bien compris), c'était au syndic de le faire.
Si ça n'a pas été fait ou si ça a été mal fait, Il est donc seul et unique responsable, et il le sait, c'est pour ça qu'il veut pas vous donner les pièces: |
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JB22
Pilier de forums
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4457 message(s)
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83
Posté - 12 sept. 2014 : 18:49:23
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"je le facture à la copropriété, dès retour ECRIT des membres."
Avez-vous, adressé copie du P.V. de la réunion du C.S. vous désignant comme "Président"
Si votre demande est faite en tant que Président du C.S. vous êtes le représentant de celui-ci auprès du syndic, vous n' avez pas à fournir à chaque demande l' accord des autres membres.
Votre syndic est en faute et il le sait, c' est pourquoi il cherche à vous décourager en multipliant les difficultés.
Il cherche également à vous embobiner avec cette proposition d' arrangements, que vous déconseille l'autre syndic que vous avez consulté, car il ne résoudrait pas la situation juridique.
Il est certain que des demandes réitérées seraient abusives, mais nous n' en sommes pas là . |
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84
Posté - 12 sept. 2014 : 18:56:05
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je lui ai demandé le texte de loi sur lequel il se basait pour faire obstruction à ma demande ...
Il commence à me chauffer celui la, il va falloir que j'arrive à me gérer sur cette histoire ....
rectification : c'est au VENDEUR que l'acquéreur a donné procuration ... donc à la SCI du promoteur pas au syndic ;) ai-je tort ? |
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85
Posté - 12 sept. 2014 : 19:36:31
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darksnake89 : Vous avez raison, il va falloir mettre le syndic devant ces responsabilités et aussi penser sérieusement à le virer.
Il est le seul syndic depuis le début de a copro. Il convoque au début ce copropriétaire, puis plus.
Il va falloir ausii vérifier si ce copro. a régler des charges de copros la prémière année !!!
EN tous les cas cela confirme un souci avec ce syndic, et je réponds à JB22 , dont l'attitude est plus que suspecte avec les confirmations de darksnake89.
Il refuse de vous donner des copies de PV car elles vont confirmer que ce lot est TOUJOURS un lot de copropriété.
Un avocat spécialiste v aêtre nécessaire pour commencer à faire bouger le syndic ET le syndicat. Cet avocat vous confirmera juridiquement la validité de nos débats et des textes et en particulier cette " clause" du RDC qui n'a pas l'air d'en être une.
Dans quel chapitre de votre RDC figure t'elle exactement.
Réunissez votre CS, non pas pour lui envoyer des signature pour facturer les copies, mais pour exiger qu'elles soient gratuites car c'est la loi de la copropriété. Le syndic a OBLIGATION de communiquer tous les docs, et le CS peut se saisir de tous dossiers SANS accord de ce syndic. C'est le syndic qui doit rendre des comptes aux copros, et au CS !!!
Votre CS doit être solidaire et TRES ferme dans ce dossier.
Quant à la bonne foi de ce copropriétaire ? il va falloir le rencontrer rapidement avant toute accusation, mais....... le dossier s'alourdit aussi de son coté.  
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Stéphane
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86
Posté - 12 sept. 2014 : 19:38:25
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citation: Initialement posté par JB22
Si votre demande est faite en tant que Président du C.S. vous êtes le représentant de celui-ci auprès du syndic, vous n' avez pas à fournir à chaque demande l' accord des autres membres."
*!* ce statut de président-représentant de CS n'existe pas dans la loi *!*
edit. mise en page |
Édité par - Stéphane le 12 sept. 2014 19:45:28 |
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87
Posté - 12 sept. 2014 : 20:12:34
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stéphane :????????? que vient faire cette remarque au 81 pots de ce fil.
Le président du CS est l'interlocuteur PRIVILEGIE du CS ! il envoit les avis que le CS emet, il anime ce CS, il demande les docs au syndic sans se justifier, ....
Il est élu parmi ses membres, c'est bien le représentant, le délégué, l'ambassadeur, ... du CS. Il parle au nom de ce collège.  |
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JB22
Pilier de forums
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88
Posté - 12 sept. 2014 : 20:54:19
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De philippe388
" et je réponds à JB22 , dont l'attitude est plus que suspecte avec les confirmations de darksnake89."
Sur quoi vous fondez-vous pour mettre en doute ma bonne foi, sur le fait que je ne vous suis pas dans votre mise en cause de la bonne foi du propriétaire de la maison (Lot N°1)?
Je tiens à préciser que je ne sais pas de quelle copropriété il est question, que je ne connais ni la présidente du C.S., ni le copropriétaire de la maison ni même aucun copropriétaire de cette résidence et que par conséquence je n' ai aucun intérêt à prendre position dans un sens ou dans l' autre. Dans ma vie professionnelle mon intégrité n' a jamais été mise en doute. J' avais un surnom : "l'incorruptible".
Il aura fallu l'intervention de philippe388.
La suite des événements dira qui a raison.
Je laisse à darksnake89 de se faire sa propre opinion sur les conseils apportés, lui souhaitant de ne pas se tromper. |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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89
Posté - 12 sept. 2014 : 21:20:25
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Ces le CS qui demande valablement les pièces.
Si il n'y a pas de RFCS spécifiant que le président représente le CS pour ce type d'échanges (si c'est légal), le syndic est dans son droit de ne pas répondre...
L21 : "Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat."
D26 : "Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres."
Ceci protège le CS et le syndicat d'un comportement abusif du président.
..pour le D26, les mots " à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut," seraient de mon point de vue, en trop.
Ajout : « Le président est appelé à jouer un rôle très important. D’une part, il lui appartient de réunir le conseil syndical, d’en diriger les débats et les conclusions, d’assurer une liaison effective avec le syndic dans le cadre de la mission dévolue au conseil syndical (...)"
http://www.jpm-copro.com/Etude%202-...Toc305508579 |
Édité par - Stéphane le 12 sept. 2014 21:38:30 |
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90
Posté - 13 sept. 2014 : 12:20:07
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JB22 : Mais " la mauvaise foi" dans mes propos ne concerne que ce copropriétaire !! désolé mais j'ai mis une petite virgule après JB22.
Stéphane :" C'est le CS qui demande valablement les pièces.
Vous ne comprenez pas le role du président du CS. C'est l'interlocuteur privilegié du syndic. IL peut donc contacter le syndic ET exiger les docs, c'est TOUT à fait légal.
Vous zappez aussi le cas du syndic de darksnake et ses erreurs de gestion auxquelles il rajoute un rejet de fournir les docs. Ce qui est TOUT à fait illégal.
Lisez aussi le jugement que j'ai joint à ce file ou le syndic a été condamné a payé un an d'honoraires en DI !!!
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91
Posté - 13 sept. 2014 : 12:32:06
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J'ai convoqué un CS lundi, je prendrais note des accords de mes confrères et en ferait un compte rendu de réunion. Même si je suis président, le CS est un collège et je dois refleter une décision collégiale ... je pense qu'il est bon de lui apporter un vote en CS même si cela ne le regarderai en rien ... au moins je peux dormir tranquil ...
Pour l'histoire des photocopies, dans le contrat il est précisé qu'il doit fournir au CS tout document qui lui serait demandé avec un petit (*) qui indique hors frais de tirage et affranchissement ... Or un PDF ne demande rien ... Quand bien meme il devrait nous le facturer à 0.14HT la photocopie comme l'indique son contrat et non au tarif horaire ... (qui sort de son petit chapeau d'ailleurs)
S'il ne veut pas palier à ce tarif horaire pourront nous lui dire ok faites les photocopies à ce tarif puis rejeter cette ligne dans l'approbation des comptes ?? ...
Ca peut paraitre bête mais si je peux jouer au plus bête que lui ... Je n'hésiterai pas !
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Viviane
Pilier de forums
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92
Posté - 13 sept. 2014 : 13:12:17
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citation: J'ai convoqué un CS lundi, je prendrais note des accords de mes confrères et en ferait un compte rendu de réunion. Même si je suis président, le CS est un collège et je dois refleter une décision collégiale ...
C'est une bonne idée. En fait, c'est vrai que Stéphane a raison, la chose est pas ultra claire dans les textes de savoir si le président est ou pas automatiquement habilité à demander des pièces.. Le texte exact de l'article 26 est:
citation:
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.
Ce que je vous suggère, si vous êtes un CS qui s'entend bien, c'est de voter lundi
-que TOUS les membres du CS sont habilités à prendre connaissance et copie de toutes les pièces concernant le syndicat, sans avoir à produire, pour chacun des documents demandés, l'accord du CS.
- que TOUS les membres du CS sont habilités à demander que le syndic leur envoie personnellement copie de toute pièce concernant le syndicat, sans avoir à produire, pour chacun des documents demandés, l'accord du CS. Charge à eux de donner ensuite copie aux autres membres du CS
Vous lui communiquerez le CR, qui mentionnera aussi, si c'est pas déjà signifié, qui est le président.
Si le vote est unanime, tout ce qu'il pourra faire pour vous embêter (et encore...) est de vous obliger à vous déplacer pour aller les chercher. Pour les PV, n'oubliez pas de lui demander des copies certifiées conformes à l'original.
Si le vote n'est pas unanime, vous risquez d'avoir un deuxième problème: avez vous un RFCS? (règlement de fonctionnement du conseil syndical).
Rappellez lui aussi que chaque pièce demandée par le CS et non par "un membre habilité à prendre connaissance au bureau du syndic", doit être communiquée à chacun des membres du CS... autrement dit, que s'il joue au c... et vous oblige à vous déplacer à chaque pièce, vous allez jouer au C... et demi... et faire demander toutes les pièces par le CS, il sera donc obligé de toutes les envoyer à tout le monde.
citation: Pour l'histoire des photocopies, dans le contrat il est précisé qu'il doit fournir au CS tout document qui lui serait demandé avec un petit (*) qui indique hors frais de tirage et affranchissement ... Or un PDF ne demande rien ...
Mais il n'est pas obligé de les fournir en pdf... Or, il est parti pour jouer au C...
citation: S'il ne veut pas palier à ce tarif horaire pourront nous lui dire ok faites les photocopies à ce tarif puis rejeter cette ligne dans l'approbation des comptes ?? ...
Ca peut paraitre bête mais si je peux jouer au plus bête que lui ... Je n'hésiterai pas !
Je vous conseille pas de dire OK à un tarif qui n'est pas celui mentionné au contrat. Certes, l'AG pourrait ensuite refuser la dépense, car ce n'est pas parce que le CS a dit OK que l'AG est obligée d'être d'accord. Mais ça vous décrédibiliserait.
Il vous met exprès une barrière financière. Contournez le problème, demandez lui plutôt de vous fournir les pièces : "aux conditions telles que prévues au contrat". A lui ensuite de facturer ce qu'il veut, et de prendre le risque de voir cette facturation rejetée par l'AG. |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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93
Posté - 13 sept. 2014 : 13:13:04
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Philippe,
*rôle *ajoute *fil *où *payeR ... bon, on ne va pas systématiquement tous nous corriger nos fautes ... m'enfin, je ne veux pas vous obligeR (celle-ci me pique particulièrement les yeux, et à chaque fois... ce n'est pas faute de vous voir arriver ) .
Non, ce n'est pas parce qu'il est l'interlocuteur privilégié (ce qui fait parti de son rôle, nous sommes d'accord) qu'il est fondé d'exiger les docs... Il peut l'être, sous conditions : qu'il ait été expressément désigné pour ce faire !
L21 : "Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat."... Où voyez-vous que le président de CS aurait aussi ce statut ?
Pensez-vous pouvoir convaincre un syndic retord en lui disant par LRAR :
"Il est élu parmi ses membres, c'est bien le représentant, le délégué, l'ambassadeur, ... du CS. Il parle au nom de ce collège." ? ...
Vous faites l'erreur, Philippe, de surévaluer son rôle. Il n'est nulle part écrit que le président d'un CS est son représentant légal. Un président se croyant fondé de tenir mordicus cette position serait nuisible aux bon fonctionnement de l'ensemble, par exemple en constatant que son syndic refuse de lui envoyer les pièces sous prétexte que c'est le CS et non son président qui doit le faire (sous réserve d'une délégation du CS, ou d'un RFCS l'habilitant). L21.
Cela dit, il existe beaucoup de complaisances avec cette question, y compris chez nous, et notre syndic (tant mieux pour ma copro, ils s'entendent apparemment plutôt bien.)
Cette surestimation du rôle d'un président de CS est une calamité.
edit.: précision du destinataire direct du message, suite à croisement de posts.
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Édité par - Stéphane le 13 sept. 2014 13:20:36 |
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Posté - 13 sept. 2014 : 13:39:35
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stéphane : le role du président du CS n'est pas le fond du problème posé par darksanke89. De plus relisez mes posts précédent ou je parle assez souvent de président du CS " dictateur ".
Mais vous faites erreur sur le sens du terme " représentant "; dans tous groupes, syndicats, collèges il faut un représentant qui parle au nom de tous, sinon cela ne peut pas fonctionner. Le CS est un collège dont le représentant p^résident du CS transmet les avis au syndic et à l'AG.
L'assemblée nationale, le senat ont leur président qui représentant ces assemblées ! Les syndicats ont leur secrétaire général !
Sans " chef " rien de peut fonctionner.
stéphane : aucun avis sur cette histoire de lot de copropriété "disparu" de l'EDD ?? 
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95
Posté - 13 sept. 2014 : 13:46:05
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viviane : le syndic ne remboursera jamais cette facture de copie de documents que le CS réclame conformément à la loi, même si l'AG la rejette.
C'est d'abord une mise en demeure en RAR en menaçant ce syndic d'une injonction de faire qui ne coute pas grand chose au demandeur mais qui aura un impact sur l'ensemble des copropriétaires sur la pugnacité de leur CS.
Une des solutions est de prendre rendez vous chez le syndic avec une majorité de membres, avec une liste préalable des documents que le CS désire vérifier : tous les PVs d'AG, liste de présences, bordereau RAR d'envoi, RDC du syndic,.... ET ne faire que des copies des documents importants dans ce dossier.
Tres difficile au syndic de refuser cela devant un CS complet !
Mais ce syndic est peut-être capable de vous fermer les portes du cabinet !! du déjà vu dans notre copro.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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96
Posté - 13 sept. 2014 : 13:56:14
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Les organisations que vous citez ont des règles de fonctionnement qui donnent ce statut à leur président. ... Peu de CS possèdent de telles règle, c'est ce qui fait toute la différence !
Pour l'ensemble de ce sujet, je n'ai pas trouvé l'icône "I like it" pour y donner mon avis !
(c'est une plaisanterie qui fait référence à un autre sujet, d'un autre forum UI)
Je le parcours ce sujet. Pensant que le demandeur est entre de bonnes mains, je n'ai pas trouvé l'occasion d'y mettre mon grain de sel plus que cela. |
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97
Posté - 13 sept. 2014 : 14:57:20
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stéphane : à vous lire le CS n'a pas besoin de président puisqu'il serait un membres comme les autres, ou un simple organisateur de réunion !
Mais contrairement aux autres membres il a un pouvoir très important c'est la possibilité de convoquer une AG en cas de carence du syndic.
Stéphane : le président du CS est bien l'interlocuteur privilégié du syndic :
A méditer aussi l'article D.26 :
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 12
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, [/b]lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres.
[b]Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.
..................
CQFD.
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Posté - 13 sept. 2014 : 15:35:45
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citation: Même si je suis président, le CS est un collège et je dois refleter une décision collégiale ... je pense qu'il est bon de lui apporter un vote en CS même si cela ne le regarderai en rien ... au moins je peux dormir tranquil ... Les votes du conseil syndical s'appellent des AVIS. ca fait bien de parler des AVIS et de les communiquer au syndic.
Sinon, dans les citations faites par Philippe, et Gedehem a deja évoqué ce point, il est essentiel que celui qui ailler voir le syndic soit HABILITE par le conseil syndical. Donc un AVIS du conseil syndical demandant copie des pièces x et Y est essentiel pour éviter d'essuyer (acheter un torchon) un refus.
Même si ce n'est pas de bonne guerre, le syndic ou quiconque de ses employés est en droit de refuser la copie de pièces au conseil ou au président qui n'est pas muni d'un mandat (d'une habilitation) du conseil pour ce faire. Donc autant faire les choses bien depuis le départ puisque de plus ca ne mange pas de pain (y'a juste vos apéros qui vont souffrir puisque le conseil va durer un peu plus longtemps)
Donc avis: Mandat est donné a tout conseiller syndical de demander les pièces relatives au lot numéro ? en particulier demandes de modifications du RdC, courriers, estimations et devis.....
Si a un moment, il y a un problème juridique grave qui se pose, et que le conseil n'est pas capable de répondre ou n'a pas de spécialiste vos pouvez sans en référer 'a l'AG engager un avocat ou un conseiller juridique, un géomètre et le faire payer par le syndicat pour vous donner des conseils.
Il ne faut pas exagérer, si le budget annuel est de 20 000 euros et que vous dépensez 150 000 en conseils, ca ne va pas fonctionner évidemment, mais si le risque est de 10 000 euros et que vous dépensez 1000, tout le monde vous en saura gré (vous = conseil syndical, en tant que président vous n'avez aucun droit a engager quiconque, n'omettez pas de faire voter un avis en ce sens et d'en faire les compte-rendus)
Les CR ne sont pas forcément a diffuser a tout le monde, mais il faut qu'ils existent, il faut qu'a postériori votre gestion soit indiscutable, et la diffusion par mail a la bonne date du compte rendu a tous les conseillers est deja un bon début d'indice en cas de soucis postérieurs.
Bon, c'est du boulot, mais du boulot nécessaire/ |
Édité par - ribouldingue le 13 sept. 2014 16:00:50 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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99
Posté - 13 sept. 2014 : 17:14:51
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citation: (initialement posté par Ribouldingue)
Donc avis: Mandat est donné a tout conseiller syndical de demander les pièces relatives au lot numéro ? en particulier demandes de modifications du RdC, courriers, estimations et devis.....
(Réponse à Ribouldingue, Vivianne, et au "serpent noir de l'Yonne" aussi. et par ailleur à Philippe) Il vaudrait mieux ne désigner qu'un seul mandataire (tâche d'optention des pièces interressant le syndicat) plutôt qu'a tous (les membres du CS).
En effet, en ce qui concerne le D26 pour aller chercher "au bureau du syndic ou au lieu en accord avec lui", tous les membres pourraient sans équivoque être mandatées, mais dans le cadre de L18, un seul mandataire serait à mon avis préférable. (ce serait donc une procédure de confort pour le CS, permettant à celui-ci, via le mandaté (ET NON PAR DEFAUT DE SON PRESIDENT...), de pouvoir être fondé de pouvoir réclamer ces documents à distance aussi)
...je n'ai pas d'argument véritable sinon qu'une impression que cela resterait mieux ainsi dans l'esprit de la loi (et du fonctionnement de toute institution, merci Philippe de l'avoir rappelé) à savoir : n'avoir avec l'extérieur, qu'un interlocuteur privilégié. (que même si l'élection de président de CS lui attribue un statut particulier et important (Philippe, je vous l'ai aussi toujours dit à défaut de vous l'avoir confirmé), il n'a pas le "pouvoir" de "demander une pièce intéressant le syndicat" au titre de L'ARTICLE 18 DE LA LOI, en tous cas pas si son RFCS ne le stipule pas, faudrait-il de nouveau le rappeler) |
Édité par - Stéphane le 13 sept. 2014 17:17:00 |
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Posté - 13 sept. 2014 : 17:47:35
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stéphane : A quoi sert donc un président du CS si il n'a pas pouvoir de demander les docs du SDC ? alors que la loi dit autre chose !
Pourquoi proposer un fondé de pouvoir ?? qui n'existe pas dans la loi ??
Il DOIT y a voir débat au sein du CS, et celui-ci doit être solidaire devant le syndic.
Ne pas oublier que c'est le CS qui controle le syndic ET pas l'inverse.
Que dire du syndic de darksnake, ce qui nous interresse ici, qui refuse de communiquer alors que le CS ET son président sont empechés dans leur mission de controle fixée oar la loi ?
Que dire de ce syndic qui a un "certainement" ( on va le savoir bientot) un très GROS problème de répartition de charges ET de convocation d'un copropriétaire qui pourrait causer un préjudice au SDC en cas d'assignation ??
Demander la signature de tous les membres du CS est un autre idiotie, et un manque de savoir faire. Il DOIT régler cette affaire au plus vite avec ce CS ET son président darksnake89 et il cherche à gagner du temps; OU à se faire virer !
Un tel syndic va se faire tapper FORT sur les doigts par le juge si darksnake898 lance une injonction de faire !
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Lot de copro jamais convoqué, tantièmes erronés 
