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 Posté - 15 sept. 2014 : 12:02:58
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darksnake89 : avez vous voté un budget de fonctionnement du CS ? Avez vous prévu un telle dépense d'avocat conseil ?
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 Posté - 15 sept. 2014 : 12:34:47
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dans le contrat c'est indiqué qu'il donnera au CS tout document mais hors frais de photocopies et d'affranchissement...il pourrait donc nous facturer 0,14€HT / copie .... il faut que je le mentionne dans le vote tout de même pour que se soit clair.
J'ai pris RDV auprès d'un avocat membre de l'association de syndicats des copropriétaires pour conseil. la secrétaire m'a dit que le premier RDV serait gratuit et ensuite en fonction des poursuites à faire on définira un tarif |
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Posté - 15 sept. 2014 : 12:38:47
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non il n'y a pas de budget de fonctionnement prévu car on est une petite copro et pour l'instant il n'y avait jamais besoin de ce budget ... je vois là l'importance d'en avoir un ....
Toujours qu'il faudra prendre conseil d'un juriste ou avocat pour savoir ce qu'il en est de notre affaire juridiquement parlant ! |
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Viviane
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124
Posté - 15 sept. 2014 : 12:45:50
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citation: il faut que je le mentionne dans le vote tout de même pour que se soit clair.
Moi je le ferais pas, vous allez partir sur un débat sans fin où il vous expliquera qu'il a le droit de facturer plus pour telle et telle raison et que si vous donnez pas votre accord alors il vous donnera pas les copies..C'est ce qu'il a commencé à faire. Mais bon, c'est vous qui voyez..
Pour l'avocat, Si vous êtes surs de vos voisins, vous préoccupez pas du budget du CS. Vous le voyez sans en parler au syndic, les membres du CS avancent l'argent, et ensuite vous demanderez le remboursement au syndic, avec si nécessaire une résolution spécifique disant que l'AG approuve la dépense. Nous c'est que qu'on a fait.
Il faut toujours un budget de fonctionnement, faites le la prochaine fois. |
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Posté - 15 sept. 2014 : 14:18:38
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darksnake89 : " je vois là l'importance d'en avoir un ...."
Mais comment payer un conseil d'un pro. quelqu'il soit ?
Ce budget de fonctionnement fait partie des charges courantes de copropriété.Le syndic ne pourra pas payer ce conseil si cela n'est pas dans le budget annuel. ! voilà ou c'est important.
De plus, contrairement à ce que certain avance ici, les membres du CS n'ont pas à avancer ce genre de frais.
Et croyez vous que votre syndic si ouvert à vos demandes va vous rembourser, et avec quel argent ? quand cela n'est pas prévu au budget. Il va aussi payer de sa poche
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Viviane
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126
Posté - 15 sept. 2014 : 17:18:44
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Normalement, un budget n'est pas si strictement calculé qu'on ne puisse payer une consultation d'avocat non prévue car on n'a pas la trésorerie.. Ou c'est un budget mal fait. A 300€ max pour une heure, (au delà c'est de l'arnaque) ca voudrait dire qu'on ne peut pas non plus payer un joint de robinet à changer de plus que prévu..
Et en fin d'année, il est courant que le SDC ait dépensé moins, mais aussi parfois plus que prévu.. Ce qui sera non pas payé par le syndic mais répercuté sur les copros.. .
L'AG étant, in fine, si litige il y a entre syndic et CS sur la pertinence de la dépense, seule à décider sans que le syndic puisse aller contre sa volonté. |
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Édité par - Viviane le 15 sept. 2014 17:23:28 |
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Viviane
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127
Posté - 15 sept. 2014 : 17:32:34
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Je rajoute : d'où l'importance de savoir ce qu'en pensent vos voisins.
Avec un budget de fonctionnement du CS, c'est plus simple. Le CS a de par la loi le droit de prendre conseil auprès de la personne de son choix, sans avoir à obtenir au préalable l'accord de l'AG ni du syndic, qui se contente de signer l'ordre de service. La ligne budgétaire, elle, fixe la limite financière de ces dépenses.
Sans limite financière fixée par le budget, mieux vaut être sur que l'AG va pas retoquer la dépense.
Mais 300€ c'est pas non plus le bout du monde, si l'AG refusait de payer et que vous le déduisiez de vos charges, un peu à chaque membre du CS, ça irait pas très loin. Sauf que pourquoi se fatiguer à se battre pour un SDC qui vous en donnerait pas les moyens.. |
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Édité par - Viviane le 15 sept. 2014 17:33:57 |
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Posté - 15 sept. 2014 : 17:57:58
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viviane : Mais 300€ c'est pas non plus le bout du monde, si l'AG refusait de payer et que vous le déduisiez de vos charges, un peu à chaque membre du CS, ça irait pas très loin.
"La loi de viviane"
Un CS qui déduirait de ces charges une facture que l'AG a rejetté ? quel conseil ! encore une fois hors de la loi de la copropriété.
Le syndic se fera alors une joie d'assigner ces copros membres du CS.
Encore des scénarios " impossibles".
Darksnake89 va réunir son CS, dégager une marche à suivre qui respectera surtout la loi de la copropriété,car il va devois la rappeler au syndic en ce qui concerne le refus de communiquer les docs du SDC.
Rappeler au syndic la loi, qu'il commet une grosse erreur en ne faisant pas le maximum pour régler ce problème de ce lot en concertation avec le CS, dont la mission est aussi d'assister celui-ci.
Devant un CS solidaire et très pugnace, le syndic va " plier".
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Viviane
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129
Posté - 15 sept. 2014 : 18:13:09
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citation: Le syndic se fera alors une joie d'assigner ces copros membres du CS.
Assigner plusieurs personnes pour 300€ ? Soit 2000 à 3000 € d'avocat par assignation ? Sans aucune certitude que le juge condamne le copro à rembourser ces frais ? Avec même le risque que le juge dise que l'AG a eu tord de refuser la dépense? Ce serait inédit comme scénario... Le plus probable serait qu'il laisse la chose pourrir indéfiniment sur les comptes... jusqu'à la vente du lot. Et au bout de 5 ans, c'est mort, il peut plus rien demander.
Mais bon, on sait jamais, effectivement. Et darksnake est assez grand pour décider seul. |
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Édité par - Viviane le 15 sept. 2014 18:22:57 |
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Posté - 15 sept. 2014 : 19:05:24
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viviane : assigner est un peu fort !! disons mettre en demeure les mauvais payeurs membres du CS qui ne vont pas suivre dans ce genre de conseil ! heureusement.
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Posté - 16 sept. 2014 : 13:22:47
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Nouvelles du jour ... néant !
Le CS d'hier a été un fiasco total ... nous étions 2 sur 4 donc nous n'avons rien pu faire (pas de RFCS qui pourrait indiquer que le vote du président est prépondérant etc ...)
un troisième est venu mais n'a pas voulu debattre du sujet (d'autres problèmes perso à gérer ...)
Je pense qu'ils ne voient pas le danger de notre inaction ... et sans ce CS je ne peux demander les documents dont j'ai besoin à l'avancement de ce dossier ...
J'ai tout de même pris RDV le 06/10 avec un avocat qui fait partie de la chambre de l'association des syndicats de copropriétaires pour avoir son avis sur notre dossier et pourquoi pas un devis pour nous défendre ...
Le syndic quant à lui fait l'autruche et m'a envoyé un mail qu'il campait sur ses positions, le tarif sera de 90€ TTC si nous souhaitons copies des pv d'AG et des feuilles de présence ....
Je lui ai rappelé que son contrat incluait les demandes de documents du syndic hors frais d'affranchissement et de photocopies qui ne pourraient alors s'élever qu'à 0.14€ HT et que s'il ne s'alignait pas au contrat qu'il me trouve un texte juridique l'y autorisant ...
Que pensez vous de tout ça ?
Le vote de 3 membres sur 4 suffit il à la validité de ce dernier ? (pas de RFCS pour ceux qui me le demanderait) |
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Posté - 16 sept. 2014 : 13:47:30
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3/4 était la limite de toutes facons.
Dans ce genre d'ambiance faire passer un vote double pour le président reste suspect donc autant ne pas le faire, il faut le faire en période apaisée.
Vous êtes deux actifs, et le troisième plutôt contre. Vous risquez d'avoir a vous battre tout seul, du coup l'idée d'une consultation gratuite est excellente.
L'attitude du syndic est devenue suspecte, il y a peut-etre a gagner a payer en indiquant que vous acceptez de payer a charge de demander au juge en cas d’irrégularité de vous décharger de ce paiement, ou de décharger le syndicat de ce paiement.
Ne pouvez-vous pas aller sur place et faire vos propres photos?
Et la pêche aux PV d'AG chez les copros?
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Posté - 16 sept. 2014 : 14:09:30
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darksnake89 : et sans ce CS je ne peux demander les documents dont j'ai besoin à l'avancement de ce dossier ...
NON !!!!! pas du tout ! le CS DOIT rappeler la loi à ce syndic, qui a OBLIGATION de vous fournir gratuitement tous les docs du syndicat.
Le président du CS n'a pas à être mandaté pour demander les docs, ET le CS n'a donc pas à voter contre un mandat.
Les frais de copies précisés dans ce contrat ne concerne pas les demandes du CS. C'est gratuit pour le CS
Cela concerne les frais de copies diverses, et de copies demandés par des copros.
De plus, ce n'est pas le CS qui vote ce RFCS, il en propose unà l'aG qui va l'adopté ou non.
De plus TOUT copro. peut proposer à l'AG un RFCS.
Que dit votre RDC sur le fonctionnement du CS ?
Votre syndic fait de l'obstruction sans respect de la loi de la copropriété. Il empêche le CS de vérifier les comptes et la gestion du syndic ce qui constitue une faute GRAVE.
Suite à cette réponse de ce syndic, un RAR pour le mettre en demeure de vous fournir les docs que vous allez listé dans ce courrier, ET sous huit joues, ET que sans réponse vous saisirez le TGI en injonction de faire avec des DI. Je vous ai donné un exemple de condamnation d'un an d'honoraires pour ce genre de blocage du CS.
Vous allez consulter un syndic, il vous fera un exemple de ce courrier. ET demandez lui peut-être de faire ce courrier ! le syndic va vite s'apercevoir que vous ne rigolez pas avec la loi pour faire respecter les droits du CS.
Pas de chance avec votre CS; mais si vous êtes deux à le faire fonctionner cela suffit, tant pis pour les autres.
ET avec 2 voix sur 3 vous aviez la majorité
Si vous êtes 2 à chaque réunion régulièrement convoquée, vous désidérez à 2; les autres étant absents, leur voix ne comptent pas.
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Posté - 16 sept. 2014 : 14:30:27
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nous sommes 4 en tout. 1 était absent car travaillait, l'autre n'a pas voulu voter car d'autres problèmes à régler selon lui (tensions avec ce membre au sein du CS)
Je suis obligé de le garder car si je lui demande sa démission le CS n'est plus valide et nous devrons convoquer une AG qui sera à nos frais et je ne veux pas faire ce plaisir au syndic ...
Quel loi indique que le syndic doit fournir ces documents gratuitement ?
C'est indiqué que sur la demande du CS il doit donner les docs ... rien n'est indiqué quant à la facturation ...
Et le CS etant un collège, c'est la décision du CS qui me donnera accord |
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Viviane
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135
Posté - 16 sept. 2014 : 14:36:44
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citation: Le vote de 3 membres sur 4 suffit il à la validité de ce dernier ? (pas de RFCS pour ceux qui me le demanderait)
Tentez le coup, qu'est-ce que vous risquez? Si ça se trouve ça viendra pas à l'idée du syndic de vérifier si vous avez un RFCS.
Sans compter que 3/4 pour vous élire président + vous mandater au moins vous pour demander les docs, s'il oppose un refus au motif de l'absence de RFCS, il pourrait bien être retoqué par le juge qui lui demanderait pourquoi il a pas mis ce RFCS à l'ordre du jour d'une AG... Vu que c'est son boulot de faire respecter la loi ET de rédiger l'ODJ.
Ce qui est surtout incompréhensible de la part du CS c'est de ne pas mandater quelqu'un pour demander les docs, quels qu'ils soient.
Ca va être dur d'aller au TGI pour obstruction au CS si vos collègues du CS suivent pas.
GARDEZ PRECIEUSEMENT CELA DIT LES REPONses iniques du syndic
Récupérer les PV auprès d'anciens copros est effectivement à faire en premier.
Si vous y arrivez pas, vous avez de toute façon droit à ces PV (et les annexes, donc feuilles de prsence, convocation, et tous les docs de la convoc) en tant que copro lambda.
citation: Article 33 décret 1967
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic.
Et là , vous pouvez faire un référé en votre nom propre pour les obtenir.
Parlez en également aux autres copros. En tant que président, vous pouvez convoquer un AG extraordinaire. Si vous avez la preuve que les autres membres du CS ne font rien, l'AG peut les révoquer, et en choisir d'autres. Plus une résolution stipulant que le président peut demander tout ce qu'il veut sans avoir besoin d'être mandaté par le CS. |
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Posté - 16 sept. 2014 : 14:47:21
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Philippe a recadré mes réponses et il a bien fait:
Ce n'est pas le cs qui vote son propre réglement.
J'aurais du le préciser.
En revanche, il peut se saisir lui-même de ce sujet et le proposer à l'AG, c'était donc en cela que je commentais et disais que dans une ambiance de CS inactif, proposer au sein du CS le vote double du président avant de le présenter à l'AG est délicat, et je maintiens.
Si le syndic n'objecte pas pour cause de son refus de production gratuite des documents ce défaut de mandat, faites la réitération par courrier RAR, indiquez que vous tenez le mandat a disposition si nécessaire mais que l'injonction de faire l'obligera sous astreinte (50 euros par jour de retard par exemple, attention, astreinte et non DetI) et listez dans le RAR vos demandes
Pour ce qui est de mandater les conseiller pour l'obtention des documents, les points de vue sont irréconciliables, je mets ceci: http://www.juritravail.com/Actualit...dic/Id/17047
et aussi Article 26 du décret 67-223
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
On va peut-etre mettre tout le monde d’accord en ce que la demande par RAR est faite par le président AU NOM du CONsEIL SYNDICAL et qu'on demande de fournir les copies non pas a un conseiller mais au conseil VALABLEMENT REPRESENTE par son président, ainsi que le spécifie la loi.
Attention à la validité des votes en CS;
En effet avec 2 voix sur 2 puis 2 voix sur 3, vous aviez la majorité.
Mais encore faut-il que la convocation soit claire et précise et que le dernier et l'avant-dernier ne puissent pas arguer plus tard de convocation floue ou imprécise sur l'horaire. il vaut mieux conserver des traces.
Je rappelle enfin (même décret 67-223) que:
[b]Article 25
.../...le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.Tout est de savoir si les tire-au-flanc sont vacants ou absents. |
Édité par - ribouldingue le 16 sept. 2014 14:55:19 |
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Viviane
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137
Posté - 16 sept. 2014 : 15:19:23
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Dans le lien que vous citez, ce qui est surtout intéressant c'est l'article 21, qu'on avait oublié:
citation: Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Donc faute d'être mandaté pour aller chercher copie , faites demander des docs précis au CS.
Vous pouvez tenter de dire qu'il suffit que ce soit demandé par le président, mais apparemment, ça marche pas.
Cela dit, acter vos demandes par un RAR est indispensable. Menacer d'une procédure quelconque, je suis moins sure. Si ensuite le CS ne suit pas, vous passerez définitivement pour un charlot. Personnellement, je ne menace de faire que ce que je suis certaine de faire.
Enfin une dernière technique: (déjà éprouvée par moi même): vous allez dans les bureaux du syndic, à deux, et refusez de sortir tant que vous avez pas ce que vous voulez. PV + feuille de présences +pouvoirs. Les syndics ont horreur qu'on aille faire scandale dans leurs bureaux, ça les décrédibilise auprès de leurs employés. Mais faut être tenace. Comptez plusieurs heures. Et se balader le plus possible dans tous les bureaux : surtout ne pas rester sagement assis là où on va pouvoir vous oublier. |
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Édité par - Viviane le 16 sept. 2014 15:20:00 |
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Posté - 16 sept. 2014 : 16:22:32
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citation: Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier
Je ne suis pas habilité ...
N'ayant pas de RFCS (je sais qu'il faut le voter en AG il etait en préparation mais en standby du coup ...) je ne suis pas le représentant du CS.
En tant que président, actuellement, je ne peux que refleter l'avis du CS et aujourd'hui ... je n'en ai pas !
Je vais faire des convocations en RAR à tous les membres du CS avec date et lieu de rendez vous précis ainsi que le détail des points à l'ordre du jour. Je ferais en sorte que 3 des membres soient là au minimum de sorte de pouvoir dégager une majorité.
Je vois beaucoup d'entre vous indiquer que ces documents doivent etre fournis gratuitement ... Sur quel texte vous basez vous ? C'est indiquer qu'ils doivent nous fournir tout document à la demande du CS pas que ça doit etre gratuit ... (bien que ça m'arrangerai !)
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Viviane
Pilier de forums
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139
Posté - 16 sept. 2014 : 16:46:22
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citation: N'ayant pas de RFCS (je sais qu'il faut le voter en AG il etait en préparation mais en standby du coup ...) je ne suis pas le représentant du CS.
Dans ce genre d'histoire, faut pas être plus royaliste que le roi. C'est un rapport de force. Si vous êtes intimement persuadé de ne pas avoir le droit de réclamer ces docs, vous les obtiendrez jamais.
J'ai été dans la même situation que vous. On avait pas non plus de RFCS. La différence avec vous, c'est que je savais même pas que ça existait, du coup je me suis jamais posé la question de savoir si ce que je demandais était légitime. Cela dit, tout le CS était derrière moi, et le syndic le savait. Il a d'ailleurs tout fait pour semer la zizanie entre nous.
Et croyez le ou pas, le syndic n'a jamais pensé à soulever ce problème d'absence du RFCS. Et pourtant, il avait un paquet à cacher et à perdre, au moins autant que le vôtre.
Ce que je ferais:
Demande des docs au syndic en RAR en tant que président du CS. Tout de suite. Sauf si vous supposez que vos collègues pourront prétendre ne jamais vous avoir élu président. Il vous les donnera pas, mais ça lui montrera que vous allez pas vous contenter de ses réponses.
convocation officielle du CS en RAR (ou contre décharge) si vous pensez que certains pourraient arguer n'avoir pas été convoqués. Avec un ODJ clair :
Vote vous mandatant pour demander n'importe quelle pièce
Plus Vote demandant PV certifiés conformes + feuille de présence + pouvoirs + convocations complètes avec annexes et tout le reste.
Partez du principe que si vous avez la majorité des votes des présents c'est bon. N'importe quel juge considèrera probablement la même chose. Ce serait différent si vous disiez que votre voix est prépondérante. Là , il faut un RFCS.
Personne n'a dit que le syndic devait fournir les pièces gratuitement. Il peut facturer les copies au tarif de son contrat. Mais pas le travail, ça fait partie des missions courantes. Si vous lui demandiez quelques milliers de page, un juge pourrait sans doute considérer que vous abusez, mais c'est pas le cas. Mais au pire, vous crispez pas sur 90€. Ne dites ni oui ni non, contentez vous de le renvoyer à la loi et son contrat, vous règlerez cette question plus tard. Là c'est des milliers d'euros en jeu pour vous. Tachez de faire comprendre ça à vos collègues du CS.
Dans tout autre cas, je vous conseillerais d'envisager rapidement un changement de syndic. Mais là , c'est pas forcément votre intérêt. C'est le syndic de promotion, il a toutes les réponses à vos questions. Obtenir les docs d'un syndic qu'on a quitté, c'est encore plus dur.
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Édité par - Viviane le 16 sept. 2014 16:53:57 |
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Posté - 16 sept. 2014 : 17:12:32
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darksnake89 : "Je ne suis pas habilité ...
N'ayant pas de RFCS (je sais qu'il faut le voter en AG il etait en préparation mais en standby du coup ...) je ne suis pas le représentant du CS."
Vous faites erreur !!
Le président du CS est le "représentant " du CS, c'est l'interlocuteur privilégéié du CS? .. IL n'a pas besoin d'être mandaté CAR ELU par le CS.
DE plus l'AG élit un CS pour une mission fixée par la loi de 1965. Il véirife les comptes du SDC,il se saisit de tout dossier du SDC, il vérifie la gestion du syndic- mandataire du SDC, .....
Pour exercer sa mission fixée pa la loi, il a OBLIGATOIREMENT besoin de TOUS les documents du SYNDICAT. Le syndic mandataire du SDC n'a pas à faire payer des documents appartenant au SDC au conseil syndical que l'AG, la seule décisionnaire, a élu.
Ces documents n'appartiennent pas au syndic mais au SYNDICAT. SYNDICAT QUI A ELU UN CS pour une mission de controle du SYNDIC.
Par conséquent le SYNDICAT n'a pas à facturer, car c'est lui qui facture et pas le syndic, des documents lui appartenant pour la mission du CS, des copropriétaires bénévoles.
Le président du CS est habilité dès son élection !!! Il n'a pas besoin d'être mandaté par le CS pour recevoir les docs, les mails ou les coup de fil du syndic !!
Une nouvelle fois : un syndic qui empêche le CS d'éxécuter sa mission de controle, qui est élu et mandaté par l'AG, est CONDAMNABLE !!!
darksnake89 : vous n'avez pas de RFCS, mais que dit votre RDC sur le fonctionnement du CS. Si il existe un paragraphe la dessus, c'est un RFCS
viviane :" Obtenir les docs d'un syndic qu'on a quitté, c'est encore plus dur."
OH !!! mais le nouveau syndic va recevoir TOUS les docs du syndic sortant !! l'ancien n'a plus rien à donner , ni à vendre ! Il s'agit ici de PV d'AG, de feuilles de présences, de copies de RDC, ....
viviane :" En tant que président, vous pouvez convoquer un AG extraordinaire. Si vous avez la preuve que les autres membres du CS ne font rien, l'AG peut les révoquer, et en choisir d'autres. Plus une résolution stipulant que le président peut demander tout ce qu'il veut sans avoir besoin d'être mandaté par le CS."
AH !!! La loi de viviane,
FAUX : Le président du CS ne peut pas convoquer une AG pour révoquer des membres du CS ! C'est le syndic qui le fait !! ET pour révoquer des emebres du CS il fuadra autre chose que ' s'ils ne font rien" !!!
FAUX : l'AG élit son CS, mais elle n'a pas à le mandaté pour qu'il demande les docs du SDC au Syndic !!! Sans docs le CS ne eput âs exercer sa mission !!
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Édité par - philippe388 le 16 sept. 2014 17:17:35 |
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Lot de copro jamais convoqué, tantièmes erronés 
