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BIBI
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 Posté - 22 sept. 2014 : 08:34:44
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Une A G avait précédemment voté le ravalement du bâtiment principal, en omettant d'y inclure le ravalement d'une maison à part du bâtiment principal mais faisant bien partie de la copropriété.
Les occupants de la maison ( divisée en 2 appartements) ont enfin obtenu que le ravalement de la maison soit voté , mais voici ce qui est noté sur le PV :
* Décision d'effectuer les travaux ayant pour objet la réfection en peinture de la villa dans la cour . Devis non reçus à ce jour ( article 24 ) :
* L'ag précise que le coût , ainsi que les frais, honoraires , assurances y afférents d'un montant total de 15000 € TTC seront répartis selon les .....
Le C S se réunira pour le choix de l'entreprise - et le planning des appels.
* Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés
- pas de contre ;ni d'abstention
Merci pour vos remarques, conseils.
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Viviane
Pilier de forums
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1
Posté - 22 sept. 2014 : 10:41:02
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La résolution est assez mal rédigée et ficelée puisque décidant plusieurs choses en même temps:
- Oui on fait les travaux
- on donne mandat au CS pour choisir le devis on suppose dans la limite de 15000 euros.
Mais bon.. Donner mandat au CS pour un devis précis pour des travaux précis,ca n'est pas illégal.
citation: Le C S se réunira pour le choix de l'entreprise - et le planning des appels.
Ca veut dire que c'est le CS qui décidera de la date des appels? Ou que dans la résolution suit le planning des appels que vous n'avez pas recopié?
citation: Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés
- pas de contre ;ni d'abstention
S'il y avait des absents, ils peuvent contester. Mais je suis sure que ça, vous le savez. Gagner est une autre histoire. |
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Édité par - Viviane le 22 sept. 2014 10:42:56 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 22 sept. 2014 : 11:08:08
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La résolution était effectivement mal rédigée dans la convocation mais elle aurait dû être améliorée dans le sens donné par Viviane au moment de passer au vote et donc dans le PV.
Un devis a, entre autres, pour objet de préciser quel travail est à faire. En l'état, on ne sait pas :
- quelles sont les surfaces à peindre : murs bien sûr, murets à côté ? volets ? huisseries ?
- quel traitement est fait avant de peindre ?
- quelle est la qualité, la couleur de la peinture : idem bâtiment principal ? autre ? ça va mieux en l'écrivant,
- y-a-t-il de la dépose (store) à la charge du résident ?
Je recommanderais au CS de bien communiquer sur son mandat : donner les éléments essentiels des devis en concurrence puis du devis retenu (avec le prix). De sorte qu'un copropriétaire qui trouve à redire le dise avant que l'OS soit passé.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 22 sept. 2014 : 13:28:27
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Ce qui est le plus gênant dans cette résolution c'est le manque de devis, une obligation !
voter 15 000 € de ravalement sans rien connaitre des travaux, et en plus mandater le CS, n'est pas très sérieux.
Un oubli au départ d'une partie de la copropriété pour un ravalement, un oubli de devis à l'OdJ, ...... Que fait donc le CS et le syndic ?? 
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BIBI
Contributeur vétéran
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 Posté - 22 sept. 2014 : 16:26:52
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Effectivement :
- pas de surface précisée sur le devis initial ( ravalement du bâtiment ) et les 2 copropriétaires de la ville affirment que leur villa était incluse ...
maintenant: pas de devis.. surface Ă prendre en compte inconnue ?
Toutes les questions à traiter résumées en une seule ( ravalement .. honoraires.. )
Quant au C S, il n'Ă©coute que le son de cloche du syndic..
Un des 2 résidents de la villa a fait faire un devis ( travaux = 8000 € : toutes les surfaces ont été prises en compte)
Le délai de contestation d'A G est passé .. Il ne reste que mettre la pression du le C S et le syndic .. avant qu'ils ne commandent les travaux .. sans informer quiconque ... Si vous avez d'autres solutions .. merci de les exposer
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Posté - 22 sept. 2014 : 16:48:25
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BIBI : l'AG a adopté une résolution sans devis,elle a mandaté le CS pour choisir l'entreprise dans le budget de 15 000€, pas d'opposants à ce vote, pas d'absents qui ont contestés dans les 2 mois, ...
Cette décision s'impose à TOUS.
Le syndic et le CS n'ont pas à subir des pressions; le syndic DOIT exécuter cette décision, le CS doit exécuter son mandat donné par l'AG.
TOUTE contestation devant le TGI sera rejetée.
Ce copro. qui se reveille trop tard a t'il adopté ces travaux ? fut il absent lors de l'AG ?
Ces travaux seront donc effectués pour 15 000 €.
Tant pis pour les copropriétaires qui on adoptés cette résolution sans devis, ...... Ce sont tous des grandes personnes, et personne n'a obligé les présents et représentés à voter TOUS pour.
Pas de temps Ă perdre avec ce dossier clos. 
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PROSPER83
Contributeur senior
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6
Posté - 22 sept. 2014 : 18:05:43
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BIBI : Décision d'effectuer les travaux ayant pour objet la réfection en peinture de la villa dans la cour . Devis non reçus à ce jour ( article 24 )
VIVIANE : Mais bon.. Donner mandat au CS pour un devis précis pour des travaux précis,ca n'est pas illégal.
Sauf qu'il est très curieux que nul n'est songé à poser cette question :
A qu'elle majorité ce mandat au CS a t'il été donné ?
et Ă relever ceci :
Si la résolution ne figurait pas à l'ODJ, ce qui semble être le cas, ce mandat ne pouvait donc pas être voté.
+ Pas de devis = violation de l'art. 11 du décret du 17 mars 1967
+ pas de surface précisée sur le devis initial ( ravalement du bâtiment ) et les 2 copropriétaires de la ville affirment que leur villa était incluse ...
+maintenant: pas de devis.. surface Ă prendre en compte inconnue ?
+ Toutes les questions à traiter résumées en une seule ( ravalement .. honoraires.. )
Ce qui fait donc pas mal d'irrégularités.
Malheureusement il n'y a apparemment pas eu d'opposition en justice à cette décision.
Car il demeurera pas moins que c'est un SDC de "Charlot" qui très probablement ne se privera pas pour récidiver puisque personne ne s'oppose à ses irrégularités.
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 sept. 2014 : 20:09:52
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L'avantage d'avoir plusieurs personnes qui répondent c'est que certains verront ce que d'autres n'ont pas vu, et vice versa . Et une fois regroupé ce qu'ont vu les uns et les autres, on a des chances de rien avoir oublié.
citation: Un des 2 résidents de la villa a fait faire un devis ( travaux = 8000 € : toutes les surfaces ont été prises en compte)
Le délai de contestation d'A G est passé .. Il ne reste que mettre la pression du le C S et le syndic .. avant qu'ils ne commandent les travaux .. sans informer quiconque ... Si vous avez d'autres solutions .. merci de les exposer
C'est effectivement une solution. Car au delĂ du syndic et du CS, y'a l'AG.
Avoir un mandat autorisant jusqu'à 15000 euros de dépenses ne signifie pas qu'on est obligé de les dépenser.
Si vous avez un devis à 8000€, moi je l'enverrais fissa en RAR au syndic et au président du CS.
Et copie dans les boites aux lettres de tous les copros...
De façon que si le syndic arrive en AG avec une facture à 15000€, le CS se retrouve à expliquer le pourquoi d'une telle différence...
citation: Toutes les questions à traiter résumées en une seule ( ravalement .. honoraires.. )
Dans cette résolution, telle que vous l'avez notée, les honoraires du syndic ne sont pas fixés. Donc il pourra rien toucher, quoi que dise son contrat. Ce qui peut le motiver à reconvoquer une AG
citation: Loi 1965, article 18-1A
Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.
La mauvaise chose étant : qui va se charger de surveiller les travaux ? Pour un ravalement prendre un architecte est tout de même conseillé.
La solution idéale serait de refaire une AG. Que le président du CS a parfaitement le pouvoir de convoquer après mise en demeure du syndic. Ca devrait pas coûter 8000€
Sinon, vous n'avez pas répondu à ma question:
Ca veut dire que c'est le CS qui décidera de la date des appels? Ou que dans la résolution suit le planning des appels que vous n'avez pas recopié?
Parce qu'un CS qui déciderait de la date des appels, je doute tout de même que ça rentre vraiment dans le cadre des missions qu'on a le droit de lui confier ? Ou si?
Et sans appels, pas de travaux possibles..
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Édité par - Viviane le 22 sept. 2014 21:09:39 |
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Posté - 22 sept. 2014 : 20:28:56
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viviane :" La solution idéale serait de refaire une AG. Que le président du CS a parfaitement le pouvoir de convoquer après mise en demeure du syndic. Ca devrait pas coûter 8000€"
NON !! le syndic n'a pas à reconvoquer une AG parce que les honraires sont déjà compris dans les 15000 € ( lire le post de BIBI !)
Le président de CS ne peut pas exiger du syndic de convoquer une AG quand cela lui chante !! IL n'a pas à subir une quelconque préssion de ce copropriétaire; le CS a été mandaté et l'AG a voté une enveloppe de 15000 €...............
De façon que si le syndic arrive en AG avec une facture à 15000€, le CS se retrouve à expliquer le pourquoi d'une telle différence..
ET tous les copros présents et représentés ont voté POUR, aucun contre ni abstention. Par conséquent un scénario improbable
D'ailleurs rien ne dit que son devis moins cher est basé sur le même cahier des charges
ET que dire de cette AG convoquée pour pas grand chose avec tous les frais ?  |
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Viviane
Pilier de forums
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9
Posté - 22 sept. 2014 : 20:58:47
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citation: les honraires sont déjà compris dans les 15000 € ( lire le post de BIBI !)
Ce qui n'est pas légal. Voir art 18-1 A cité précédemment. Donc pas d'honoraires.
citation: Le président de CS ne peut pas exiger du syndic de convoquer une AG quand cela lui chante !!
Et si, il peut , si le CS ou "un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires" le demandent.. Article 8 décret de 1967. Après, l'AG est libre de de ne pas réélire ce CS si elle pense qu'il fallait pas le faire...
A lui de faire le calcul: devis 8000 + DO + syndic + architecte + frais d'aG supplémentaire, on arrive à combien.
Eplucher également le devis initial. Si y'a quoi que ce soit qui permet de dire que le pavillon était inclus, alors l'entreprise doit finir le boulot. C'est pas forcément les m2: nombre de fenêtres ou volets, par exemple... |
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Édité par - Viviane le 22 sept. 2014 21:33:58 |
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Posté - 23 sept. 2014 : 08:00:12
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viviane : beaucoup de suppositions !!!! Avez vous le PV et les 2 devis en main ??
Un CS qui mettrait en demeure le syndic de convoquer une AG sous huit jours pour revoter des travaux adoptés par tous les présents et représentés, ET qui a reçu un mandat pour choisir l'entreprise dans une fourchette max de 15 000 €,... cela n'est pas du tout crédible et couteux pour pas grand chose CAR le mandat du CS est précis, ET il pourrait regarder simplement de plus près ce devis de 8000 €.
Ce CS avec ce mandat n'a pas à pousser le syndic à convoquer une autre AG sur des travaux déjà adopté, et qui pourraient meêm être lancés sans attendre les 2 mois de l'article 42, car voté à l'article 24.
viviane : si ce copro TOUT SEUL possède plus de 25% des voix, il pourrait aussi demander au syndic de convoquer !!
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Viviane
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Posté - 23 sept. 2014 : 09:16:08
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Tant que les OS ne sont pas lancés et que les travaux ne sont pas commencés il est parfaitement possible à l'AG d'annuler la résolution prise. |
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Édité par - Viviane le 23 sept. 2014 09:17:57 |
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Posté - 23 sept. 2014 : 11:40:05
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viviane : !!!!!!!!!!!!!!! pourquoi toujours inventer des scénarios improbables.
Quand TOUS les copropriétaires présents ou représentés à l'AG votent POUR, sans aucun opposant, ils ne vont pas revenir sur ce vote, et convoquer une AG sur ces travaux va surtout facher tout le monde, sachant une nouvelle fois que cette AG a donné mandat au CS !!!
le CS a la possibilité de proposer tous les devis qu'il veut sans dépasser 15 000 €. Il serait totalement idiot de passer par une nouvelle AG et un nouveau vote avec un mandat donné au CS !!
Le syndic ne convoquera pas cette AG. et le CS non plus....... sauf chez vous viviane
Fin du skectch !
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Viviane
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Posté - 23 sept. 2014 : 11:44:35
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Il me semble que seuls Bibi et ses amis, une fois toutes les cartes (donc toutes les options possibles) en main, sont à même de décider de ce qu'il est possible/souhaitable de faire. Ni vous ni moi ne pouvons décider à leur place. |
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PROSPER83
Contributeur senior
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Posté - 23 sept. 2014 : 11:51:28
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PHILIPPE388 : ET qui a reçu un mandat pour choisir l'entreprise dans une fourchette max de 15 000 €,... cela n'est pas du tout crédible et couteux pour pas grand chose CAR le mandat du CS est précis, ET il pourrait regarder simplement de plus près ce devis de 8000 €.
Décision d'effectuer les travaux ayant pour objet la réfection en peinture de la villa dans la cour . Devis non reçus à ce jour ( article 24 ) :
* L'ag précise que le coût , ainsi que les frais, honoraires , assurances y afférents d'un montant total de 15000 € TTC seront répartis selon les .....
Le C S se réunira pour le choix de l'entreprise - et le planning des appels.
1 /Sauf qu'après bien l'avoir relue, juridiquement cette phrase ne signifie en rien qu'une délégation de pouvoir a été donné au CS pour traiter en lieu et place du syndic la consultation et la désignation d'une entreprise.
En effet, le fait pour le CS de se réunir, que ce soit pour le choix d'une entreprise ou pour tout autre motif, fait partie de sa mission d'assistance et de contrôle de la gestion du syndic (art. 21 de la loi) et de ses obligations faites par l'art.26 du décret 67.
Ce qui ne permets donc pas d'en déduire qu'en disant que le CS "se réunira" l'autoriserait pour autant à prendre des décisions qui ne sont pas de son ressort à défaut d'en avoir reçu un mandat clair, net et précis et ce d'autant plus que celui-ci n'était pas, prévu dans l'odj.
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RAVALEMENT VOTE SANS DEVIS 
