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pepa
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 Posté - 22 sept. 2014 : 12:06:29
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Bonjour,
Je poste pour rendre service à une amie qui n'a pas beaucoup de temps.
Elle habite un petit immeuble en copropriété et a, depuis quelques années des problèmes de fuites émanant de l'appartement au-dessus d'elle, à tel point que son assurance n'a plus voulu reconduire son contrat.
Elle a réussi néanmoins à trouver un autre assureur et déjà deux autres fuites ont eu lieu depuis.
Le propriétaire de l'immeuble d'où viennent ses fuites est en litige avec son locataire qui ne paye plus sa location, parait-il depuis pas mal de mois, sinon des années, et il a demandé son expulsion mais celle-ci qui devait avoir lieu en Juillet a été repoussée car les locataires ont des enfants et c'est reparti pour une année encore.
Il a dit à mon amie que tant qu'il y aura ces locataires, il n'est pas question qu'il fasse quoi que ce soit comme réparation dans son appartement car il argue que ces locataires ne sont pas soigneux et ne font rien.
J'ai déjà demandé à mon amie de regarder son RDC pour voir quelles sont les parties privatives des canalisations ce qu'elle va s'empresser de faire.
En attendant, un plombier est déjà venu mandaté par le syndic mais depuis personne n'a honoré le paiement de sa facture. Le syndic fait le mort en ce moment.
Que doit-elle faire ? Par où doit-elle commencer ?
Merci pour vos conseils et éclaircisssements.
Bonne journée/
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Stéphane
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 Posté - 22 sept. 2014 : 13:43:40
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Commencer par avoir une bonne assurance !!
..je plaisante, et ne me serait pas permis de lui répondre comme cela..
Avez-vous copies des constats déjà effectués ? |
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pepa
Contributeur senior
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 2
Posté - 22 sept. 2014 : 14:42:36
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Merci Stéphane,
Oui bien sûr, mais elle a eu du mal à en trouver déjà une qui accepte.
Je pense qu'elle a ça. J'essaye de lui rendre service car elle est un peu perdue et a peu de temps et donc de voir si quelqu'un ici peut donner un avis pour savoir si c'est bien le propriétaire de l'appartement qui doit endosser cette responsabilité sans se refugier derrière les litiges qui l'opposent à son locataire. |
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Sunbird
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Posté - 22 sept. 2014 : 18:58:47
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Oui le bailleur est responsable de l'entretien de la plomberie de son lot, et si les fuites sont à la charge du propriétaire de ce lot, il est obligé de faire les réparations même si son locataire ne paie plus.
Les fuites répétées endommagent l'immeuble, et le syndic doit obliger (par voie judiciaire si nécessaire) le bailleur à faire les travaux. |
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Posté - 22 sept. 2014 : 20:05:43
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pepa : les litiges entre bailleurs et locataire ne regarde pas les voisins et le syndicat.
Ce bailleur met en péril aussi les aprties communes du SDC avec ces fuites à réptition - les sols et les murs. Il doit donc mettre en demeure le copro. bailleur de réparer ces fuites. Il ne peut se retrancher derrière les soucis avec son locataires.
pepa : En attendant, un plombier est déjà venu mandaté par le syndic mais depuis personne n'a honoré le paiement de sa facture.
la c'est un autre problème. le syndic a mandaté le plombier au nom du SDC, il DOIT régler cette facture. Ce plombier va devoir assigner le SDC et ce sont TOUS les copros qui paieront tous les frais car le SDC sera condamné.
Ce syndic fait n'importe quoi dans ce dossier !! pas de suivi des fuites, et pas de paiement de facture !
Et OU est le CS ????  
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Stéphane
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Posté - 22 sept. 2014 : 20:47:10
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Donc la petite dame (avec l'appuis de son dossier remplis de constats d'experts impartiaux) met en demeure le syndicat de faire réparer ça fissa, et sous astreinte (celle de ne plus payer ses charges ?) ? Quelle lettre rédiger au syndic (copie au CS) ?
Ou prend-t-elle un avocat (un de sa nouvelle assurance...?) ?
Comment avancer ? |
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pepa
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Posté - 22 sept. 2014 : 23:33:33
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Bonsoir,
Ce qui se confirme au vu de vos réponses dont je vous remercie c'est que c'est bien de la responsabilité du propriétaire de l'appartement d'où surviennent les fuites de réparer.
Que le syndic est fautif et ne fait pas son boulot et qu'elle doit l'intimer de le faire.
Voilà , cela éclaire une partie de sa marge à suivre.
Quant à la question de Philippe, et en espérant qu'il ne monte pas au rideau, malheureusement il n'y a pas de CS dans sa copro.
Merci à tous. |
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Posté - 23 sept. 2014 : 08:45:53
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stéphane : Donc la petite dame (avec l'appuis de son dossier remplis de constats d'experts impartiaux) met en demeure le syndicat de faire réparer ça fissa, et sous astreinte (celle de ne plus payer ses charges ?)
Un copropriétaire qui mettrait en demeure le syndic de prendre toutes les mesures contre ce copropriétaire bailleur, qui laisse perdurer des fuites causant des dégats dans les parties privatives de ce voisin et dans les parties communes, en menaçant de ne plus payer ses charges commettrait une grave erreur.
les charges de copropriété doivent être réglées; il est aussi interdit de faire justice soi-même.
Le syndic devra donc prendre toutes les mesures pour que ces charges soient régler.
Stéphane : attention à de tels conseils. Cette voisine subit des préjudices depuis longtemps, mais elle doit payer ces charges. En ne payant pas elle mettrait le syndicat dans d'autres soucis, ce n'est pas le but rechercher pour régler ce problème de fuites récurrants. |
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pepa
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Posté - 20 oct. 2014 : 19:30:29
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citation: Initialement posté par pepa
Bonsoir,
Ce qui se confirme au vu de vos réponses dont je vous remercie c'est que c'est bien de la responsabilité du propriétaire de l'appartement d'où surviennent les fuites de réparer.
Que le syndic est fautif et ne fait pas son boulot et qu'elle doit l'intimer de le faire.
Voilà , cela éclaire une partie de sa marge à suivre.
Bonsoir,
Je me cite moi-même pour une meilleure compréhension.
Elle m'a appelée aujourd'hui. Le syndic avait envoyé un plombier pour essayer de réparer. Mais il semble que la réparation n'a pas tenu puisque cela a "repété" aujourd'hui.
Elle avait d'ailleurs pris RV avec le syndic car après 8 fuites elle craque et il semblerait que la secrétaire a oublié le RV. Elle n'a donc pas été reçue par le syndic mais a repris un RV pour jeudi.
Cependant la secrétaire lui explique que pour faire une action en justice il faut planifier une AG et qu'ils vont voir car c'est difficile, surtout que le copropriétaire bailleur est majoritaire et que sans doute il refusera puisqu'il lui a dit verbalement que tant que ce locataire est là , il ne fera aucune réparation.
Je lui ai indiqué que le syndic n'a pas à convoquer une AG pour déclencher une action. D'après elle, ces fuites à répétition mettent en danger l'immeuble. Peut-être est-ce exagéré mais que peut-elle faire puisque le syndic marche à reculons ?
Merci pour vos avis.
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Posté - 20 oct. 2014 : 19:48:37
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pepa : la réponse de la secrétaire est nulle !! le syndic gère les parties communes et n'a pas à tenir compte du nbre des tantièmes des copros pour intervenir! ce n'est pas sérieux et contraire à la mission du syndic que vous avez rappelé : il est chargé de la sauvegarde de l'immeuble.
Ce genre de soucis est à régler entre assurance. Le syndic peut et doit demander une expertise à l'assurance de l'immeuble ( les recherches de fuites seront remboursées ) afin de connaitre les causes réelles des fuites.
A ce rendez vous de l'expert dans les différentes lots devront être aussi convoquées les assureurs de votre ami, du bailleur et du locataire.
L'attitude de l'assureur de votre amie n'est pas normale non plus.
Le CS devrait aussi intervenir auprès du syndic. |
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pepa
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Posté - 21 oct. 2014 : 13:23:13
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Merci pour votre réponse.
Mon amie a contacté son avocat. A suivre donc. |
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pepa
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Posté - 23 oct. 2014 : 18:40:08
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WARNING !
Ne répondez qu'avec amabilité et envie, critiques aussi mais nécessaires et constructives, sinon ne perdez votre précieux temps.
Bonsoir,
Mon amie ne peut voir son avocat avant plusieurs jours.
En attendant, le Syndic a envoyé un plombier (expert ?) qui a décelé plusieurs anomalies et fuites dans l’immeuble, certaines qui incomberaient aux propriétaires, d’autres par manque de soins des locataires qui ne payent pas leur bailleur. Il faut faire quelque chose et cette amie qui a tout de même parlé un peu au téléphone avec l’avocat m’indique que celui-ci préconise un référé expertise.
Or, ayant moi-même été confrontée à l’analyse de ce qu’était un référé expertise, je lui ai demandé le prix annoncé par l’avocat et la somme qu’elle m’a indiquée m’a parue assez faible pour regrouper les honoraires de l’avocat et ceux de l’expert. Effectivement, elle sait maintenant qu’elle devra si elle est demandeur payer aussi l’expert et bien sûr cela change la done du point de vue financier.
Ensuite elle s’est rendue au RV du Syndic. Celui-ci lui déconseille le référé lui indiquant les frais et la longueur des procédures. Il lui parle également de leurs difficultés comptables, vu que deux copropriétaires ne payent pas toujours en temps et en heure et quelquefois partiellement.
Il a même avancé le nom de « démission » et administrateur judiciaire pour se rétracter ensuite et lui conseiller qu’elle demande une convocation d’AG à ses frais sans lui indiquer qu’elle n’a pas les 25 % des voix. Ensuite il lui dit qu’elle peut aussi puisqu’elle est Présidente du CS convoquer l’AG sans parler de l’aspect financier.
(Petite parenthese, je crois voir déjà Philippe et Ribouldingue s'exclamer : Quoi elle est Présidente du CS et ..... Et oui, elle fait ce qu'elle peut.
A noter qu'il y a quatre ans, cette copro a déjà grace à elle, eu un administrateur judiciaire et qu'elle croyait qu'après 3 ans la copro était saine) Elle est décomposée.
Pour éclaircir la situation, les propriétaires sont 3, mon amie et deux autres qui détiennent la majorité mais qui tous deux sont fâchés. Elle a donc téléphoné aujourd’hui à l’un d’eux, celui qui a des locataires dont elle subi la fuite d’eau. Lui ne veut rien faire car il compte les expulser mais cela prend du temps. Il lui dit que si elle convoque cette AG cela ne lui servira à rien puisque lui votera contre. Les résolutions porteraient sur comment revoir l’ensemble des fuites de l’immeuble et trouver la solution pour les travaux, et également d’après ce que lui a dit le Syndic, voir à l’amiable pour les impayés. Elle est très désemparée et ne sait plus quoi faire.
Pour finir, je résume
Pour convoquer une AG anticipée, qui peut c’est : (sans parler du Syndic)
a) Un ou plusieurs copropriétaires regroupant au moins 25 % des voix
ou
b) Le Président du CS
S’il s’agit de l’option a)
Lettre RAR au syndic lui demandant une convocation effective pour un délai défini
Si pas de réponse sous 8 jours
Envoi d’une DEM
Question annexe : les frais de cette AG seront répartis :
a) sur l’ensemble du SDC
b) sur le ou les copropriétaires demandeurs ?
S’il s’agit de l’option b)
Le Pt du CS convoque une réunion du CS, il obtient un vote minoritaire
Est -il légitime pour convoquer l’AG ?
Autre question
Que penser d’un copropriétaire qui indique à mon amie que si elle veut faire une réunion du CS ce sera par courrier (car il est fâché avec l’autre membre du CS), il lui indique qu’il cochera les résolutions. Ce mode est-il admis ?
Merci pour ceux qui pourraient l'éclairer.
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Sunbird
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Posté - 23 oct. 2014 : 19:33:50
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Situation bien complexe mais tellement fréquente dans les petites copropriétés qui sont souvent plus difficiles à gérer que les grosses copropriété.
Si elle est présidente du conseil syndical, elle doit demander aux autres membres du conseil syndical de voter sur cette question. Ensuite le syndic organisera une AG au frais de la copropriété. Mais je comprends pas trop l'histoire. Votre amie à une assurance, la copropriété a une assurance que les assurances se débrouillent entre elles. Si les plombiers et experts disent que des travaux sont à la charge du copropriétaire qui refuse de les faire, je ne passerais pas par un référé expertise qui va être long et couteux, mais par un référé d'heure à heure qui est rapide et peu couteux.
Maintenant ce n'est pas à votre amie de lancer ce référé mais le syndic.
Attention laisser des fuites dans un immeuble, va le faire pourrir et cela peut couter bien plus quelques fuites en terme de travaux.
Il faut que le syndic fasse son boulot. |
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Posté - 23 oct. 2014 : 20:11:15
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pepa :" l faut faire quelque chose et cette amie qui a tout de même parlé un peu au téléphone avec l’avocat m’indique que celui-ci préconise un référé expertise."
Et OUI !!! il fallait commencer par cela avec les différents assureurs !
Warning : relisez donc mes posts la dessus
Que vient donc faire une convocation d'AG dans un problème d'assurances ?
Un référé d'expertises EST la solution.
pas d'AG; ne pas s'occuper des problèmes bailleur( locataire en retard de loyer qui n'ont rien à voir avec les fuites; .... allez vers l'essentiel : D'OU viennent les fuites et QUI est le responsable.
Un AG ne peut pas se prononcer sur cette question.
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pepa
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Posté - 23 oct. 2014 : 22:31:56
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citation: Initialement posté par Sunbird
Si elle est présidente du conseil syndical, elle doit demander aux autres membres du conseil syndical de voter sur cette question.
A part elle, il y a deux membres qui sont fâchés entre eux dont le copropriétaire bailleur qui ne veut pas faire les travaux, donc il votera non.
citation: Mais je comprends pas trop l'histoire. Votre amie à une assurance, la copropriété a une assurance que les assurances se débrouillent entre elles. Si les plombiers et experts disent que des travaux sont à la charge du copropriétaire qui refuse de les faire, je ne passerais pas par un référé expertise qui va être long et couteux, mais par un référé d'heure à heure qui est rapide et peu couteux.
Moi non plus, je ne comprends pas très bien et comme l’écrivez, il faut que le syndic se décide à faire son job.
Sinon, pour répondre à une question courte mais précise et d’une manière plus générale,
Si un ou plusieurs copropriétaires lambda demandent une AG anticipée et qu’ils ont de bonnes raisons de la demander, les frais résultant de cette AG sont-ils payés par l’ensemble du SDC ou peuvent-ils être imputés au(x) seul(s) copro(s) demandeurs ?
Cela m’intéresserait de le savoir. Merci beaucoup.
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Posté - 24 oct. 2014 : 09:16:45
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pepa :" Si un ou plusieurs copropriétaires lambda demandent une AG anticipée et qu’ils ont de bonnes raisons de la demander, les frais résultant de cette AG sont-ils payés par l’ensemble du SDC ou peuvent-ils être imputés au(x) seul(s) copro(s) demandeurs ? "
Les frais d'AG seront répartis entre tous les copros.
Quelles sont les bonnes raisons pour convoquer une telle AG ? quelles en seraient les résolutions ? |
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pepa
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Posté - 24 oct. 2014 : 10:43:36
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Bonjour,
Merci Philippe pour votre réponse courte et concise.
Je comprends donc que même si un copropriétaire lambda demande une AG anticipée, elle sera ventilée sur les frais généraux du SDC. Right ?
Cette question parce que le syndic de mon amie, n'est pas contre une nouvelle AG mais lui indique qu'elle serait à sa charge.
Philippe, il faut comprendre, comme l'a noté Sunbird, que dans cette copro il y a pas mal de difficultés et la première est que le syndic en fait le moins possible. Par exemple pour que ce problème de fuites cesse. Pour que les mauvais payeurs payent, et donc elle, en plus des fuites, a appris que leur comptabilité était déficitaire.
Donc, elle essaye de résoudre ce qu'elle peut. Elle voulait faire un référé (ppoue les fuites) mais en attendant les confirmations de son avocate, celle-ci lui a indiqué que ce serait un référé expertise. Du coup et comme je l'ai déjà écrit plus haut, financièrement ce serait plus lourd.
Elle est en train de voir pour les résolutions et une AG qui mettrait tout à plat et trouverait des solutions pour assainir l'ensemble des problèmes.
Bien entendu, devant la complexité, elle évalue les solutions. Voilà .
Sunbird, si je vous ai bien compris vous parlez d'un référé heure à heure, c'est le référé classique concernant l'urgence ?
Merci. |
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Posté - 24 oct. 2014 : 11:43:42
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pepa : il s'agit ici d'un problème qui concerne aussi le SDC avec des parties communes en péril.
Si votre amie demande une AG au syndic sur des travaux privatifs affectant les parties communes comme la pose d'un velux , cette AG sera à sa charge.
Résolutions pour remettre tout à plat ??? des frais pour pas grand chose dans ce dossier qui regarde les assurances.
Le syndic n'a pas besoin d'un accord de l'AG pour faire son boulot
Une expertise pour trouver la cause ET le ou les responsables. ces expertises sont remboursées par les assurances, donc aucun frais pour le SDC.
Et pour tout mettre à plat, le CS devra s'occuper de trouver un autre syndic pour remplacer ce mauvais syndic à la prochaine AG. |
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Sunbird
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Posté - 24 oct. 2014 : 13:11:55
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citation: Initialement posté par pepa
Si un ou plusieurs copropriétaires lambda demandent une AG anticipée et qu’ils ont de bonnes raisons de la demander, les frais résultant de cette AG sont-ils payés par l’ensemble du SDC ou peuvent-ils être imputés au(x) seul(s) copro(s) demandeurs ?
Cela m’intéresserait de le savoir. Merci beaucoup.
Si demande par le président du CS (c'est-à -dire après que le conseil syndical ait voté pour) à la charge du SDC
Si demande par 25% des copropriétaires (liste avec signature) à la charge du SDC.
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pepa
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Posté - 24 oct. 2014 : 17:20:41
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Merci Sunbird c'est clair pour l'imputation des frais d'une AG anticipée.
J'ai fait aussi une recherche concernant le référé d'heure à heure dont je supposais qu'il s'agissait du même référé classique, mais afin de mieux comprendre le juridique, j'ai voulu trouver ce qu'il recouvrait.
Cela peut servir à d'autres.
Voici extrait d'un cabinet d'avocats de la place de Paris : (en fin de page)
A quoi sert le Juge des référés?
Le Juge des référés est le Juge de l'urgence et de l'évidence. Ainsi peuvent lui être soumises
des demandes qui ne soulèvent aucune "contestation sérieuse" (par exemple une demande de provision pour effectuer les travaux réparatoires quand ceux ci ont été chiffrés par un expert judiciaire)
ou toute demande tendant à prévenir un péril imminent (risque d'effondrement) ou à mettre fin à un trouble manifestement illicite (voie de fait, occupation irrégulière).
Le juge des référés est également compétent pour désigner un expert judiciaire, un technicien chargé d'examiner la situation pour apprécier notamment les causes et les conséquences d'un sinistre avant le procès au fond.
Si le contentieux ne répond pas à l'un de ces critères, le Juge des référés renvoie les parties à se pourvoir au fond et dit qu'il n'y a "pas lieu à référé": c'est le cas notamment quand une contestation sérieuse est soulevée en défense.
Le Juge des référés statue en Juge unique, rend parfois ses décisions sur le siège et, à l'audience, ne peut consacrer qu'un temps limité à chaque dossier en raison du nombre très important de dossiers inscrits à l'audience (souvent plus d'une vingtaine).
Contrairement à une instance au fond, la procédure est orale: même si les avocats sont tenus de respecter le principe du contradictoire, il n'est pas rare de prendre connaissance des conclusions adverses... quelques minutes avant la plaidoirie. L'avocat a alors le choix entre solliciter un renvoi (à 15 jours ou 3 semaines) ou plaider en l'état, en faisant valoir sa réponse par oral.
Bien que le Juge des référés statue en "urgence", le délai habituel pour obtenir une audience devant lui est d'environ un mois à Paris. Pour un délai plus court, il faut demander au Président du tribunal l'autorisation d'assigner "en référé d'heure à heure.
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Édité par - pepa le 24 oct. 2014 17:22:50 |
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Dégâts des eaux et fuites à répétition 
